5. Bố cục đề tài
3.1.1. Mô tả dữ liệu
Nhƣ đã trình bày ở trên, để đảm bảo dữ liệu không mất quá nhiều quan sát, với 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán Việt Nam điều tra có 56 doanh nghiệp sử dụng số liệu giai đoạn 2012-2016. Do đó dữ liệu đƣợc sử dụng để ƣớc lƣợng mô hình tác động của cấu trúc vốn lên giá trị doanh nghiệp các công ty bất động sản niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán Việt Nam là dữ liệu của 56 doanh nghiệp, tổng số quan sát đƣợc sử dụng trong mô hình là 280 quan sát ( 56 DN* 5 thời kì =280).
Dữ liệu nghiên cứu là dữ liệu thứ cấp, đƣợc thu thập từ website vietstock.vn (http://vietstock.vn).
Bảng 3.1. Thống kê mô tả dữ liệu các biến được sử dụng trong mô hình
ROE TOBINSQ DA SG SIZE CASH
Mean 0.0553 0.8221 0.5414 0.0660 14.3561 0.0549 Median 0.0342 0.8100 0.5652 0.1244 14.3183 0.0215 Maximum 0.7767 2.0700 0.9299 0.9856 19.0074 0.5740 Minimum -0.8730 0.2300 0.0110 -0.9529 11.6812 3.64E-06 Std. Dev. 0.1414 0.2236 0.1809 0.4296 1.3875 0.0801 Skewness -0.0187 1.7547 -0.4738 -0.1912 0.4279 2.8444 Kurtosis 14.817 11.4311 2.8138 2.5439 3.1335 13.4188 Jarque-Bera 1629.2 973.00 10.878 4.133 8.752 1644.0 Observations 280 280 280 280 280 280
Ghi chú: Kết quả chạy từ phần mềm Eview. Các biến ROE, TOBIN’S Q đại diện
cho giá trị doanh nghiệp; DA, SIZE, SG, CASH đại diện cho cấu trúc vốn doanh nghiệp, quy mô doanh nghiệp, tăng trưởng doanh thu doanh nghiệp và tỷ lệ nắm giữ tiền mặt tương ứng.
Kết quả thống kê mô tả ở bảng 3.1 cho thấy, hệ số giá thị trƣờng (Tobin’s Q) là 0.82, điều này cho thấy thị trƣờng đánh giá các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam thấp hơn giá trị vật chất của doanh nghiệp. Điều đó cho thấy đây là một tín hiệu thị trƣờng cho rằng doanh nghiệp ít có triển vọng phát triển. Hệ số Q = 0.82 < 1, vì vậy doanh nghiệp nên bán bớt tài sản vật chất.
Tỷ suất sinh lợi sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) trung bình của ngành là 0.0553, cho biết bình quân 1 đồng vốn chủ sở hữu mà các doanh nghiệp bỏ ra trong một năm đã mang lại cho doanh nghiệp 0.0553 đồng lợi nhuận sau thuế. Nhƣ vậy, khả năng sinh lời của ngành là thấp.
Từ bảng kết quả trên ta cũng nhận thấy rằng, trung bình các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán Việt Nam có t lệ nợ trung bình là 54,14%. Có thể nói là duy trì nguồn vốn khoảng 60% là vay nợ và 40% là vốn chủ sở hữu. Trong khi ở Trung Quốc là 30% (Huang & Song, 2004), ở Mỹ là 29% (Frank & Goyal, 2009), các nƣớc đang phát triển 39.10% (Bas, Muradoglu & phylatik,2009). Nhƣ vậy tỷ lệ nợ trên tổng tài sản của ngành bất động sản cao hơn rất nhiều so các nƣớc trên thế giới. Nguyên nhân là do thị trƣờng trái phiếu của Việt Nam chƣa phát triển, hầu hết nguồn vốn của công ty bất động sản đều dựa vào nguồn vốn vay của ngân hàng.
Cơ hội tăng trƣởng doanh thu trung bình của các doanh nghiệp là 6,6%. Tốc độ bán hàng đạt 90% ngay khi mở bán. Trong 65 doanh nghiệp bất động sản niếm yết thì có 20 doanh nghiệp có vốn hóa lớn nhất. Năm 2016, doanh thu của 12 doanh nghiệp trong đó có VIC có doanh thu lớn nhất 14.736,9 tỷ đồng (+133,7% so với cùng kỳ), tiếp sau đó là FLC đặt 1.437,8 tỷ (+120,6%), KDH đặt 569,6 tỷ (+217,2%)…Nhận định nhƣ vậy có thể thấy rằng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản đã đƣợc cải thiện sau thời gian suy thoái của nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng.
