Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
3.2.1. Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất so
pháp Luật đất đai
3.2.1.1. Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai so với pháp luật đất đai: Cụ thể tại bảng 3.4.
So sánh với Luật đất đai năm 2013, về thành phần hồ sơ chuyển nhượng của thành phố Lào Cai có thêm biên bản kiểm tra hiện trạng và chỉnh lý bản đồ đối với những trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất và đối với trường hợp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước phải có đơn xác nhận của UBND xã, phường là đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa phương.
Bảng 3.4. So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai với quy định của pháp luật đất đai.
Theo pháp luật đất đai (Luật đất đai 2013 và Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP) Thực tế tại thành phố Lào Cai 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1,2,3,4 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 (nếu có); 2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản Chính và bản sao;
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất: 02 bản chính; 3. Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, chỉnh lý bản đồ đối với trường hợp chuyển nhượng 1 phần thửa đất, kèm theo hồ sơ lý thuật thửa đất ( trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa). 4. Xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp đối với những trường hợp nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước.
5. Giấy ủy quyền đối với trường hợp người chuyển nhượng ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật.
6. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ
phí trước bạ (theo mẫu), CMND và các giấy tờ liên quan đến miễn, giảm thuế đối với trường hợp được miễn thuế.
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Lào Cai)
Như vậy về thành phần hồ sơ so với Luật Đất đai có chi tiết, chặt chẽ hơn, có đủ cơ sở để xác nhận, kiểm tra chặt chẽ về điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng và hạn mức SDĐ; hạn chế các tranh chấp về ranh giới đất, đường đi và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau
này và nhằm giúp việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì tại thành phố Lào Cai sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy trình giải quyết hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận của thành phố.
3.2.1.2. Đánh giá quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Lào Cai so với pháp luật đất đai
Hình 3.2. Sơđồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của Luật đất đai.
Điều 127, Luật đất đai 2003 quy định trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai;
UBND xã, phường, thị trấn Hộ gia đình, cá nhân Phòng Công chứng Phòng TN&MT Văn phòng đăng ký đất đai Chi cục thuế huyện, thành phố UBND cấp huyện, thành phố
Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký đất đai gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
Như vậy, trình tự thủ tục tính từ thời gian người sử dụng đất có đầy đủ hồ hợp lệ và được Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ. Trên thực tế thì có nhiều nguyên nhân trực tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân như: Khâu đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất theo yêu cầu của chủ sử dụng đất; cán bộ đo đạc và cán bộ địa chính xã, thị trấn thực hiện, thiếu sót về thông tin trong các mẫu đơn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… mà trong khâu giải quyết hồ sơ cán bộ thụ lý yêu cầu phải bổ sung thêm. Chính vì vậy mà người dân thường phàn nàn về thời gian, trình tự thủ tục là rắc rối và chậm trễ.
Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay tại thành phố Lào Cai đang được thực hiện theo quy trình quy định tại quyết định số 5614/2014/QĐ-UBND ngày 13/12/2017 của UBND tỉnh Lào Cai về việc công bố 38 thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lào Cai. Người dân chỉ phải đến bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả thuộc UBND Thành phố để giải quyết các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hình 3.3. Sơđồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại thành phố Lào Cai
* Quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai
Bước 1: Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại UBND xã, phường nơi có đất hoặc nộp tại phòng Công chứng. Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào hồ sơ cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hoàn trả hồ sơ cho hộ gia đình, cá nhân nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc không hợp lệ đồng thời thông báo cho đương sự biết lý do.
UBND xã, phường Hộ gia đình, cá nhân Văn phòng công chứng Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Văn phòng HĐND- UBND thành phố Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai (Sở Tài nguyên và Môi
trưởng ủy quyền ký GCN)
Chi cục thuế thành phố
Bước 2: Sau khi nhận được chứng thực hợp đồng theo quy định, hộ gia đình, cá nhân sẽ trực tiếp nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả Văn phòng HĐND - UBND thành phố và nhận giấy biên nhận và hẹn ngày trả kết quả. Trong thời gian 0,5 ngày Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố.
Bước 3: Trong thời hạn 04 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả Văn phòng HĐND - UBND thành phố chuyển đến, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, lập phiếu chuyển thông tin địa chính kèm theo hồ sơ gửi đến Chi cục Thuế thành phố xác định nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được phiếu chuyển thông tin địa chính và hồ sơ hợp lệ do hộ gia đình, cá nhân chuyển đến, Chi cục Thuế thành phố phải ra thông báo nộp thuế gửi Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để thông báo cho hộ gia đình, cá nhân. Sau khi nộp thuế xong, công dân nộp lại giấy nộp tiền và thông báo thuế vào Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng HĐND - UBND thành phố. Trong thời gian 0,5 ngày làm việc bộ phận Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả gửi hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố.
Bước 5: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nhận kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính do Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả của Văn phòng HĐND - UBND thành phố chuyển đến phải in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và trình lên Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai ( cơ quan được sở Tài nguyên và Môi trường ủy quyền ký giấy chứng nhận) ký phê duyệt giấy chứng nhận. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả. Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc.
