3.2.2.1. Giải pháp về giá đất bồi thường
Quy định cụ thể phương pháp, trình tự thủ tục định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế; quy định rõ thẩm quyền của cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quyết định giá đất. Nghiên cứu một cơ chế xác định và điều chỉnh giá đất ở, đất chuyên dùng, đất nông nghiệp, đảm bảo kịp thời đúng nguyên tắc đơn giá bồi thường, hỗ trợ, đảm bảo tính hợp lý, công bằng và phù hợp với thị trường.
Giá các loại đất, phương pháp xác định hiện nay còn mang nặng tính chủ quan, chưa phản ánh đúng thực chất giá trị quyền sử dụng đất. Giá đất không được xác định chính xác làm thiệt hại cho nhà nước khi khai thác các nguồn tài chính về đất đai (các khoản thuế). Trong trường hợp định giá đất thấp, người bị thu hồi sẽ phản ứng (có thể quyết liệt), còn người được giao đất lại chấp nhận (do phải nộp tiền sử dụng đất) nhưng dễ phát sinh tiêu cực và sử dụng lãng phí, tổng quan nhà nước vẫn chịu thiệt hại. Như vậy, cần có nghiên cứu, khảo sát một cách toàn diện để có đủ thông tin, sử dụng phương pháp xác định giá đất một cách công khai, căn cứ theo từng loại đất và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng của khu vực cần định giá. Thực tế tại Dự án xây dựng tuyến đường Đông Khê 2, giá đất ở bồi thường chênh lệch so với giá thị trường từ1,5 lần đến 1,6 lần, giá đất nông nghiệp chênh lệch 10,9 lần
Để xác định giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường, Nhà nước cần thuê đơn vị tư vấn định giá độc lập thực hiện nhiệm vụ này, sau khi có thẩm định của cơ quan chuyên môn chuyên về định giá cần áp dụng đúng giá đất do đơn vị tư vấn độc lập đề xuất. Ngoài ra cần xem xét cơ chế định giá riêng cho đất nông nghiệp tại khu vực nội đô thị, trung tâm các quận của thành phố theo tiềm năng giá trị sử dụng đất.
Cần có cơ chế rà soát và điều chỉnh bổ sung để hoàn thiện đơn giá bồi thường, hỗ trợ về cây trồng, hoa màu, vật kiến trúc theo nguyên tắc đầy đủ về danh mục, đơn giá, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân được bồi thường, hỗ trợ có tính đến yếu tố giá cả thị trường biến động. Nhà, công trình xây dựng trên đất chịu tác động của đơn giá xây dựng mới, đơn giá xây dựng chịu tác động của các biến động thị trường về giá nguyên vật liệu, nhân công. Vì vậy Thành phố cần quan tâm hơn đến việc điều chỉnh đơn giá bồi thường kịp thời, chính xác đúng thời điểm, phù hợp với từng địa phương cụ thể để công tác áp giá đền bù, trên cơ sở đó đưa ra phương án thu hồi đất được người dân ủng hộ chấp thuận.
3.2.2.2. Giải pháp về hỗ trợ tái định cư
Khi bố trí TĐC cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi hết đất ở thì nên ưu tiên bố trí cho họ tái định cư tại cộng đồng nơi thu hồi đất vì khi chúng ta di chuyển họ đến nơi ở mới sẽ gây ra tâm lý e ngại khi phải làm quen với môi trường sống mới, có nhiều vấn đề phức tạp gắn liền với tập quán, tâm lý, phong tục của
người dân thì phải được chế độ tăng mức hỗ trợ di chuyển và mức hỗ trợ việc làm, ổn định đời sống. Tránh dập khuôn một mức hỗ trợ cố định cho tất cả các dự án dù tái định cư xa hay gần, thuận lợi hay khó khăn để tránh tình trạng so bì của người dân ở các dự án khác nhau.
