1.3.1.1. Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.
Quận 1 (Quận Một) hay Quận Nhất là quận nằm ở vị trí trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh với diện tích: 7,7211 km2. Nhiều cơ quan chính quyền, các Lãnh sự quán các nước và nhà cao tầng đều tập trung tại quận này (nhà cao tầng nhất Quận 1 và thứ nhì Thành phố Hồ Chí Minh là Bitexco Financial Tower). Do vậy, Quận 1 được xem là nơi sầm uất và có mức sống cao nhất của Thành phố về mọi phương diện. Bởi vậy, kinh tế đất tại khu vực này có giá trị đặc biệt cao. Tuy nhiên, lợi dụng chức vụ quyền hạn, một số cá nhân đã hô biến 6.000m2 đất công thành đất tư để trục lợi cá nhân.
Tháng 6/2004, trên cơ sở đề nghị của Sabeco xin chủ trương đầu tư xây dựng nhà cao tầng tại khu đất 2-4-6 đường Hai Bà Trưng, Bộ Công nghiệp (cũ) có văn bản đồng ý chủ trương di dời văn phòng để đầu tư mới và sử dụng hiệu quả khu đất hơn. Tháng 2/2006, UBND TP Hồ Chí Minh có quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời cho các doanh nghiệp trực
thuộc Bộ Công nghiệp đang sử dụng để sản xuất kinh doanh, trong đó có khu đất nêu trên.
Trên cơ sở ý kiến của các bộ ngành (Bộ Công thương, Bộ Tài chính), năm 2008 Sabeco được UBND TP Hồ Chí Minh giao khu đất có tổng diện tích hơn 6.000m² tại số 2-4-6 Hai Bà Trưng (P. Bến Nghé, Q.1) để triển khai dự án tổ hợp căn hộ, thương mại, văn phòng có tên Sài Gòn Mê Linh Tower, vốn đầu tư hơn 2.423 tỉ đồng.
Mặc dù đã có Quyết định giao đất để thực hiện dự án, nhưng dự án vẫn không được triển khai. Đến tháng 2/2015, từ một chủ đầu tư là Sabeco, khu đất trên được chuyển thành liên danh các nhà đầu tư
Tháng 6/2015, UBND Thành phố ban hành quyết định cho Sabeco Pearl thuê đất 50 năm trả tiền một lần xây dựng dự án khu phức hợp 6 sao, trung tâm hội nghị, hội thảo và cao ốc văn phòng cho thuê. Việc cho phép chuyển dự án từ Tổng công ty Sabeco sang Công ty Sabeco Pearl không phù hợp với phương án sắp xếp xử lý nhà đất công sản của Bộ Tài chính. Việc chuyển giao cơ sở nhà, đất nêu trên cho các công ty không thông qua đấu giá là trái quy định.
Đến tháng 6/2016, Sabeco thoái vốn bằng cách bán đấu giá cổ phần cho chính các cổ đông sáng lập, thu về gần 195 tỉ đồng. Ngày 11/6/2018, ba cổ đông còn lại cũng thoái sạch vốn khỏi Công ty Sabeco Pearl, toàn bộ số cổ phần của công ty này (cũng là chủ đầu tư của dự án) rơi hoàn toàn vào tay của 03 cá nhân.
Những sai phạm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai ở khu “đất vàng” ba mặt tiền tại quận 1 là những bài học đắt giá cho công tác quản lý đất
đai tại địa phương, nhất là công tác phòng, chống tham nhũng và đạo đức của người cán bộ, quản lý cấp cơ sở1.
