Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Tìm hiểu quyhoạch sử dụng đất của một số nước trên thế giới và việt
2.3.4. Tình hình quyhoạch đất đai trên thế giới
Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị,…Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện.
Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị cơ bản do tỉnh trưởng phê duyệt. Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất.
Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách
đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống…
2.3.4.2. Quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng dựa trên các nguyên tắc sau: a) Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác;
b) Sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất;
c) Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành kinh tế, xã hội và các địa phương;
d) Tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy trì và nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước;
đ) Tăng cường kiểm soát vĩ mô của Nhà nước đối với việc sử dụng đất.
Nội dung quy hoạch sử dụng đất:
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định được 16 chỉ tiêu thuộc 2 nhóm sau:
a) Nhóm các chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ tiêu (đất canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất xây dựng, đất bổ sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng, đất khai thác mỏ). Các chỉ tiêu nêu trên được xác định trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và được phân bổ cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ tiếp đến từng huyện, quận và quy hoạch của cấp huyện phân bổ tiếp đến từng xã.
b) Nhóm các chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các loại chỉ tiêu cùng nhóm trong quá trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 9 chỉ tiêu (đất trồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất công nghiệp, đất xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm cho xây dựng, đất thương mại - dịch vụ).
Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được duyệt, Chính phủ giao chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác cho từng tỉnh. Trên cơ sở đó, các tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng huyện, xã để thực hiện.
Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất:
a. Bộ Đất đai và Tài nguyên quốc gia: Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch
đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác; tham gia vào việc thẩm tra quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện phê chuẩn, chỉ đạo và thẩm tra quy hoạch tổng thể sử dụng đất của địa phương.
b. Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp tỉnh: Tổ chức lập và thực hiện
quy hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các hạng mục chuyên ngành khác trong khu vực hành chính của mình; tham gia vào việc thẩm định quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện, UBND cấp tỉnh phê duyệt, chỉ đạo và thẩm định quy hoạch tổng thể sử dụng đất của thành phố (thuộc tỉnh – sau đây gọi là “thị xã”), huyện.
c. Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND 2 cấp huyện: Căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất của cấp trên, tổ chức lập và thực hiện quy quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành có liên quan trong khu vực hành chính của mình.
d. Phòng tài nguyên đất đai cấp xã (thị trấn): Căn cứ vào quy hoạch tổng
thể sử dụng đất của cấp trên tham gia vào việc lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử dụng đất trong khu vực hành chính của mình, hợp tác và hỗ trợ làm tốt công tác lấy ý kiến quần chúng đối với quy hoạch.
Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất:
Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các thành phố thuộc tỉnh nhưng có trên 1 triệu dân (như: Nam Ninh, Quảng Châu), các đặc khu kinh tế (như: Thâm Quyến, Chu Hải). UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất của cấp xã.
Sơ đồ thẩm quyền phê
Kỳ quy hoạch sử dụng đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1999 thì kỳ quy hoạch sử dụng đất của các cấp là 10 năm.
Cơ quan chịu trách nhiệm
CẤP TỈNH
Sở Đất đai và Tài nguyên
CẤP THỊ XÃ
Văn phòng Đất đai và Tài nguyên
CẤP HUYỆN
Văn phòng Đất đai và Tài nguyên CẤP XÃ – THỊ TRẤN Phòng Đất đai và Tài nguyên CẤP QUỐC GIA CẤP TỈNH Phê chuẩn - Tỉnh lỵ - > 1 triệu dân CẤP THỊ XÃ CẤP HUYỆN Phê chuẩn theo
quy định của tỉnh CẤP XÃ, THỊ TRẤN Phê chuẩn Phê chuẩn Phê chuẩn Phê chuẩn
Các giải pháp chủ yếu nhằm bảo vệ đất nông nghiệp và sử dụng đất tiết kiệm: a) Các giải pháp chủ yếu để bảo vệ đất nông nghiệp:
- Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải xác định được diện tích đất canh tác cần phải bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước, trong đó phải chỉ rõ diện tích đất canh tác cơ bản (chiếm 80% tổng diện tích canh tác) có chất lượng tốt nhất cần được duy trì vĩnh cửu và không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng dưới bất cứ lý do gì.
- Hàng năm Chính phủ công bố kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, trong đó chỉ cho phép từng địa phương được sử dụng một số diện tích đất canh tác nhất định cho mục đích xây dựng theo đúng quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân bổ cụ thể cho từng đơn vị hành chính cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp huyện phân bổ kế hoạch sử dụng đất đến từng đơn vị xã để thực hiện.
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào các mục đích khác phi nông nghiệp phải được phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ.
- Trong kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương phải xác định cụ thể diện tích đất canh tác được khai thác mới để bù đắp cho diện tích đất canh tác phải chuyển mục đích sang đất xây dựng; các biện pháp để kế hoạch khả thi.
- Hàng năm ngành tài nguyên và đất đai tổ chức các đoàn kiểm tra, giám sát việc bảo vệ quỹ đất canh tác tại từng địa phương. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị vi phạm thì tùy từng mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa phương sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đất bị vi phạm sẽ bị thu hồi (kể cả trường hợp đã đầu tư), người vi phạm phải nộp khoản tiền đầu tư để tạo ra diện tích đất nông nghiệp mới bù đắp vào phần diện tích bị mất.
b) Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:
- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).
- Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.
2.3.4.3. Quy hoạch sử dụng đất tại Malaysia
Các Bang trên bán đảo Malaysia phải tuân thủ Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 1976 (Luật 172) và theo các điều khoản của Luật này thì các Uỷ ban quy hoạch Bang được thành lập để giúp Chính quyền Bang về các công việc liên quan tới sử dụng, bảo vệ và phát triển đất đai trong phạm vi của Bang. Các quyết định của Uỷ ban được tất cả các cơ quan quy hoạch thuộc Bang thực hiện. Sơ đồ quy hoạch phát triển theo Luật 172, sau khi được Uỷ ban phê duyệt, sẽ được đăng báo và mọi công trình xây dựng phát triển đều phải tuân theo Sơ đồ quy hoạch này. Sơ đồ quy hoạch được xây dựng công khai để lấy các ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, nhân dân trong quá trình hoàn chỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ rất quan trọng, kết hợp việc quy hoạch và quản lý nguồn tài nguyên đất thông qua việc sử dụng hợp lý, bảo vệ và phát triển đất theo quy định của Luật 172. Cơ quan tư vấn và chịu trách nhiệm quản lý là Vụ Quy hoạch Đô thị và Nông thôn của Bộ Nhà cửa và Chính quyền địa phương.
Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 7 (1996-2000), đến cuối năm 1996, tất cả các địa phương của Bán đảo Malaysia đã lập xong quy hoạch cho vùng lãnh thổ của mình. Kết thúc Kế hoạch Malaysia lần thứ 7, mỗi địa phương của Malaysia sẽ có ít nhất là một sơ đồ quy hoạch riêng của địa phương mình.
Luật 172 được tăng cường và cập nhật năm 1995 (Luật A933), đặc biệt chú trọng đến bảo vệ môi trường trước ảnh hưởng của sự phát triển. Các sửa đổi bổ sung bao gồm việc bảo vệ và trồng mới cây xanh, bảo tồn cảnh quan, tạo ra các môi trường không gian thoáng đãng và phải đệ trình các báo cáo đề xuất phát triển trong tất cả các đơn xin phép quy hoạch.
2.3.4.4. Quy hoạch sử dụng đất ở Hà Lan
So với nhiều nước Tây Âu khác thì Hà Lan đã bắt đầu công việc quy hoạch đô thị và nông thôn từ rất sớm.
Luật quy hoạch không gian của Hà Lan ra đời vào năm 1965 và đã trải qua 2 lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1986 và 1994. Lần đầu tiên Hà Lan có một cơ
sở pháp lý riêng cho công tác quy hoạch (trước đây quy hoạch nằm trong Luật Nhà cửa, 1901) quy định vai trò và trách nhiệm của 3 cấp hành chính: Trung ương, tỉnh và địa phương (huyện). Cục Kế hoạch Nhà nước của Chính phủ được đổi tên thành Cơ quan Quy hoạch không gian Nhà nước.
Một số các tham số chính trong công tác quy hoạch được xác định như sau:
- Tham số kỹ thuật: các khả năng về đất đai và môi trường (Chất lượng đất,
đặc điểm địa hình, hiện trạng sử dụng, các khả năng cải thiện với bên ngoài, ...).
