3. Ý nghĩa của đề tài
4.5. Giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại quận 1 phù hợp với giá đất ở
đất ở trên thị trường
Thực tế cho thấy, công tác xác định giá đất ở trên địa bàn thị xã vẫn chưa thực sự sát với mức giá giao dịch trên thị trường mặc dù hàng năm Nhà nước đều đưa ra bảng giá đất mới nhưng giá đất quy định so với thị trường chỉ bằng 30 - 40%, thậm chí cá biệt có nơi chỉ bằng 10-15% so với giá giao dịch ngoài thị trường tự do. Vì vậy, để công tác xác định giá đất được sát với giá thị trường tôi xin đưa ra một số giải pháp như sau:
* Giải pháp về chính sách
Nguyên nhân chính khiến cho giá đất ở tại một số tuyến đường, tại các khu đô thị mới trên địa bàn khu vực nghiên cứu tăng cao liên quan đến yếu tố đầu cơ về đất đai và tình trạng mua bán theo trào lưu lướt sóng để kiếm lời. Chính sách tài chính về đất đai được coi là một biện pháp hạn chế có hiệu quả đối với tình trạng này và đặc biệt thuế là công cụ hữu hiệu nhất để kiểm soát những người đầu cơ. Đối với đất ở, khi người sử dụng nắm giữ đất đai vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách lũy tiến, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích tụ. Việc làm này cần được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, thông qua việc công nghệ hóa và máy tính hóa.
Cần làm rõ và đầy đủ hơn quan điểm về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường hoặc theo một tỷ lệ % của giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường là giá trong điều kiện bình thường (không chịu tác động của các yếu tố khách quan như thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư các khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời cũng loại trừ các yếu tố chủ quan như đầu cơ hoặc đầu tư theo phong trào) để thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội. Xác định rõ khi chuyển mục đích sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất cũng thay đổi.
+ Giá đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất trên thị trường tại địa phương: Trước hết, đó là xây dựng khung giá đất cần dựa vào yếu tố quan trọng đó là giá cả thị trường theo đúng giá trị thực. Cụ thể đối với địa bàn nghiên cứu, UBND
79
thành phố có thể xem xét điều chỉnh giá đất ở tại khu vực cho phù hợp hơn, nhất là đối với vị trí 1 và vị trí 2 nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị và các yếu tố khác, thì UBND thành phố phải thực hiện điều chỉnh giá đất kịp thời, trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện.
* Giải pháp về tổ chức thực hiện
UBND thành phố, UBND quận 1 cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế tại địa phương, việc theo dõi, điều chỉnh, cập nhật giá đất phải được tiến hành thường xuyên cho phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường.
Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và định giá BĐS trong phạm vi tỉnh.
Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
* Giải pháp về nguồn nhân lực
Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất.
80