7. Kết cấu luận văn
3.2.3. Đẩy mạnh phối hợp với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng
- Tăng cuờng quan hệ với các cơ quan quản lý Nhà đất: Trong quá trình phát triển hoạt động cho vay nhà ở tại Chi nhánh, việc quan hệ mật thiết với các cơ quan trên sẽ giúp ngân hàng có thể nắm bắt về các định huớng quy hoạch trong tuơng lai, thị truờng bất động sản, cung cầu và tình hình biến động của bất động sản.
- Tăng cuờng quan hệ với ủy ban nhân dân thành phố: Trong chính sách giải quyết vấn đề nhà ở cho nguời có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố, các căn hộ sau khi xây dựng nếu đuợc nhà nuớc hỗ trợ thì sẽ có thể đuợc cho vay qua hệ thống ngân hàng thuơng mại với cơ chế hỗ trợ lãi suất hoặc đuợc giao cho UBND các thành phố cho thuê và cho vay tiền để mua. Nhu
vậy với chính sách như trên thì các ngân hàng thương mại sẽ có thêm một đối thủ cạnh tranh mặc dù trong hoạt động này không phải là sở trường của họ. Chi nhánh nên liên kết với họ để họ cho phép hoặc giới thiệu với khách hàng của họ đến chi nhánh vay vốn nhà ở. Nếu được như vậy thì chi nhánh có thể có thêm đối tác, giảm bớt đối thủ cạnh tranh và đối với các tổ chức trên thì họ vẫn đảm bảo được yêu cầu chính là bán nhà đến các đối tượng có nhu cầu hợp lý và những gì không phải là chuyên môn của họ thì đã được gửi đến một nơi tin tưởng.
- Liên kết với các Chủ đầu tư dự án: hiện nay các dự án xây dựng nhà ở, khu chung cư cho người thu nhập thấp và các căn hộ trung, cao cấp triển khai rất nhiều trên địa bàn thành phố với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư dự án khác nhau. Ký kết hợp đồng liên kết giữa 3 bên: chủ đầu tư dự án, ngân hàng và khách hàng là phương án đem lại lợi ích cho cả 3 bên: nhờ đó nếu khách hàng có nhu cầu nhà ở nhưng chưa thể đáp ứng ngay về tài chính thì họ có thể nghĩ tới ngân hàng thông qua sự giới thiệu hay sự đồng ý của các chủ đầu tư cũng như đơn vị phân phối nhà. Người nhà ở cũng hưởng lợi là không cần có đủ tiền nhưng vẫn có điều kiện để sở hữu một căn hộ và trả góp dần. Cuối cùng là chủ đầu tư, vừa bán căn hộ vừa tạo thanh khoản cho sản phẩm. Đây cũng là lý do khiến các chủ đầu tư khi triển khai dự án cũng thường tìm cách tiếp cận với các ngân hàng để có được sự hậu thuẫn.
3.2.4. Nâng cao chất lượng thông tin về thị trường bất động sản
Hiện nay do hoạt động đầu cơ nên giá cả của thị trường cao hơn nhiều so với giá trị thực, điều này làm cho việc định giá các khoản vay cũng như các tài sản thế chấp bằng bất động sản gặp rất nhiều khó khăn dẫn đến rủi ro tín dụng cho ngân hàng. Do đó ngân hàng cần quan tâm thực hiện những biện pháp sau:
khung giá đất của Nhà nước, những vùng, khu thuộc diện quy hoạch, giải tỏa ... tránh những rủi ro khi cho khách hàng vay.
