6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.2.4. Nội dung công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tạ
tại các Ngân hàng thương mại
a. Xác định vấn đề
- Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích TĐG của khách hàng. Mục đích TĐG phải
được nêu rõ trong báo cáo TĐG.
- Nhận biết về BĐS cần thẩm định giá như đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản (vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách các công trình xây dựng trên khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất,…).
- Chọn cơ sở giá trị của TĐG và phương pháp thẩm định giá BĐS. - Xác định tài liệu cần thiết cho việc TĐG: căn cứ vào đặc điểm của BĐS, mục đích của việc TĐG để xác định các tài liệu cần thiết mà khách hàng phải cung cấp.
- Thiết lập ngày có hiệu lực.
- Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ mà họ phải trả.
b. Lên kế hoạch thẩm định giá
- Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền của BĐS được mua/bán/cho thuê và đặc điểm của thị trường.
- Nhận biết các tài liệu cần thiết cho yêu cầu thẩm định giá: BĐS, thị
trường, tài liệu so sánh... Các tài liệu phải là nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất. Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.
tích số liệu, đặc biệt là kế hoạch khảo sát tài sản cần TĐG. Phân biệt những phần việc nào có thể ủy nhiệm.
- Lập đề cương báo cáo.
- Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng bước công việc và cho toàn bộ quá trình.
c. Thẩm định hiện trạng BĐS thẩm định giá và các BĐS so sánh
- Tiến hành thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường.
+ Dữ liệu tổng quát: kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn, tỉnh thành. + Dữ liệu đặc biệt: chi phí, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất, lợi nhuận....
- Tiến hành thẩm định hiện trạng BĐS.
+ Thẩm định hiện trạng BĐS cần thẩm định giá. + Thẩm định hiện trạng các BĐS so sánh.
d. Phân tích tài liệu và ứng dụng phương pháp thẩm định giá BĐS
- Phân tích tài liệu:
+ Phân tích việc sử dụng BĐS cao nhất và tốt nhất, việc sử dụng vị trí
đất một cách cao nhất và tốt nhất, việc sử dụng BĐS cải tạo một cách cao nhất và tốt nhất, các phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.
+ Phân tích thị trường: xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng
đến giá trị của tài sản đối tượng đánh giá.
+ Phân tích BĐS thẩm định và BĐS so sánh. Phân tích BĐS thẩm định giá về pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, môi trường... Phân tích các BĐS so sánh về pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, môi trường, giá bán...
- Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá:
+ Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp TĐG thích hợp để áp dụng. Trong khi lựa chọn, nhà TĐG phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp TĐG, thuận lợi và hạn chế của chúng. Tầm quan trọng của
mỗi phương pháp TĐG có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của TĐG. Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp TĐG để tiến hành thẩm định.
+ Sử dụng những dữ liệu đã thu thập và phân tích vào các phương pháp + Phân tích những mặt thuận lợi và hạn chế của các thông tin.
e. Ước lượng giá trị thị trường/phi thị trường BĐS thẩm định giá
+ Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá.
+ Đưa ra giá trị thị trường của BĐS thẩm định (giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường).
+ Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá.
+ Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá.
f. Báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản
- Báo cáo thẩm định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà thẩm
định giá và là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá.
- Báo cáo thẩm định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị.
- Báo cáo thẩm định giá cần phải nêu được những nội dung chính sau
đây: Loại BĐS cần thẩm định, khách hàng thẩm định, mục đích thẩm định, thời điểm thẩm định, đặc điểm pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của BĐS thẩm
định, cơ sở giá trị của TĐG, các căn cứ để TĐG, ứng dụng các phương pháp thẩm định giá, kết quả TĐG, những hạn chế của kết quả TĐG.