1.5.1. Điểm qua công tác định giá đất trong những năm gần đây
Công tác định giá đất ở nước ta được thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Cơ quan định giá có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá như: Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan này giao nhiệm vụ cho từng người định giá. Về phía Ủy ban nhân tỉnh, Huyện có Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và môi trường. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất. Các thành viên định giá đất là những người được cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng công việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc một Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực ngày 01/07/2014 có quy định rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản 19-20 Điều 3).
Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm mới như:
- Khung giá đất được xây dựng 5 năm một lần. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, bảng giá đất cũng được xây dựng 5 năm một lần và được công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ thay cho việc xây dựng hằng năm và công bố ngày 01/01 hằng năm.
- Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho nhiều mục đích như quy định của Luật Đất đai 2003.
Vào ngày 15/05/2014 Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ- CP về giá đất. Hướng dẫn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên và Môi trường có ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể, tư vấn định giá đất.
Thực tế cho thấy giá đất trên thị trường luôn diễn ra sôi động, biến đổi mạnh mẽ theo thời gian và không gian, vì thế mà Nhà nước khó nắm bắt kịp thời và chính xác. Để phục vụ cho công tác quản lý đó, Nhà nước quy định khung giá chuẩn cho các loại đất tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ.
* Thực trạng thực hiện chính sách, pháp luật về xây dựng bảng giá đất và năng lực định giá đất trong xây dựng bảng giá đất.
1.5.2. Những kết quả đạt được
Sau gần 10 năm thực hiện cơ chế, chính sách giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2003 với nguyên tắc “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường”, đã được cụ thể hóa trong các văn bản: “Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC và các văn bản hướng dẫn liên quan, theo đánh giá của Bộ TNMT qua tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì chính sách về giá đất đã liên tục được điều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, góp phần tạo chuyển biến tích cự trong quản lý Nhà nước về đất đai, từng bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất. Trong đó, việc thực hiện chính sách, pháp luật về xây dựng bảng giá đất đã đạt được những kết quả chủ yếu như sau:
- Hành lang pháp lý về xây dựng bảng giá đất (bao gồm: quy định về trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất; định mức kinh tế kỹ thuật xây dựng bảng giá đất; chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức làm công tác giá đất thuộc Sở TNMT, Phòng TNMT đã được quy định đồng bộ, tạo thuận lợi cho UBND cấp tỉnh trong việc ban hành bảng giá đất công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm.
- Việc xây dựng bảng giá đất hằng năm đã được các địa phương chú trọng ban hành nghiêm về mặt thời gian; công tác xây dựng bảng giá đất ngày càng được chuyên nghiệp hóa, chuyển từ cơ quan hành chính sang giao cho đơn vị sự nghiệp thuộc Sở TNMT hoặc doanh nghiệp có chức năng tư vấn giá đất; một số địa phương đã quy định giá đất đến từng thửa đất gắn với bản đồ địa chính, làm căn cứ để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Việc điều tra, khảo sát giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã tăng tính khách quan trong xây dựng bảng giá đất; việc tính toán các mức giá bằng các phương pháp khoa học phù hợp với thông lệ quốc tế (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương
pháp thặng dư); Các mức giá đất trong bảng giá đất đã sát hơn với giá đất thị trường, nhất là đất ở tại khu vực nông thôn.
1.5.3. Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân
- Việc phân vùng, phân vị trí đất không thống nhất giữa các địa phương và không tuân thủ đúng quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; bảng giá đất của nhiều tỉnh còn mang tính chung chung khó áp dụng cho từng lô, thửa đất cụ thể dẫn tới tình trạng tại một số vị trí thửa đất có thể vận dụng nhiều cách để xác định giá mà giá trị tính được từ các cách đó lại cho các kết quả khác nhau dẫn đến sự thiếu công bằng, tạo kẽ hở cho tiêu cực.
