Thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều kiện cơ bản để BĐS được nhận làm tài sản thế chấp đó là cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người dân mất rất nhiều thời gian với thủ tục khá phức tạp. Để giảm thiểu thời gian cấp sổ và các thủ tục không cần thiết, cần có sự phân cấp và phối hợp giữa ngành quản lý đất đai và ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố, huyện.
Kiểm soát chặt chẽ các giao dịch liên quan đến BĐS trên địa bàn.
Cần có sự phân cấp trong cơ chế kiểm soát các giao dịch liên quan đến BĐS trên từng tỉnh nhằm đảm bảo tính minh bạch hóa, đảm bảo giá cả chuyển nhượng BĐS chính xác. Bên cạnh đó, cần công bố thông tin quy hoạch một cách kịp thời.
Xây dựng hệ thống dữ liệu về thị trường BĐS
Mỗi tỉnh cần xây dựng hệ thống dữ liệu về các giao dịch trên thị trường BĐS, về các thông tin quy hoạch, mức đền bù giải phóng mặt bằng theo từng khu vực. Xây dựng tốt hệ thống dữ liệu về thị trường BĐS sẽ có rất nhiều lợi ích cho cả khu vực nhà nước và khu vực doanh nghiệp.
KẾT LUẬN
Công tác cho vay tại các NHTM có TSBĐ đang ngày càng phát triển, các khách hàng doanh nghiệp và cá nhân chủ yếu thế chấp BĐS, chính vì vậy nhu cầu định giá BĐS tại các NHTM ngày càng lớn. Hoạt động định giá BĐS tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu đã đạt được những thành tựu nhất định, góp phần đẩy mạnh hoạt động tín dụng và hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế như giá trị định giá TSBĐ vẫn còn chưa phù hợp với giá trị thị trường, chủ yếu vẫn sử dụng một phương pháp định giá nên căn cứ đưa ra giá trị định giá còn thiếu tính khách quan, độ tin cậy chưa cao…
Nhằm khắc phục những hạn chế trên cũng như góp phần nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS, Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầucần xây dựng một hệ thống giải pháp mang tính đồng bộ nhằm cải thiện hiệu quả và chất lượng
công việc. Để đạt được mục tiêu đó, cần sự đổi mới, linh hoạt hơn nữa của các NHTM và sự điều tiết chính sách của các cơ quan quản lý nhà nước. Những giải pháp kiến nghị đưa ra tại luận văn góp phần hoàn thiện công tác định giá BĐS tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu đảm bảo cho hoạt động cho vay của ngân hàng, tránh gặp phải những rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng.
Do thời gian nghiên cứu của luận văn có hạn, nguồn thông tin tác giả thu thập được còn chưa bao quát được hết các đối tượng trong định giá bất động sản, việc đưa ra các giải pháp kiến nghị khó tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy tác giả mong muốn nhận được sự đóng góp của các thầy cô, bạn bè và những đồng nghiệp đang làm công tác định giá tại các đơn vị tư vấn, cơ quan quản lý nhà nước để hoàn thiện hơn các nội dung của luận văn.
NGUYỄN HOÀNG PHƯƠNG
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TOÀN CẦU
Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng Mã ngành: 8340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN VIỆT DŨNG HÀ NỘI, NĂM 2020 NG UY ỄN CH Í TH ỨC -L UẬ N VĂ N TH ẠC SĨ KI NH TẾ - LỚ P: CH 18 A – QL KT
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết, ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
Cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng nhưng đây cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp. Đối với các ngân hàng thương mại (NHTM), hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng bởi theo kết quả khảo sát của Công ty tài chính quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khỏan vay. Tỷ trọng dư nợ có thế chấp bằng BĐS chiếm khá lớn (80-90%) trong bảng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo của các NHTM. Công tác định giá BĐS thế chấp đang ngày càng được các đối tượng trong nền kinh tế quan tâm, bao gồm: Ngân hàng, khách hàng và cơ quan quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, công tác định giá BĐS tại các NHTM hiện nay còn yếu do thiếu thông tin trên trị trường, dẫn tới việc xác định giá trị BĐS thế chấp chưa chính xác. Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của khách hàng, ngược lại nếu định giá cao sẽ gây rủi ro cho ngân hàng. Tuy đã trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển, thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được xếp hạng kém minh bạch. Theo thống kê của JLL và LaSalle Investment Management, chỉ số minh bạch thông tin (RETI) của Việt Nam vừa được công bố năm 2016 là 3,49 xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm minh bạch thấp. Bên cạnh đó, việc định giá bất động sản để xác định mức cho vay cũng còn nhiều bất cập cả về qui trình và phương pháp thực hiện, sự thiếu kinh nghiệm của chuyên viên định giá khiến nhiều ngân hàng khá lúng túng trong việc định giá BĐS.
