Thực hiện Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của Ban Chấp hành Trung ương Khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Luật Đất đai năm 2003 được xây dựng nhằm thể chế hóa những quan điểm và nội dung đã nêu trong Nghị quyết số 26-NQ/TW theo hướng đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và phát triển bền vững. Đến nay, trên 90,25% diện tích tự nhiên của cả nước được khai thác đưa vào sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh. Việc thực hiện chính sách, pháp luật đất đai đã góp phần thực hiện thắng lợi Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm ở nước ta (2001 - 2010), với tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt bình quân 7,26%; thị trường QSDĐ từng bước đi vào hoạt động nề nếp; tăng trưởng kinh tế kết hợp hài hòa với phát triển văn hóa, thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã kịp thời trình Quốc hội ban hành 04 Luật có sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất
đai và trên 20 Luật có nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai. Chính phủ đã ban hành 22 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; xử phạt vi phạm hành chính… Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành 28 Thông tư, 17 Thông tư liên tịch và 15 Quyết định nhằm hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Ngoài ra, việc phân cấp cho địa phương quy định cụ thể một số nội dung nhằm thực hiện Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan Trung ương ban hành đã làm cho chính sách đất đai được ban hành phù hợp hơn với thực tiễn, góp phần đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, làm giảm đáng kể các khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
Nhìn chung, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã được ban hành kịp thời tạo hành lang pháp lý khá hoàn chỉnh, cơ bản phù hợp với thực tế, đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, được đông đảo nhân dân đồng tình.
Thực hiện Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09 tháng 02 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, toàn ngành đã tăng cường triển khai công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, nâng cao nhận thức chính sách, pháp luật về đất đai; phổ biến về những nội dung đổi mới của Luật Đất đai và các Nghị định quy định chi tiết thi hành để sử dụng thống nhất trên cả nước; giới thiệu và trao đổi nhu cầu hợp tác trong triển khai thi hành Luật với các cơ quan ngoại giao, các nhà tài trợ quốc tế. Nhìn chung, việc phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai đã được các cấp, các ngành ở Trung ương và địa phương tổ chức với nhiều hình thức phù hợp cho từng đối tượng, góp phần nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức và công dân.
Tất cả các tỉnh, thành phố trên địa bàn cả nước đều cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội. Cụ thể: cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu giấy
chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; trong đó một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đã đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã). Trong khuôn khổ dự án VLAP đã hoàn thành xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số tỉnh, thành phố để tiến tới xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại, thống nhất từ Trung ương đến địa phương (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014).
Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn. Các quyền của người sử dụng đất đã được bảo đảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản, tăng cường cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chính trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch về QSDĐ chính thức đã tăng lên rõ rệt, nhất là ở những địa phương có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi cho các hoạt động sinh sống, sản xuất và đầu tư. Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính có tiến bộ cũng là một nguyên nhân làm tăng lên các giao dịch chính thức. Ở nhiều địa phương, cuộc vận động “dồn điền,
đổi thửa” giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi QSDĐ” tạo điều kiện cho việc áp dụng tiến bộ khoa học và kỹ thuật vào sản xuất, thu hoạch, chi phí sản giảm, năng suất tăng.
Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh tạo điều kiện để người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Theo Bộ Tài chính (2012), trong giai đoạn 2009 - 2011, trên địa bàn cả nước có gần 3 triệu lượt chuyển nhượng, thừa
kế bất động sản. Trong đó, năm 2009 có gần 850.000 lượt chuyển nhượng, thừa kế; năm 2010 có trên 999.000 lượt; năm 2011 có trên 1 triệu lượt.
Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế độ sử dụng đất khác. Các giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng (Nguyễn Đình Bồng, 2006; Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Số lượng các trường hợp thế chấp bằng QSDĐ trên cả nước ngày càng tăng. Chỉ tính riêng hai thành phố lớn trong cả nước, trong năm 2007 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 20.603 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp và tại Thành phố Hồ Chí Minh là 114.830 hồ sơ; năm 2008 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 20.187 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp, tại Thành phố Hồ Chí Minh là 86.737 hồ sơ; chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2009 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 24.426 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp và tại Thành phố Hồ Chí Minh là 35.913 hồ sơ.
Hoạt động góp vốn bằng QSDĐ có xu thế ngày càng mở rộng và được coi là một hoạt động khá an toàn hiệu quả kể cả về kinh tế và xã hội. Thông qua đó, chủ doanh nghiệp, chủ trang trại được sử dụng quỹ đất lớn hơn để tập trung mở rộng sản xuất, người có đất góp cổ phần bằng đất, tham gia lao động trực tiếp tại đó, được hưởng tiền công lao động và lợi nhuận từ việc góp vốn cổ phần bằng đất. Hình thức góp vốn bằng đất nông nghiệp với mô hình công ty cổ phần trong đó cổ đông là nông dân góp vốn bằng QSDĐ là sự kỳ vọng cao tạo ra sự đột phá trong sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất lớn.
Bên cạnh những mặt đạt được, việc chuyển QSDĐ cũng còn tồn tại một số hạn chế sau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012):
- Việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng QSDĐ và quy định về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng QSDĐ tại một số địa
phương còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết sau này;
- Quy định chỉ có quyền thế chấp bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Vıệt Nam và quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản;
- Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản;
- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về QSDĐ thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp. Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế.
Nguyên nhân của tình trạng trên là:
- Mặc dù pháp luật đất đai quy định cho người sử dụng đất có nhiều quyền nhưng lại không quy định các điều kiện thực hiện nên xảy ra tình trạng nhà nước không kiểm soát được;
- Quy định về quyền góp vốn bằng QSDĐ của Luật Đất đai năm 2003 chưa đầy đủ, cụ thể và chưa thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, gây khó khăn cho các địa phương và người sử dụng đất trong quá trình áp dụng;
- Luật Đất đai năm 2003 chưa có các quy định về quyền thế chấp bằng QSDĐ tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại nước nước ngoài để vay vốn; quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Vıệt Nam;
- Chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh;
- Nhận thức và việc chấp hành quy định của pháp luật đất đai về việc đăng ký giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn chưa nghiêm gây khó khăn cho cơ quan quản lý;
- Công tác kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của các cấp, các ngành và địa phương chưa tốt.
Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối quan hệ về đất đai. Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003, đó là Luật Đất đai năm 2013. Đến nay Luật Đất đai năm 2013 đã được nhân dân đón nhận với những đánh giá khác nhau song tựu chung các ý kiến đều đồng nhất một quan điểm, đó là: Luật đã thể chế hóa đầy đủ quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19 Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ VI “về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại”. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa
những quy định còn phù hợp của Luật Đất đai năm 2003 đã và đang đi vào cuộc sống, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ
những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003.