TT Loại đất Mã Diện tích
(ha)
Cơ cấu (%)
2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 2.741,4 5,1
2.1 Đất ở OCT 640,6 1,2
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 596,7 1,1 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 43,9 0,1
2.2 Đất chuyên dùng CDG 1.282,8 2,3
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 5,5 0,0
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 17,8 0.0
2.2.3 Đất an ninh CAN 1,6 0,0
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 65,7 0,1 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi NN CSK 27,4 0,1 2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 1.164,8 2,1
2.3 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 4,7 0,0
2.4 Đất NT, nghĩa địa, nhà tang lễ, NHT NTD 24,7 0,1 2.5 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 758,2 1,4
2.6 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 30,3 0,1
Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn Quan (2017) Diện tích đất phi nông nghiệp của huyện chiếm 5,1% tổng diện tích tự nhiên của toàn huyện, gây ảnh hưởng xấu đến việc đầu tư phát triển kinh tế của huyện. Trong những năm tới huyện cần quan tâm chú trọng đầu tư, phát triển loại đất này nhằm phục vụ tốt hơn cho các hoạt động đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng ký thuật .., phục vụ tốt cho việc phát triển kinh tế - xã hội của huyện trong tương lại.
4.2.2.3. Nhóm đất chưa sử dụng
Đến hết năm 2017, diện tích đất chưa sử dụng của huyện là 6.454,8 ha, chiếm 11,8% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó, đất bằng chưa sử dụng: 338,6 ha loại đất này chủ yếu là đất bằng ven sông, ven suối khó có thể cải tạo để đưa vào sử dụng được; đất đồi núi chưa sử dụng: 897,8 ha loại đất này cần tập trung khai thác, cải tạo đưa đất vào phát triển các ngành trồng trọt, chăn nuôi; đất núi đá 5.218,4 ha đây là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá cần được quan tâm bảo vệ để phục vụ cho việc phát triển của trong tương lai.
4.2.3. Biến động đất đai huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017
Biến động diện tích các loại đất của huyện Văn Quan trong giai đoạn 2013 - 2017 được thể hiện chi tiết tại bảng 4.4.
Bảng 4.4. Biến động đất đai huyện Văn Quan giai đoạn 2013 - 2017
TT Mục đích sử dụng đất Mã Diện tích năm 2017 (ha) So với năm 2013 Diện tích năm 2013 (ha) Tăng (+) giảm (-) (ha) Tổng diện tích tự nhiên 54.755,9 54.755,9 0 1 Đất nông nghiệp NNP 45.559,7 45.583,4 -23,7
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 8.694,2 8.718,3 -24,1
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 36.759,1 36.763,4 -4,3
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 99,8 100,2 -0,4
1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 6,7 1,5 5,2
2 Đất phi nông nghiệp PNN 2.741,4 2.717,0 24,4
2.1 Đất ở OCT 640,6 631,5 9,1
2.2 Đất chuyên dùng CDG 1.282,8 1.267,5 15,3
2.3 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 4,7 4,7 0
2.4 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa NTD 24,8 24,8 0 2.5 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 758,2 758,2 0 2.6 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 30,3 30,3 0
3 Đất chưa sử dụng CSD 6.454,8 6.455,5 -0,7
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 338,7 339,2 -0,5 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 897,7 897,9 -0,2 3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 5.218,4 5.218,4 0 Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn Quan (2017)
Qua biểu số liệu ta thấy, trong giai đoạn 2013 – 2017, diện tích đất nông nghiệp đã giảm đi 23,7 ha, cụ thể, nhóm đất sản xuất nông nghiệp giảm 24,1 ha, nhóm đất lâm nghiệp giảm 4,3 ha, đất nông nghiệp khác tăng 5,2 ha. Nguyên nhân giảm là do một số loại đất trong nhóm đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang phi nông nghiệp để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội như đầu tư xây dựng cơ sở hạ tâng, phát triển sản xuất phi nông nghiệp...
Diện tích đất phi nông nghiệp tăng 24,4 ha, trong đó tăng nhiều nhất là đất chuyên dùng 15,3 ha để xây dựng các công trình phúc lợi xã hội và phát triển kinh tế; đất ở tăng 9,1 ha để cấp đất ở mới cho người dân trong huyện. Nguyên nhân tăng là do trong những năm qua huyện đã quan tâm đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng để phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
Diện tích đất chưa sử dụng giảm 0,7 ha do cải tạo vào sử dụng mục đich sản xuất nông nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng.