Từ các vấn đề phân tích trên đây, tác giả nhận thấy công tác định giá BĐS tại NHTM nói chung và tại GPBank nói riêng, hiện nay còn nhiều vấn đề cần tìm hiểu cả về lý thuyết và thực tiễn tại Việt Nam. Tại GPBank, có đến 95% các khoản vay có TSBĐ dùng BĐS làm tài sản thế chấp. Vì vậy, hoạt động định giá BĐS lại càng
có vai trò quan trọng. Mặc dù, hoạt động định giá đã đạt được những thành quả nhất định như góp phần nâng cao chất lượng hoạt động chung của ngân hàng, hạn chế rủi ro nhưng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần tìm biện pháp khắc phục để tăng cao hiệu quả hoạt động cũng như hạn chế rủi ro cho ngân hàng như: thời gian hoàn thành định giá vẫn còn chậm làm ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân cho khách hàng; chi phí cho định giá còn cao – điều này tác dộng đến hiệu quả kinh doanh của ngân hàng; chỉ sử dụng một phương pháp định giá dẫn đến giá trị định giá của một số hồ sơ chưa phù hợp với giá trị thị trường – điều này vừa ảnh hưởng đến ngân hàng khi không giải ngân được tối đa giá trị cho khách hàng, vừa ảnh hưởng đến khách hàng khi không vay được tối đa số tiền; chưa có phần mềm riêng biệt và hệ thống cơ sở dữ liệu về giá làm ảnh hưởng đến quá trình tìm kiếm thông tin tham khảo để đưa ra mức giá phù hợp và công tác kiểm tra giám sát định giá trong hệ thống ngân hàng… Bên cạnh đó xuất phát từ công việc của bản thân tại GPBank, các công việc đã tham gia trong quá trình định giá BĐS; các số liệu thu thập được liên quan đến hoạt động định giá BĐS tại ngân hàng, tác giả lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu” làm luận văn thạc sỹ.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống hóa trên phương diện lý luận về định giá BĐS và công tác định giá BĐS tại NHTM.
Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS tại GPBank trong thời gian qua.
Trên cơ sở phân tích đó, đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS tại GPBank.
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu những vấn đề lý thuyết và thực tiễn về công tác định giá BĐS tại Ngân hàng thương mại.
Do các nguồn tài liệu tham khảo giới hạn và các thông tin thu thập được trong quá trình làm luận văn chưa thực sự đầy đủ nên tác giả chỉ tập trung vào nghiên cứu về công tác định giá BĐS tại GPBank – Khu vực Phía Bắc giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2019.
4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng khi nghiên cứu là: Phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp thống kê và so sánh để phân tích đưa ra kết luận, đánh giá và đề xuất một số giải pháp mang tính khả thi.
5.Kết cấu của luận văn.
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận chung, Danh mục từ viết tắt, Danh mục các bảng biểu, Danh mục các sơ đồ, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục kèm theo, Luận văn được trình bày theo 3 chương cụ thể như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu.
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Bất động sản và giá trị của bất động sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Tại một số nước như Úc, Mỹ, Liên hiệp Anh, Canada và Bahama, BĐS hay còn được gọi là địa ốc, nhà đất đều là thuật ngữ pháp luật, bao gồm đất đai và những gì liên quan vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là vĩnh viễn: dầu khí, mỏ khoáng ở dưới, nhà ở, nhà ga hoặc các kiến trúc ở trên mảnh đất đó. Những thứ có thể tháo rời và chi chuyển sẽ như lều, nhà di động, nhà ở tạm sẽ không được xem là BĐS.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, BĐS gồm đất đai và những công trình do cong người tạo nên gắn liền với đất (Bộ Tài chính, 2007)
Như vậy, BĐS bao gồm đất đai và toàn bộ tài sản gắn liền với đất đai. Quan điểm này được xem xét từ phía một chuyên viên định giá tại NHTM bởi khi định giá BĐS cần xác định đúng và đủ giá trị của BĐS, xác định các yếu tố cấu thành nên BĐS.
