6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.3.2. Nhóm nhân tố khách quan
Thứ nhất: Những quy định của Nhà nước về hoạt động thẩm định giá BĐS nói chung và thẩm định giá BĐS thế chấp nói riêng. Đây là yếu tốảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định giá BĐS. Nhà nước ban hành các chính sách, quy định hướng dẫn hoạt động TĐG, ban hành khung giá đất. Chính sách, quy định của Nhà nước tác động rất mạnh đến hoạt động thẩm định giá BĐS, vì đó là khung pháp lý cao nhất mà mọi người phải thực hiện theo. Tuy nhiên, khung giá đất của Nhà nước thường thấp hơn rất nhiều so với khung giá đất thị trường, vì vậy mà công tác TĐG còn gặp nhiều khó khăn khi xác định giá trị thị trường của BĐS.
Thứ hai: Các yếu tố thuộc về nền kinh tế. Yếu tố kinh tế cần quan tâm nhất ở đây là các yếu tố của thị trường BĐS nói chung. Thị trường BĐS luôn có biến động, có khi rất sôi động nhưng có khi lại trầm lắng. Thông tin trên thị trường thường không đầy đủ, thiếu minh bạch, do đó khi thẩm định giá BĐS, tùy điều kiện thị trường ở từng thời điểm đòi hỏi CBTĐ trước hết phải có những phương pháp, kỹ thuật lựa chọn thông tin cho phù hợp. Sau đó phải tiến hành xử lý những thông tin đó để có được những thông tin đáng tin cậy
đưa vào ước lượng, tính toán giá trị của BĐS cần thẩm định giá. Có như thế
kết quả TĐG mới đáng tin cậy và có tính thuyết phục cao.
Thứ ba: Khách hàng. Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn đến công tác thẩm
định giá BĐS. Khách hàng là người cung cấp những thông tin về BĐS cần thẩm định giá. Việc cung cấp thông tin của khách hàng rất quan trọng như
cung cấp các giấy tờ hợp pháp của BĐS và các thông tin liên quan đến BĐS. Việc cung cấp thông tin này đòi hỏi phải hoàn toàn đúng sự thật, như vậy thì kết quả TĐG mới đúng. Còn nếu khách hàng cung cấp sai, thiếu thông tin sẽ
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong chương 1, luận văn đã đề cập đến những vấn đề cơ sở lý luận về
BĐS cũng như hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại các NHTM, tiếp theo đó là đi sâu nghiên cứu nội dung, các nguyên tắc, nội dung công tác thẩm định giá BĐS, các phương pháp thẩm định giá BĐS, các nhân tố tác động đến công tác thẩm định giá BĐS, từ đó làm nổi bật lên được tầm quan trọng của công tác thẩm định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM. Đây là một biện pháp quan trọng để hạn chế rủi ro, tăng trách nhiệm trả nợ, ngăn chặn tình trạng lạm dụng và sử dụng vốn thiếu tính toán của khách hàng, giảm nhẹ
tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng không thanh toán được nợ.
Ngoài các nhân tố khách quan như điều kiện tự nhiên, môi trường pháp lý – cơ chế chính sách, môi trường kinh tế, hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị trường tài chính BĐS và thị trường chứng khoán… thì các nhân tố chủ quan gồm các quan điểm khác nhau của các ngân hàng về vấn đề thẩm định giá BĐS, cách thức tổ chức và quy trình định giá BĐS, các phương pháp TĐG thích hợp, hệ thống thông tin định giá, đội ngũ nhân lực,… cũng ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại các NHTM. Do đó, cần thiết phải sử dụng và phối hợp linh hoạt, hợp lý các phương pháp TĐG, đặc biệt cần có các biện pháp thích hợp xây dựng và cải tiến quy trình thẩm định giá BĐS một cách chặt chẽ để đảm bảo tính thống nhất trong công tác TĐG. Bên cạnh
đó, cần đơn giản thủ tục cho vay có thế chấp tài sản là BĐS để tạo điều kiện tối đa cho khách hàng tiếp cận và được vay vốn có bảo đảm bằng BĐS tại các NHTM một cách hiệu quả.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM
2.1. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM (EXIMBANK)
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Eximbank
Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Bank) là ngân hàng TMCP được thành lập tại nước Cộng hòa Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam vào ngày 24/05/1989 theo Quyết định số 140/CT của Chủ
tịch Hội Đồng Bộ Trưởng với tên gọi ban đầu là Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam. Ngày 06/04/1992, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã cấp giấy phép số 11/NH-GP cho phép Ngân hàng hoạt động trong thời hạn 50 năm.
