CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm
1.2.2. Các loại tài sản được giao dịch bảo đảm
Tại Việt Nam, do tính chất của đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản khác biệt về cơ bản so với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển và các động sản khác nên mô hình cơ quan đăng ký tại Việt Nam có nhiều điểm đặc thù.
Theo quy định Điều 47 Nghị định số 8020/VBHN-BTP về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 10/12/2013 về đăng ký giao dịch bảo đảm, tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký và thẩm quyền đăng ký của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
a) Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay: thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay;
b) Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển.
c) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyên, thị xã, huyện Hải Hậu thuộc tỉnh thực hiện việc đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
d) Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện việc đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu biển, tàu bay, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Chính Phủ, 2013) [6].
1.2.3. Quá trình thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thông tư số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Khoản 1 Điều 28 Nghị định số 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (01 bộ) gồm có:
Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
kỳ; Trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật (Chính Phủ, 2010) [4].
1.3. Những nghiên cứu và kết quả về giao dịch bảo đảm trên thế giới và ở Việt Nam Việt Nam
1.3.1. Những nghiên cứu và kết quả về giao dịch bảo đảm trên thế giới
Để lựa chọn mô hình cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cần phải có sự cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng, phù hợp trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trong khu vực và trên thế giới, trong đó thực hiện đăng ký tập trung được xem là xu hướng nổi bật, phổ biến trên thế giới với sự hỗ trợ đắc lực của các thiết bị kỹ thuật hiện đại và nỗ lực to lớn của mỗi quốc gia.
* Mô hình thứ nhất: Hệ thống cơ quan đăng ký được tổ chức phân tán, không tập trung.
Tại các quốc gia theo mô hình cơ quan đăng ký này, việc đăng ký sở hữu và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với mỗi loại tài sản được thực hiện tại một cơ quan đăng ký. Đây là mô hình được nhiều nước áp dụng cách đây hơn nửa thế kỷ và hiện đã trở nên lỗi thời. Ngay cả những nước có hệ thống cơ quan đăng ký khá hoàn thiện về thể chế và năng lực hoạt động ở châu Âu hay như Nhật Bản, Úc, trước đây cũng đã từng áp dụng mô hình này.
Có thể nói mô hình tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm gắn với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản cho thấy, mục tiêu trước hết và chủ yếu của mô hình tổ chức này là phục vụ công tác quản lý nhà nước, còn mục tiêu bảo đảm cho các giao dịch được thực hiện thuận lợi, minh bạch, công khai chưa được chú trọng đúng mức. Do đó, xu hướng hiện nay là tách việc đăng ký cầm cố, thế chấp ra khỏi việc đăng ký quyền sở hữu tài sản. Điều này hiện đang được Hoa Kỳ... thực hiện (Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, 2002) [3].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Ưu điểm nổi bật nhất của mô hình này là: Tình trạng pháp lý của một tài sản được đăng ký, theo dõi duy nhất tại một cơ quan. Khi cần thông tin liên quan đến tài sản đó, các tổ chức, cá nhân chỉ cần tìm hiểu thông tin tại chính cơ quan đã đăng ký quyền sở hữu tài sản.
Nhược điểm của mô hình này là: mất nhiều thời gian, chi phí tốn kém, làm giảm khả năng cạnh tranh trên thị trường, vì mỗi khi giao kết hợp đồng liên quan đến tài sản, các bên chủ thể phải tiến hành đăng ký quyền cầm cố, thế chấp tại nhiều cơ quan khác nhau. Ngoài ra, không phải tất cả các tài sản có giá trị lớn đều được đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền (ví dụ như: máy móc, thiết bị...). Do vậy, mô hình hệ thống đăng ký không tập trung sẽ hạn chế phạm vi các tài sản được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.
* Mô hình thứ hai: Mô hình đăng ký tập trung đối với cầm cố động sản và đăng ký thế chấp bất động sản ở những cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản.