1.1.1.2. Phân loại bất động sản
Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua,… Từ đó liên quan đến mức giá đền bù, tiền thuể phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…
Vì vậy, việc phân loại BĐS phục vụ cho mục đích thẩm định giá BĐS phải căn cứ vào cơ chế quản lý nhà nước đối với loại hình BĐS đó, phù hợp với thông lệ phân loại BĐS thẩm định giá của khu vực và quốc tế.
Đất đai: Tài sản là đất đai là quyền sử dụng các thửa đất hợp pháp được pháp luật công nhận. Căn cứ theo mục đích sử dụng, đất được phân thành các loại sau đây:
+ Nhóm đất nông nghiệp + Nhóm đất phi nông nghiệp
+ Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Nhà ở: căn cứ theo loại nhà xây dựng, nhà ở phân thành các loại sau + Nhà chung cư: Chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini, chung cư hỗn hợp (chức năng ở kết hợp với văn phòng và các dịch vụ công cộng khác)
+ Nhà ở riêng lẻ:
Biệt thự: Biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt thự du lịch Nhà ở liền kề (liền kề): nhà ở liền kề mặt phố (nhà phố), nhà liền kề có sân vườn
Nhà ở nông thôn truyền thống
Nhà và công trình công cộng: căn cứ theo chức năng sử dụng, được chia thành các loại sau:
+ Công trình thương mại và dịch vụ: trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng ăn uống, giải khát, trung tâm logistic…
+ Công trình dịch vụ công cộng: khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ, nhà trọ, ngân hàng
+ Nhà gà: nhà ga hàng không, bến giao thông đường thủy, nhà ga đường sắt, bến xe ô tô.
+ Văn phòng trụ sở cơ quan: văn phòng, trụ sở làm việc của Quốc hội, Chính phủ, Chủ tịch nước; văn phòng, trụ sở làm việc của cơ quan hành chính nhà nước các cấp; viện nghiên cứu, trung tâm nghiên cứu; nhà làm việc của các cơ quan chuyên môn, doanh nghiệp, các tổ chức chính trị - xã hội và tổ chức khác
+ Công trình văn hóa + Công trình giáo dục + Công trình thể thao + Công trình y tế
+ Công trình thông tin liên lạc viễn thông
+ Công trình tín ngưỡng: nhà thờ, chùa chiền, tu viện + Công trình quản chế: trại giam, tạm giam, trại cải tạo
+ Công trình được sử dụng cho mục đích lưu trữ, cất giữ
Nhà và công trình công nghiệp: căn cứ theo công dụng trong ngành công nghiệp, nhà và công trình công nghiệp phân loại như sau:
+ Công trình sản xuất vật liệu xây dựng: nhà máy sản xuất xi măng; gạch ốp lát; nhà máy sản xuất gạch, ngói đất sét nung; nhà máy sản xuất sứ vệ sinh; nhà máy sản xuất kính; nhà máy sản xuất hỗn hợp bê tông và cấu kiện bê tông; mỏ khai thác đá;
+ Công trình khai thác than, quặng + Công trình dầu khí
+ Công trình sản xuất công nghiệp nặng: nhà máy chế tạo, luyện kim; công trình năng lượng; công trình công nghiệp điện tử, tin học; công trình sản xuất hóa chất; công trình sản xuất công nghiệp nhẹ; công trình chế biến thủy sản; các công trình công nghiệp khác.
Công trình hạ tầng kỹ thuật: căn cứ theo công năng sử dụng trong hệ thống cơ sở hạ tầng, công trình hạ tầng kỹ thuật được phân loại như sau:
+ Công trình giao thông: đường, đường sắt, cầu, hầm giao thông, đường thủy nội địa, cảng hàng không…
+ Công trình thủy lợi: hệ thống các công trình cấp nước, thoát nước… + Hệ thống các công trình chiếu sáng, xăng dầu và khí đốt, cấp điện, thu gom và xử lý chất thải…
Các công trình hạ tầng khác: nhà tang lễ và nghĩa trang, trạm chữa cháy, đường hầm chứa cáp điện, cáp thông tin, ống cấp nước….
Các công trình xây dựng khác
1.1.2. Giá trị của bất động sản
1.1.2.1. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (Vũ Minh Đức, 2011).
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Trường hợp có sự hạn chế đối với việc xác định giá trị thị trường của BĐS (thông tin, dữ liệu trên thị trường, điều kiện định giá...), thẩm định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục (nếu có) và thể hiện mức độ ảnh hưởng đến kết