1.2.4.1. Tiêu chí đánh giá theo mục tiêu quản lý
Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục tiêu:
- Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ quỹ đất đai, nhưng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử
dụng. Trong quá trình phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành, các cơ quan, tổ chức cũng khác nhau. Nhà nước với vai trò chủ quản lý đất đai thực hiện phân phối đất đai cho các chủ sử dụng; theo quá trình phát triển của xã hội, Nhà nước còn thực hiện phân phối lại quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch sử cụ thể. Để thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước đã thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các chủ thể khác nhau, thực hiện việc điều chỉnh giữa các loại đất, giữa các vùng kinh tế. Hơn nữa, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất. Vì vậy, Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai. Đồng thời, Nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý việc lập quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia
Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai, tức là Nhà nước biết rõ các thông tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai.
+ Về số lượng đất đai: Nhà nước nắm về diện tích đất đai trong loàn quốc gia, trong từng vùng kinh tế, trong từng đơn vị hành chính các địa phương; nắm về diện tích của mỗi loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, v.v...; nắm về diện tích của từng chủ sử dụng và sự phân bố trên bề mặt lãnh thổ...Về chất lượng đất: Nhà nước nắm về đặc điểm lý tính, hoá tính của từng loại đất,độ phì của đất, kết cấu đất, hệ số sử dụng đất v.v..., đặc biệt là đối với đất nông nghiệp.
không? cách đánh giá phương hướng khắc phục để giải quyết các bất hợp lý trong sử dụng đất đai.
- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất.
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất (có thể dưới dạng tiền giao đất khi Nhà nước giao đất có thu tiềnsử dụng đất, có thể dưới dạng tiền thuê đất, có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử dụng đất), thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất (như thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất...) nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Tại Cầu Giấy, đất đai mang lại giá trị kinh tế rất lớn, do vậy song song với việc tạo các điều kiện để các nhà đầu tư đặt trụ sở, cơ quan làm việc thì mục tiêu dành quỹ đất cho phát triển hạ tầng; đất dành cho khu vui chơi, giải trí công cộng luôn được các cấp lãnh đạo coi trọng và tập chung chỉ đạo quyết liệt; đồng thời từng bước giảm dần diện tích đất chưa sử dụng, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm siết chặt công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị để công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị được đảm bảo.
- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường.
1.2.4.2. Tiêu chí đánh giá theo yêu cầu quản lý
* Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân. Vì vậy, không thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sản chung thành tài sản riêng của mình được. Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của
Nhà nước trong quản lý nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Vấn đề này được quy định tại Điều 1 8, Hiến pháp 1 992 "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" và được cụ thể hơn tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", "Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai", "Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết giá trị tăng thêm tư đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại".
* Đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai,giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng
Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng.
Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời quyền sở hữu đất đai ở nước ta chỉ nằm trong tay Nhà nước còn quyền sử dụng đất đai vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử dụng cụ thể. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện quyền sử dụng đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng... từ những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai. Vì vậy, để sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể trực tiếp sử dụng và phải quy định một hành lang pháp lý cho phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước.
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất".
* Tiết kiệm và hiệu quả
Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế. Thực chất quản lý đất đai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên tắc này.
Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả. Nguyên tắc này trong quản lý đất đai được thể hiện bằng việc:
- Xây dựng tốt các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có tính khả thi cao.
- Quản lý và giám sát tốt việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Có như vậy, quản lý nhà nước về đất đai mới phục vụ tốt cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra.