- Tham số kinh tế: tiềm năng phát triển kinh tế dựa trên hiện trạng cơ sở
các ngành kinh tế, các động lực thúc đẩy phát triển mới, ...).
- Tham số văn hoá- xã hội: tăng cường văn hoá vùng và quốc gia, gìn giữ
các công trình văn hoá, nghệ thuật, bảo tồn các truyền thống văn hoá ...).
- Các giá trị và tiêu chuẩn xã hội: chúng ảnh hưởng tới các quyết sách văn
hoá - xã hội, xác định ưu tiên phát triển đô thị hay nông thôn và quyết định các chính sách là dài hạn hay ngắn hạn.
- Tham số môi trường: mức độ ô nhiễm nước và đất, không khí, ...
Trước khi lập quy hoạch, nhất thiết phải tiến hành khảo sát đánh giá các tham số trên đây.
Tại Trung ương, quyền quyết định thuộc về Nghị viện và Chính phủ. Giúp việc cho các cơ quan này có Uỷ ban Quy hoạch Không gian Nhà nước, Cơ quan Quy hoạch không gian Nhà nước và Hội đồng tư vấn quy hoạch không gian. Tại cấp tỉnh, thẩm quyền thuộc về Hội đồng tỉnh và Ban chấp hành Hội đồng tỉnh với các cơ quan chuyên môn giúp việc là Uỷ ban Quy hoạch không gian của tỉnh và Cơ quan quy hoạch không gian của tỉnh. Cấp địa phương có Hội đồng huyện và Ban chấp hành Hội đồng huyện cùng Phòng Quy hoạch của huyện.
Quy hoạch sử dụng đất
Cơ quan địa chính đóng vai trò là cơ quan có thẩm quyền quản lý và đăng ký trong những trường hợp phức tạp, khi mà quyền và lợi ích của các bên có liên quan trong quá trình quy hoạch sử dụng đất cần được đảm bảo.
Phòng quy hoạch cấp huyện chỉ có ở các huyện lớn. Các huyện khác thuê các chuyên gia tư vấn tư nhân thực hiện các công việc quy hoạch như khảo sát, tư vấn và lập kế hoạch. Huyện có 2 loại sơ đồ dùng cho chính sách quy hoạch là: Sơ đồ bố trí tổ chức và Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất.
Sơ đồ bố trí tổ chức bao gồm:
- Mô tả về các trọng điểm phát triển của khu vực, các giai đoạn thực hiện
và các quan hệ với khu vực chung quanh.
- Một hoặc nhiều bản đồ minh hoạ các trọng điểm phát triển này.
- Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và
các thủ tục cần thiết của sơ đồ.
Hội đồng huyện sau khi thông qua Sơ đồ sẽ báo cáo lên Ban chấp hành Hội đồng tỉnh và Cơ quan Quy hoạch không gian nhà nước.
Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất: gần như mỗi quyết định của huyện về công
tác quy hoạch đều liên quan đến Sơ đồ này. Đây cũng là cơ sở để huyện xem xét cấp giấy phép xây dựng nhà cửa. Sơ đồ gồm:
- Mô tả về các khu vực sử dụng đất dự định trong Sơ đồ, mục đích của từng
khu, khi cần thiết phải có thêm mô tả về cách thức thực hiện để đạt được các mục đích này.
- Một hoặc nhiều bản đồ thể hiện các khu vực quy hoạch (tỷ kệ không nhỏ hơn 1/10.000).
- Nếu cần, phải có thêm các quy định về sử dụng đất và xây dựng nhà cửa.
- Nếu cần, phải thêm quy định về việc Hội đồng huyện và Ban chấp hành
phải xem xét khi thành lập hoặc sửa đổi bản sơ đồ, quy định các ngoại lệ và nhấn mạnh các nhu cầu trong tương lai.
- Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và
các thủ tục cần thiết của sơ đồ.
Huyện thường thực thi một "chính sách đất đai tích cực" có nghĩa là thu mua đất, xây dựng hạ tầng và đưa vào phát triển. Khi huyện cần đất để tiến hành một dự án, có thể các chủ sở hữu đất từ chối không bán lại đất. Trong