Tính đến ngày 31/12/2013, số vốn điều lệ của Eximbank là 12.355 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt 13.317 tỷđồng. Eximbank hiện là một trong những Ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn nhất trong khối Ngân hàng TMCP tại Việt Nam, được phép tiến hành đầy đủ các hoạt động ngân hàng, bao gồm hoạt
động huy động vốn và nhận tiền gửi ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ
chức và cá nhân; hoạt động cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn các tổ
chức và cá nhân, thực hiện các giao dịch ngoại tệ; các dịch vụ tài trợ thương mại quốc tế; chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác; cung ứng dịch vụ thanh toán và các dịch vụ ngân hàng khác được NHNN cho phép. Tính đến nay, Eximbank đã đạt được nhiều danh hiệu, giải thưởng do nhiều tổ chức bình chọn, tạo động lực củng cố và nâng cao vị thế của mình.
Eximbank có trụ sở chính đặt tại Tầng 8, Văn phòng số L8-01-11+16, tòa nhà Vincom Center, số 72 Lê Thánh Tôn và 45A Lý Tự Trọng, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Vào ngày 31/12/2013, Ngân
hàng có 1 Sở Giao Dịch (Hiện nay là Chi nhánh Hồ Chí Minh), 41 chi nhánh tại các tỉnh và thành phố trên cả nước, 1 văn phòng đại diện đặt tại Hà Nội và
đã thiết lập quan hệ đại lý với 869 Ngân hàng tại 84 quốc gia trên thế giới.
2.1.2. Sơ lược về Trung tâm Thẩm định giá Tài sản của Eximbank
a. Quá trình thành lập và cơ cấu tổ chức của Trung tâm
Sơđồ tổ chức tại Trung tâm TĐG tài sản Eximbank như sau:
(Nguồn: Trung tâm TĐG tài sản Eximbank)
Hình 2.1. Sơđồ tổ chức tại Trung tâm TĐG tài sản Eximbank
Trung tâm TĐG Tài sản ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam
được thành lập theo Quyết định số 431A/2013/EIB/QĐ-HĐQT ngày 10/10/2013 về việc thành lập Trung tâm TĐG Tài sản tại Eximbank, trên cơ
sở là Phòng Thẩm định giá Tài sản cũ. Trung tâm TĐG Tài sản trực thuộc sự
quản lý và chỉ đạo trực tiếp của Tổng giám đốc, thực hiện các chức năng, nghĩa vụ và quyền hạn mà Tổng giám đốc ban hành. Đầu năm 2013, tổng
Giám đốc Trung tâm
Phòng TĐG Bất động sản Phòng TĐG Động sản Bộ phận TĐG miền Trung Bộ phận TĐG miền Tây Phòng nghiệp vụ của Trung tâm TĐG Bộ phận TĐG miền Bắc Trưởng phòng Phó Phòng 1 Phòng 2 Phó Phòng 3 Phó
nhân sự của Trung tâm TĐG Tài sản là 76 người. Tuy nhiên, sau hai đợt giảm nhân sự trong tháng 6 và tháng 10 năm 2013, hiện tại nhân sự của Trung tâm TĐG Tài sản chỉ còn 53 người.
b. Chức năng và nhiệm vụ của Trung tâm
- Thẩm định giá tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. - Thẩm định giá tài sản phục vụ quá trình xử lý nợ và các mục đích khác theo yêu cầu của Ban Tổng Giám đốc. Phê duyệt kết quả TĐG trong phạm vi thẩm quyền do Tổng Giám đốc giao, đồng thời hướng dẫn các chi nhánh thực hiện nghiệp vụ TĐG tài sản.
- Xây dựng quy trình, hướng dẫn nghiệp vụ, nội dung TĐG tài sản cho phù hợp với định hướng phát triển tín dụng của Eximbank theo từng thời kỳ. Tổ chức đào tạo, đánh giá, xác định năng lực nghiệp vụ của nhân viên TĐG. Bố trí đầy đủ nhân sự tại Trung tâm TĐG tài sản, đảm bảo xử lý hồ sơ cho Chi nhánh, phòng giao dịch nhanh chóng, kịp thời.
- Quản lý hoạt động TĐG tài sản trong toàn hệ thống, cảnh báo các rủi ro tiềm ẩn của từng loại TSBĐ; tham mưu cho Tổng Giám đốc, Hội đồng tín dụng danh mục tài sản Eximbank nhận bảo đảm, danh mục các tài sản Eximbank hạn chế nhận bảo đảm.