1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước địa phương về đất đai
1.2.5.1. Các nhân tố chủ quan
a) Bộ máy tổ chức và nguồn nhân lực quản lý đất đai của địa phương
Tổ chức bộ máy nhà nước quản lý về đất đai của chính quyền địa phương có tác động trực tiếp tới việc quản lý đất đai trên địa bàn. Việc bộ máy được tổ chức một cách khoa học theo hướng tinh giản, có sự phân công rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn sẽ tạo hiệu quả trong quản lý, giải quyết vấn đề càng nhanh chóng, thuận lợi. Tuy nhiên, công tác quản lý của bộ máy sẽ gặp khó khăn lớn nếu một khâu, một cấp quản lý trong hệ thống không đảm bảo được yêu cầu công việc được giao. Vì vậy, muốn quản lý hiệu quả, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai phải được tổ chức thật phù
hợp về cơ cấu, có sự phân chia trách nhiệm, quyền hạn cụ thể, đồng thời phải có hướng dẫn, bám sát của các ban ngành chức năng.
Bên cạnh việc tổ chức bộ máy quản lý, trình độ, đạo đức của đội ngũ cán bộ quản lý cũng ảnh hưởng trực tiếp tới công tác quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng. Cán bộ quản lý là người trực tiếp tham gia vào công tác quản lý nhà nước về đất đai ở cấp chính quyền địa phương và cũng là người tiếp xúc trực tiếp với đối tượng sử dụng đất, tiếp thu nguyện vọng của quần chúng nhân dân về các vấn đề liên quan đến đất đai. Vì vậy, xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý có chuyên môn, trình độ và tận tâm với công việc là điều kiện tiên quyết để tạo thuận lợi cho quản lý nhà nước về đất đai ở cấp địa phương.
b) Ý thức chấp hành luật pháp về đất đai của người sử dụng đất tại địa phương
Tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân là đối tượng tiếp nhận sự tác động của chính quyền địa phương trong hoạt động quản lý đất đai. Hoạt động quản lý đất đai ở địa phương xét cho cùng là điều chỉnh các hoạt động của đối tượng sử dụng đất nhằm đảm bảo các đối tượng sử dụng đất tuân thủ đúng pháp luật và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất. Sự hiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật đất đai của người sử dụng đất sẽ giúp cho công tác quản lý về đất đai của chính quyền địa phương được thực hiện một cách dễ dàng và hiệu quả. Ngược lại, nếu ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng ở địa phương kém thì sẽ gây khó khăn cho quá trình quản lý về đất đai của chính quyền địa phương. [19]
1.2.5.2. Các nhân tố khách quan
a) Điều kiện tự nhiên của địa phương
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, do tự nhiên tạo ra vì vậy việc quản lý đất đai bị chi phối bởi điều kiện tự nhiên. Điều kiện tự nhiên ở đây chủ yếu xét
đến các yếu tố như: khí hậu, nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, không khí, khoáng sản dưới lòng đất… Nó ảnh hưởng lớn đến công tác điều tra, đo đạc, khảo sát, đánh giá đất. Công tác đo đạc, khảo sát, đánh giá đất được thực hiện trên thực địa, nếu điều kiện tự nhiên thuận lợi, nó sẽ được tiến hành nhanh chóng, chính xác và tiết kiệm được kinh phí cho nhà nước. Do đất đai có tính cố định, mỗi vùng miền lại có một đặc điểm điều kiện tự nhiên khác nhau, vì vậy khi tiến hành điều tra, khảo sát đo đạc đất đai cần phải nghiên cứu điều kiện tự nhiên của từng địa phương để đưa ra phương án thực hiện có hiệu quả nhất.
b) Hệ thống luật pháp về đất đai
Kinh tế càng phát triển, các mối quan hệ sử dụng đất đai càng phức tạp đòi hỏi hệ thống luật pháp nói chung và hệ thống luật pháp về đất đai nói riêng phải đồng bộ, rõ ràng, cụ thể để công tác quản lý nhà nước được hiệu quả và thuận lợi. Bên cạnh đó, pháp luật sẽ tạo điều kiện cho nhà nước thực hiện được vai trò điều tiết và quản lý nền kinh tế, quản lý và kiểm tra hoạt động liên quan đến đất đai và xử lý các hành vi vi phạm. Ngoài ra, pháp luật còn xác lập, củng cố và hoàn thiện những cơ sở pháp lý của Nhà nước, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai nhằm phát huy cao nhất hiệu lực của cơ quan quản lý.
