3. Ý nghĩa của đề tài
3.4.1. Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo ý kiến của
người dân
Kết quả điều tra khảo sát giá đất trên thị trường tại địa bàn thị quận 1 cho thấy:
giá đất ở khu vực này bị tác động bởi nhiều yếu tố làm cho giá giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch lớn so với mức giá quy định của Nhà nước. Sự tác động của các nhân tố này là không giống nhau về quy mô và mức độ, tuy nhiên mỗi yếu tố lại tác động theo một khía cạnh khác nhau. Kết quả khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất được thể hiện ở bảng 3.12.
Bảng 3.12. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn quận 1
S T T Yếu S ố p Đ i ể m T 1 3 4 1 V ị - 45 13 3, 2 Tì n h tr - 8 8 92 3, 5 6 3 C hí 45 10 35 2, 4 G ia 20 12 38 2 2, 5 Q u - 99 60 21 2, 6 L ãi 13 45 - 1, 7 Đ ầu 25 80 50 25 2, 8 C ơ 60 12 - 1, 9 Y ếu - 14 35- 2, 1 0 Yếu 65 11 - 1,
Ghi chú: Thang đánh giá từ 1 đến 4: 1 (không ảnh hưởng) ; 2 (ảnh hưởng một phần);
3: ảnh hưởng, 4: rất ảnh hưởng
Bảng 3.15 cho thấy: Hầu hết các yếu tố đều có sự tác động đến mặt bằng giá đất ở tại quận 1. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa các yếu tố nhưng nhìn
69
chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn.
* Yếu tố vị trí
Vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lí thuyết và cả thực tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của đường phố trong mối quan hệ tổng thể với các đường phố khác trong cả quận 1, cuối cùng là vị trí trên cùng một đường phố. Các thửa đất nằm dọc theo đường phố chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên ...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Trong cùng một đường phố, những thửa đất có khoảng cách đến trung tâm càng gần thì càng mang lại khả năng sinh lợi cao do đó giá đất tại những vị trí này luôn luôn cao. Giá đất thị trường trên cùng một tuyến đường, đoạn đường cũng có sự chênh lệch lớn khi có khoảng cách đến trung tâm thị xã khác nhau. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn.
Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường phố là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chính và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2. Các thửa đất ở VT3, VT4 chủ yếu dùng để ở. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người dân sống ở các vị trí trung tâm chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn nhưng do đất có khả năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh.
Qua điều tra ý kiến người dân cho thấy yếu tố vị trí được nhiều người lựa chọn
70
nhất cho việc ảnh hưởng đến giá đất, với 135 người cho rằng vị trí rất có ảnh hưởng đến giá đất, tính trung bình điểm số xếp hạng theo thang đo cho thấy điểm cho yếu tố vị trí đạt trung bình 3,75 điểm, cho thấy yếu tố vị trí rất có ảnh hưởng đến giá đất.
*Yếu tố pháp lý của thửa đất
Mục đích sử dụng đất là yếu tố mang tính chất pháp lý và được ghi rõ trong GCNQSDĐ. Những thửa đất có đầy đủ yếu tố pháp lý, có giá trị cao nhất là giấy CNQSDĐ hoặc một số giấy tờ được công nhận tương đương thì giá đất cao hơn. Thực tế người dân do được tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có sự đảm bảo chắc chắn về căn cứ pháp lý khi sử dụng đất. Trong các thửa đất được điều tra có một lượng không nhỏ người dân kết hợp giữa mục đích để ở và sản xuất kinh doanh. Điều này không trái luật vì vậy giá thửa đất được đẩy lên cao hơn. Yếu tố này thể hiện rõ rệt ở tất cả các đoạn đường tiến hành điều tra. Các giao dịch ngầm không thông qua chính quyền của các thửa đất không có đầy đủ căn cứ pháp lý luôn thành công ở mức giá thấp hơn so với thửa đất có điều kiện tương tự nhưng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.
Với yếu tố pháp lý thì 100% số phiếu được phỏng vấn cho rằng tình trạng pháp lý của thửa đất có ảnh hưởng đến giá đất. Có 88 người được phỏng vấn cho rằng tình trạng pháp lý của thửa đất có rất có ảnh hưởng đến giá đất, 92 người cho rằng có ảnh hưởng. tính trung bình điểm số xếp hạng theo thang đo cho thấy điểm cho yếu tố vị trí đạt trung bình 3,56 cho thấy yếu tố vị trí rất có ảnh hưởng đến giá đất.
