hiện chiến lược của ngân hàng
3.1.2.1. Thực hiện nghiêm ngặt quy trình định giá TSBĐ
Nhằm hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro tín dụng, Phòng Định giá TSBĐ cần phải chấp hành nghiêm túc thực hiện đúng quy trình về định giá TSBĐ. Phải tuân thủ chặt chẽ cơ chế, quy trình nghiệp vụ hiện hành, chấp hành nghiêm túc thực hiện đầy đủ các bước của quy trình định giá.
3.1.2.2. Xây dựng các quy định về tài sản bảo đảm
TSBĐ là nguồn thu nợ thứ hai sau phương án kinh doanh, nếu như nguồn thu nợ thứ nhất không thu hồi được thì TSBĐ là cơ sở để tiến hành thu nợ, quan trọng hơn là TSBĐ gắn trách nhiệm của người vay với khoản nợ.
Do đó, để hạn chế nợ xấu phòng ngừa rủi ro, chủ động xây dựng các quy định cụ thể về điều kiện nhận TSBĐ tại nội/ngoại thành khu vực Hà Nội đảm bảo giảm thiểu rủi ro khi nhận tài sản có lối đi nhỏ, sâu, khả năng chuyển nhượng kém (đặc biệt đối với các tài sản là Quyền sử dụng đất tại nông thôn).
3.1.2.3. Đảm bảo tiến độ công tác định giá
Trước khi quyết định cho vay, hoạt động định giá là một khâu rất quan trọng trong quy trình tín dụng tại ngân hàng, kết quả định giá là cơ sở và căn cứ để ngân hàng xét duyệt mức cho vay đối với khách hàng. Tại GPBank hiện nay, mọi khoản cấp tín dụng có TSBĐ đều phải định giá thông qua Phòng định giá Tài sản đảm bảo. Chính vì vậy, việc đảm bảo thời gian cung cấp báo cáo kết quả định giá để kịp tiến độ giải ngân cho khách hàng là rất quan trọng.
3.1.2.4. Đảm bảo chất lượng báo cáo kết quả định giá
Báo cáo kết quả định giá là căn cứ quan trọng trong hồ sơ tín dụng, do vậy cần phải được xây dựng một cách chặt chẽ, cụ thể. Do lựa chọn phương pháp định giá chủ yếu là phương pháp so sánh, cần mô tả các tài sản so sánh một cách đầy đủ, đánh giá ưu, nhược điểm của tài sản so sánh với tài sản định giá, từ đó xây dựng bảng điều chính.
3.2Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu
3.2.1. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
Tổ chức đào tạo và bồi dưỡng các cán bộ tham gia vào công tác định giá, thông qua các khóa học nội bộ để giải đáp kịp thời các vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác định giá, cập nhật liên tục các văn bản pháp luật của nhà nước và giúp đồng đều trình độ giữa các cán bộ định giá.
Tạo điều kiện thuận lợi để các cán bộ định giá được đi học tập các khóa học về tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nghiệp vụ kế toán, kiểm toán cả trong nước và ngoài nước để nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ.
Để hạn chế rủi ro đạo đức của nhân viên, cần xây dựng bộ tiêu chí đánh giá từng cá nhân thực hiện công việc với chế độ thưởng phạt công bằng, minh bạch.
Khuyến khích đội ngũ cán bộ tham gia các buổi toạ đàm, trao đổi hội thảo của các hiệp hội thẩm định giá trong nước và khu vực.
Bổ sung các hình thức tuyển dụng để thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao là sinh viên bằng giỏi được đào tạo đúng chuyên ngành tại các trường đại học lớn, uy tín tại Việt Nam và quốc tế như đồng hành cùng sinh viên năm cuối, kết hợp với các cuộc thi thực tập sinh tài năng để tìm ứng viên xuất sắc nhất.
Đảm bảo chế độ đãi ngộ tốt, môi trường làm việc chuyên nghiệp để giữ chân các cán bộ định giá chủ chốt và thu hút thêm các cán bộ chất lượng cao tại các đơn vị khác.