Biến động sử dụng các loại đất về cơ bản đã đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội và củng cố quốc phòng, an ninh của huyện trong giai đoạn vừa qua. Tuy nhiên, loại đất phi nông nghiệp tăng chậm, diện tích đất nông nghiệp vẫn chiếm tỉ lệ lớn. Trong những năm tới để đấp ứng đầy đủ nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực trong huyện cần có sự thay đổi mạnh hơn nữa về cơ cấu sử dụng đất theo hướng tăng đất phi nông nghiệp đặc biệt là đất xây dựng cơ sở hạ tầng và đất cho mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nhằm đáp ứng tốt nhất cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ mới.
4.3. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN VĂN QUAN GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
4.3.1. Trình tự thủ tục thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất
Quy định thủ tục thực hiện đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất tại địa bàn huyện Văn Quan được thực hiện căn cứ vào các quy định sau:
- Quyết định số 1157/QĐ-UBND ngày 15/8/2013 của Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, thủ tục hành chính được sửa đổi bổ sung, thủ tục hành chính bị bãi bỏ đối với lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 15/12/2014 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc ban hành Quy định về cơ quan tiếp nhận, giải quyết và thời gian các bước thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng dất quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định số 1526/QĐ-UBND ngày 30/8/2016 của Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn về việc công bố thủ tục hành chính được hóa lĩnh vực Đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định số 1865/QĐ-UBND ngày 14 tháng 10 năm 2016 của Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành Quy định thực hiện theo cơ chế một của liên thông đối với việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định số 01/2011/QĐ-UBND ngày 18/02/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn quy định về thu lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ (trường hợp đăng ký biến động) cho người sử dụng đất thuộc Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường. Do vậy, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kế quả (thuộc Văn phòng HĐND - UBND huyện) sau khi kiểm tra hồ sơ đầy đủ theo quy định cán bộ tiếp nhận sẽ lập phiếu tiếp nhận và chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện kiểm tra thành phần hồ sơ, tính pháp lý của hồ sơ xác nhận ý kiến vào hồ sơ và chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh để viết xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định hoặc in giấy chứng nhận mới trình Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường ký xác nhận vào GCNQSDĐ hặc ký cấp GCNQSDĐ mới cho người sử dụng đất, chuyển lại hồ sơ cho chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, lập hồ sơ gửi cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định. Người sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ được nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kế quả.
Theo các quy định này, trình tự thực hiện đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất gồm 4 bước (chi tiết tại hình 4.3.).
Hình 4.3. TRÌNH TỰ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Thông báo thuế Bƣớc 1: Hồ sơ Bƣớc 2 Hồ sơ + Phiếu hồ sơ Bƣớc 3 Hồ sơ (file số) Bƣớc 4 Ngƣời sử dụng đất Thành phần hồ sơ gồm:
1. Đơn đăng ký biến động đất đai hoặc Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp.
2. Đơn đăng ký cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực (bản chính).
4. Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính).
5. Hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân của các bên chuyển nhượng.
6. Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân; Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có).
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
1. Kiểm tra thành phần hồ sơ. 2. Lập phiếu tiếp nhận hồ sơ 3. Lập phiếu hẹn trả kết quả.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
1. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định. 2. Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Cơ quan thuế
Xác định nghĩa vụ tài chính
Văn Phòng đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường)
Ký giấy chứng nhận QSD đất hoặc ký xác nhận vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp
G C N Q SD Đ G C N Q SD Đ G C N Q SD Đ
Thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày, tổng thời gian không quá 25 ngày.
Như vậy, quy định khác nhau về thẩm quyền kỹ xác nhận, cấp giấy chứng nhận QSDĐ (cấp lại) giữa luật đất đai 2003 và 2013 có sự khác nhau, do đó trình tự thực hiện các thủ tục cũng có sự khác nhau, cụ thể:
- Theo Luật đất đai 2003 thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, ký xác nhận vào GCNQSDĐ cho hộ gia, cá nhân thuộc UBND cấp huyện do vậy sau khi Văn phòng đăng ký QSDĐ kiểm tra hồ sơ đủ điều kiện, viết xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai sẽ trình Chủ tịch UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc ký xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã câp.
- Theo Luật đất đai 2013 thẩm quyền cấp GCNQSDĐ (cấp lại), ký xác nhận vào GCNQSDĐ cho hộ gia, cá nhân thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, do vậy sau khi Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đủ điều kiện, viết xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai sẽ trình Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc ký xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã câp.
4.3.2. Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất
- Theo quy định tài điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều thừa kiện: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đây là điểm mới so với Luật Đất đai 2003 (Luật Đất đai 2003 quy đinh chỉ khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận QSD thì mời được thực hiện quyền này); đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Điều 190, Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện và các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ (Luật đất đai 2003 không quy định), cụ thể:
* Các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện quy định tại Điều 192, Luật Đất đai 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
* Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ được quy định tại Điều 191, Luật đất đai 2013 như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được
chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
4.3.3. Kết quả thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện