nƣớc về giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức
Bảng giá đất của Thành phố Hà Nội theo Quyết định số 96/2014/QĐ- UBND ngày 29/12/2014 quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà
Nội 5 năm (2015-2019) được xây dựng theo nguyên tắc: Căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ, các vị trí được xác định theo nguyên tắc: vị trí 1 tiếp giáp trục đường giao thông có tên trong bảng giá có khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi hơn các vị trí tiếp theo, các vị trí 2,3,4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc, bất cập. Trong nghiên cứu này xin được đưa ra một số giải pháp cụ thể sau:
- Về cơ chế chính sách:
Phải tạo lập thị trường đất đai cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước. Khi đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định của Nhà nước.
- Giải pháp về tổ chức thực hiện:
UBND Huyện Mỹ Đức, UBND Thành phố Hà Nội cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế tại địa phương, việc theo dõi, điều chỉnh, cập nhật giá đất phải được tiến hành thường xuyên cho phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường.
Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương.
Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho
người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
- Giải pháp về nguồn nhân lực:
Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất.
Trong hệ thống quản lý đất đai của nước ta hiện nay, một số công tác tài chính liên quan đến đất đai đều được áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị định chung của Chính phủ. Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về đất đai sẽ dẫn đến khó khăn cho các địa phương trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay như: bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ... Vì vậy, UBND Huyện, Thành phố cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai liên quan đến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số điều chỉnh khác nhau để đảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.
- Hiện nay, trên địa bàn Thành phố Hà Nội bảng giá đất được xây dựng dựa trên số liệu thu thập về thông tin thửa đất có biến động về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất) do các bộ địa chính xã, phường điều tra. Sau đó nộp về Sở Tài nguyên và Môi trường chủ
trì cùng Sở Tài chính xây dựng bảng giá đất. Tuy nhiên việc định giá đất đòi hỏi phải đào tạo những người làm công tác định giá vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp trên nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế, xã hội…Bên cạnh đó, UBND tỉnh cần cử các chuyên gia định giá tham gia vào khâu đầu tiên quy trình xây dựng bảng giá đất, cùng với cán bộ địa chính xã, phường lựa chọn những thửa đất tiêu biểu, đặc trưng nhất phù hợp với các tiêu chí điều tra đảm bảo tính khách quan trong việc xây dựng bảng giá dất.
- Trên cơ sở các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, trong quá trình xây dựng bảng giá đất, cần xác định các yếu tố nào có ảnh hưởng lớn nhất đối với từng nhóm, tuyến đường để từ đó có các hệ số phù hợp cho từng tuyến đường, từng vị trí đất cụ thể để giá do nhà nước quy định vào đầu kỳ phù hợp với giá đất được trao đổi trên thị trường.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Do có vị trí địa lý thuận lợi và môi trường đầu tư thông thoáng, nhu cầu về du lịch tâm linh, nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ... nên nền kinh tế của Huyện trong những năm qua đạt mức tăng trưởng cao. Nhiều dự án đầu tư được triển khai trên địa bàn … chính vì vậy thị trường đất đai trở nên sôi động, giá đất biến động mạnh.
Thực tế một số năm gần đây cho thấy giá đất tại huyện Mỹ Đức trên thị trường lớn hơn nhiều lần so với giá đất quy định của nhà nước. Điều đó sẽ dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước trong việc thu thuế từ đất đai, không những thế nó còn là nguyên nhân dẫn đến đầu cơ đất đai tạo ra hiện tượng ảo về quan hệ “cung, cầu” ở ngoài thị trường, gây khó khăn cho việc quản lý và sử dụng đất có hiệu quả. Do vậy, việc nắm được giá đất thực tế trên địa bàn và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhằm xác định được giá đất chính xác tại địa bàn huyện Mỹ Đức trong điều kiện hiện tại và tương lai là cần thiết cho việc nâng cao chất lượng quản lý và phục vụ nhân dân trong thời gian tới được tốt hơn. Chính vì vậy mà đề tài này đã được thực hiện và kết quả nghiên cứu có thể khẳng định là đã đáp ứng được những mục tiêu đặt ra của đề tài. Đó là:
1. Đã điều tra và tổng hợp được một cơ sở dữ liệu về giá đất ở, được giao dịch thực tế ngoài thị trường năm 2018 đủ để đại diện và là tài liệu tham khảo tốt cho việc điều chỉnh giá đất ở do nhà nước quy định tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội.