Xây dựng văn hóa doanh nghiệp tại ngân hàng để mỗi thành viên đều thấy được môi trường làm việc thân thiện, sự gắn kết với tổ chức, luôn sôi nổi thi đua trong công việc.
Nâng cao năng lực quản lỷ rủi ro đối với đội ngũ quản lý, điều hành: Trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng, năng lực quản lý điều hành của đội ngũ cán bộ quản lý, điều hành có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Bên cạnh việc đào tạo về chuyên môn, cũng cần xây dựng các buổi tập huấn, phát triển kỹ năng mềm bởi CBĐG cũng thường xuyên tiếp xúc với khách hàng.
Với khả năng giao tiếp tốt, CBTD sẽ tìm hiểu thêm được nhiều thông tin về khách hàng phục vụ trong xử lý nghiệp vụ.
3.2.2. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu
GPBank cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về báo cáo kết quả định giá BĐS gồm các thông tin về tài sản định giá (vị trí của TS, khoảng cách đến trục đường chính, độ rộng của ngõ, kích thước của TS, diện tích của TS, đơn giá đất ở, giá công trình xây dựng trên đất...). Thông tin về các BĐS ở cùng một khu vực sẽ giúp tiết kiệm thời gian và nguồn lực cho các cuộc định giá sau này, việc tìm kiếm, truy xuất thông tin để sử dụng sẽ dễ dàng hơn.
GPBank cần xây dựng phần mềm hoặc tin học hóa các tài liệu thu thập được, các thông tin về tài sản so sánh để CBĐG thực hiện công việc thống nhất và hiệu quả.
3.2.3. Tăng cường trang bị các phương tiện phục vụ cho công tác định giá
Tại GPBank, phần lớn các tài sản nhận thế chấp ở xa, cách trụ sở làm việc hơn 30km, do vậy CBĐG rất cần sử dụng xe ô tô. Để đảm bảo tiến độ công tác định giá phục vụ cho hoạt động kinh doanh, ngoài việc sử dụng xe của Trụ sở chính, các ĐVKD cũng nên hỗ trợ xe cho CBĐG.
Các dụng cụ như máy ảnh, la bàn, thước đo laser cần được trang bị đầy đủ, đảm bảo mỗi người có 1 bộ đồ để làm việc. Ngoài ra cần có thêm các bộ dự phòng để tránh tình trạng CBĐG dùng điện thoại di động để chụp ảnh gây thiếu ngày tháng năm trên ảnh, làm mất đi sự chuyên nghiệp và để tránh trong hợp hỏng, cần sửa chữa hoặc mua mới phải trải qua nhiều khâu gây mất thời gian.
Cần trang bị phần mềm định giá bởi đây là công cụ hỗ trợ CBĐG trong các việc: lập báo cáo kết quả định giá, tham khảo thông tin và các báo cáo trước đó.
Cần mua các bản đồ quy hoạch của các địa bàn để dễ dàng truy cứu, tổng hợp thông tin, xác minh được từng hồ sơ có thuộc khu vực quy hoạch không.
Để thực hiện được công việc lưu trữ điện tử hồ sơ định giá, cần trang bị phần mềm chuyên dụng.
3.2.4. Tăng cường kiểm tra hoạt động định giá
Cần thêm bước kiểm soát viên kiểm tra, rà soát báo cáo kết quả định giá nhằm nâng cao chất lượng của báo cáo, đưa ra kết quả định giá tăng tính thuyết phục, có những khuyến nghị kịp thời về tài sản cho ĐVKD trước khi nhận tài sản làm tài sản thế chấp.
Thành lập tổ kiểm soát sau công tác định giá TSBĐ tại phòng Định giá TSBĐ để kịp thời chấn chỉnh những sai phạm về phương pháp định giá, thông tin khảo sát, cách trình bày, sai sót trong áp dụng quy định của ngân hàng... Tổ kiểm soát thực hiện kiểm tra hàng tháng theo cách chọn mẫu, lập báo cáo tổng hợp các lỗi đã mắc và đề xuất hướng xử lý lên cấp trên.