Theo mô hình này, việc đăng ký thế chấp và đăng ký các lợi ích khác liên quan đến bất động sản được thực hiện tại chính cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản được tổ chức theo đơn vị hành chính lãnh thổ, còn việc cầm cố và các lợi ích khác liên quan đến động sản thì được đăng ký duy nhất tại một cơ quan trung ương với các chi nhánh đặt tại địa phương.
Đây là mô hình đã tồn tại và phổ biến ở Mỹ và Canada trong hơn 50 năm qua. Tuy nhiên, sự tồn tại của mô hình đăng ký này chỉ phù hợp khi mà điều kiện kinh tế - chính trị - địa lý không cho phép tổ chức mô hình với mức độ tập trung cao hơn. Hiện nay, mô hình đăng ký này vẫn đang được áp dụng tại bang Quebéc – Canada (Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, 2007) [3].
Ưu điểm của mô hình này là: Tạo điều kiện xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán khi một tài sản được bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ; giúp cho các bên trong quan hệ tín dụng giảm chi phí khi tìm hiểu thông tin về tài sản bảo đảm là động sản tại duy nhất một cơ quan đăng ký. Chi phí để thực
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
hiện vi tính hoá, nối mạng sẽ không quá cao do phạm vi cơ quan đăng ký không nhiều. Đồng thời, mô hình này giúp mở rộng phạm vi tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, không chỉ giới hạn là tài sản có đăng ký quyền sở hữu. Nhược điểm: bên cạnh những ưu điểm trên, mô hình cơ quan đăng ký Quebéc cũng bộc lộ những hạn chế nhất định, đó là: trong trường hợp người mua tài sản là động sản thì phải thực hiện việc tra cứu thông tin tại hai hệ thống cơ quan là: cơ quan đăng ký tài sản bảo đảm và cơ quan đăng ký sở hữu. Các bên trong quan hệ tín dụng vẫn phải thực hiện đăng ký quyền lợi được bảo đảm tại các cơ quan khác nhau, trong trường hợp nhận bất động sản ở nhiều địa phương làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.
* Mô hình thứ ba: Hệ thống đăng ký tập trung, theo đó cả động sản và bất động sản sẽ được đăng ký tại cùng một cơ quan và tách khỏi cơ quan đăng ký quyền sở hữu.
Theo mô hình này, việc cầm cố, thế chấp tài sản và các lợi ích liên quan đến tài sản đều được đăng ký tại một cơ quan và độc lập với cơ quan đăng ký quyền sở hữu. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, thì khi đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ có viện dẫn nơi đăng ký và số đăng ký quyền sở hữu. Đồng thời, giữa cơ quan đăng ký quyền sở hữu với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ thiết lập một cơ chế trao đổi thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản. Hiện nay, Hồng Kông, Malaixia, Singgapore và một số nước ở châu Âu đang áp dụng mô hình này (Hồ Quang Huy, 2007) [8].
Ưu điểm của mô hình đăng ký tập trung là: Giúp xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán hơn so với 2 mô hình trên, do toàn bộ tài sản đều được đăng ký tại duy nhất một cơ quan, mà không cần phải xác định theo đối tượng là động sản hay bất động sản. Điều này giúp cho bên nhận bảo đảm có thể dễ dàng tra cứu thông tin hơn cả mô hình 2 khi tìm hiểu tài sản của bên bảo đảm đã được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác chưa. Ngoài ra, mô hình đăng ký tập trung này cho phép dùng chính những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Mô hình cơ quan đăng ký này còn giúp giảm chi phí cho các chủ thể trong quan hệ tín dụng khi tiến hành tìm hiểu các thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ; đồng thời giảm chi phí khi thực hiện vi tính hoá, nối mạng cho một cơ quan đăng ký. Nhược điểm của mô hình này là: các tổ chức, cá nhân phải tìm hiểu thông tin về tài sản có đăng ký quyền sở hữu ở cả hai hệ thống cơ quan là: cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan đăng ký quyền sở hữu. Khắc phục vấn đề này, nhiều nước hiện áp dụng cơ chế trao đổi thông tin giữa 2 hệ thống cơ quan đăng ký.