- Trong cơ chế cho vay nhà ở của BIDV cũng như tại nhiều tổ chức tín dụng khác, vốn vay có thể được đảm bảo bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay. Nếu việc định giá trị tài sản dựa trên hợp đồng mua, bán giữa khách hàng và chủ đầu tư mà hai đối tượng này lại thông đồng với nhau đưa ra mức giá cao hơn nhiều so với giá trị thực của bất động sản thì có thể gây rủi ro cho ngân hàng khi xác định nhu cầu vốn cần thiết. Vì thế đòi hỏi nhân viên ngân hàng cần tự mình xác định lại giá trị thị trường của căn nhà dựa trên khung giá của Nhà nước và tình hình thị trường bất động sản lúc đấy để có những bước điều chỉnh hoặc từ chối cho vay với những khách hàng có hành vi cố ý đưa thông tin sai lệch.
3.2.5. Mở rộng đối tượng vay vốn:
Để phát triển sản phẩm cho vay nhà ở, Chi nhánh cần có một chiến lược kinh doanh cụ thể. Hiện nay, lượng người dân đổ ra thành thị đặc biệt là Hà Nội để làm ăn sinh sống rất nhiều, phần lớn trong số họ đều chưa có hộ khẩu tại nơi họ làm việc, như vậy theo quy định thì họ chưa đủ điều kiện vay nhà ở. Để đáp ứng nhu cầu của mảng thị trường đầy tiềm năng này, Chi nhánh cần đưa ra một chính sách thông thoáng hơn, hướng tới người dân có nhu cầu thực sự. Chi nhánh có thể mở rộng đối tượng vay vốn nhà ở ra các công ty có vốn đầu tư nước ngoài, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân... Hiện nay, các doanh nghiệp này phát triển rất nhanh trên địa bàn, thu hút đông đảo số lượng lao động tham gia, họ đa số là những người trẻ tuổi, người từ nơi khác đến, thu nhập cũng khá cao và ổn định.
3.2.6. Cải tiến chất lượng dịch vụ:
Các ngân hàng hiện nay đang chạy đua nhau về chất lượng dịch vụ cả về quy mô phát triển, tiềm lực về vốn, bề rộng hệ thống mạng lưới, cũng như
chiều sâu công nghệ. Thực tế cũng đã chỉ ra rằng: duy trì chất luợng dịch vụ cao có thể tạo ra lợi nhuận, giảm chi phí và tăng thị phần. Hệ thống phân phối và quy trình, thời gian giao dịch thuận tiện và hiệu quả nhu hồ sơ vay vốn rõ ràng, dễ hiểu, cung cấp sản phẩm cho vay một cách nhanh chóng là một biểu hiện của dịch vụ tốt.
Chi nhánh nên điều chỉnh thời gian làm thủ tục cho vay nhanh hơn, đồng thời có thể cho nhân viên xuống tận nhà khách hàng để tu vấn vay khi các điều kiện vay không thể đơn giản hơn. Để rút ngắn thời gian giao dịch, xét duyệt cho vay chi nhánh nên có những thay đổi nhu: thay đổi cách phân công công việc theo huớng chuyên môn hoá, phòng khách hàng cá nhân nên đuợc phân chia thành nhiều nhóm bao gồm: nhóm tiếp thị, hoàn thiện hồ sơ; nhóm thẩm định; nhóm kiểm tra giám sát thu hồi nợ. Ngoài ra, nên thành lập tổ hỗ trợ tín dụng (hỗ trợ hoàn thiện chứng từ về mặt pháp lý, nghiên cứu thị truờng...) hoặc ký kết hợp đồng cộng tác viên. Mỗi nhóm sẽ đuợc đào tạo theo huớng chuyên môn nghiệp vụ của mình. Nhu vậy, hồ sơ không những đuợc giải quyết nhanh chóng mà còn chính xác hạn chế rủi ro hơn. Trong cho vay nhà ở dự án, để đơn giản hoá thủ tục và giải quyết nhanh hồ sơ chi nhánh nên có sự liên kết với chủ đầu tu các dự án để cho vay.
