3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực nghiên cứu
3.4.3.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở:
Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thông thường, nhóm nhân tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt. Tất cả các nhân tố này đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên giá trị đất đai. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (thuộc các khu trung tâm), vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các đường, phố khác trong cả thành phố, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường đó.
Khác với các loại mặt hàng thông thường, người mua và người bán có thể lựa chọn giao dịch mua bán ở bất cứ nơi nào miễn là phù hợp nhất với mục đích kinh doanh hoặc tiêu dùng của bản thân. Đất đai có tính chất cố định không di dời được, có hạn trong một phạm vi không gian nhất định. Chính vì thế, trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí đất mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vấn đề vị trí có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư, nó có một ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của thửa đất trên địa bàn thành phố Hạ Long.
Trên các tuyến đường, phố tiến hành điều tra; các đường phố nhóm I chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí nhiều và rõ rệt nhất. Vì đây là các tuyến đường thuộc khu vực trung tâm, có chất lượng cơ sở hạ tầng tốt, lại là nơi tập trung nhiều cơ quan, trụ sở, doanh nghiệp kinh doanh và các công trình công cộng, dân cư đông đúc. Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở trên các tuyến đường, phố này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại như thế nào. Vị trí 1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn, người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất.
Các thửa đất ở vị trí 2, vị trí 3 thuộc các đường nhánh bê tông hoặc trải nhựa, độ rộng từ 2 đến trên 3m, có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần tuyến đường điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở vị trí 1, và phần tiếp giáp của vị trí 2 với vị trí 1. Các thửa đất thuộc vị trí 3 chủ yếu dùng để ở. Vì vậy mức độ chênh lệch giá không thể hiện rõ
rệt ở loại vị trí này. Những phân tích trên khẳng định mức giá của các thửa đất ở chịu ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố vị trí của thửa đất.
Bảng 3.7. Ảnh hưởng của yếu tố địa lý đến đất ở
Tên người sử dụng đất
Giá đất (triệu đồng/m2)
Khoảng cách tới đường chính (m) Kích thước mặt tiền (m) Chiều sâu (m) Nguyễn Thanh Bình 120 Mặt đường chính trục đường 25/4 (trọn đường) 4 12 Vũ Đình Bộ 70 Mặt đường chính trục đường Lê Thánh Tông đoạn hết trụ sở Công ty than Hòn Gai đến
sân rạp Bạch Đằng 4 16
Nguyễn Đình Liêm 18
Mặt đường nhánh có ngõ rộng từ 2-3m (thuộc trục
đường Lê Thánh Tông) 5 18
3.4.3.2. Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở
Cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng các tuyến đường (như độ rộng, loại đường phố, vỉa hè hệ thống thoát nước,…), số lượng của các công trình công cộng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi...), công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, viễn thông...). Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh. Qua quá trình điều tra, các tuyến đường tại phường Hồng Hà, phường Hồng Gai và phường Bãi Cháy, có các mức giá chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất từ các yếu tố này.
Các tuyến đường, phố này đều có chất lượng đường đạt tiêu chuẩn cao thuận lợi cho các phương tiện giao thông qua lại; gần chợ, bênh viện, trường học, ngân hàng, khu vui chơi… các dịch vụ dân sinh như điện, nước, viễn thông, an ninh trật tự, cảnh quan môi trường luôn trong tình trạng tốt. Đa phần người dân sống trên tuyến đường này là công nhân viên chức, người kinh doanh dịch vụ, dân trí cao nên họ khá quan tâm là chất lượng cuộc sống. Các công trình công cộng được đầu tư xây dựng tốt và có vị trí gần mặt đường chính sẽ làm thửa đất đó có giá cao hơn các khu vực khác có một số điều kiện tương đồng.
Trên cùng một tuyến đường, sự chênh lệch mức giá với các vị trí tương ứng của hai tuyến đường trong nhóm I. Sự khác biệt này là do các vị trí trên hai tuyến đường có khoảng cách đến khu trung tâm thị trấn là khác nhau, mật độ dân cư sinh sống trên các tuyến đường là khác nhau, kéo theo đó là nhu cầu và khả năng tiếp cận với các công trình công cộng và hệ thống dịch vụ trung tâm cũng khác nhau từ đó phản ánh qua chỉ tiêu cụ thể là giá đất trung bình trên thị trường tại địa phương.
3.4.3.3. Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị
Yếu tố đặc điểm của thửa đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu của thửa đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt.... Đây là các đặc điểm tự nhiên của thửa đất nói chung trong cả nước. Chúng có ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý lựa chọn của người mua bất kể mục đích sử dụng chỉ để ở hay dùng để kinh doanh. Về diện tích, thửa đất có quy mô vừa khoảng 80 - 150m2 có thể chuyển nhượng dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn vì nó phù hợp với nhu cầu sử dụng và khả năng mua của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để ở hoặc kinh doanh nhỏ lẻ. Hình thể thửa đất được ưa chuộng là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các thửa đất hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, tam giác hoặc không vuông, nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Mặc dù không phải là yếu tố ảnh hưởng quyết định nhưng mức giá của thửa đất có hình thể đẹp ở các đường, phố cũng có chênh lệch hơn các thửa đất có hình thể xấu.
Qua thực trạng điều tra thực tế nhận thấy người mua quan tâm là diện tích và hình thể của thửa đất. Những thửa đất có diện tích thửa đất khoảng 150m2 có hình thể là hình chữ nhật giá đất luôn cao hơn những thửa đất cùng khu vực có hình thửa là hình thang hay méo mó.
