Trước khi tiến hành bất kỳ phương pháp thẩm định giá nào, TĐV cũng cần phải nắm rõ các quy định của pháp luật đối với phương pháp đó và phải thu thập các số liệu đầu vào để tiến hành xử lý. Do vậy, nghiên cứu xin đưa ra hai nhóm giải pháp được áp dụng cho các nhân viên thẩm định của công ty khi thực hiện các nghiệp vụ. Đó là nhóm giải pháp để hoàn thiện các bước cơ sở và nhóm giải pháp để hoàn thiện bước xử lý theo phương pháp thặng dư.
4.2.1. Các giải pháp hoàn thiện việc thẩm định giá bất động sản nói chung a) Tăng cường việc thực thi các luật trong thẩm định giá bất động sản
Phương pháp thặng dư là phương pháp chưa được phổ biến tại VNVC, nếu TĐV không đảm bảo nguyên tắc hợp pháp thì việc thẩm định các BĐS dự án phức tạp hơn sẽ để lại nhiều kẽ hở, uy tín về dịch vụ của công ty sẽ giảm đi. Vì thế, nghiên cứu đưa ra một số giải pháp về mặt pháp lý như sau:
- TĐV cần phải tuân thủ nghiêm túc, đầy đủ các điều luật về TĐG, các thủ tục pháp lí về đất đai, các CTXD do Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ Tài nguyên và môi trường; các văn bản của Bộ xây dựng quy định; ngoài ra cần phải tuân thủ thực hiện các hợp đồng kí kết với khách hàng. Đáng chú ý hơn, khi thẩm định các loại chi phí, TĐV cần phải tìm hiểu về các quy định về đến giá đất, đơn giá xây dựng được quy định tại tỉnh. Nếu có sẽ được ưu tiên áp dụng trước, nếu không có thì được phép sử dụng các quy định chung cho cả nước.
- Nếu có sự khác nhau về nội dung của các văn bản pháp lí (áp dụng cho cả nước và văn bản quy định của địa phương nơi thẩm định giá) thì áp dụng văn bản pháp luật chung.
- Ngoài ra, TĐV phải yêu cầu khách hàng giao nộp đầy đủ giấy tờ pháp lý cần thiết của các cơ quan địa phương về CTXD. Nếu tài liệu cần thiết mà khách hàng không cung cấp được thì cần lưu ý đưa vào hạn chế của chứng thư, báo cáo TĐG
- Thường xuyên cập nhật các văn bản pháp luật quy định sửa đổi, bổ sung về thẩm định giá.
b) Nâng cao hiệu quả công tác thu thập thông tin và dữ liệu phục vụ quá trình thẩm định giá BĐS
Công tác thu thập thông tin và dữ liệu ảnh hưởng rất lớn đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá. Thông tin càng đáp ứng đủ về số lượng và chất lượng thì việc ước tính số liệu đầu vào sẽ càng nhanh chóng và chính xác. Để hoàn thiện công tác thu thập thông tin và dữ liệu, chúng ta có thể sử dụng một số giải pháp sau: - Các thông tin về BĐS mục tiêu phải được mô tả chi tiết.
- Các BĐS so sánh phải rõ nguồn gốc, có tên, địa chỉ người cung cấp thông tin, nếu đó là nguồn internet, TĐV phải gọi điện hoặc đến gặp để trao đổi, xác nhận lại thông tin đã thu thập.
- TĐV cần phải quan tâm đến thời gian xảy ra của giao dịch, nếu thị trường có nhiều biến động chúng ta không thể lấy đó làm chứng cứ cho thời điểm định giá hiện tại.
- Khi thu thập thông tin cần chú ý phân tích các yếu tố, tình hình kinh tế - xã hội có liên quan có thể tác động đến giá trị ước tính.
- Trong trường hợp hạn chế về thông tin của các tài sản so sánh thì TĐV có thể sử dụng các kết quả từ các công ty chuyên về kinh doanh và đầu tư BĐS. Các kết quả này thường chỉ được công bố trên các bài báo nên TĐV vẫn cần phải gọi điện đến tổ chức để kiểm chứng lại kết quả của họ trước khi áp dụng kết quả đó. - Công ty cũng nên lưu giữ lại những thông tin đã thu thập vào hệ thống thông tin
của công ty về thẩm định giá BĐS và thẩm định giá BĐS theo phương pháp thặng dư . Việc xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở dữ liệu thẩm định giá sẽ giúp làm giảm nhẹ khối lượng công việc của TĐV khi gặp một dự án tương tự có thể sử dụng thông tin có sẵn để làm chứng cứ tin cậy để đưa ra kết quả thẩm định giá.
c) Nâng cao năng lực của đội ngũ nhân viên
Nguồn nhân lực luôn là một trong những yếu tố then chốt quyết định đến thành công của doanh nghiệp. TĐV hay các chuyên viên định giá là những người sẽ đánh giá các giá trị của tài sản. Kết quả có độ chính xác cao hay không ngoài phụ thuộc
những yếu tố khách quan mà còn ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan của người thẩm định. Nhìn từ thực trạng đã nêu ở chương trước, VNVC còn chưa đáp ứng đủ nhu cầu về số lượng và chất lượng nhân viên phục vụ cho công tác thẩm định giá. Nhất là khi thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư, hiện nay, các chuyên viên thẩm định giá thường tốt nghiệp từ các trường đại học kinh tế ra, nhưng khi định giá liên quan đến CTXD thì họ không có nhiều chuyên môn nên cần được đào tạo. Để nâng cao chất lượng và số lượng của nhân viên của phòng nghiệp vụ, công ty cần:
Thứ nhất, khi thẩm định giá BĐS bằng phương pháp thặng dư cần phải giao nhiệm vụ chính cho những TĐV có kinh nghiệm, là người có kiến thức sâu rộng về đầu tư xây dựng, am hiểu thị trường để có thể đưa ra những giả định khách quan nhất về phát triển dự án đầu tư trên đất, mang tính khả thi cao. Ví dụ, khi định giá BĐS bằng phương pháp thặng dư, TĐV phải có những hiểu biết về thị trường và đánh giá được đó có phải là dự án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, phải đưa ra được các giả định cụ thể như là xây dựng tổ hợp chung cư - văn phòng thương mại, khách sạn, trung tâm thương mại,....dựa trên những thông tin cơ bản như xây bao nhiêu tầng, diện tích sàn xây dựng, hầm để xe, khuôn viên....Nói chung TĐV phải hiểu cơ bản về dự án đầu tư, những chi phí cơ bản để có thể hoàn thành được dự án đó, nếu không việc ước tính chi phí có thể bị trùng lặp hoặc thiếu làm cho kết quả thẩm định giá bị sai lệch và đem lại những hậu quả không mong muốn.
Thứ hai, sau khi có được những thông tin bằng nguồn internet, phải yêu cầu TĐV cần tiến hành thẩm định lại bằng cách gọi điện hoặc đi khảo sát để kiểm tra độ tin cậy của nguồn thông tin sử dụng. Ngày nay, với sự phát triển internet đã mang lại sự thuận tiện nhất định đối với người sử dụng. Ngày nay, sự phát triển của internet đã mang lại sự thuận tiện nhất định đối với người sử dụng, tuy nhiên thông tin trên internet không bị giới hạn, là thông tin đa chiều, nhiều nguồn và không được thẩm định là chính xác hay không. Hơn nữa, thời gian đăng tin và thời gian thẩm định có sự khác biệt, có thể đã bị thay đổi nhưng không được phản ánh lại trên bản tin đã đưa. Ví dụ, giao dịch mua bán BĐS đã được giao dịch với một giá khác dù tin rao bán mới chỉ đăng tin vào một tuần trước. Do vậy, khi sử dụng những thông tin ở trên mạng. TĐV không nên lấy ngay thông tin ấy để đưa vào sử dụng
mà cần phải gọi điện (đối với những tài sản đơn giản) hoặc tiến hành đi khảo sát để khẳng định lại độ trung thực của tin tức.
Thứ ba, những thông tin số liệu sử dụng để tính toán ra kết quả cần yêu cầu TĐV giải thích rõ trong Báo cáo Thẩm định giá về việc lựa chọn chúng. Đối với thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư chúng ta cần giải thích rõ về việc lựa chọn những giả định hay tỷ suất chiết khấu mà chúng ta sử dụng để thuyết phục khách hàng. Chỉ cần thay đổi 1% kết quả định giá bị ảnh hưởng tương đối lớn. Hiện nay, trong những Báo cáo thẩm định giá của công ty còn chưa nêu rõ về chỉ tiêu này, do đó cần phải hoàn thiện hơn trong quá trình thực hiện Báo cáo thẩm định giá.