2. Đã nghiên cứu và phân tích được một số các yếu tố ảnh hưởng chính, đến giá đất ở trên địa bàn huyện một cách khách quan và có căn cứ khoa học.
3. Đề xuất được một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở, trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội.
T ôn qua kết quả n iên cứu về i đất ở trên địa bàn n iên cứu c t ể kết luận một số đặc điểm c ín của n n ư sau:
1. Giá đất ở thực tế được giao dịch ngoài thị trường trên địa bàn Huyện Mỹ Đức có xu thế luôn cao hơn so với giá đất ở do Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch dao động từ 1,11 đến 11,43 lần.
2. Giá đất ở cũng thay đổi theo khu vực. Giá đất tại khu vực phát triển cao nhất và giảm dần ra khu vực đang phát triển và chưa phát triển.
3. Trên cùng một khu vực, cùng một tuyến đường thì giá đất ở sẽ giảm dần theo vị trí giáp với mặt đường chính có giá cao nhất và được gọi là vị trí 1, càng sâu vào trong ngõ, ngách xa mặt đường chính sẽ có giá giảm dần từ vị trí 2, đến vị trí 3 và vị trí 4 …
4. Trên cùng một tuyến đường, cùng một khu vực, cùng vị trí nhưng giá đất sẽ khác nhau do bị ảnh hưởng bới các yếu tố hình thể của thửa đất như diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất…
5. Trên cùng tuyến đường, cùng vị trí, cùng khu vực nhưng ở đâu có điều kiện về cơ sở hạ tầng tốt hơn như gần chợ, gần bệnh viện, gần trường học, gần khu vui chơi giải trí…. thì giá đất ở đó sẽ cao hơn.
6. Trên cùng khu vực, cùng tuyến đường, cùng vị trí (Đặc biệt là vị trí 1) nhưng những thửa đất có khả năng sinh lời kết hợp giữa đất ở với kinh doanh, buôn bán... thì ở đó giá đất ở sẽ cao hơn.
7. Tại những khu vực III nông thôn nhưng nếu có điều kiện môi trường tốt hơn thì có giá cao hơn.
Với những kết quả nghiên cứu về giá đất ở đã được đúc kết và ghi nhận cho thấy: Giá đất ở nói chung và giá đất ở huyện Mỹ Đức nói riêng luôn
biến động theo thời gian do nhu cầu sử dụng của con người và luôn bị tác động bởi những yếu tố ảnh hưởng như vị trí của thửa đất, đặc điểm hình thể của thửa đât, khả năng sinh lời của thửa đất, cơ sở hạ tầng cũng là yếu tố tác động mạnh mẽ đến giá đất. Ngoài ra còn một số các yếu tố khác như: Yếu tố môi trường, yếu tố pháp lý, yếu tố quy hoạch, yếu tố tâm lý…. Đều có những tác động và ảnh hưởng đến giá đất ở. Vì vậy để có thể đưa ra được hệ thống giá đất ở sát với thực tế thì cần phải nghiên cứu một cách đồng bộ tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và hệ số của mỗi loại yếu tố phải tương đối phù hợp cho từng khu vực, từng vị trí cụ thể.
2. Kiến nghị
Từ các kết quả nghiên cứu có thể đưa ra một số kiến nghị sau:
- Kiến nghị UBND Thành phố Hà Nội tiếp tục xem xét thường xuyên, ra quyết định hàng năm quy định khung giá đất hợp lý, xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách chi tiết cho từng đường phố và đoạn đường phố.
- Để nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai và bất động sản. Muốn vậy yêu cầu: hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; đề nghị UBND huyện Mỹ Đức sớm hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất, đô thị tại trụ sở UBND Huyện trên các phương tiện thông tin đại chúng để nhân dân được biết. Tránh tình trạng đầu cơ đất đai.
- UBND Huyện Mỹ Đức nên xây dựng, tổ chức và đào tạo các chuyên gia định giá đất nhằm để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường.
