6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.2.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản sau [15]:
v Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều BĐS có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với BĐS khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng.
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm TĐG cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định và được xem là một trong
các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá BĐS.
Đặc tính khan hiếm của đất xác định việc sử dụng tối ưu. Do đó, giá trị
thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị
trường của đất đã cải tạo.
vNguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị
và các tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Với nguyên tắc này trong thẩm định giá BĐS, người mua thường không trả cho một BĐS nhiều hơn chi phí để có
được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ
khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.
v Nguyên tắc dự báo
Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước về BĐS và thị trường BĐS trong tương lai có tác động đến giá trị của BĐS. Vì vậy trong thẩm định giá BĐS cần dự báo
được biến động của các yếu tố này để ước tính giá trị BĐS được chính xác.
v Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị thị trường của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường BĐS vào thời điểm thẩm định giá. Do đó trong thẩm định giá BĐS cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh BĐS, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với thị trường BĐS.
v Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của BĐS, đặc biệt là đối với BĐS đầu tư. Vì vậy trong thẩm định giá cần dựđoán sát khả năng sinh lợi của BĐS.
v Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành. Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS có thể được
đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thểđược vốn hoá thành giá trị.
v Nguyên tắc phù hợp
Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và các BĐS lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu BĐS đó có phù hợp với môi trường, với các BĐS lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
v Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao
động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
vNguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy. Người thẩm định giá phải cân nhắc
đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.