Hiện tại quy mô thị trƣờng bất động sản Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD, trong khi ở Nhật Bản là 2.678 tỷ USD, Singapore là 241 tỷ USD, Indonesia 189 tỷ USD, Thái Lan 89 tỷ USD, Malaysia 84 tỷ USD, Philippine 48 tỷ USD…(số liệu từ Nomura Research Institude vào 4/2013). Quy mô thị trƣờng bất động sản Việt Nam chƣa phải là lớn so với các nƣớc khác trong khu vực. Điều này hàm ý rằng các doanh nghiệp bất động sản có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn bên ngoài do quy mô nhỏ.
Hiện tại tổng dƣ nợ bất động sản của Việt Nam vào khoảng 342.000 tỷ đồng (tƣơng đƣơng khoảng 16 tỷ USD), chiếm 8% tổng dƣ nợ của hệ thống ngân hàng. Nguồn tín dụng còn lại cho bất động sản chủ yếu còn lại là huy động từ khu vực dân cƣ, nguồn vốn hỗ trợ ODA, đầu tƣ gián tiếp (FII) và FDI. Nhờ sự ch đạo của Ngân hàng nhà nƣớc, tỷ lệ nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã giảm xuống còn 4,06%.
Tuy nhiên, những năm gần đây vốn FDI vào bất động sản sụt giảm mạnh, hiện nay đang có xu hƣớng phục hồi trở lại nhƣng khó có thể bằng với thời hoàng kim (2008). Nguồn vốn cho bất động sản thƣờng phải dùng vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, các ngân hàng lại dùng vốn ngắn hạn (chủ yếu từ vốn gửi tiết kiệm của ngƣời dân) để cho vay trung và dài hạn.
Lãi suất cho vay bất động sản thƣờng rất cao (có thời điểm lên tới 25- 26%/năm) là bởi ngân hàng không ch tính toán lãi suất cho vay mà còn cộng thêm vào đó là chi phí rủi ro. Cuối cùng thì chi phí vốn đó ngƣời tiêu dùng phải gánh chịu, giá bất động sản bị đẩy lên rất cao. Lãi suất vay trung và dài hạn hiện nay ở Việt Nam lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn. Đây cũng là một nghịch lý nữa đang tồn tại trên thị trƣờng vốn bất động sản Việt Nam.
Tỷ lệ nắm giữ tiền mặt trên tổng tài sản của các doanh nghiệp ngành bất động sản nằm từ 0% đến 57,40% với giá trị trung bình bằng 5,49% của các doanh nghiệp Việt Nam thấp hơn các doanh nghiệp trên thế giới, chẳng hạn nhƣ nghiên cứu của Ozkan (2004) cho các công ty tại Anh (9,9%).
Kiểm định Jarque_Bera có giá trị P-value = 0 < 5% của phần lớn các biến. Vậy có thể kết luận các biến đều là phân phối chuẩn, ngoại trừ SG có P- value > 5%. Từ đó có thể thấy số liệu cơ bản là phù hợp để thực hiện hồi quy mô hình.
Bảng 3.2. Mô tả giá trị các biến từng năm trong giai đoạn 2012-2016
2012 2013 2014 2015 2016 ROE 0.064 0.008 0.039 0.002 0.057 TOBINSQ 0.84 0.90 0.84 0.91 0.85 DA 0.75 0.75 0.75 0.81 0.78 SG -0.45 0.59 -0.33 0.42 0.78 SIZE 13.9 13.9 14.3 13.9 14.0 CASH 0.003 0.003 0.011 0.080 0.069
(Nguồn: Tính toán của tác giả)
Nhìn vào bảng số liệu trên ta thấy các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam duy trì một tỷ lệ nợ tƣơng đối cao. Việc dựa quá nhiều vào vốn vay dễ dãi từ tăng trƣởng tín dụng, nên khi các ngân hàng gặp khó khăn buộc phải thắt chặt tăng trƣởng tín dụng thì ngành bất động sản cũng bắt đầu chật vật tìm vốn vay. Lãi suất theo kì hạn trên bảng niêm yết lãi suất của các ngân hàng và lãi suất trên thị trƣờng liên ngân hàng chúng ta sẽ thấy lãi suất kì hạn ngắn đƣợc đẩy lên ngang bằng cả với các kì hạn dài. Lãi suất huy động tăng dẫn tới lãi suất vay tăng, tín dụng thắt chặt đã khiến cho dòng vốn đổ vào thị trƣờng bất động sản và niềm tin nhà đầu tƣ sụt giảm nghiêm trọng, chi phí tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng tăng đột biến. Bên cạnh đó, thị trƣờng bất động sản vốn là thị trƣờng có sức ì rất lớn, một xu hƣớng cũng phải diễn ra trong vài năm. Chính vì vậy, cùng với hệ lụy của cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính đã làm cho lãi suất luôn duy trì ở mức cao trong suốt giai đoạn 2012-2014, gây ra áp lực chi trả lãi vay là khá lớn trong khi vốn cổ phần đang bị hạn chế.