Bước 6: Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
* Nhận xét:
Về thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 2003 quy định thời gian thực hiện thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai là 20 ngày làm việc. Theo quy định tại điều 61 Nghị định 43/2015/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày.
Như vậy, từ khi Luật đất đai 2013 ra đời thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất rút ngắn từ 20 ngày xuống còn 10 ngày đã giảm bớt đáng kể được thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân. Hiện nay, trên thực tế tại thành phố Lào Cai tổng thời gian thực hiện quy trình này tính từ khi Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ là 10 ngày không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Về trình tự thực hiện cụ thể: Cụ thể hóa quy định của Luật Đất đai thành phố Lào Cai thực hiện quy trình chuyển nhượng từng bước cụ thể, tại mỗi bước thực hiện có quy định thời gian cho mỗi cơ quan liên quan: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có 03 ngày để thẩm tra hồ sơ và viết phiếu chuyển thông tin địa chính, Chi cục Thuế có 03 ngày để tính thuế và ra thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Sau khi nhận được kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính của công dân, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có 03 ngày để làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Khác với Luật đất đai quy định chỉnh lý và cấp giấy chứng nhận ngay sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ đồng thời với việc chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính sang Chi cục Thuế rồi sau khi người dân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì trao giấy chứng nhận. Thành phố Lào Cai quy định chỉ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi nhận được kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên tham gia chuyển nhượng. Quy định này chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật đất đai. Đảm bảo tất cả các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính mới được cấp và chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tránh trường hợp việc cấp và chỉnh lý giấy chứng nhận diễn ra trong khi chưa có thông báo và người dân chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Quy trình giải quyết hồ sơ đã có một số thay đổi mang tính khoa học hơn. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả ra đời, đóng góp vai trò quan trọng hỗ trợ cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện tốt công tác của mình. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đảm nhận các việc: tiếp dân, nhận và trả hồ sơ, lúc này cán bộ thụ lý hồ sơ có thời gian tập trung giải quyết công việc chuyên môn. Chính vì vậy đã tạo thuận lợi cho công tác giải quyết hồ sơ hành chính về đất đai của thành phố, nhất là hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy có thể nói so sánh với Luật đất đai, về cơ bản quy trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai đã thực hiện đúng với quy định của Luật đất đai về chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan có
thẩm quyền cũng như quy trình làm việc đúng thời gian quy định. Đây được đánh giá là một trong những quy trình thực hiện tốt của UBND thành phố Lào Cai nói chung và của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nói riêng. Đáp ứng tốt nhu cầu phục vụ nhân dân thông qua cơ chế “một cửa”, đảm bảo công dân nhận được kết quả đúng thời gian quy định trên giấy biên nhận hồ sơ.
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Lào Cai giai đoạn 2013-2017
3.2.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Lào Cai theo đơn vị hành chính
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển QSDĐ. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận QSDĐ phải cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc một hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả các chi phí làm tăng giá trị của thửa đất. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất.
Thành phố Lào Cai nơi đang có tốc độ đô thị hóa cao nhất trên địa bàn tỉnh Lào Cai. Trong những năm qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai rất sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 - 2017 theo số liệu tổng hợp từ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố cho thấy tình hình chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn thành phố rất sôi động.
Trong giai đoạn 2013 - 2017 tại thành phố có tổng số 11.938 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng là 2.166.332,07 m2 nhưng phân bố không đồng đều giữa các đơn vị hành chính xã, phường (bảng 3.5).
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 17 đơn vị xã, phường trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 - 2017
STT T
Xã, phường Số hồ sơ (bộ) Diện tích (m2)
1 Phường Cốc Lếu 808 78.097,87
2 Phường Duyên Hải 819 76.972,94
3 Phường Kim Tân 1699 169.530,02
4 Phường Bắc Cường 2675 387.406,8 5 Phường Nam Cường 1028 178.915,4
6 Phường Phố Mới 853 20.687,0
7 Phường Thống Nhất 253 62.405,7
8 Phường Xuân Tăng 299 115.435,2
9 Phường Bình Minh 1313 194.460,2
10 Phường Bắc Lệnh 388 63.103,59
11 Phường Lào Cai 205 56.167,1
12 Phường Pom Hán 385 51.674,67 13 Xã Cam Đường 256 76.705,18 14 Xã Tả Phời 121 175.886,9 15 Xã Hợp Thành 23 20.629,9 16 Xã Vạn Hòa 299 272.834,2 17 Xã Đồng Tuyển 514 165.419,4 TỔNG 11.938 2.16.6332,07
(Nguồn: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Lào Cai)
Qua hình 3.4 ta thấy thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động nhất tại các phường thuộc khu vực trung tâm của thành phố như: Cốc Lếu, Kim Tân, Phố Mới, Bắc Cường, Nam Cường…; các phường ven khu vực trung tâm; các phường, xã mới được quy hoạch các trường học và