3.2.5. Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp
Để tăng tính chính xác của báo cáo kết quả định giá và để tránh xảy ra tình trạng khiếu nại với một số hồ sơ có mức giá chưa phù hợp, cần phân tích đối tượng, phạm vi áp dụng, ưu điểm, hạn chế và nguyên tắc áp dụng khi sử dụng mỗi phương pháp để từ đó đánh giá về tính phù hợp của phương pháp định giá. Hiện nay, phương pháp so sánh và phương pháp chi phí vẫn là 2 phương pháp phù hợp nhất để định giá BĐS thế chấp.
3.3.Kiến nghị
3.3.1. Kiến nghị với Nhà nước
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản
Cơ sở dữ liệu và các thông tin liên quan đến tài sản định giá không chỉ là một trong những đầu vào tiên quyết của cuộc định giá mà còn góp phần quyết định chất lượng, hiệu quả của công tác định giá. Hiện nay, việc thiếu cơ sở dữ liệu thẩm định giá và hệ thống quản lý các dữ liệu này đã gây khó khăn không nhỏ cho công tác định giá của ngân hàng và công tác giám sát kết quả định giá của Nhà nước cũng như niềm tin của khách hàng. Do đó cần thiết phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu trong định giá doanh nghiệp, có sự hỗ trợ của khoa học – công nghệ để sử dụng nguồn thông tin này hiệu quả, tác động tích cực đến chất lượng công tác định giá doanh nghiệp.
Để có cơ sở cho việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu tham chiếu phục vụ cho công tác định giá BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:
Thứ nhất, cần phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về số liệu thống kê của Nhà nước về giao dịch mua bán BĐS thành công. Đồng thời hệ thống cơ sở dữ liệu này cần được công khai minh bạch và công bố trên internet để các chuyên gia định giá có thể thuận tiện tham khảo.
Thứ hai, cần thúc đẩy sự minh bạch thông tin của thị trường BĐS bởi đây là một kênh thông tin quan trọng, phản ánh tính chân thực của mức giá thị trường của BĐS, để từ đó có cơ sở đúng đắn đối chiếu với sự đánh giá của các tổ chức định giá,.
Đào tạo lĩnh vực thẩm định giá bất động sản.
Nhà nước cần xây dựng đề án phát triển đội ngũ thẩm định viên xác định giá trị BĐS một cách đồng bộ và có hệ thống nhằm xây dựng đội ngũ nhân lực có kiến thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp.
Nhà nước cần chuẩn hóa bộ tài liệu đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tương ứng với các khóa đào tạo, bồi dưỡng theo quy định.
Thường xuyên tổ chức các buổi tọa đàm, hội thảo với các hiệp hội thẩm định giá các nước như Hiệp hội Thẩm định giá các nước ASEAN (AVA) mà Việt Nam đã là thành viên.
Biện pháp quản lý hiệu quả
Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu quả sao cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động định giá của các NHTM. Để nâng cao chất lượng định giá BĐS, một trong các yếu tố cần thiết là thị trường BĐS cần phát triển lành mạnh, thông tin minh bạch. Vì vậy, Nhà nước cần quan tâm hơn nữa tới việc quản lý thị trường BĐS, xây dựng trung tâm đăng ký giao dịch BĐS một cách minh bạch, có độ tin cậy cao và có hiệu lực. Ngoài ra, cũng cần xây dựng chế độ giám sát, quản lý hoạt động định giá tại các NHTM.
Thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều kiện cơ bản để BĐS được nhận làm tài sản thế chấp đó là cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người dân mất rất nhiều thời gian với thủ tục khá phức tạp. Để giảm thiểu thời gian cấp sổ và các thủ tục không cần thiết, cần có sự phân cấp và phối hợp giữa ngành quản lý đất đai và ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố, huyện.
