3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.4.2. Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa bàn
nghiên cứu
Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thông thường, nhóm nhân tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt. Tất cả các nhân tố này đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên giá trị đất đai. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (thuộc các phường), vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các tuyến đường, khác trong cả huyện, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường đó.
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Chỉnh bởi vậy giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí đất mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vấn đề vị trí có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư, nó có một ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của thửa đất.
Giá đất vận động theo xu hướng tăng lên, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Việc nghiên cứu đất đai, đặc tính đất đai giúp các chuyên gia, nhà lập pháp nhận thức đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người, giữ vị trí độc tôn và cốt lõi trong xã hội.
Giá đất ở Nhóm 1 thực tế tại khu vực I, II, III
- Nhóm I bao gồm các tuyến đường thuộc phường Hồng Gai, phường Hồng Hà và phường Bãi Cháy là các trung tâm phát triển của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Những tuyến đường này có đặc điểm chung là có tuyến đường chính thành phố đi qua, có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, công trình công cộng, dân cư… Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao.
Hiện nay do tình hình phát triển về kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long đang diễn ra nhanh chóng vì vậy việc đầu tư cho cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế được thành phố rất chú trọng.
Các tuyến phố chính có các dự án mới, các công trình trọng điểm được đầu tư về hạ tầng nên giá trị tăng cao vì có khả năng sinh lời lớn. Các khu vực này tập trung dân cư đông đúc, các chợ, khu vui chơi giải trí, vườn hoa, công viên tạo nên cảnh quan hiện đại và thuận lợi cho hoạt động xã hội.
Ngoài yếu tố về cơ sở hạ tầng còn có các yếu tố khác làm giá đất tăng nhanh đó là yếu tố về môi trường. Hiện tại thành phố Hạ Long đang rất chú trọng về nhiệm vụ bảo vệ môi trường và phát triển bền vững. Trong xu thế đổi mới và hội nhập, những năm qua tỉnh Quảng Ninh đã đạt được nhiều thành tựu kinh tế - xã hội quan trọng và đang phấn đấu trở thành Tỉnh phát triển về công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Chính vì vậy giá đất tại thành phố Hạ Long đặc biệt là giá đất ở tại các khu vực có cơ sở hạ tầng tốt, có các công trình phụ trợ được các nhà đầu tư săn đón nên giá đất tăng mạnh trong những năm gần đây.
- Khu vực I - Phường Hòn Gai:
Khu vực từ Bến Phà đến trụ sở Công ty than Hòn Gai là khu vực đường rộng thông thoáng, có Bệnh viện Quốc tế Vinmec, có khu công viên và Dự án khu nhà liền kề hiện đại làm cho giá đất khu vực này chuyển biến nhanh chóng.
Trục đường Lê Thánh Tông đến đoạn trụ sở Công ty than Hòn Gai đến sân rạp Bạch Đằng là khu vực tập trung rất nhiều cửa hàng kinh doanh và các cơ quan doanh nghiệp vừa và nhỏ. Khu vực này vào những năm 2010 – 2015 rất ít biến động về giá đất. Đến năm 2016 do thành phố có nhiều Dự án về cơ sở hạ tầng và các Dự án về khu nhà ở cao cấp nên giá đất nền khu vực này được đẩy lên cao.
Trục đường 25/4 là trục đường mới đầu tư của thành phố Hạ Long, đây là tuyến đường huyết mạch nối liền khu vực trung tâm thành phố và các khu vực lần cận. Xét về góc độ dân cư thì khu vực này không tập chung nhiều dân cư sinh sống mà chủ yếu là các khu nhà kinh doanh của các doanh nghiệp nhỏ, các cửa hàng thời trang và các dịch vụ cao cấp. Đây là khu vực sầm uất nhất của thành phố Hạ long kể từ thời điểm năm 2016. Hiện nay toàn bộ khu vực này đã được phủ kín các cửa hàng và khu dịch vụ, vì vậy đây là khu vực giá đất tăng cao nhất và nhanh chóng nhất thành phố Hạ Long.