Tích cực áp dụng công nghệ trong việc quản lý các khoản cho vay cho vay nhà ở, từ khâu bán sản phẩm tới quản lý khoản vay. Chẳng hạn, việc triển khai chuơng trình đăng ký vay trực tuyến qua website sẽ giúp các khách hàng có nhu cầu vay tiết kiệm thời gian đi lại, đua ra cam kết với khách hàng khi nộp hồ sơ qua mạng sẽ đuợc thông báo kết quả mình đủ điều kiện vay hay không trong thời gian sớm nhất truớc khi đến chi nhánh hoàn tất hồ sơ. Đồng thời với sự hỗ trợ của công nghệ hiện đại, khách hàng có thể đặt câu hỏi thắc mắc với trung tâm tu vấn qua mạng với thời gian trả lời nhanh chóng.
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ 3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ
- Xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý và phát triển thị trường bất động sản
Chính phủ cần tập trung xây dựng mới và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và quản lý có hiệu quả thị truờng bất động sản. Thị truờng bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai, tài chính ngân hàng, xây dựng, tu pháp...). Vì vậy để phát triển và vận hành thị truờng bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Khung pháp lý phải bao quát từ thị truờng sơ cấp, thị truờng đầu tu phát triển đến thị truờng thứ cấp (giao dịch bất động sản).
Hiện nay Luật đất đai chua quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chua có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng nhu những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nuớc đuợc giao đất truớc đây nay chuyển sang thuê. đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng. Do đó Chính phủ phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tu, kinh doanh vào bất động sản. Luật đất đai nên mở rộng việc thế chấp quyền sử dụng đất cho nhiều mục đích không chỉ có sản xuất kinh doanh mà còn cho vay tiêu dùng, mua bất động sản. Ban hành các quy định huớng dẫn cụ thể, thống nhất làm cho luật kinh doanh bất động sản đi vào thực tế một cách có hiệu quả hơn, có tác động nhiều tới thị truờng.
Hiện nay thị truờng bất động sản đang rất sôi động bởi đây là thị truờng mang lại siêu lợi nhuận, tuy nhiên cũng chứa đựng không ít rủi ro. Trong giai đoạn hiện nay, hệ thống chính sách và các văn bản pháp luật về vấn đề nhà đất còn nhiều vuớng mắc, hạn chế. Những hạn chế này phần nào
gây ra nhiều khó khăn trong việc thực thi các chủ trương của Nhà nước. Trên thị trường giá bất động sản vẫn diễn biến bất thường, giá cả tăng cao và khó kiểm soát vì hầu hết các giao dịch bất động sản là giao dịch ngầm, để tránh nạn đầu cơ bất động sản Chính phủ cần điều chỉnh bổ sung Pháp lệnh thuế nhà đất hoặc cần sớm xây dựng Luật thuế bất động sản theo hướng điều tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân đưa tài sản nhà đất vào sử dụng. Hiện nay giá sử dụng nhà và đất hiện quá thấp so với thực tế, lại chưa bao gồm thuế đối với nhà và tài sản trên đất nên không ngăn được tình trạng đầu cơ. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ quá cao làm tăng các giao dịch ngầm, gây thất thu thuế, không quản lý được việc sử dụng nhà đất. Chính phủ nên đánh thuế lũy tiến đối với nhà đất vượt hạn mức, thuế suất cao đối với nhà ở bỏ không, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Thuế ở nước ta nên tập trung vào những trường hợp có đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất cao hơn định mức thông thường, chính sách thuế cần phải có những ưu đãi đối với người nghèo có nhu cầu nhà ở thực sự. Để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây bất ổn cho thị trường, cần đánh thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản dựa vào chênh lệch giá mua bán hoặc giá bán ra, điều đó sẽ giúp thị trường minh bạch về giá cả hơn.