1.3.1.2. Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai của quận Bắc Từ Liêm
Tháng 5/2020, UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành Kết luận số 35 về nội dung tố cáo đối với UBND huyện Từ Liêm trước đây (nay là quận Bắc Từ Liêm) trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một số hộ gia đình ở xã Thuỵ Phương (nay là phường Thuỵ Phương). Kết luận đã khẳng định: Nhiều nội dung tố cáo của công dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Từ Liêm trước đây vừa được UBND Thành phố Hà Nội kết luận là đúng. UBND Thành phố giao UBND quận Bắc Từ Liêm nghiêm túc tổ chức kiểm điểm đối với tổ chức, cá nhân để xảy ra vi phạm. Trong đó có một số nội dung như:
* Gần 20 năm không trả sổ đỏ cho dân
Ngày 1/8/2001, UBND huyện Từ Liêm ban hành Quyết định số 980/QĐ-UBND về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đợt 1 cho 101 hộ gia đình, cá nhân xã Thuỵ Phương. Tuy nhiên đến nay, vẫn còn tồn tại 03 hộ gia đình, cá nhân chưa được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo hồ sơ lưu trữ, UBND quận Bắc Từ Liêm và UBND phường Thụy Phương không có tài liệu về việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 3 hộ dân. UBND Thành phố giao UBND quận Bắc Từ Liêm sớm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 3 hộ gia đình. Để xảy ra tồn tại trên, trách nhiệm thuộc về cán bộ UBND quận Bắc Từ Liêm, phòng Tài nguyên và Môi trường quận.
* 1 thửa đất được cấp 2 sổ đỏ
Thửa đất số 179, tờ bản đồ số 6 diện tích 152m2 tại phường Thuỵ Phương đã được UBND huyện Từ Liêm trước đây cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 980/QĐ-UBND ngày 1/8/2001 cho 01 hộ gia đình. Tuy nhiên, đến năm 2006, thửa đất này lại được UBND huyện Từ Liêm tiếp tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Quyết định số 2376/QĐ-UBND ngày 25/9/2006 cho 01 đối tượng khác.
Để xảy ra tồn tại trên, trách nhiệm thuộc về cán bộ UBND quận Bắc Từ Liêm, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai và UBND phường Thụy Phương.
* Cấp sổ đỏ không đúng nguồn gốc
Ngày 25/2/1992, UBND TP có Quyết định số 356/QĐ-UBND về việc cho phép UBND phường Thụy Phương được sử dụng 8.000m2 đất để cấp cho 87 hộ dân làm nhà ở (có danh sách kèm theo). Tuy nhiên, UBND phường Thuỵ Phương đã giao đất và tự ý chuyển đổi vị trí giao đất cho các hộ. Khi các hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục cấp GCN QSDĐ, đối chiếu với quy định, khi hồ sơ có sự thay đổi về nguồn gốc đất nhưng Văn phòng Đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Từ Liêm không trả hồ sơ cho UBND xã Thuỵ Phương để hoàn thiện lại hồ sơ thì trình tự, thủ tục xét cấp là không đảm bảo quy định.
Để xảy ra tồn tại trên, trách nhiệm thuộc về cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai và phòng Tài nguyên và Môi trường.
1.3.1.3. Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai của huyện Đan Phượng
Đan Phượng nằm ở phía tây bắc trung tâm thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố khoảng 20 km với một nền địa hình tương đối bằng phẳng, chủ yếu là đất phù sa màu mỡ với diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn. Theo xu thế của phát triển kinh tế, xã hội cơ cấu diện tích đất nông nghiệp cũng đang có sự biến động, dịch chuyển khi đã có một loạt các khu đô
thị mới được hình thành; một số nhà máy, xí nghiệp đã được xây dựng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế của địa phương. Các dự án giao thông đã có quyết định đầu tư, hạ tầng khung dần dần được hình thành và hoàn thiện cùng với đó là giá đất giao dịch ngoài thị trường tăng cao. Song song với đó đã phát sinh những tiêu cực trong việc quản lý, sử dụng đất đai đặc biệt là công tác quản lý, sử dụng đất, cho thuê đất nông nghiệp tại địa phương.