-Khu vực II - Phường Hồng Hà:
Trục đường Nguyễn Văn Cừ đoạn từ giáp phường Hồng Hải đến hết trụ sở Báo Quảng Ninh là trục đường chính có các trung tâm mua sắm và siêu thị như : Siêu thị Big C; Siêu thị điện máy Mediamart Hạ Long; các Ngân hàng thương mại; các khu vui chơi giải trí, các khu thể dục thể thao… Đây là đoạn đường rất sầm uất nên giá đất khu vực này tương đối cao và ổn định.
Trục đường Nguyễn Văn Cừ đoạn từ hết trụ sở Báo Quảng Ninh đến hết Nhà khách UBND Tỉnh là tuyến đường huyết mạch nối liền các khu cơ quan đầu não của Tỉnh gồm: Tỉnh Ủy Quảng Ninh; Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh; Khu Liên
cơ quan; Khu hành chính công của Tỉnh; Nhà khách Ủy ban nhân dân Tỉnh… Đây là khu vực có lượng người và xe cộ lưu thông rất đông đúc. Đây là khu vực trọng điểm về kinh tế, chính trị của Tỉnh nên dân trí cao và an ninh rất tốt. Đó là lý do để giá đất khu vực này luôn giữ vị trí cao hơn so với các khu vực lân cận.
Trục đường Nguyễn Văn Cừ đoạn từ Nhà khách UBND Tỉnh đến Công an Tỉnh là khu vực có chợ Hồng Hà; Siêu thị điện máy HC; Trụ sở Công an tỉnh Quảng Ninh; Nhà trẻ; Trường học… Đây là nơi tập trung dân cư đông đúc và có tần suất giao dịch mua bán bất động sản cao. Giá đất khu vực này luôn ở mức cao và khan hiếm.
- Khu vực III - Phường Bãi Cháy:
Đường Hạ Long đoạn từ Bến phà cũ đến ngã ba Bưu điện là trục đường hiện đại bậc nhất của khu vực Bãi Cháy, thành phố Hạ Long. Đây là khu vực tập trung nhiều khách sạn cao cấp như: Khách sạn Mường Thanh; Khách sạn 5 sao Wyndham; Khách sạn Hạ Long Plaza; Khách sạn Grand hạ Long; Khách sạn Asian Hạ Long; Khu vui chơi Quốc tế Công viên Đại dương … Đây là khu đất vàng của thành phố với tốc độ phát triển rất mạnh. Giá đất khu vực này được coi là khan hiếm do không có nhiều giao dịch vì giá cao và diện tích các khu đất khá rộng nên việc trao đổi mua bán chậm.
Đường Hạ Long đoạn từ ngã ba Bưu điện đến hết nhà trẻ đóng tàu (trừ khu vực dự án đường nối khu du lịch Hùng Thắng với đường Hạ Long). Đây là đoạn đường có nhiều dân cư tập trung sinh sống, có Nhà trẻ; Trường học; Khu công nghiệp; các Công ty vừa và nhỏ… Khu vực này giá đất khá cao so với các khu vực lân cận. Các giao dịch về đất đai khu vực này diễn ra khá nhộn nhịp, giá đất khu vực này vì vậy cũng tăng nhanh.
Đường Hạ Long đoạn từ Nhà trẻ đóng tàu đến hết đường Nguyễn Công Trứ. Đây là khu vực nhiều Khu công nghiệp; Chợ; các tuyến đường nối các khu vực lân cận. Giá đất khu vực này hiện nay đang được đẩy nhanh do tốc độ phát triển kinh tế của thành phố Hạ Long đang vào giai đoạn cao điểm.
Việc giá đất ở tại các tuyến đường loại I này cao hơn các vị trí khác là do có mật độ dân cư sinh sống tập trung đông đúc và việc kết hợp mục đích giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất.
