DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN QUAN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
4.4.1. Kết quả thực hiện một số quyền của ngƣời sử dụng đất huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017
4.4.1.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng
Theo số liệu thống kê, trong giai đoạn 2013 - 2017 trên địa bàn huyện Văn Quan có 819 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ (Bảng 4.6). Các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu thực hiện đối với đất sản xuất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất vườn) với 647 trường hợp (chiếm 80%), số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ đối với đất ở thấp chỉvới 172 trường hợp (Hình 4.4). Việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ có sự chênh lệch rất lớn giữa các xã vùng cao với thị trấn Văn Quan và các xã trung tâm, ven đường Quốc lộ, tại thị trấn Văn Quan các năm đều đạt số lượng hồ sơ cao nhất, với tổng số 172 trường hợp. Tiếp đến là các xã Văn An, Yên Phúc, đạt trên 90 hồ sơ, ngược lại tại các xã vùng cao, xa đường quốc lộ, xa trung tâm có điều kiện kinh tế khó khăn như Tràng Các, Hòa Bình, Phú Mỹ, Trấn Ninh, Vân Mộng thì việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất ít, mỗi xã có dưới 10 trường hợp Từ đó, có thể thấy tại những nơi có điều kiện kinh tế phát triển thì thị trường QSDĐ sôi động, còn tại các địa bàn có điều kiện kinh tế kém phát triển thị trường kém phát triển hơn.
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017
Đơn vị tính: Trường hợp TT Đơn vị Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Tổng 1 Xã Đồng Giáp 2 1 2 4 2 11 2 Xã Tràng Các 2 0 2 0 2 6 3 Xã Khánh Khê 8 4 16 14 15 57 4 Xã Văn An 12 19 26 19 22 98 5 Xã Chu Túc 0 1 4 3 0 8 6 Xã Song Giang 1 1 2 5 2 11 7 Xã Tân Đoàn 4 9 11 17 18 59 8 Xã Tràng Phái 2 0 1 3 2 8 9 Xã Đại An 1 1 1 3 1 7 10 Xã Tràng Sơn 1 2 1 5 2 11 11 Xã Vĩnh Lại 5 5 8 9 6 33 12 Xã Vân Mộng 0 1 3 3 2 9 13 Xã Việt Yên 0 3 2 5 0 10 14 Xã Trấn Ninh 3 1 2 2 1 9 15 Xã Phú Mỹ 0 1 1 4 2 8 16 Xã Hòa Bình 1 1 2 3 2 9 17 Xã Xuân Mai 3 6 4 9 5 27 18 Xã Bình Phúc 8 4 9 13 16 50 19 Xã Yên Phúc 12 13 22 21 28 96 20 Xã Tú Xuyên 6 2 5 6 2 21 21 Xã Lương Năng 5 2 3 2 1 13 22 Xã Tri Lễ 9 10 14 12 14 59 23 Xã Hữu Lễ 2 6 5 4 2 19 24 TT Văn Quan 20 31 44 35 42 172 Toàn huyện 117 124 188 201 189 819
Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan Trên địa bàn huyện Văn Quan, trong giai đoạn 2013 - 2017, tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân thấp nhất vào năm 2013 và có chiều hướng tăng lên trong giai đoạn 2014 - 2016, sau đó lại giảm nhẹ trong năm 2017. Tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên toàn huyện năm 2013 là 117 trường hợp, đến năm 2016 là 201 trường hợp. Điều này cũng cho thấy các văn bản pháp lý của Nhà nước quy định việc thực hiện quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng đơn giản, thuận lợi cho người dân, đồng thời ý thức chấp hành pháp luật của người dân đã được nâng cao.
Hình 4.4. Phân loại trƣờng hợp chuyển nhƣợng QSDĐ tại huyện Văn Quan
Trước đây, nhận thức của người dân về pháp luật quản lý đất đai còn hạn chế, công tác quản lý nhà nước về đất đai tại các địa phương còn lỏng lẻo các giao dịch mua bán chuyển nhượng chủ yếu người dân thường mua bán với nhau bằng giấy tờ viết tay ghi lại những thỏa thuận của người bán và người mua. Hình thức này diễn ra trong một thời gian rất dài mà không có sự cho phép hay chứng nhận của cơ quan chức năng. Tuy thời gian gần đây công tác tuyên truyềnLluật Đất đai được đẩy mạnh, nhận thức của một bộ phần người dân được nâng lên tình trạng người dân mua bán nhận chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục với cơ quan quản lý đã giảm tuy nhiên tình trạng này vẫn còn. Thực tế qua thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ở địa phương phát hiện một số trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước, làm khó khăn cho công tác xác định đối tượng đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4.4.1.2. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Theo kết quả tổng hợp số liệu từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan cho thấy trong giai đoạn 2013 - 2017 có tổng số 511 trường hợp
thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Quan. Số liệu chi tiết được thể hiện tại bảng 4.7.
