Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin, TĐV tiến hành xử lý các thông tin theo như sau:
* Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án
Trường hợp có sẵn đơn giá của các công ty khác, TĐV có thể tính ngay doanh thu năm cơ sở như sau:
+ Với BĐS là tòa văn phòng:
Giá trị phát triển khu văn phòng TMDV = Diện tích sử dụng * Tỷ lệ lấp đầy* Đơn giá/1 tháng * 12 tháng
+ Đối với BĐS là chung cư
Giá trị phát triển khu căn hộ = Đơn giá bán căn hộ * diện tích căn hộ bán
- Dự kiến doanh thu các năm tiếp theo dựa trên tỷ lệ biến động đã thu thập
- Chiết khấu các dòng doanh thu qua từng năm về thời điểm thẩm định giá để tính tổng doanh thu phát triển của dự án
- Tỷ lệ lấp đầy thường được thu thập từ báo cáo của các tổ chức chuyên gia được công bố trên internet.
- Trong trường hợp công ty không thu được kết quả sẵn có từ khách hàng, công ty sẽ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để ước lượng các đơn giá cho thuê. Trước đó, TĐV sẽ lựa chọn 3 BĐS dự án tương đương để hỏi giá và xác định các yếu tố điều chỉnh. Việc áp dụng các tiêu chuẩn các tiêu chí điều chỉnh và lập bảng điều chỉnh căn cứ vào hướng dẫn theo “ Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08”.
* Ước tính tổng chi phí phát triển của dự án
Trong trường hợp khách hàng cung cấp số liệu chi phí phát triển đã được tính toán sẵn, VNVC sẽ sử dụng kết quả đó để tính giá trị thặng dư.
Trong trường hợp công ty không thu được kết quả sẵn có từ khách hàng, công ty sẽ tính toán các khoản chi phí phát triển dựa trên hướng dẫn của cơ quan Nhà nước về phương pháp xác định tổng chi phí phát triển dự án với tiến độ xây dựng dự án bất động sản. Đồng thời có so sánh và biện luận về các khoản mục chi phí của BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự tại thời điểm thẩm định giá theo quy định tại “ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09” về cách tiếp cận từ chi phí.
Ngoài ra, lợi nhuận nhà đầu tư cũng nằm trong tổng chi phí và được xác định bằng trung bình mức lợi nhuận phần trăm trên tổng chi phí của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự tại địa phương.
- Một số các văn bản pháp luật được áp dụng để xác định các khoản mục chi phí: + Thông tư 06/2016/TT-BXD về việc hướng dẫn xác định và quản lí chi phí đầu tư
xây dựng
+ Quyết định số 706/QĐ-BXD về suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2017
*Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai và tỷ suất chiết khấu
- Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được xác định theo cách tiếp cận về thu nhập trong phương pháp chiết khấu dòng tiền
- Công ty tính tỷ suất chiết khấu tuân theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11” về phương pháp thặng dư , bằng trung bình cộng lãi suất cho vay kinh doanh BĐS trung hạn 04 ngân hàng nhà nước
3.2.3. Ví dụ về vận dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất độngsản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam