1.2. Quản lý nhà nƣớc về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ đô thị
1.2.3. Thẩm quyền, trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng, Thẩm
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đô thị
1. Ủy ban nhân dân Thành phố ủy quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối các công trình sau (không bao gồm công trình nằm trong khu công nghiệp, khu chế xuất thuộc thẩm quyền quản lý của Ban Quản lý các Khu công nghiệp và chế xuất): Công trình cấp I, cấp II, Công trình tôn giáo thuộc dự án do các tổ chức tôn giáo làm chủ đầu tƣ; Công trình đã đƣợc xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa; công trình tƣợng đài, tranh hoành tráng; Công trình thuộc dự án có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (không bao gồm báo cáo kinh tế kỹ thuật) thuộc đối tƣợng phải cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tƣ theo quy định của Luật Đầu tƣ; Công trình nằm trên địa bàn từ hai
(2) quận, huyện, thị xã trở lên; Công trình xây dựng (bao gồm cả biển quảng cáo tấm lớn gắn trên công trình hoặc đứng độc lập) tiếp giáp với một (01)
trong các tuyến phố (thuộc địa bàn các quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trƣng) sau:
- Hùng Vƣơng, Hoàng Diệu, Nguyễn Tri Phƣơng, Điện Biên Phủ, Trần Phú;
- Láng Hạ, Giảng Võ, Nguyễn Chí Thanh, Liễu Giai, Văn Cao, Kim Mã, Nguyễn Thái Học;
- Hàng Khay, Tràng Thi, Tràng Tiền, Đinh Tiên Hoàng, Lê Thái Tổ, Lý Thái Tổ;
- Hai Bà Trƣng, Lý Thƣờng Kiệt, Trần Hƣng Đạo, Phan Chu Trinh, Ngô Quyền, Quang Trung, Hàng Bài, Phố Huế, Bà Triệu.
2. Ban Quản lý các Khu công nghiệp và chế xuất cấp giấy phép xây dựng các công trình nằm trong các khu công nghiệp, khu chế xuất thuộc thẩm quyền quản lý.
3. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong đô thị (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ kết hợp chức năng khác
không phân biệt quy mô và nhà biệt thự), trung tâm cụm xã, khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa đƣợc xếp hạng thuộc địa bàn mình quản lý, trừ các trƣờng hợp quy định.
4. Xác định thẩm quyền trong các trƣờng hợp đặc biệt:
a) Trƣờng hợp dự án gồm nhiều công trình có cấp khác nhau thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc dự án đƣợc xác định theo công trình có cấp cao nhất;
b) Đối với các trƣờng hợp đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc
cấp giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo làm thay đổi quy mô công trình thì thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đƣợc xác định theo quy mô công trình mới; c) Trƣờng hợp có mâu thuẫn giữa các tiêu chí để xác định thẩm quyền cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng thì Sở Xây dựng là cơ quan quyết định.
Trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng:
Niêm yết công khai điều kiện, trình tự và các thủ tục cấp giấy phép xây dựng tại trụ sở cơ quan cấp giấy phép xây dựng.
Cung cấp thông tin liên quan đến cấp giấy phép xây dựng bằng văn bản cho chủ đầu tƣ khi có yêu cầu, thời hạn cung cấp thông tin chậm nhất là 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đƣợc yêu cầu.
Kiểm tra, xác nhận bằng văn bản cho chủ đầu tƣ các công trình đƣợc miễn giấy phép xây dựng sau khi nhận đƣợc văn bản thông báo khởi công và các văn bản, bản vẽ do chủ đầu tƣ cung cấp: bản vẽ mặt bằng xây dựng, mặt bằng móng, các mặt cắt, mặt đứng chính công trình và Quyết định phê duyệt Dự án đầu tƣ xây dựng công trình hoặc Báo cáo kinh tế- kỹ thuật công trình (đối với công trình phải lập dự án hoặc báo cáo kinh tế- kỹ thuật).
Lấy ý kiến các cơ quan có liên quan để làm rõ thông tin phục vụ việc cấp giấy phép xây dựng.
các khoản chi phí bị xử phạt; chi phí đã xây dựng và phá dỡ một phần hoặc toàn bộ công trình vì không phù hợp với quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn do việc cấp giấy phép xây dựng sai hoặc cấp giấy phép xây dựng chậm gây ra nếu chủ đầu tƣ đã xây dựng công trình.