- Giá đất ở Việt Nam đang chứa đựng nhiều mâu thuẫn và nguyên nhân tạo ra những nghịch lý: Trong điều kiện nền kinh tế thị trường đang phát triển, mức thu nhập của người dân thuộc hàng thấp, mức sinh lợi của nền kinh tế chưa cao nhưng giá đất ở Việt Nam liên tục tăng lên và thuộc vào nhóm cao nhất thế giới. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng giá đất tăng lên nhà nước phải bỏ ra nhiều tiền hơn khi thu hồi đất, phần giá trị đất tăng lên người sử dụng hoặc người nhận sử dụng được hưởng là động lực thúc đẩy gia tăng hoạt động đầu cơ về đất đai. Người có đất bị thu hồi dù có nhận được mức tiền bồi thường lớn hơn mức sinh lợi của đất mang lại, song vẫn không hài lòng với lợi ích sau khi thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất không được phân chia thỏa đáng là nguyên nhân làm nảy sinh khó khăn trong thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng và làm phát sinh khiếu kiện (Hoàng Văn Cường, 2010).
- Giá các loại đất trong bảng giá đất còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường, đặc biệt là đối với đất ở tại các đô thị lớn (có nơi chỉ bằng 25% giá đất thị trường), dẫn đến thất thu NSNN đối với các địa phương áp dụng bảng giá đất cho tất cả các mục đích và gây khiếu nại kéo dài trong bồi
thường, giải phóng mặt bằng. Đồng thời với giá đất trong bảng giá đất thấp, cùng với quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân là đánh thuế khoán mức 2% giá đất trong bảng giá đất đã dẫn đến giá kê khai trong hợp đồng giao dịch chuyển quyền SDĐ thường thấp hơn hoặc chỉ bằng giá đất trong bảng giá đất để giảm thuế thu nhập.
- Chưa có quy định mang tính định lượng thế nào là “Sát giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường”, đã gây lúng túng cho địa phương trong việc định giá đất trong một số trường hợp cụ thể nêu trên, đồng thời cũng là lý do mà nhiều địa phương vẫn áp dụng giá đất tính bồi thường theo bảng giá đất dù giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Đây là một nguyên nhân gây ra tình trạng khiếu kiện tính chất tranh chấp ngày càng gay gắt, kéo dài, tập trungvào bồi thường giải phóng mặt bằng phát triển các khu đô thị (chiếm gần 70% tổng số vụ khiếu nại, tố cáo). (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)
- Cơ chế UBND các tỉnh, phải thỏa thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại khu vực giáp ranh để quy định giá đất giáp ranh đối với loại đất đã không khả thi trong thực tế, không xử lý được chênh lệch về giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, Huyện trực thuộc Trung ương, gây khiếu kiện của người dân khi thực hiện các dự án theo lớn, dự án theo tuyến thu hồi đất tại nhiều địa phương.
- Chưa có hướng dẫn cụ thể phương pháp xác định giá các loại đất trong đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất...), vì vậy các địa phương quy định chung giá các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo giá đất ở cùng vị trí với một tỷ lệ nhất định, chưa phản ánh đúng giá thực tế của các loại đất này.
- Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác giá đất thuộc Sở TNMT các tỉnh, Huyện trực thuộc TW, của tổ chức có chức năng tư vấn giá đất và định viên còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác xây dựng bảng giá đất tại địa phương.
Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế trong xây dựng bảng giá đất là do: chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và chưa làm rõ được thế nào là “trong điều kiện bình thường” trong điều kiện cụ thể ở Việt Nam, chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; đồng thời nguyên tắc này chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng đất mà việc định giá phải áp dụng các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư.