Quy định cụ thể về hỗ trợ giải quyết việc làm và các khoản hỗ trợ khác cho người dân có đất bị thu hồi. Ngoài bồi thường, hỗ trợ bằng tiền ra thì người dân cần có sự ổn định nghề nghiệp và các vấn đề liên quan đến tâm lý, đời sống tinh thần. Cần phải có kế hoạch xây dựng giá đất nông nghiệp trong khu dân cư có nhà ở (đất vườn, ao liền với đất ở) không chênh lệch quá so với đất ở; đồng thời phải có chính sách ưu đãi thêm đối với những hộ có vị trí tiếp giáp với khu trung tâm, đô thị, ven đường giao thông, ven trục quốc lộ và 2 mặt tiền.
Cần điều chỉnh quy định về chính sách tái định cư khi Nhà nước thu hồi hết diện tích đất ở đối với các hộ gia đình được Nhà nước cấp đất nhưng chưa làm nhà hoặc những hộ gia đình bị thu hồi diện tích đất ở lớn để tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ dân, tạo sự ủng hộ, chấp hành tốt việc bàn giao đất cho Nhà nước. Không chỉ dừng lại ở việc bố trí TĐC, việc khôi phục lại cuộc sống cũng như tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có nguồn thu nhập mới cũng là vấn đề cần quan tâm, điều này không chỉ là trách nhiệm của chủ đầu tư mà còn là trách nhiệm của cả chính quyền địa phương. Một mặt phải bảo đảm cho người dân bị ảnh hưởng do bị thu hồi đất có cuộc sống tốt hơn hoặc ít nhất bằng trước lúc di chuyển, mặt khác giảm thiểu những hậu quả xấu về kinh tế, xã hội, môi trường mà quá trình TĐC có thể đưa lại. Do vậy, cần có những chính sách, biện pháp khôi phục cuộc sống cho họ như: Hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, hỗ trợ đào tạo chuyển nghề, tuyển dụng lao động
Khuyến khích các hộ dân nhận tiền bồi thường về đất, nhận các khoản hỗ trợ có thể tự lo chỗ ở, sau đó tự mua nhà, đất, để hạn chế việc bố trí tái định cư bằng đất, đẩy mạnh việc xây dựng các khu chung cư cao tầng để bố trí TĐC, tiến tới việc bố trí bằng đất đối với khu vực ngoài đô thị. Nghiên cứu, tổng kết, nhân rộng các mô hình hiệu quả tạo việc làm cho người lao động bị thu hồi đất như lập quỹ hỗ trợ dạy nghề từ nguồn kinh phí GPMB, sự hỗ trợ của ngân sách nhà nước và của doanh nghiệp; dành TL nhất định đất cho các hộ gia đình trong vùng chuyển đổi đất để làm kinh tế gia đình (dịch vụ), giải quyết việc làm cho số lao động lớn tuổi; tổ chức
khu TĐC theo nghề nghiệp để gắn TĐC với tái tạo việc làm; phát triển dịch vụ ngoài khu công nghiệp.
Đối với các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở được TĐC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển đổi nghề nghiệp theo hướng: Đối với các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì việc bố trí TĐC được gắn với giao đất làm mặt bằng sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp. Đối với các hộ gia đình, cá nhân sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp thì việc tái định cư phải gắn với việc làm từ sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp, trường hợp đặc biệt không có điều kiện để TĐC gắn với tạo việc làm từ sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp thì các hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp.
Hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề: Người dân có thể được hỗ trợ bằng tiền hoặc bằng đào tạo trong các trường, trung tâm dạy nghề để được làm việc trong các dự án thu hồi trên đất của họ. Đồng thời, cần có những chính sách hỗ trợ khác cần được phát huy như: cho vay vốn kinh doanh, hỗ trợ học sinh, sinh viên là con em của các hộ bị thu hồi giải tỏa về học phí cũng như các chính sách khuyến khích, động viên khác.