Kiểm soát chặt chẽ các giao dịch liên quan đến BĐS trên địa bàn.
Cần có sự phân cấp trong cơ chế kiểm soát các giao dịch liên quan đến BĐS trên từng tỉnh nhằm đảm bảo tính minh bạch hóa, đảm bảo giá cả chuyển nhượng BĐS chính xác. Bên cạnh đó, cần công bố thông tin quy hoạch một cách kịp thời.
Xây dựng hệ thống dữ liệu về thị trường BĐS
Mỗi tỉnh cần xây dựng hệ thống dữ liệu về các giao dịch trên thị trường BĐS, về các thông tin quy hoạch, mức đền bù giải phóng mặt bằng theo từng khu vực. Xây dựng tốt hệ thống dữ liệu về thị trường BĐS sẽ có rất nhiều lợi ích cho cả khu vực nhà nước và khu vực doanh nghiệp.
KẾT LUẬN
Công tác cho vay tại các NHTM có TSBĐ đang ngày càng phát triển, các khách hàng doanh nghiệp và cá nhân chủ yếu thế chấp BĐS, chính vì vậy nhu cầu định giá BĐS tại các NHTM ngày càng lớn. Hoạt động định giá BĐS tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu đã đạt được những thành tựu nhất định, góp phần đẩy mạnh hoạt động tín dụng và hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế như giá trị định giá TSBĐ vẫn còn chưa phù hợp với giá trị thị trường, chủ yếu vẫn sử dụng một phương pháp định giá nên căn cứ đưa ra giá trị định giá còn thiếu tính khách quan, độ tin cậy chưa cao…
Nhằm khắc phục những hạn chế trên cũng như góp phần nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS, Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầucần xây dựng một hệ thống giải pháp mang tính đồng bộ nhằm cải thiện hiệu quả và chất lượng
công việc. Để đạt được mục tiêu đó, cần sự đổi mới, linh hoạt hơn nữa của các NHTM và sự điều tiết chính sách của các cơ quan quản lý nhà nước. Những giải pháp kiến nghị đưa ra tại luận văn góp phần hoàn thiện công tác định giá BĐS tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu đảm bảo cho hoạt động cho vay của ngân hàng, tránh gặp phải những rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng.
Do thời gian nghiên cứu của luận văn có hạn, nguồn thông tin tác giả thu thập được còn chưa bao quát được hết các đối tượng trong định giá bất động sản, việc đưa ra các giải pháp kiến nghị khó tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy tác giả mong muốn nhận được sự đóng góp của các thầy cô, bạn bè và những đồng nghiệp đang làm công tác định giá tại các đơn vị tư vấn, cơ quan quản lý nhà nước để hoàn thiện hơn các nội dung của luận văn.
NGUYỄN HOÀNG PHƯƠNG
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TOÀN CẦU
Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng Mã ngành: 8340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN VIỆT DŨNG HÀ NỘI, NĂM 2020 NG UY ỄN CH Í TH ỨC -L UẬ N VĂ N TH ẠC SĨ KI NH TẾ - LỚ P: CH 18 A – QL KT
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết, ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
Cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng nhưng đây cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp. Đối với các ngân hàng thương mại (NHTM), hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng bởi theo kết quả khảo sát của Công ty tài chính quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khỏan vay. Tỷ trọng dư nợ có thế chấp bằng BĐS chiếm khá lớn (80-90%) trong bảng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo của các NHTM. Công tác định giá BĐS thế chấp đang ngày càng được các đối tượng trong nền kinh tế quan tâm, bao gồm: Ngân hàng, khách hàng và cơ quan quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, công tác định giá BĐS tại các NHTM hiện nay còn yếu do thiếu thông tin trên trị trường, dẫn tới việc xác định giá trị BĐS thế chấp chưa chính xác. Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của khách hàng, ngược lại nếu định giá cao sẽ gây rủi ro cho ngân hàng. Tuy đã trải qua hơn