- Khung giá các loại đất trong thời gian đầu đã được định hướng giúp địa phương xây dựng bảng giá đất. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, các mục tiêu này chưa đạt được do khung giá các đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường
- Thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất chưa phát triển, thông tin thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn ít và độ chính xác không cao, không phản ánh đúng giá thị trường phục vụ cho việc định giá. Nhà nước chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật dữ liệu giá đất trên thị trường làm cơ sở để điều chỉnh khung giá đất, giám sát việc ban hành bảng giá đất của địa phương.
- Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành; việc xây dựng bảng giá đất còn mang tính áp đặt ý chí chủ quan và chỉ đạo của chính quyền địa phương và bị giới hạn bởi khung giá đất và bị chi phối bới nhiều chính sách địa phương dẫn đến quyền lợi, nghĩa vụ của đối tượng áp dụng và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mâu thuẫn với nhau.
- Việc quy định phân vùng, phân vị trí đất theo quy định hiện hành, không thiết lập được hàm toán học về mối tương quan giữa các thửa đất đã gây khó khăn trong việc áp dụng công nghệ thông tin trong việc xây dựng bảng giá đất nhằm bảo đảm tính minh bạch, khoa học và nâng cao chất lượng của bảng giá đất.
- Việc đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao năng lực cho cán bộ làm công tác giá đất thuộc các Sở TNMT, đào tạo đội ngũ định giá viên còn hạn chế; việc đào tạo nguồn nhân lực trong các trường đại học, cao đẳng chuyên ngành quản lý đất đai, định giá đất/bất động sản còn chưa được chú trọng quan tâm đúng mức.
1.5.4. Một số công trình nghiên cứu về giá đất ở tại Việt Nam
Hiện tại đã có một số công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến vấn đề giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất liên quan đến hướng nghiên cứu của đề tài, tiêu biểu như sau:
1- Đề tài khoa học cấp Bộ của Bùi Ngọc Tuân là “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định khung giá đất đô thị cho phù hợp.” Tiến hành năm 2000.
2- Đề tài khoa học cấp Bộ của Nguyễn Thế Chinh về chủ đề “nguyên cứu ảnh hưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất do nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường” thực hiện năm 2013.
3- Đề tài cấp Bộ của Vũ Thị Nhung với nội dung “Nghiên cứu cơ sở khoa học và đề xuất mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước” hoàn thành năm 2013.v.v….
Chƣơng 2
NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Kết quả nghiên cứu cần đạt được một số mục tiêu chính sau đây:
- Điều tra và tổng hợp được một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất ở được giao dịch thực tế ngoài thị trường năm 2018 để làm căn cứ cho việc điều chỉnh giá đất ở do nhà nước quy định tại huyện Mỹ Đức.
- Nghiên cứu và phân tích được một số các yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội một cách khách quan và có căn cứ khoa học.
- Đề xuất được một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội.
2.2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
2.2.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở do UBND Thành phố Hà Nội quy định và giá đất ở thực tế được giao dịch ngoài thị trường trên địa bàn huyện Mỹ Đức.
- Những người có đất giao dịch trên thị trường trong khoảng thời gian đã chọn hoặc những người chuyên môi giới nhà đất.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội.
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu
Khu vực nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi huyện Mỹ Đức với 3 khu vực đại diện là:
1. Khu vực 1: - Thị trấn Đại Nghĩa (đại diện cho các xã có nền kinh tế phát triển) dọc theo các tuyến đường trục chính là Tỉnh Lộ 419, tỉnh lộ 424.
đường liên xã An Mỹ- Đồng Tâm, đường Đê Đáy.
3. Khu vực 3: Xã An Tiến (đại diện cho các xã thuần nông chưa phát triển)
* Về thời gian:
- Giá đất ở do UBND Thành phố Hà Nội quy định được thu thập và tiến hành nghiên cứu phân tích trong khoảng thời gian từ năm 2016 đến năm 2018 - Giá đất ở thực tế được giao dịch ngoài thị trường chủ yếu được điều tra thu thập trong năm 2018.
- Các số liệu, tài liệu được tổng hợp, phân tích và xử lý trong phạm vi