Các tuyến đường điều tra giá đất ở thuộc nhóm I có cơ sở hạ tâng tốt, là mặt đường chính của các tuyến phố phát triển sầm uất nhất của các phường, có nhiều nhà hàng, dịch vụ ngân hàng, trụ sở công ty lớn. Qua phân tích tính toán nêu trên có
thể nhận thấy mức chênh lệch giá đất ở theo quy định được UBND Tỉnh ban hành và giá đất ở theo điều tra thực tế theo thị trường là khá lớn (thấp nhất là 1,2 lần và cao nhất là 5,6 lần). Giá đất ở theo quy định tăng theo hàng năm, tuy nhiên do được đầu tư về cơ sở hạ tầng khá lớn tại khu vực, do đó giá đất ở tăng theo nhưng mức chênh lệch là khá lớn.
Thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng một tuyến đường do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình cải tạo nâng cấp cơ sở vật chất hạ tầng, yếu tố về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất.
Bảng 3.8. Giá đất thị trường và giá đất ở Nhóm 1 quy định tại khu vực I, II, III qua các năm (2015-2018)
Đơn vị tính: triệu đồng/m2
Tên đường
Giá đất thị trường qua các năm (triệu đồng/m2)
Giá đất quy định qua các năm (triệu đồng/m2)
Mức chênh lệch [Giá thị trường/ Giá QĐ (lần) Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 I/ Phường Hồng Gai Trục đường từ Bến Phà đến hết trụ sở Công ty than Hòn Gai 30 36 38 42 22 22 22 22 1,36 1,63 1,72 1,90
Trục đường Lê Thánh Tông đoạn hết trụ sở Công ty than Hòn Gai đến sân rạp Bạch Đằng 39 45 50 70 33 33 33 33 1,18 1,36 1,51 2,1 Trục đường 25/4 (trọn đường) 70 80 100 120 37 37 37 37 1,89 2,16 2,7 3,24 II/ Phường Hồng Hà
Trục đường Nguyễn Văn Cừ đoạn từ giáp phường Hồng
Hải đến hết trụ sở Báo Quảng Ninh
37 40 45 50 11,6 11,6 11,6 11,6 3,18 3,44 3,87 4,31
Trục đường Nguyễn Văn Cừ đoạn từ hết trụ sở Báo Quảng Ninh đến hết Nhà
khách UBND Tỉnh
III/ Phường Bãi Cháy
Đường Hạ Long đoạn từ Bến phà cũ đến ngã ba Bưu
điện
80 80 100 100 22,5 22,5 22,5 22,5 3,55 3,9 4,44 4,44 Đường Hạ Long đoạn từ ngã
ba Bưu điện đến hết nhà trẻ đóng tàu (trừ khu vực dự án đường nối khu du lịch Hùng Thắng với đường Hạ Long)
85 85 90 90 17 17 17 17 5,48 5 5,29 5,29
Đường Hạ Long đoạn từ Nhà trẻ đóng tàu đến hết đường Nguyễn Công Trứ
70 70 75 75 13,5 13,5 13,5 13,5 5,18 5,18 5,55 5,55
Giá đất năm 2015 đến năm 2018 bằng nhau là do giá đất được UBND Tỉnh ban hành tại Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 ổn định đến năm 2020
Giá đất ở Nhóm 2 thực tế tại khu vực I, II, III
Nhóm II bao gồm các tuyến đường thuộc phường Hồng Gai, Hồng Hà và Bãi Cháy cũng là các trung tâm phát triển của thành phố Hạ Long. Những tuyến đường này có đặc điểm chung là có tuyến đường nhánh của tuyến đường chính chạy trong thành phố, có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, công trình công cộng, dân cư… Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao.
Hiện nay do tình hình phát triển về kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long đang diễn ra nhanh chóng vì vậy việc đầu tư cho cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế được thành phố rất chú trọng.