*Gia tăng dân số
Trong nhân tố nhân khẩu, theo kết quả điều tra có 120 số phiếu được phỏng vấn cho rằng sự gia tăng dân số có ảnh hưởng đến giá đất nhưng ở mứa độ ảnh hưởng một phần, chỉ có 02 người cho rằng gia tăng dân số rất có ảnh hưởng đến giá đất. Khi quyết định đầu tư đất đai, nhất là đối với đất ở, thì nhà đầu tư thường quan tâm đến trình độ dân trí xung quanh nơi có đất, khu nhà ở có tố chất nhân khẩu cao thường là có trật tự xã hội tốt hơn, môi trường sống tốt hơn, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với đất đai loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
71
Lãi suất ngân hàng cũng có mức độ ảnh hưởng đến sự đầu cư, chuyển nhượng đất đai trên thị trường, nhưng từ năm 2018-2019, lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp nên chỉ có 45 số phiếu cho rằng lãi suất có ảnh hưởng đến giá đất.
*Yếu tố cá biệt (bao gồm có hình thể, độ rộng mặt tiền, chiều sâu, diện tích) thửa đất
Trên địa bàn quận 1, những mảnh đất có hình thể vuông vắn hoặc nở hậu thì có số lượng giao dịch nhiều hơn và mức giá cũng cao hơn so với những thửa đất có chung các điều kiện khác như hình thể xấu hơn. Tuy nhiên, các mẫu điều tra có hình dáng đẹp nhưng vị trí không thuận lợi thì giá đất cũng không cao, bên cạnh đó, quận 1 đã thực hiện rất tốt công tác quy hoạch đất đai. Vì vậy hình dáng các lô thửa đều tương đối đồng đều và thuận lợi cho sử dụng. Yếu tố hình dáng thửa đất có mức chi phối không lớn đến giá đất thực tế giao dịch trên địa bàn quận 1. Yếu tố mặt tiền có sự tương quan với giá đất, theo kết quả điều tra giá đất thị trường. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 4 - 8 m sẽ được ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn hay lớn hơn với diện tích tương đương do khoảng chiều rộng này là phù hợp nhất cho việc thiết kế xây dựng và đáp ứng tốt các công năng sử dụng của ngôi nhà, mảnh đất có mặt tiền quá bé sẽ khó thiết kế xây dựng cũng như sử dụng kém thuận tiện hơn, còn mảnh đất có mặt tiền quá lớn sẽ có mức giá cao so với mảnh đất cùng diện tích nên cũng ít được giao dịch hơn. Cũng cùng lý do với yếu tố hình dáng, những thửa đất được quan tâm đến chiều rộng mặt tiền nhiều hơn cũng là những thửa đất xa khu vực trung tâm, còn đất tại khu trung tâm về cơ bản là có mặt tiền khá đồng đều do có giá đất rất cao, người dân tách thửa để dễ chuyển nhượng. Trên địa bàn quận 1, diện tích các mảnh đất không có sự khác biệt
quá lớn, những mảnh đất có diện tích khoảng 45 đến 80 m2 sẽ chuyển nhượng thuận
lợi hơn, số lượng giao dịch các thửa đất có diện tích trong khoảng này cũng nhiều
hơn các diện tích khác và mức giá bình quân trên 1 m2 cũng sẽ cao hơn. Những
mảnh đất có diện tích lớn thì số tiền phải trả cho cả mảnh đất là rất lớn nên cũng ít
có giao dịch hơn và mức giá bình quân tính trên 1 m2 cũng sẽ thấp hơn, mảnh có
diện tích quá bé thì không thuận lợi cho sử dụng nên cũng kén người mua hơn và giá cũng thấp hơn. Yếu tố này
72
được đánh giá ở mức độ ảnh hưởng tới giá đất là 2,19, xếp ở mức ảnh hưởng trung bình.
* Yếu tố quy hoạch
Ngoài yếu tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, thì yếu tố quy hoạch và yếu tố chính sách của nhà nước cũng ảnh hưởng lớn tới giá đất. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Qua điều tra cho thấy, những khu vực có dự án quy hoạch, khu đô thị, xây dựng trường học, chợ,... đều làm cho mật độ dân số tại khu vực đó tăng lên, kèm theo giá đất cũng tăng theo. Trước khi quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đáng kể so với giá quy định của Nhà nước, khi biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, trong thời gian quy hoạch là thời gian thị trường mua bán ở các khu quy hoạch diễn ra sôi động nhất. Sau khi hoàn thành quy hoạch, các khu quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường càng được đẩy lên cao, kể cả các khu vực lân cận dự án giá đất cũng tăng lên.