Cuối năm 2019, UBND huyện Đan Phượng ban hành quyết định kỷ luật 1 Chủ tịch, 1 Phó Chủ tịch, 4 cán bộ địa chính xã vì buông lỏng quản lý, để xảy ra vi phạm về quản lý đất nông nghiệp khi các cán bộ này trực tiếp ký 51 hợp đồng thuê đất không qua đấu giá, trong đó 18 hợp đồng giao khoán ký với người không có hộ khẩu tại địa phương và 2 hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp, công ích để sử dụng không đúng mục đích; không tham mưu cho UBND huyện Đan Phượng thực hiện các biện pháp ngăn chặn vi phạm để chủ đầu tư dự án xây dựng lấm chiếm 1.292m2 đất nông nghiệp và đất công ích do cấp xã quản lý.2
1.3.2. Bài học đối quận Cầu Giấy
Qua việc nghiên cứu kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai của một số tỉnh, thành phố ở Việt Nam ở trên, có thể rút ra một số bài học đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai tại quận Cầu Giấy như sau:
Một là, Chính quyền cần coi trọng công tác tuyên truyền giáo dục pháp
luật về đất đai. Từ kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai của quận 1 thành phố Hồ Chí Minh, quận Bắc Từ Liêm, huyện Đan Phượng thành phố Hà Nội chúng ta có thể thấy rằng công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật về đất đai giữ vai trò vô cùng quan trọng trong việc đảm bảo hiệu quả quản lý nhà nước
về đất đai. Chính vì vậy, ở bất cứ địa phương nào, công tác này cũng cần được phổ biến và coi trọng.
Hai là, quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực phức tạp dễ dẫn đến
những sai phạm, cũng như tham nhũng với mức độ lớn, chỉ vì cái lợi cá nhân mà công tác quản lý nhà nước về đất đai đã xảy ra nhiều vi phạm.
Ba là, các công cụ phục vụ quản lý phải được thiết lập đầy đủ, chính
xác và thường xuyên cập nhật chỉnh lý bổ sung và khai thác có hiệu quả. Mỗi địa phương có điều kiện tự nhiên, trình độ dân trí khác nhau nên tùy theo điều kiện cụ thể mà phải bổ sung, cập nhật các công cụ phục vụ quản lý một cách phù hợp và hiệu quả nhất.
Bốn là, nâng cao hiệu quả công tác cải cách thủ tục hành chính trong
lĩnh vực đất đai và hạn chế tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất. Cải cách thủ tục hành chính là một trong những điều kiện quan trọng, đảm bảo cho việc quản lý nhà nước về đất đai được tiến hành một cách công khai, minh bạch, có hiệu quả. Công tác cải cách thủ tục hành chính đã được thực hiện trong một khoảng thời gian tương đối dài và để đảm bảo quản lý, sử dụng đất hiệu quả, tránh tiêu cực thì công tác cải cách thủ tục hành chính cần được thực hiện một cách tích cực hơn nữa.
Năm là, thực hiện tốt công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, thu hồi đất phải thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Từ kinh nghiệm của quận 1 thành phố Hồ Chí Minh, huyện Đan Phượng thành phố Hà Nội trong việc quản lý nhà nước về đất đai chúng ta có thể thấy rằng việc thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt sẽ hạn chế được tình trạng đầu nậu đất, vi phạm về quản lý đất đai hay nợ đất tái định cư…
Sáu là, công tác kiểm tra, giám sát phải thường xuyên và coi trọng,
nhằm phát hiện, ngăn chặn các sai phạm và xử lý kịp thời. Kiểm tra, giám sát là hai công tác vô cùng quan trọng nhằm đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nói chung và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói riêng. Kiểm tra, giám sát sẽ góp phần phát hiện các sai phạm và có biện pháp xử lý kịp thời, nhờ đó hạn chế được các sai phạm nghiêm trọng.
CHƯƠNG 2
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Phương pháp nghiên cứu tài liệu
Nghiên cứu tài liệu là phương pháp thu thập thông tin, dữ kiện cấp 2 trên cơ sở các tài liệu hay các tuyên bố đã được công bố chứ không phải do chính tác giả trực tiếp thu thập lần đầu.