- Cần phát triển đề tài theo hướng xây dựng được một phần mềm tự động ước lượng được mức giá đất trên cơ sở các thông số đầu vào là một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của địa phương, giúp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất và quản lý tài chính về đất đai.
- Đánh giá giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức là lựa chọn hợp lý, do đó cần đưa kết quả nghiên cứu của đề tài vào thực tế nghiên cứu đối với đất ở tại các huyện khác trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Do thời gian thực hiện đề tài có hạn nên những kết quả đạt được về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố Hà Nội nói chung và huyện Mỹ Đức nói riêng còn hạn chế, để có kết luận chính xác và đầy đủ hơn, đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu.
- Có thể áp dụng những kết quả đạt được trong đề tài cho việc xác định giá đất ở sát với giá thị trường tại Thành phố Hà Nội nói chung và huyện Mỹ Đức nói riêng, đồng thời nhằm tiếp tục hoàn thiện các kết quả nghiên cứu này./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Thái Thị Lan Anh (2014). N iên cứu i đất ở và một số ếu tố ản ưởn đến i đất ở trên địa bàn t àn p ố Vin , tỉn N ệ An, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, Đại học Nông nghiệp Hà Nội.
2. Bộ Tài Nguyên và Môi trường (2012). Báo cáo tổng hợp “Kin n iệm nước n oài về quản lý và p p luật đất đai”.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012). B o c o tổn kết tìn ìn t i àn Luật Đất đai 2003 và địn ướn sửa đổi Luật Đất đai.
4. Bộ tài nguyên và Môi trường (2012), “ Kin n iệm nước n oài về quản lý và p p luật đất đai”.
5. Nguyễn Thế Chinh (2013). N iên cứu ản ưởn của cơ c ế ai i đất đối với việc iao đất, c o t uê đất, t u ồi đất và đề xuất iải p p để i đất do N à nước qu địn p ù ợp với i t ị trườn . Đề tài KHCN cấp Bộ. 6. Chính phủ (2014). Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về giá đất.
7. Chính phủ (2014). Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất.
8. Hoàng Văn Cường (2010). Gi đất và c ín s c p ân p ối địa tô tron quản lý đất đai t eo cơ c ế t ị trườn , tổn ợp b o c o k oa ọc kỷ niệm 65 n m n àn quản lý đất đai Việt Nam (1945 – 2010), Tổng cục quản lý đất đai, tr208.
9. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mỹ Đức (2018). Sổ quản lý t eo dõi côn t c biến độn đất đai từ 2016- 2018 của u ện Mỹ Đức. 10. Đỗ Gia Hưng (năm 2018). Luận v n N iên cứu một số ếu tố ản ưởn
đến i đất ở, trên địa bàn u ện Quế Võ Tỉn Bắc Nin ,
11. Nguyễn Vũ Kiên (2005). Tìm iểu và đ n i một số ếu tố ản ưởn đến i đất ở trên địa bàn T àn p ố Bắc Nin , T àn p ố Hà Nội.
tới ạn để điều c ỉn i đất tron k un i đất, bản i đất p ù ợp với cơ c ế t ị trườn c sự quản lý của n à nước. Đề tài KHCN cấp Bộ.
13.Phòng Tài nguyên và Môi Trường huyện Mỹ Đức (2014). Số liệu kiểm kê đất đai u ện Mỹ Đức n m 2014.
14. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
15. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, (2006). Gi o trìn Địn i đất,
NXB Nông nghiệp, Hà Nội.
16. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005). Gi o trìn T ị trườn bất độn sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội.
17. UBND huyện Mỹ Đức (2018). B o c o kết quả t ực iện n iệm vụ p t triển kin tế - xã ội u ện Mỹ Đức n m 2018.
18.UBND huyện Mỹ Đức (2015). Qu oạc sử dụn đất đến n m 2020, kế oạc sử dụn đất 5 n m (2011 - 2015) u ện Mỹ Đức - T àn p ố Hà Nội.
19. UBND Thành phố Hà Nội (2014). Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014. Qui địn về i c c loại đất trên địa bàn T àn p ố Hà Nội 5 n m (01/01/2015 – 31/12/2019).
20. Viện nghiên cứu Quản lý đất đai (2012), N iên cứu đặc điểm và tín kế t ừa của ệ t ốn p p luật đất đai từ n m 1945 đến na n ằm p p ần