- Khu vực I - Phường Hòn Gai:
Tuyến đường từ Bến Phà đến hết trụ sở Công ty than Hòn Gai là trục đường đấu nối vào trục đường chính của thành phố. Các tuyến đường đấu nối này có kính thước khá rộng cho hơn 2 làn xe ô tô, dọc tuyến đường có các cửa hàng kinh doanh nhỏ, có cây xanh và vỉa hè rộng. Các tuyến đường nhánh này tập trung dân cư đông đúc và chủ yếu là dân cư sinh sống lâu đời tại thành phố Hạ Long.
Tuyến đường đấu nối vào trục đường Lê Thánh Tông đoạn hết trụ sở Công ty than Hòn Gai đến sân rạp Bạch Đằng là khu vực có các tuyến đường nhánh sầm uất hơn khu vực trục đường từ Bến Phà đến hết trụ sở Công ty than Hòn Gai. Đây là khu vực có trường học nên dân cư tập trung khá đông đúc. Các công trình phụ trợ nhiều nên việc mua bán trao đổi hàng hóa diễn ra tấp nập nên khu vực này giá đất tăng.
Tuyến đường đấu nối vào khu vực từ Bến Phà đến trụ sở Công ty than Hòn Gai là tuyến đường đấu nối vào khu vực đường rộng thông thoáng, Tuyến đường này có trục đấu nối vào tuyến đường có Bệnh viện Quốc tế Vinmec, có khu công viên và Dự án khu nhà liền kề hiện đại làm cho giá đất khu vực này chuyển biến nhanh chóng theo khu vực Nhóm I.
Tuyến đường đấu nối vào trục đường Lê Thánh Tông đến đoạn trụ sở Công ty than Hòn Gai đến sân rạp Bạch Đằng là tuyến đường đấu nối với khu vực tập trung rất nhiều cửa hàng kinh doanh và các cơ quan doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đến năm 2016 do thành phố có nhiều Dự án về cơ sở hạ tầng và các Dự án về khu nhà ở cao
Tuyến đường đấu nối vào trục đường 25/4 là tuyến đường đấu nối với trục đường mới đầu tư của thành phố Hạ Long và là tuyến đường huyết mạch nối liền khu vực trung tâm thành phố và các khu vực lần cận. Xét về góc độ dân cư thì khu vực này không tập chung nhiều dân cư sinh sống mà chủ yếu là các khu nhà kinh doanh của các doanh nghiệp nhỏ, các cửa hàng thời trang và các dịch vụ cao cấp. Đây là khu vực sầm uất nhất của thành phố Hạ long kể từ thời điểm năm 2016. Hiện nay toàn bộ khu vực này đã được phủ kín các cửa hàng và khu dịch vụ, vì vậy đây là khu vực giá đất tăng cao nhất và nhanh chóng nhất thành phố Hạ Long. Trục đường đấu nối vào Tuyến đường này do được hưởng các ưu điểm về cơ sở hạ tầng nên giá đất cũng tăng theo.
- Khu vực II - Phường Hồng Hà:
Tuyến đường đấu nối với trục đường Nguyễn Văn Cừ đoạn từ giáp phường Hồng Hải đến hết trụ sở Báo Quảng Ninh là tuyến đường đấu nối vào trục đường chính có các trung tâm mua sắm và siêu thị như : Siêu thị Big C; Siêu thị điện máy Mediamart Hạ Long; các Ngân hàng thương mại; các khu vui chơi giải trí, các khu thể dục thể thao… Đây là tuyến đường đấu nối vào đoạn đường rất sầm uất nên giá đất khu vực này tương đối cao và ổn định. Tuyến đường đấu nối với khu vực này vì thế giá đất cũng được tăng theo.
Tuyến đường đấu nối vớit trục đường Nguyễn Văn Cừ đoạn từ hết trụ sở Báo Quảng Ninh đến hết Nhà khách UBND Tỉnh là tuyến đường đấu nối với tuyến đường huyết mạch nối liền các khu cơ quan đầu não của Tỉnh gồm: Tỉnh Ủy Quảng Ninh; Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh; Khu Liên cơ quan; Khu hành chính công