c) Tình hình kinh tế - xã hội của địa phương
Phát triển kinh tế làm cho cơ cấu sử dụng các loại đất có sự thay đổi. Khi nhu cầu sử dụng loại đất này tăng lên sẽ làm cho nhu cầu sử dụng loại đất kia giảm đi, đồng thời sẽ có loại đất khác được khai thác để bù đắp vào sự giảm đi của loại đất đó. Sự luân chuyển đất thuận lợi sẽ tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế diễn ra. Quản lý nhà nước về đất đai từ đó cũng phải đổi mới để phù hợp với cơ cấu kinh tế mới, đáp ứng được yêu cầu tình hình thực tế.
Bên cạnh đó, yếu tố văn hóa xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng trong tổ chức điều hành quản lý xã hội và tăng cường chức năng quản lý của Nhà nước về mọi lĩnh vực nói chung cũng như về lĩnh vực đất đai nói riêng. Các yếu tố như việc làm, dân số, môi trường, xóa đói giảm nghèo,… ảnh hưởng rất lớn đến công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, giao đất và công tác thanh tra, kiểm tra giải quyết tranh chấp, vi phạm đất đai.
1.3. Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai của một số địa phương và bài học đối với Cầu Giấy
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai của một số địa phương
1.3.1.1. Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.
Quận 1 (Quận Một) hay Quận Nhất là quận nằm ở vị trí trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh với diện tích: 7,7211 km2. Nhiều cơ quan chính quyền, các Lãnh sự quán các nước và nhà cao tầng đều tập trung tại quận này (nhà cao tầng nhất Quận 1 và thứ nhì Thành phố Hồ Chí Minh là Bitexco Financial Tower). Do vậy, Quận 1 được xem là nơi sầm uất và có mức sống cao nhất của Thành phố về mọi phương diện. Bởi vậy, kinh tế đất tại khu vực này có giá trị đặc biệt cao. Tuy nhiên, lợi dụng chức vụ quyền hạn, một số cá nhân đã hô biến 6.000m2 đất công thành đất tư để trục lợi cá nhân.
Tháng 6/2004, trên cơ sở đề nghị của Sabeco xin chủ trương đầu tư xây dựng nhà cao tầng tại khu đất 2-4-6 đường Hai Bà Trưng, Bộ Công nghiệp (cũ) có văn bản đồng ý chủ trương di dời văn phòng để đầu tư mới và sử dụng hiệu quả khu đất hơn. Tháng 2/2006, UBND TP Hồ Chí Minh có quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời cho các doanh nghiệp trực
thuộc Bộ Công nghiệp đang sử dụng để sản xuất kinh doanh, trong đó có khu đất nêu trên.
Trên cơ sở ý kiến của các bộ ngành (Bộ Công thương, Bộ Tài chính), năm 2008 Sabeco được UBND TP Hồ Chí Minh giao khu đất có tổng diện tích hơn 6.000m² tại số 2-4-6 Hai Bà Trưng (P. Bến Nghé, Q.1) để triển khai dự án tổ hợp căn hộ, thương mại, văn phòng có tên Sài Gòn Mê Linh Tower, vốn đầu tư hơn 2.423 tỉ đồng.
Mặc dù đã có Quyết định giao đất để thực hiện dự án, nhưng dự án vẫn không được triển khai. Đến tháng 2/2015, từ một chủ đầu tư là Sabeco, khu đất trên được chuyển thành liên danh các nhà đầu tư
Tháng 6/2015, UBND Thành phố ban hành quyết định cho Sabeco Pearl thuê đất 50 năm trả tiền một lần xây dựng dự án khu phức hợp 6 sao, trung tâm hội nghị, hội thảo và cao ốc văn phòng cho thuê. Việc cho phép chuyển dự án từ Tổng công ty Sabeco sang Công ty Sabeco Pearl không phù