Thứ tư, gia tăng về số lượng cũng như nâng cao chất lượng của đội ngũ nhân viên trong công ty. Ngày nay, tầm quan trọng của thẩm định giá ngày càng thể hiện rõ trong nền kinh tế thị trường. Nhu cầu thẩm định giá các tài sản ngày càng phong phú phục vụ cho nhiều giao dịch Để phù hợp với nhu cầu định giá của thị trường nói chung, số lượng hợp đồng của công ty nói riêng, đòi hỏi công ty cần tăng thêm số lượng chuyên viên thẩm định giá.
Hơn nữa, hoạt động thẩm định giá BĐS hay thẩm định giá QSDĐ diễn ra ngày càng phổ biến vì nước ta đang trong quá trình hiện đại hóa, đô thị hóa mạnh. Việc mở rộng đất đô thị, phát triển các trung tâm thương mại, các dự án lớn dẫn đến nhu cầu thẩm định giá BĐS bằng phương pháp thặng dư ngày càng nhiều. Vì vậy, khi thẩm định giá bằng phương pháp này đòi hỏi người thẩm định phải có chuyên môn cao và phải am hiểu về thị trường có liên quan.
So với thực tế số lượng hợp đồng của Công ty, đội ngũ nhân viên của VNVC còn thiếu về số lượng và còn rất trẻ, nên xét về chuyên môn và kinh nghiệm còn những hạn chế nhất định. Vì vậy:
- Công ty cần thu hút thêm những TĐV đã từng trải nghề và nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên bằng cách đào tạo ngắn hạn cho các nhân viên nhằm củng cố kiến thức chuyên môn về thẩm định giá
- Ngoài những kiến thức về TĐG , đòi hỏi cần có những TĐV phải có những hiểu biết về xây dựng và các lĩnh vực khác.
- Hơn nữa, cần phải rèn luyện về đạo đức cho chuyên viên thẩm định cũng là nên làm vì lẽ đạo đức nghề nghiệp là một trong những tiêu chuẩn hàng đầu để nâng cao chất lượng thẩm định giá.
- Xây dựng mối liên kết, hợp tác với các tổ chức chuyên gia về lĩnh vực thẩm định giá đất CTXD để đào tạo đội ngũ chuyên viên về quy trình và phương pháp thẩm định
- Tạo một môi trường năng động, lành mạnh, phát huy khả năng sáng tạo, làm việc hết sức của nhân viên.
- Công ty cũng cần có những chế độ phúc thưởng cho nhân viên và trả hoa hồng đều đặn khi kết thúc hợp đồng. Điều này sẽ tạo động lực để nhân viên có trách nhiệm hơn trong công việc.
Thứ năm, công ty cần có bộ phận hay cá nhân chuyên trách về việc rà soát, kiểm tra chất lượng của các chứng thư cũng như báo cáo thẩm định giá trước khi gửi cho khách hàng. Việc kiểm soát chất lượng trước khi phát hành là một công việc tuy nhỏ nhưng tương đối quan trọng. Bởi thường một hợp đồng thẩm định giá thường giao cho một cá nhân, việc thẩm định có thể mang tính chủ quan. Hơn nữa, việc soát xét sẽ giúp tránh được những lỗi nhỏ trên báo cáo hay chứng thư thẩm định giá, tạo sự hài lòng và niềm tin cho những người sử dụng dịch vụ của công ty.