Phương pháp nghiên cứu tài liệu là phương pháp được sử dụng trong toàn bộ các chương của luận văn và tập trung nhiều nhất ở chương tổng quan tài liệu. Phương pháp này được sử dụng trong việc khảo cứu các công trình nghiên cứu liên quan tới đề tài, phân tích những nội dung chính, phương pháp được sử dụng và các kết luận đã đạt được cũng như những điểm cần tiếp tục nghiên cứu trong các nghiên cứu trước đó. Qua việc sử dụng phương pháp này, tác giả đã chứng minh được khoảng trống cần nghiên cứu chính là đề tài luận văn thạc sĩ này. Hơn nữa, tác giả cũng kế thừa được một số nội dung cơ bản về mặt lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước ở cấp địa phương về đất đai và sử dụng cho việc phân tích nội dung của các chương khác của luận văn.
2.2. Phương pháp phân tích - tổng hợp
Phương pháp phân tích trước hết là phân chia cái toàn thể của đối tượng nghiên cứu thành những bộ phận, những mặt, những yếu tố cấu thành giản đơn hơn để nghiên cứu, phát hiện ra từng thuộc tính và bản chất của từng yếu tố đó, và từ đó giúp chúng ta hiểu được đối tượng nghiên cứu một cách mạch lạc hơn, hiểu được cái chung phức tạp từ những yếu tố bộ phận ấy. Nhiệm vụ của phân tích là thông qua cái riêng để tìm ra được cái chung, thông qua hiện tượng để tìm ra bản chất, thông qua cái đặc thù để tìm ra cái phổ biến.
Tổng hợp là quá trình ngược với quá trình phân tích, nhưng lại hỗ trợ cho quá trình phân tích để tìm ra cái chung cái khái quát. Từ những kết quả nghiên cứu từng mặt, phải tổng hợp lại để có nhận thức đầy đủ, đúng đắn cái chung, tìm ra được bản chất, quy luật vận động của đối tượng nghiên cứu.
Phân tích và tổng hợp là hai phương pháp gắn bó chặt chẽ quy định và bổ sung cho nhau trong nghiên cứu và có cơ sở khách quan trong cấu tạo, trong tính quy luật của bản thân sự vật. Trong phân tích, việc xây dựng một cách đúng đắn tiêu thức phân loại làm cơ sở khoa học hình thành đối tượng nghiên cứu bộ phận ấy có ý nghĩa rất quan trọng. Trong nghiên cứu tổng hợp vai trò quan trọng thuộc về khả năng liên kết các kết quả cụ thể (có lúc ngược nhau) từ sự phân tích, khả năng trừu tượng, khái quát nắm bắt được định tính từ rất nhiều khía cạnh định lượng khác nhau.
Trên cơ sở số liệu thu thập được, phân tích và tổng hợp các số liệu phục vụ mục đích của đề tài. Hai phương pháp này được sử dụng chủ yếu ở Chương 3 và Chương 4 của Luận văn nhằm phân tích tình hình sử dụng đất trên địa bàn thông qua việc làm rõ hiện trạng sử dụng các loại đất, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai tập trung vào các yếu tố: điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội.
Phương pháp phân tích được sử dụng để phân tích thực trạng, đánh giá sâu sắc hơn từng khía cạnh khác nhau của quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy giai đoạn 2014-2019 bao gồm thực trạng và phương pháp quản lý; thực trạng thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Trong khi đó phương pháp tổng hợp được sử dụng để khái quát hóa các kết quả từ việc phân tích để đưa ra những nhận định và đánh giá chung về hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trong một tổng thể các mối liên hệ và các khía cạnh khác nhau của quản lý nhà nước về đất đai ở quận Cầu Giấy; tổng hợp,
những vấn đề đặt ra cần giải quyết về vấn đề quản lý đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy. Bên cạnh đó, phương pháp này cũng được sử dụng nhằm tổng hợp các văn bản dưới luật của chính quyền quận Cầu Giấy trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
Ở chương 4, phương pháp phân tích dùng để phân tích định hướng và dự báo nhu cầu sử dụng đất trong tương lai từ đó đưa ra các giải pháp cụ thể như nhằm thực hiện các nội dung và phương pháp quản lý đất đai của chính quyền quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội.
2.3. Phương pháp thống kê mô tả, so sánh
Phương pháp thống kê được sử dụng rộng rãi trong quá trình nghiên cứu các vấn đề kinh tế, xã hội. Đây là phương pháp mà các cơ quan quản lý