3.4.3.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở
- Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, nó giúp người mua, người bán định hướng giá trị hiện tại và tương lai của thửa đất hiện có tại khu vực có quy hoạch dự án và các khu vực lân cận, nếu lân cận các thửa đất ở có định hướng quy hoạch các dự án phát triển hạ tầng, xã hội, các khu công cộng hay công viên.... điều tất yếu giá trị của các thửa đất ở tại khu vực lân cận sẽ có giá trị cao lên, dẫn đến ảnh hưởng tâm lý của cả người mua và người bán, mặt khác đối với các thửa đất ở
nằm trong quy hoạch dự án cần triển khai thì giá trị của nó hầu như không tăng nữa, do người dân đã biết rõ tương lai của thửa đất ở này không thể lâu dài, do đó việc chuyển nhượng những thửa đất này hầu như rất ít khi diễn ra, ngoài ra do yếu tố quy hoạch cũng dẫn đến các thửa đất ở thay đổi giá trị một cách nhanh chóng, vị dụ một thửa đất nằm trong ngõ hẻm, nếu nhà nước quy hoạch một con đường lớn đi qua, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng thì một số thửa đất còn lại trong ngõ, xóm sẽ thành thửa đất bám mặt đường lớn có giá trị gấp nhiều lần, và cũng có nhiều dự án thực hiện xong khiến các thửa đất đang bám trục đường chính lại thành ngõ cụt, khiến giá trị thửa đất giảm xuống, vì vậy yếu tố quy hoạch là một trong những yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long nói chung và tỉnh Quảng Ninh nói riêng.
3.4.3.5. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất ở
Đến năm 2020, Hạ Long sẽ trở thành một thành phố phát triển năng động, hiện đại, thành phố xanh, là một thành phố dịch vụ-công nghiệp, một trung tâm du lịch của cả nước mang tầm quốc tế, cung cấp các dịch vụ công nghiệp xanh; một điểm du lịch phát triển mạnh được biết đến trên phạm vi toàn cầu; một cửa ngõ du lịch đến Việt Nam và là một trong những trung tâm thương mại, tài chính, ngân hàng, trung tâm tổ chức hội nghị, hội thảo của Miền Bắc. Với vai trò là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long sẽ tiếp tục là trung tâm kinhtế, chính trị, văn hóa xã hội của Tỉnh, có cơ sở hạ tầng kinh tế -xã hội, đô thị và kỹ thuật phát triển. Thành phố sẽ đẩy mạnh phát triển và giảm nghèo bền vững, không ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân, giữ gìn và phát huy bản sắc dân tộc, bảo tồn và phát huy tài sản văn hóa của địa phương, của di sản thiên nhiên Vịnh Hạ Long và bảo vệ môi trường bền vững. Thành phố tập trung phát triển dịch vụ, công nghiệp theo hướng hiện đại, lấy trọng tâm là phát triển dịch vụ gắn với việc phát huy giá trị của Di sản Kỳ quan thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long mở rộng kết nối với Vịnh Bái Tử Long và các sản phẩm du lịch trong Tỉnh đồng thời tập trung xây dựng các dự án ưu tiên để xúc tiến xây dựng phát triển ngành công nghiệp dịch vụ, công nghiệp giải trí, công nghiệp văn hóa dựa trên nền tảng công nghiệp sáng tạo được tổ chức ở trình độ cao, tạo ra sự đột phá, khác biệt và giá trị gia tăng cao.
Thành phố quan tâm khai thác 3 trụ cột phát triển là con người, tài nguyên thiên nhiên, văn hóa làm lợi thế so sánh, đảm bảo các ngành, sản phẩm dịch vụ, du lịch của Hạ Long nhanh chóng tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu, trở thành các thương hiệu mạnh trong nước và quốc tế. Thành phố Hạ Long là đầu tàu trong đổi mới mô hình tăng trưởng và xây dựng chính quyền đô thị, nỗ lực chuyển đổi mô hình phát triển từ "nâu" sang "xanh" để các địa phương khác trong Tỉnh có thể học hỏi. Phát triển kinh tế sẽ được hỗ trợ bởi nền tảng vững chắc về quốc phòng, an ninh, ổn định chính trị và trật tự an toàn xã hội.
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá đất ở, địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế càng cao thì mức sống của người dân càng cao, trình độ dân trí cũng tăng theo, giải quyết được nhu cầu việc làm, đối với thành phố Hạ Long đang phát triển kinh tế theo hướng “từ nâu sang xanh” chú trọng phát triển kinh tế về du lịch, dịch vụ trong những năm gần đây thành phố Hạ Long được nhà nước đầu tư nhiều công trình trọng điểm, do đó tốc tăng trưởng kinh tế tăng nhanh, nhân dân có mức sống tăng cao, thu nhập ổn định, kéo theo sự gia tăng về giá cả, trong đó phải nói đến giá đất ở trên địa bàn thành phố tăng khá mạnh trong những năm gần đây.
3.5. Đề xuất một số giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại thành phố Hạ Long phù hợp với giá đất ở trên thị trường
Nhằm thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo được sự cân bằng giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định, tránh được hiện tượng khiếu kiện trong dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực hiện các dự án nhanh gọn cần phải thực hiện một số những giải pháp sau:
- Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến từng thửa và phù hợp với giá trao đổi thực tế tại địa phương. Việc điều chỉnh giá đất phải được tiến hành thường xuyên cho phù với sự biến động giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên
cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện.
- Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ Trung ương đến địa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và BĐS.
Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
- Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học.
- Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất UBND các tỉnh thị xã trực thuộc Trung ương nói chung và tỉnh Quảng Ninh nói riêng ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân.
- Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai. Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chính đối với đất đai phải trên cơ sở giá đất.
- Phối hợp với cán bộ địa chính thị trấn, các xã và người dân thường xuyên để thực hiện điều tra, khảo sát giá đất thực tế sát với giá thị trường tại thời điểm xây dựng giá đất.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