4.2.2. Các giải pháp hoàn thiện đối với phương pháp phương pháp thặng dư a) Hoàn thiện công tác đánh giá phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Việc xây dựng phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất một cách rõ ràng là điều cần thiết trước hết khi tiến hành thẩm định giá bới lẽ việc đánh giá phương án SDTNVHQN càng khách quan thì giá trị thẩm định càng có độ tin cậy. Để đánh giá đúng phương án đòi hỏi TĐV phải là người có kinh nghiệm bởi lẽ có rất nhiều phương án xây dựng tối ưu có thể được ra cho một dự án. Ví dụ, cùng một mảnh đất ở vị trí trung tâm, có rất nhiều phương án lựa chọn như xây dựng một tòa chung cư cao cấp, khu mua sắm hay thuê phòng làm việc,... thì TĐV phải sử dụng cảm quan của mình để đánh giá các phương án này một cách chính xác. Một phương án được đánh giá là tối ưu nhất để có thể dùng và có hiệu quả cần phải thỏa mãn:
- Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: tức là tài sản được sử dụng hoặc giả định sử dụng trong các điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị
tài sản. Không phải sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan hoặc lạc quan quá mức về khả năng của tài sản. Để đánh giá được yếu tố này đòi hỏi TĐV phải hiểu biết về xây dựng, các vấn đề liên quan đến quy hoạch, thiết kế dự án. Ví dụ đối với mảnh đất ở 29A Nguyễn Đình Chiểu, TĐV có thể đánh giá thêm về sự phù hợp của các trang thiết bị với hệ thống điện được cung cấp, đảm bảo các văn phòng hoạt động bình thường.
- Tài sản được sử dụng phải hợp pháp, gắn với thông lệ, tập quán xã hội: Phương án đem lại hiệu quả cao và phù hợp với điều kiện pháp luật sẽ được coi là SDTNVHQN. Như vậy, TĐV cũng phải tìm hiểu kĩ các quy định về CTXD ở địa phương thẩm định. Chẳng hạn, trong chứng thư, TĐV có đánh giá dự án phù hợp quy hoạch do thuộc khu vực quy hoạch cao ốc văn phòng và khách sạn của thành phố. Để làm rõ hơn, TĐV có thể tìm hiểu thêm các văn bản quy định về quy hoạch xây dựng cao ốc của thành phố Hồ Chí Minh để chứng minh rõ hơn.
- Tài sản phải đảm bảo có nguồn tài chính khả thi, mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản dựa theo chi phí cơ hội riêng mình. Ví dụ phương án xây dựng các tòa nhà chung cư, khu trung tâm thương mại được đánh giá là hiệu quả nhưng nhà đầu tư lại không đủ khả năng tài chính thì cũng không được coi là phương án SDTNVHQN. Do đó, yêu cầu TĐV phải phân tích kĩ nguồn vốn đầu tư cho dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư...
b) Hoàn thiện các phương pháp bổ trợ
Phương pháp thặng dư là phương pháp đòi hỏi phải có sử dụng các phương pháp khác để tính toán các dữ liệu đầu vào như doanh thu, chi phí. Trong đó, hai phương pháp cần thiết nhất là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Trong khi phương pháp so sánh giúp TĐV chủ động ước tính được các đơn giá giao dịch để ước tính tổng doanh thu kiếm được của dự án thì phương pháp thu nhập sẽ giúp tính được giá trị hiện tại của các khoản thu nhập đó bởi lẽ hầu hết các dự án BĐS đều được sử dụng nhiều năm. Tình trạng thực tế cho thấy công ty chưa có sự kết hợp với phương pháp so sánh để xác định doanh thu. Vì vậy, nghiên cứu sẽ gợi ý một số giải pháp trong trường hợp TĐV phải sử dụng đến phương pháp này để tính toán thu nhập của dự án.
*Hoàn thiện phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp cần thiết giúp ước tính thu nhập của dự án đối với từng hạng mục. Phương pháp so sánh có hiệu quả hay không phụ thuộc vào sự đa dạng và đúng đắn của nguồn tin về tài sản so sánh và kinh nghiệm của TĐV. Vì vậy, đối với phương pháp này, để có kết quả đáng tin cậy:
- TĐV phải tìm những nguồn thông tin phải đáng tin cậy và có thể kiểm tra, xác thực trước khi sử dụng làm tài sản so sánh.
- Khi thu thập thông tin phải chính xác và TĐV phải thật nhạy cảm đối với những yếu tố khác biệt giữa công trình dự án và BĐS tương tự nhằm có thể điều chỉnh giá một cách hợp lí nhất.
- Ngoài ra, TĐV cũng phải là những người có kinh nghiệm, hiểu biết về thị trường BĐS. Do BĐS là những tái sản có giá trị lớn, TĐV phải lựa chọn các giao dịch đã diễn ra hoặc đang trong quá trình đàm phán. Người TĐV giỏi sẽ loại bỏ được những yếu tố làm cho kết quả giao dịch bị sai lệch và điều chỉnh cho đúng với giá trị thị trường. Từ đó góp phần làm cho kết quả định giá có độ tin cậy cao hơn.