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam giai đoạn 2011-2013
Trong những năm qua, nền kinh tế có nhiều biến động do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, chính sách điều hành chung của NHNN về thắt chặt quản lý tiền tệ khiến phần lớn các NHTM mất cân đối vốn, ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản nên việc chạy đua tăng lãi suất huy
động diễn ra ồ ạt, điều này cũng tác động đến công tác huy động vốn tại Eximbank. Tuy nhiên, nhìn vào bảng 2.1 có thể thấy tình hình huy động vốn của Eximbank có những chuyển biến tích cực theo chiều hướng tăng. Nguồn
vốn huy động từ tiền gửi khách hàng năm 2012 đạt 70,516,238 triệu đồng, tăng hơn so với năm 2011 là 16,759,995 triệu đồng tương ứng với tốc độ tăng là 31,18%, đến năm 2013 tốc độ tăng trưởng giảm hơn một nửa và chỉ còn 12,85% đạt 79,580,233 triệu đồng. Qua đó có thể thấy được Eximbank đã vượt qua được các điều kiện kinh doanh khó khăn với nhiều thử thách và áp lực cạnh tranh để giải quyết một lượng vốn kịp thời cho chiến lược kinh doanh được hoạch định từ đầu năm. Một phần cũng là nhờ Eximbank đã linh hoạt thay đổi lãi suất và thực hiện chiến lược đa dạng các hình thức huy động vốn trong kinh doanh để tăng tính cạnh tranh trên thị trường.
Bảng 2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh của Eximbank 2011 – 2012 – 2013
ĐVT: triệu đồng, % 2012/2011 2013/2012 Chỉ tiêu 2011 2012 2013 Chênh lệch Tốc độ (%) Chênh lệch Tốc độ (%) 1. Nguồn vốn huy động từ tiền gửi của khách hàng 53.756.243 70.516.238 79.580.233 16.759.995 31,18 9.063.995 12,85 2. Tổng dư nợ cho vay khách hàng 74.663.330 74.922.289 83.354.232 258.959 0,35 8.431.943 11,25 3. Nợ xấu 1.202.977 987.624 1.652.206 -215.353 -17,90 664.582 67,29 4. Tỷ lệ Nợ xấu/Tổng dư nợ 1,61 1,32 1,98 -0,29 -18,01 0,66 50,00 5. Tổng thu nhập hoạt động 6.245.674 5.358.901 3.230.974 -886.773 -14,20 -2.127.927 -39,71 6. Tổng chi phí hoạt động 1.903.065 2.291.337 2.110.244 388.272 20,40 -181.093 -7,90 7. Tổng lợi nhuận (đã trích dự phòng rủi ro và thuế) 3.054.305 2.117.290 651.618 -937.015 -30,68 -1.465.672 -69,22
(Nguồn: Báo cáo tài chính riêng ngân hàng Eximbank giai đoạn 2011-2013)
Đối với hoạt động cho vay, trong những năm qua Eximbank luôn quán triệt thực hiện duy trì tăng trưởng tín dụng theo hướng chọn lọc, nâng cao chất lượng tín dụng với phương châm “tăng trưởng tín dụng trên cơ sở đảm bảo an toàn tín dụng”. Nhìn vào bảng số liệu trên ta thấy năm 2012 dư nợ Eximbank đạt
được là 74,922,289 triệu đồng, có tăng trưởng tín dụng thấp 0,35% nhưng vẫn
độ giảm 17,9%). Tuy nhiên, đến năm 2013, mặc dù tăng trưởng tín dụng cao đạt 11,25% nhưng vẫn chưa được đảm bảo khi nợ xấu tăng 67,29% ở mức 1,652,206 triệu đồng. Nguyên nhân chính vẫn là do diễn biến phức tạp của việc thay đổi lãi suất từ phía NHNN cùng với những hạn chế về tăng trưởng tín dụng, dẫn đến làm mất cân đối trong đầu tư tín dụng.
Năm 2012, NHNN đã thực hiện 5 lần cắt giảm lãi suất, từ mức lãi suất tối đa 15% đến 2013 còn 8% đã ảnh hưởng đến lợi nhuận của Eximbank. Bên cạnh đó, tín dụng năm 2012 tăng trưởng chỉ đạt 0,35% so với năm 2011 trong khi chỉ tiêu được phép tăng trưởng 17% và mức chênh lệch lãi suất đầu vào
đầu ra ngày càng thấp làm cho lợi nhuận bị giảm. Các sự kiện bất ổn biến
động trên thị trường đã làm cho tình hình kinh doanh gặp nhiều khó khăn khi các ngân hàng tập trung phòng thủ chặt nhằm đảm bảo thanh khoản và an toàn hệ thống. Cụ thể, năm 2012 lợi nhuận của Eximbank đạt 5,358,901 triệu
đồng, giảm 886,773 triệu so với năm 2011. Năm 2013, lợi nhuận giảm mạnh 2,127,927 triệu đồng so với năm 2012. Điều này thể hiện rõ vào năm 2013 chỉ
có 19/43 chi nhánh hoàn thành trên 50% kế hoạch được giao, 24/43 chi nhánh hoàn thành dưới 50% kế hoạch được giao, trong đó có 6 chi nhánh bị lỗ. Ngoài ra, giữa các vùng miền cũng có sự chênh lệch lợi nhuận khá lớn. Tổng thu nhập giảm mạnh trong khi chi phí hoạt động năm 2012 tăng 20,4% và giảm 7,9% vào năm 2013. Ngân hàng cần xiết chặt chi phí, hạn chế thấp nhất các khoản chi không cần thiết để hạn chế đến mức thấp nhất chi phí bỏ ra để
lợi nhuận ngân hàng ngày càng tăng, giúp cho ngân hàng phát triển ổn định và bền vững. Điều này cũng dễ hiểu bởi đây cũng là tình trạng chung của nhiều ngân hàng khi nền kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản đóng băng và chính sách điều hành vĩ mô của NHNN là khống chế mức tăng trưởng tín dụng phân chia theo xếp loại ngân hàng nên tốc độ tăng trưởng thấp kéo theo lợi nhuận cũng giảm theo.
Qua đó có thể thấy được rằng việc kinh doanh của Eximbank cần cải thiện hơn nữa để đi đúng hướng, đảm bảo cả về mặt số lượng và chất lượng tạo điều kiện nền tảng cho sự phát triển của Eximbank trong thời gian tới.
2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM
2.2.1. Các quy định của Eximbank về cho vay thế chấp bằng bất động sản a. Điều kiện và tỷ lệ cấp tín dụng đối với TSBĐ là bất động sản Bảng 2.2. Điều kiện và tỷ lệ cấp tín dụng đối với TSBĐ là bất động sản STT Loại tài sản bảo đảm là BĐS Điểu kiện bảo đảm Tdỷụ lng so vệ cấp tín ới TSBĐ 1 Quyền sử dụng đất ở, Quyền sở hữu nhà ở 2
Quyền sử dụng đất phi nông nghiệp (không bao gồm đất ở); tài sản gắn liền với đất phi nông nghiệp (nhà xưởng, nhà văn phòng,…)
3 Đất nông nghiệp được định theo khung giá Nhà nước
70%
4 Đấ(đượt nông nghic định giá theo giá thệp có tài sảịn trên trường) đất
Điều kiện nhận bảo đảm bằng BĐS tại nông thôn: a) Trường hợp nhận thế chấp QSDĐở, diện tích đất từ 40m2 trở lên. b) Trường hợp thế chấp phần cây trồng trên đất: mua bảo hiểm giá trị của phần cây trên đất 50%
(Nguồn: Phụ lục số 100 Quy định về danh mục TSBĐ và tỷ lệ cấp tín dụng theo từng loại TSBĐ của Tổng giám đốc Eximbank ngày 21/01/2014)
Ngoài các trường hợp nêu trên, Eximbank còn quy định đối với trường hợp duy trì hạn mức tín dụng với tỷ lệ cấp tín dụng theo giá trị TSBĐ, Chi nhánh được quyền xem xét duy trì hạn mức tín dụng (không áp dụng đối với trường hợp tăng hạn mức tín dụng) cho khách hàng có bảo đảm bằng bất động sản với tỷ lệ bảo đảm cao hơn tỷ lệ quy định như trên nhưng không vượt quá 100% giá trị bất động sản. Trường hợp này chỉ áp dụng cho các khách hàng đáp ứng đủ các điều kiện sau:
quan hệ tín dụng với Eximbank, không thuộc trường hợp phải cơ cấu lại thời hạn trả. - Tài sản bảo đảm là bất động sản được định giá lại theo quy định của Eximbank trước khi phê duyệt cấp lại tín dụng cho khách hàng.
- Việc phê duyệt cấp lại hạn mức tín dụng cho khách hàng nằm trong thẩm quyền của Chi nhánh tại thời điểm phê duyệt lại hạn mức tín dụng.
b. Nguyên tắc thế chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện bảo đảm tiền vay
Liên quan đến việc nhận thế chấp tài sản là bất động sản để bảo đảm