Bên cạnh những mặt chưa được của cơ chế hình thành giá đất còn có một
số nguyên nhân quan trọng khác làm cho hệ thống tài chính đất đai ở nước ta hoạt động chưa hiệu quả như thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa cơ quan tham gia vào quản lý tài chính đất đai bao gồm địa chính, xây dựng, tài chính (định giá, thuế đất), ngân hàng, tòa án để lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Chính điều đó đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay nhà ở của các ngân hàng
thương mại.Ngân hàng không thể tiếp cận khách hàng khi giá nhà đất quá cao và
tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản. Do đó, đổi mới hệ thống tài chính
đất đai là một điều kiện cần thiết cho các ngân hàng phát triển sản phẩm cho vay
trả góp nhà ở, đặc biệt là nhà ở chung cu.
- Hoàn thiện chính sách quy hoạch đô thị
Việc hoàn thiện quy hoạch đô thị là một vấn đề đuợc đặt ra với những nhà quản lý đất Việt Nam, đặc biệt là đối với các thành phố lớn nhu Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng... Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội của cả nuớc nên luôn đuợc đầu tu xây dựng nhiều công trình có quy mô lớn. Trong thời gian qua, nhiều dự án xây dựng, quy hoạch đô thị đuợc đua ra, đuợc thực hiện nhung hiệu quả của những dự án này mang lại chua cao. Ngoài ra, Chính phủ cần có sự hỗ trợ về tài chính để xây dựng nhiều khu nhà ở, cải tạo các khu chung cu cũ và những địa bàn mới đô thị hóa.. .nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nguời dân có thu nhập trung bình và thấp. Để hoạt động cho vay nhà ở của các ngân hàng thuơng mại có thể phát triển một cách hiệu quả thì vấn đề quy hoạch nhà đất cũng cần phải giải quyết một cách triệt để, vì nó liên quan trực tiếp đến nhu cầu nhà ở, đến giá trị của ngôi nhà, mảnh đất đuợc đền bù là tài sản đảm bảo của khoản vay tại ngân hàng.
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước - Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng
Hiện nay ở Việt Nam, Ngân hàng Nhà nuớc đã có trung tâm thông tin tín dụng CIC hoạt động tuơng đối hiệu quả. Mục tiêu hoạt động của Trung tâm thông tin tín dụng là giúp các tổ chức tín dụng phòng ngừa và hạn chế thấp nhất có thể xảy ra trong hoạt động kinh doanh, góp phần xây dựng một hệ thống ngân hàng phát triển bền vững. Để đáp ứng yêu cầu trên, những vấn đề đặt ra cho Trung tâm thông tin tín dụng bao gồm:
+ Trung tâm thông tin tín dụng phải đuợc giao nhiệm vụ thực hiện hỗ trợ các ngân hàng, tổ chức tín dụng đánh giá các khoản nợ. Những thông tin mà Trung tâm thông tin tín dụng cung cấp giúp cho các ngân hàng có cái nhìn
toàn diện về tình hình dư nợ của khách hàng.
+ Yêu cầu đặt ra là Trung tâm thông tin tín dụng phải có tính chính xác cao, và đặc biệt phải đảm bảo tính thời gian. Nếu thông tin của Trung tâm thông tin tín dụng không được cập nhật thường xuyên sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của các ngân hàng.
Hoạt động cho vay nhà ở rất cần một trung tâm thông tin do những đặc điểm của nó. Sự ra đời và mở rộng của Trung tâm thông tin tín dụng về nhà ở là
một điều rất cần thiết đối với hoạt động cho vay nhà ở của ngân hàng.
- Tăng cường thanh tra, theo dõi các hoạt động cho vay bất động sản
NHNN cần yêu cầu các ngân hàng thương mại phải thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung cầu và giá cả trên thị trường, yêu cầu các Ngân hàng thương mại rà soát, đánh giá chất lượng tín dụng các khoản cho vay bất động sản để có biện pháp xử lý, thu hồi nợ vay đúng hạn và khống chế tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản.
Xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản trên tổng dư nợ của hệ thống, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản.Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực. Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh bất động sản, trên tổng dư nợ của thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần có những biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống.
NHNN cần có sự xem xét và phân loại đối với từng sản phẩm tín dụng