Phối hợp với chính quyền địa phƣơng và thanh tra xây dựng kiểm tra việc thực hiện xây dựng theo giấy phép xây dựng khi đƣợc yêu cầu. Trƣờng hợp phát hiện có vi phạm, cơ quan có thẩm quyền đã có quyết định đình chỉ xây dựng mà chủ đầu tƣ vẫn tiếp tục vi phạm, phải áp dụng biện pháp cƣỡng chế thì thu hồi giấy phép xây dựng và yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp phƣờng nơi có công trình xây dựng thông báo cho cơ quan có thẩm quyền ngừng cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nƣớc, đình chỉ các hoạt động kinh doanh, dịch vụ khác đối với công trình xây dựng sai giấy phép xây dựng đƣợc cấp.
Giải quyết các khiếu nại tố cáo có liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo.
Không chỉ định tổ chức, cá nhân thiết kế hoặc lập các đơn vị thiết kế trực thuộc để thực hiện thiết kế cho ngƣời xin cấp giấy phép xây dựng.
Thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tƣ các nội dung trong hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng chƣa phù hợp với quy định. Không đƣợc phép tự
ý chỉnh sửa trực tiếp các nội dung trong hồ sơ thiết kế, trƣờng hợp bổ sung số đo các kích thƣớc phụ, thông tin liên quan đến khung tên, ghi chú, chú thích
trong bản vẽ thì có thể chỉnh sửa nhƣng phải có xác nhận của chủ đầu tƣ hoặc đại diện hợp pháp của chủ đầu tƣ.
1.2.4. Quyền, nghĩa vụ của người xin cấp phép xây dựng
Chủ đầu tƣ có quyền:
thực hiện đúng các quy định về cấp giấy phép xây dựng;
- Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm Pháp luật trong việc cấp giấy phép xây dựng;
- Đƣợc khởi công xây dựng công trình theo đúng nội dung xin cấp giấy phép xây dựng nếu quá thời hạn quy định về cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng khi thay đổi thiết kế hoặc gia hạn giấy phép xây dựng mà cơ quan cấp giấy phép xây dựng không có ý kiến trả lời bằng văn
bản và công trình đã có đủ các điều kiện theo quy định tại các Khoản 1, 3, 4, 5, 6, 7 Điều 72 Luật Xây dựng và thực hiện Điểm d về nghĩa vụ của chủ đầu tƣ phía dƣới;
- Yêu cầu Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, chính quyền sở tại cung cấp thông tin về Quy hoạch, chỉ giới, mốc giới phục vụ việc lập hồ sơ thiết kế
xin cấp giấy phép xây dựng để đảm bảo phƣơng án thiết kế phù hợp với quy hoạch tại địa điểm dự kiến xây dựng công trình [11], [22].
Chủ đầu tƣ có nghĩa vụ:
a) Chịu trách nhiệm về tính trung thực của hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, cung cấp cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng các hồ sơ, tài liệu liên
quan đến quá trình đầu tƣ xây dựng công trình;
b) Nộp đầy đủ hồ sơ và lệ phí cấp giấy phép xây dựng, phí xây dựng công trình theo quy định.
c) Chịu trách nhiệm thực hiện đầy đủ thủ tục về quản lý đất đai, quản lý đầu tƣ xây dựng theo các quy định của Pháp luật; chỉ đƣợc khởi công xây dựng công trình sau khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 72 của Luật Xây dựng, trừ trƣờng hợp công trình đƣợc xây dựng theo lệnh khẩn cấp của ngƣời có thẩm quyền và các trƣờng hợp khác theo quy định của Pháp luật.
a) Gửi thông báo khởi công công trình, giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế đƣợc cấp phép cho Ủy ban nhân dân cấp phƣờng để theo dõi, quản lý
theo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố về đảm bảo trật tự, an toàn và vệ sinh môi trƣờng trong quá trình xây dựng công trình.
b) Chịu trách nhiệm thực hiện đúng nội dung của giấy phép xây dựng đƣợc cấp; khi có sự điều chỉnh thay đổi thiết kế phải đƣợc sự chấp thuận của cơ quan cấp giấy phép xây dựng trƣớc khi thi công xây dựng công trình.
c) Khi thi công xây dựng công trình, chủ đầu tƣ phải tuân thủ các quy định về quản lý hoạt động xây dựng, quản lý kỹ thuật, chất lƣợng xây dựng công trình, quản lý trật tự xây dựng của Nhà nƣớc và Thành phố.
d) Thực hiện quy định về đảm bảo trật tự, an toàn và vệ sinh môi trƣờng trong quá trình xây dựng công trình theo các quy định của Nhà nƣớc và của Ủy ban nhân dân Thành phố. Chịu trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại đối với việc gây hƣ hỏng các công trình liền kề, các công trình ngầm, trên mặt đất và trên không, cây xanh công cộng có liên quan nếu nguyên nhận đƣợc xác định do thi công công trình mới gây ra.