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017
Đơn vị tính: Trường hợp TT Đơn vị hành chính Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Tổng 1 Xã Đồng Giáp 4 3 0 0 4 11 2 Xã Tràng Các 2 3 4 0 5 14 3 Xã Khánh Khê 14 8 9 11 16 58 4 Xã Văn An 18 6 10 15 14 63 5 Xã Chu Túc 1 0 0 4 1 6 6 Xã Song Giang 2 3 0 3 4 12 7 Xã Tân Đoàn 7 5 2 9 3 26 8 Xã Tràng Phái 1 0 2 0 5 8 9 Xã Đại An 3 0 3 1 0 7 10 Xã Tràng Sơn 2 2 0 1 2 7 11 Xã Vĩnh Lại 9 2 4 4 0 19 12 Xã Vân Mộng 2 0 1 2 1 6 13 Xã Việt Yên 3 4 0 1 2 10 14 Xã Trấn Ninh 5 4 1 0 3 13 15 Xã Phú Mỹ 1 0 4 0 1 6 16 Xã Hòa Bình 0 3 2 2 1 7 17 Xã Xuân Mai 4 5 8 2 0 19 18 Xã Bình Phúc 4 5 5 0 2 16 19 Xã Yên Phúc 17 8 10 9 12 56 20 Xã Tú Xuyên 11 5 7 3 9 35 21 Xã Lương Năng 2 1 6 1 0 10 22 Xã Tri Lễ 11 5 5 3 3 27 23 Xã Hữu Lễ 4 4 6 1 3 18 24 Thị Trấn Văn Quan 21 7 6 13 18 55 Toàn huyện 148 83 94 85 101 511
Kết quả tại bảng 4.7 cho thấy: Có một diễn biến tương tự như kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trấn Văn Quan và các xã vùng trung tâm như Văn An, Khánh Khê, Yên Phúc có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội vẫn là những địa phương có số lượng hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất đạt cao nhất và tại các xã vùng xâu, vùng xa có điều kiện đi lại khó khăn, cơ sở hạ tầng kém phát triển số lượng hồ sơ đạt rất thấp.
Trong những năm qua, nhận thức được giá trị của quyền sử dụng đất và những nguy cơ tiềm ẩn về tranh chấp đất đai ngay trong anh em, họ hàng...., cùng với sự tuyên truyền chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước, đặc biệt là pháp luật về đất đai đã góp phần nâng cao nhận thức của người dân trong việc quản lý và sử dụng đất đúng mục đích, đúng đối tượng đã được nâng lên. Tuy nhiên, việc làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất lại dựa trên nhu cầu sử dụng, do đó số trường hợp làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Quan giữa các năm không đồng đều, cụ thể: Năm 2013 có 148 trường hợp, nhưng năm 2014 chỉ có đến 83 trường hợp, đến 2015 lại tăng nhẹ với 94 trường hợp, năm 2016 có 85 trường hợp và năm 2017 có 101 trường hợp.
Trong 511 trường hợp thực hiện quyền tặng cho QSDĐ, có 258 trường hợp thực hiện với đất ở (chiếm 50,48% tổng số trường hợp) và 253 trường hợp thực hiện đối với đất nông nghiệp (chiếm 49,52%) (Hình 4.5).
Theo quy định của pháp luật, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nên người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thực tế cho thấy, trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, pháp luật chưa có quy định về việc tặng cho quyền sử dụng đất nên trên địa bàn huyện Văn Quan cũng như các địa phương khác vẫn còn tồn tại những trường hợp tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất trong các tranh chấp dân sự mà Toàn án phải giải quyết. Trong giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến nay, Nhà nước mới thừa nhận và cho phép người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất đã làm hạn chế đáng kể tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất.
Kết quả điều tra công chức, viên chức liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất cho thấy, trên địa bàn huyện Văn Quan vẫn còn các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Những người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống, vì vậy một bộ phận không thực hiện các thủ theo quy định.
4.4.1.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Kết quả tổng hợp số liệu từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan cho thấy trong giai đoạn 2013 - 2017 có tổng số 373 trường hợp thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Số liệu chi tiết được thể hiện tại bảng 4.8.
Kết quả tại bảng 4.8 cho thấy: Tại một số xã, thị trấn có số hồ sơ thực hiện thủ tục thừa kế nhiều như Khánh Khê, Yên Phúc, Văn An, Thị trấn Văn Quan.. Các xã này chủ yếu là các xã trung tâm, đất có giá trị kinh tế tương đối cao, diều kiện kinh tế xã hội tương đối phát triển. Một số xã không có hồ sơ hoặc có dưới 5 hồ sơ như Đồng Giáp, Phú Mỹ, Việt Yên, Lương Năng, Vân Mộng .., là các xã vùng xâu, vùng xa có điều kiện đi lại khó khăn, cơ sở hạ tầng kém phát triển, nhận thức của người dân còn hạn chế số lượng hồ sơ đạt rất thấp.
Theo Số liệu tổng hợp tại chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Văn Quan, trong giai đoạn 2013 - 2017, việc thừa kế QSDĐ cũng được thực hiện với 2 loại đất là đất nông nghiệp và đất ở. Trong đó, đất ở có 180 trường hợp và đất nông nghiệp có 198 trường hợp. Diễn biến về quyền tặng cho QSDĐ theo loại đất trong giai đoạn 2013 - 2017 được thể hiện tại bảng 4.6.
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017
Đơn vị tính: Trường hợp TT Đơn vị Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Tổng 1 Xã Đồng Giáp 0 0 0 0 0 0 2 Xã Tràng Các 1 0 4 0 0 5 3 Xã Khánh Khê 13 7 9 19 17 65 4 Xã Văn An 9 5 10 7 4 35 5 Xã Chu Túc 0 0 0 4 1 5 6 Xã Song Giang 5 1 1 7 4 18 7 Xã Tân Đoàn 3 5 4 9 3 24 8 Xã Tràng Phái 0 0 0 0 5 5 9 Xã Đại An 9 0 3 1 0 13 10 Xã Tràng Sơn 3 1 2 1 2 9 11 Xã Vĩnh Lại 7 2 5 4 0 18 12 Xã Vân Mộng 0 0 0 2 1 3 13 Xã Việt Yên 0 0 0 1 2 3 14 Xã Trấn Ninh 1 0 0 0 3 4 15 Xã Phú Mỹ 0 0 0 0 1 1 16 Xã Hòa Bình 0 0 0 2 1 3 17 Xã Xuân Mai 3 5 2 2 0 12 18 Xã Bình Phúc 11 5 13 0 2 31 19 Xã Yên Phúc 9 4 17 4 8 42 20 Xã Tú Xuyên 5 3 4 3 1 16 21 Xã Lương Năng 0 0 1 1 0 2 22 Xã Tri Lễ 6 4 5 3 3 21 23 Xã Hữu Lễ 0 2 0 1 3 6 24 Thị Trấn Văn Quan 4 7 10 3 8 32 Toàn huyện 88 61 90 58 72 373
Trước đây vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất thường được người dân coi đó là vấn đề nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai. Trong những năm qua, nhận thức được giá trị của quyền sử dụng đất và những nguy cơ tiềm ẩn về tranh chấp đất đai ngay trong anh em, họ hàng...., cùng với sự tuyên truyền chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước, đặc biệt là pháp luật về đất đai đã góp phần nâng cao nhận thức của người dân trong việc quản lý và sử dụng đất đúng mục đích, đúng đối tượng đã được nâng lên.
Hình 4.6. Phân loại trƣờng hợp thừa kế QSDĐ tại huyện Văn Quan
Hiện nay, cùng với phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng cùng với công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng chặt ché hơn thì người sử dụng đất đã có nhận thức đầy đủ hơn về quyền thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất, do vậy việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ngày càng tăng. Tuy nhiên đất đai của bố mẹ để lại thường là chỉ cho con trai trong gia đình, do đó đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử dụng ổn định, không có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp...giá trị QSDĐ thì họ không khai báo và làm các thủ tục với cơ quan quản lý.
4.4.1.4. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định hiện hành, để thực hiện đăng ký thế chấp bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) phải đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Văn Quan. Quy định này góp phần tăng cường công tác quản lý được việc thế chấp QSDĐ giữa người sử dụng đất với Ngân hàng, cơ quan nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp lý cho các bên, nên hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Người sử dụng đất được bảo đảm pháp lý về quyền lợi với thửa đất của mình. Việc thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thay cho người khác phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và được công chứng/chứng thực. Người đại diện cho bên bảo lãnh ký hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải là người có năng lực hành vi dân sự, có đủ thẩm quyền giao kết (chủ sở hữu/những người đồng sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp lệ).
Kết quả tổng hợp số liệu từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Quan cho thấy trong giai đoạn 2013 - 2017 có tổng số 1.016 trường hợp thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất (toàn bộ được thực hiện đối với đất ở). Số liệu chi tiết được thể hiện tại bảng 4.9.
Số liệu tại bảng 4.9 thấy: Xã Văn An có số hồ sơ thực hiện quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nhiều nhất với 182 trường hợp, tiếp đến là các xã: Yên Phúc 176 trường hợp, Thị trấn Văn Quan 158 trường hợp, xã Tân Đoàn 106 trường hợp. Đây đều là các xã, thị trấn có điều kiện thuận lợi trong phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời trên địa bàn này có nhiều hộ dân sản xuất, kinh doanh và một số ít doanh nghiệp, cũng như hợp tác xã có nhu cầu vay vốn ở các ngân hàng để đầu tư phát triển sản xuất. Ngược lại, tại các xã thuần nông có ít hộ dân kinh doanh hoặc các xã vùng sâu vùng xa, giá trị đất thấp thì người sử dụng đất ở đây cũng ít sử dụng đến quyền thế chấp quyền sử dụng đất như tại các xã: Phú Mỹ, Song Giang, Việt Yên, Hữu Lễ, Trấn Ninh, Vân Mộng, Chu Túc ... mỗi xã có dưới 10 trường hợp.