Bước 1: Phân tích sơ bộ
Ở bước đầu tiên này, nhiệm vụ của TĐV là biết những thông tin cơ bản về BĐS cần thẩm định giá và xác định cơ sở giá trị thẩm định giá, bao gồm:
- Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá - Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế- kỹ thuật của BĐS cần thẩm định - Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS: Căn cứ vào mục đích thẩm định
giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế- kỹ thuật và đặc điểm thị trường của BĐS thẩm định giá, TĐV xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của BĐS.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ các công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc. Các công việc phải được nêu ra trong kế hoạch bao gồm:
- Chỉ ra các dữ liệu cần thu thập về thị trường, về BĐS mục tiêu, BĐS tương tự
- Xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
- Lập phương án phân công TĐV và các cán bộ trợ giúp thực hiện
Bước 3: Triển khai thẩm định
- Khảo sát tình trạng tài sản (hiện trạng)
Hiện trạng là bước tiên quyết khi thẩm định giá BĐS nhằm đánh giá được chính xác giá trị của tài sản. TĐV sẽ căn cứ vào kết quả hiện trạng để có thể điều chỉnh mức giá hợp lí. Mục tiêu của việc hiện trạng tài sản trước hết là nhằm xác
định tính có thực của tài sản, là tài sản thật. Sau đó, TĐV cần thu thập điểm quan trọng được ghi rõ trong biên bản hiện trạng tài sản. Đối với BĐS, TĐV sẽ khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của BĐS so với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS của địa phương
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS: về diện tích đất và công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng xã hội, cảnh quan, tuổi đời, tình trạng duy tu bảo dưỡng, lợi thế giao thông.
+ Đối với CTXD đang dang dở, TĐV phải kết hợp với khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang tiến hành công trình.
- Lựa chọn phương pháp thẩm định
VNVC lựa chọn phương pháp căn cứ vào các quy định trong “Tiêu chuẩn thẩm định giá” về các điều kiện áp dụng các phương pháp thẩm định . Tính đến nay, các BĐS được thẩm định chủ yếu bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được công ty áp dụng trong thẩm định giá bất động sản là nhà ở hoặc căn hộ chung cư để phục vụ việc thế chấp vay vốn hoặc chuyển quyền sở hữu. Đối với những bất động sản có tính chất phức tạp hơn như các mảnh đất để xây dựng chung cư, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khách sạn, công ty sẽ áp dụng phương pháp thặng dư. Phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí chưa được áp dụng phổ biến tại công ty
- Hội ý chuyên gia
Việc hội ý chuyên gia để đảm bảo phương pháp lựa chọn là đầy đủ và phù hợp để đưa ra kết quả chính xác nhất. Ngoài ra, việc hội ý cũng bao gồm việc thu thập các văn bản pháp lí cần thiết cho phương pháp đó. Các TĐV đảm nhận các dự án thẩm định BĐS ở còn rất trẻ nên việc thẩm định giá khó tránh khỏi những sai sót. - Phân tích và xử lý số liệu để đưa ra kết quả sơ bộ
Các TĐV sẽ tiến hành tổng hợp số liệu và tính toán dựa trên các bước của từng phương pháp. Ngoài ra, TĐV cũng phải đưa ra những đánh giá về tình trạng bất động sản dựa trên những sự xem xét trong quá trình hiện trạng
Bước 4: Trình duyệt
Bước 5: Khách hàng
- Gửi kết quả đã được thông qua tới khách hàng
- Nhận các phản hồi và ý kiến đóng góp của Khách hàng
- Tiếp thu và chỉnh sửa nếu phản hồi của khách hàng là hợp lý và có tác động tích cực tới quá trình cũng như kết quả thẩm định
Bước 6: Hoàn thành thẩm định
- Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, Biên bản thanh lý hợp đồng và gửi cho khách hàng, các bên liên quan. Sau khi khách hàng đã hoàn thiện đóng dấu hợp đồng và thanh lý, TĐV sẽ phải lưu báo cáo thẩm định và hợp đồng tại công ty
3.2. Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất độngsản tại CTCP thẩm định giá và tư vấn Việt Nam