Song song với việc tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất vào làm việc tại các dự án, cần khuyến khích họ tự chuyển sang các nghề khác thông qua việc tạo điều kiện về vốn, hỗ trợ kỹ thuật, tìm thị trường….Cần có sự phối hợp chặt chẽ của các Ban, ngành, đoàn thể, các tổ chức xã hội, đặc biệt là Phòng lao động thương binh xã hội của Quận Ngô Quyền trong việc giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất, ưu tiên đào tạo nghề và giới thiệu việc làm cho những người trong độ tuổi lao động bị ảnh hưởng bởi dự án
3.2.3.Nhóm giải pháp về công tác chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư
Có chế độ ưu tiên những vị trí thuận lợi cho người dân có đất bị thu hồi mà họ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ nhằm đảm bảo công bằng về mặt lợi ích. Tiếp đến ưu tiên các hộ gia đình sớm bàn giao mặt bằng, chấp hành tốt chủ trương, chính sách GPMB; ưu tiên các hộ gia đình chính sách.
Chuẩn bị quỹ nhà TĐC phải đi trước một bước với đủ điều kiện hạ tầng cho các hộ gia đình di chuyển đến nơi ở mới ngay khi xây dựng lập phương án BTHT&TĐC.
tư xây dựng quỹ nhà TĐC bằng các nguồn vốn tự có hoặc xã hội hóa. Đồng thời, có quy định về xây dựng quy hoạch chi tiết cho từng dự án sao cho đồng bộ, không chồng chéo lên nhau, hướng dẫn rà soát và kiểm kê quỹ đất chính xác trước khi triển khai dự án.
Quy định cụ thể về khu nhà TĐC phải đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân sau khi nhận nhà. Cụ thể là phải có các tiêu chuẩn rõ ràng cho vật liệu xây dựng, kết cấu, quy mô, không gian,…khu nhà TĐC của dự án. Việc tạo quỹ nhà đất TĐC áp dụng cả việc đầu tư xây dựng mới, mua lại nhà ở đã được đầu tư xây dựng của các tổ chức kinh tế và quy định các chủ dự án được giao đất thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán phải dành một tỷ lệ nhà đất để làm quỹ nhà phục vụ cho tái định cư của địa phương.
Công tác chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà TĐC phải đi trước một bước, khu TĐC phải đảm bảo có điều kiện bằng hoặc tốt hơn so với nơi mà họ phải di dời để GPMB, Các khu TĐC phải đảm bảo về chất lượng, đảm bảo đầy đủ các điều kiện về HTKT và hạ tầng xã hội và chính quyền phải đứng ra cam kết.
Đồng thời với việc đầu tư xây dựng các khu TĐC tập trung, tăng mức hỗ trợ TĐC tự tìm theo nguyên tắc hộ tự tìm đất TĐC và hộ TĐC tập trung ngang bằng về lợi ích kinh tế để giảm áp lực cho các khu TĐC tập trung.
Cần đầu tư xây dựng các khu TĐC phục vụ các dự án phát triển kinh tế - xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, đối với các dự án khác tạo môi trường đầu tư để các chủ dự án tự lo nơi tái định cư tổ chức di dân, GPMB theo quy định chung. Hạn chế việc giao đất thực hiện các dự án vào khu dân cư đã ổn định lâu đời. Cần chỉ đạo các đơn vị quản lý quỹ nhà tiếp tục rà soát các căn hộ còn bỏ trống, đề xuất phương án xử lý cụ thể và kiên quyết thu hồi quyết định bố trí TĐC đối với những trường hợp người dân cố tình không hoàn thiện thủ tục, ký hợp đồng mua bán căn hộ để bố trí quỹ nhà cho dự án khác cần thiết hơn.
Coi trọng nguyên tắc di dân tại chỗ hoặc gần nơi ở cũ, ưu tiên dành quỹ đất, lựa chọn các khu vực có điều kiện thuận lợi, có khả năng phát triển theo hướng dịch chuyển cơ cấu kinh tế, thu hồi các diện tích của các đơn vị sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả, vi phạm Luật Đất đai sử dụng đất để xây dựng khu TĐC.