1.3.2. Những nghiên cứu và kết quả về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam
Quy định về quản lý, tổ chức và hoạt động của các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cho thấy mô hình cơ quan đăng ký có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất: Việc tổ chức các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bị phân tán theo loại tài sản và tương ứng với các nhóm tài sản thì có một loại cơ quan đăng ký. Các loại tài sản dùng để bảo đảm được phân biệt thành 4 loại: tàu bay; tàu biển; động sản khác; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Để đăng ký các giao dịch bảo đảm bằng các loại tài sản này, chúng ta có hệ thống các cơ quan đăng ký nêu trên.
Thứ hai: Mô hình tổ chức cơ quan đăng ký các giao dịch bảo đảm được tổ chức khác nhau. Qua đó cho thấy với ba mô hình tổ chức và hoạt động đăng ký tập trung, đã có bốn cơ sở dữ liệu thống nhất các giao dịch bảo đảm bằng tàu biển, tàu bay, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và các động sản khác.
- Cơ quan đăng ký giao dịch bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển được tổ chức theo nguyên tắc tập trung trong một hệ cơ sở dữ liệu thống nhất, đó là các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm đặt tại một số khu vực (TP. Hà Nội, TP. Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh). Các Trung tâm Đăng ký này có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin không phụ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
thuộc vào địa giới hành chính nơi có tài sản hoặc nơi chủ sở hữu tài sản (bên bảo đảm) cư trú.
- Ngoài ra, các giao dịch bảo đảm bằng tàu bay cũng được đăng ký tập trung tại Cục Hàng không Việt Nam.
- Riêng các giao dịch bảo đảm bằng tàu biển được đăng ký tương đối tập trung tại cơ quan đăng ký tàu biển khu vực (Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải) tại Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh), nhưng sau đó mọi giao dịch này đều phải được ghi nhận vào Sổ Đăng ký tàu biển quốc gia, thì mới có hiệu lực.
- Các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức phân tán theo đơn vị hành chính cấp tỉnh, cấp huyện và thẩm quyền của các cơ quan này không những phụ thuộc vào địa giới hành chính, mà còn phụ thuộc vào địa vị pháp lý của người có tài sản bảo đảm (là tổ chức hay là hộ gia đình, cá nhân).
* Ưu điểm
Trên cơ sở những đặc điểm cơ bản nêu trên, có thể thấy hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hiện hành có những ưu điểm sau đây:
Thứ nhất: Các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tàu bay, tàu biển được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và các biến động khác liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản. Do vậy, đã tạo thuận lợi cho việc theo dõi lịch sử các biến động của các tài sản nêu trên. Khi muốn tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm chỉ cần nộp đơn tại một cơ quan là có thể nhận được những thông tin cần thiết cho phép xác định chủ sở hữu tài sản, tình trạng biến động của tài sản. Thứ hai: Với điều kiện địa lý của Việt Nam, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức đến cấp huyện, sẽ góp phần bảo đảm sự thuận tiện cho việc đăng ký và tìm hiểu thông tin trực tiếp của người dân trong lĩnh vực này. Trong thời gian tới, khi mà hệ thống đăng ký được hiện đại hoá, cùng với sự phát triển của hệ thống các tổ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
chức tín dụng sẽ góp phần quan trọng khắc phục những khó khăn về điều kiện địa lý tự nhiên.
Thứ ba: Đối với các giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển được tổ chức đăng ký tập trung tại các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm đặt tại một số khu vực (TP. Hà Nội, TP. Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh), không phụ thuộc vào địa giới hành chính nên đã giúp các tổ chức, cá nhân giảm được các chi phí đăng ký, tìm hiểu thông tin. Ngoài ra, việc tổ chức và duy trì cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm bằng động sản, là tiền đề thuận lợi cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất đối với một số lĩnh vực, như các giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển và các động sản