Nhân tố quy hoạch là nhân tố không thể thiếu trong tổng hòa các nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố, nhân tố này chính là nhân tố gây đột biến giá đất nhiều nhất. Các mảnh đất sau nằm trong vùng quy hoạch sau khi quy hoạch được thực hiện thì mức giá đất tăng lên rất nhiều lần so với mức giá trước khi có quy hoạch và những khu vực được quy hoạch với thiết kế đẹp, sang trọng và hiện đại nên cũng có số lượng giao dịch đất đai nhiều hơn và mức độ tăng giá đất cao hơn so với các khu vực khác. Qua điều tra đánh giá của người dân cho thấy điểm trung bình xếp hạng theo thang đánh giá đối với mức độ ảnh hưởng của giá đất với điểm trung bình là 2,56.
* Yếu tố khác
Xã hội: Quận 1 nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung là một khu vực có truyền thống lịch sử văn hóa lâu đời, gắn liền với nhiều di tích lịch sử cấp Quốc gia như Dinh Độc Lập, Chợ Bến Thành… khiến cho giá đất trên thị trường tại khu vực này đặc biệt cao hơn so với các khu vực khác. Ngoài ra, những khu phố có công tác đảm bảo an ninh tốt, dịch vụ xã hội đầy đủ, trình độ dân trí cao, phong tục tập
73
quán có truyền thống tốt đẹp sẽ tác động đến tâm lý người mua, làm cho nhiều người muốn ổn định chỗ ở tại khu phố đó tăng lên khiến giá đất tăng theo.
Tâm lý: Đây cũng là yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng trên địa bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung. Thường nóng vội và đám đông. Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì vậy càng đẩy giá lên cao hơn, gây lên hiện tượng sốt đất. Nhưng khi giá đất ở mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng. Mặt khác, giá đất cũng bị ảnh hưởng bởi giá các mặt hàng khác trên thị trường, đặc biệt là sự ảnh hưởng của giá vàng. Việc giá vàng liên tục tăng lên qua các năm dẫn đến một số bộ phận người dân có xu hướng đầu cơ, tích lũy vàng nhằm thu lợi về nhanh và thuận tiện trong giao dịch. Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn. Những quyết định về mức giá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất
Như vậy, khi nghiên cứu giá đất chúng ta cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố một cách khoa học nhằm đưa ra mức giá chính xác sát với giá thị trường.
3.4.2. Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo ý kiến củacán bộ cán bộ
Kết quả khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất thông qua điều tra cán bộ được thể hiện ở bảng 3.13
74
Bảng 3.13. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn quận 1
S T T S ố p Đi ể m T B 1 4 1 V ị - 30 4, 2 Tì n h tr - 2 5 3, 8 3 3 C hí 15 10 3, 4 G ia 1 15 10 4 2, 5 Q u - 16 14 3, 6 L ãi - 2 0 4 2, 7 Đ ầu - 13 10 7 2, 8 C ơ - 30 - 2, 9 Y ếu - 30 - 2, 1 0 Yếu - 30 - 2,
Ghi chú: Thang đánh giá từ 1 đến 4: 1 (không ảnh hưởng) ; 2 (ảnh hưởng một phần);
3: ảnh hưởng, 4: rất ảnh hưởng
Qua đánh giá của nhóm cán bộ, những người am hiểu về thị trường đất đai trên địa bàn quận I cho thấy, yếu tố vị trí được đánh giá ở mức cao nhất với số điểm là
4,0. Yếu tố thứ hai là yếu tố pháp lý, yếu tố quy hoạch cũng được nhóm cán bộ đánh giá có ảnh hưởng cao đến giá đất với điểm trung bình là 3,33. Hai yếu tố được đánh giá có ảnh hưởng ít là nhóm lãi suất ngân hàng và cơ sở hạ tầng, điểm trung bình từ 1,66 -1,88. Kết quả so sánh sự đánh giá giữa hai nhóm điều tra cho ý kiến về yếu tố ảnh ảnh đến giá đất cũng như điểm trung bình theo ý kiến của hai nhóm được trình bày tại bảng 3.17.
75
Bảng 3.14. So sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn quận 1 thông qua ý kiến của người dân và cán bộ S T T Đ á n h Đ á n h T r u n 1 V ị 3, 2 Tì n h tr 83 3, 6 9 3 C hí 16 3, 4 G ia 43 2, 5 Q u 33 2, 6 L ãi 46 2, 7 Đ ầu 80 2, 8 C ơ 2, 1, 1, 9 Y ếu 2, 2, 2 1 0 Yếu 2, 1, 1,
So sánh sự giữa hai nhóm đối tượng cho thấy, yếu tố vị trí và cơ sở pháp lý của thửa đất đều được người dân đánh giá cao, với điểm trung bình từ 3,69-3,87.Cơ