1.3. Các yếu ảnh hƣởng tới hoạt động quản lý nhà nƣớc về cấp phép nhà ở riêng lẻ đô thị phép nhà ở riêng lẻ đô thị
Quản lý cấp phép xây dựng là hoạt động quản lý mà trong đó nó có đầy đủ các đặc điểm của hoạt động quản lý ngoài ra nó còn có những đặc điểm riêng mà chỉ có trong xây dựng. Đối tƣợng quản lý cấp phép xây dựng là các công trình xây dựng trên địa bàn đô thị. Kết quả của công tác quản lý cấp phép xây dựng chịu ảnh hƣởng bởi các yếu tố sau:
1.3.1. Quy định về quy hoạch và chính sách kiểm soát phát triển
Hoạt động quy hoạch xây dựng (QHXD) có vị trí đầu tiên trong dây truyền, là cơ sở cho các bƣớc tiếp theo nhƣ lập dự án đầu tƣ xây dựng cõng trình, khảo sát, thiết kế xây dựng công trình….Chính vì vậy, công tác quản lý QHXD và kiến trúc đô thị có tầm quan trọng đặc biệt để đảm bảo chất lƣợng và hiệu quả của QHXD góp phần vào phát triển kinh tế- xã hội, bảo vệ môi
trƣờng theo hƣớng bền vững và tạo bộ mặt kiến trúc đô thị có thẩm mỹ.
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thi: Là việc cụ thể hoá nội dung của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung cấp thông tin, cấp GPXD công trình Quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch là một trong các lĩnh vực chính quản lý đô thị. Khi đô thị đã có quy hoạch chi tiết cụ thể 1/2000, 1/500 thì bắt buộc các công trình xây dựng xây lên phải phù hợp vởi quy hoạch đã đƣợc duyệt về kiến trúc, không gian, chiều cao, kỹ thuật...Ý thức của các chủ đầu tƣ không tốt sẽ dễ dẫn đến xây dựng sai phạm trật tự xây dựng. Bản đồ chỉ giới đƣờng đỏ không đƣợc công khai rộng rãi. Khiến ngƣời dân muổn đầu tƣ xây dựng nhƣng phân vân không rõ khu đất minh định đầu tƣ có nằm trong điện quy hoạch hay không [19].
Do đó, công tác quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch là vô cùng cần thiết. Nhằm đảm bảo mỹ quan, văn minh đô thị và công bằng xã hội, đảm bảo đô thị đƣợc xây dựng theo đúng quy hoạch đã đƣợc đƣa ra
1.3.2. Yếu tố quản lý đất đai
Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất nhƣ sau:
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nƣớc, do Chính phủ thống nhất quản lý. - Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đƣợc xác lập do Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng đƣợc xác lập do đƣợc ngƣời khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật đất đai Số: 45/2013/QH13, Luật nhà ở 65/2014/QH13 [24].
1.3.3. Yếu tố Năng lực của cán bộ quản lý cấp phép
Trƣớc yêu cầu quản lý xây dựng và quản lý đô thị theo định hƣớng phát triển đô thị đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050, đòi hỏi đội ngũ công chức
lãnh đạo chuyên môn đô thị các cấp không chỉ có trình độ chuyên môn, mà còn phải nắm vững hệ thống pháp luật, trình độ quản lý về xây dựng, quản lý hành chính đô thị, năng động và hội nhập khu vực và quốc tế. Hiện, số cán bộ quản lý đô thị không có chuyên môn về xây dựng còn khá lớn; hầu hết đƣợc thuyên chuyển hoặc tuyển dụng từ cán bộ chuyên môn kỹ thuật và không đƣợc trang bị kỹ năng quản lý nói chung và kỹ năng trong quản lý đô thị nói riêngVì vậy, việc đào tạo, bồi dƣỡng đội ngũ cán bộ quản lý đô thị các cấp là yêu cầu tất yếu và cấp thiết hiện nay. Cần trang bị cho công chức, lãnh đạo chuyên môn đô thị các cấp những kiến thức cơ bản, một số kỹ năng lãnh đạo, chỉ đạo điều hành và thực thi các nhiệm vụ điều hành và quản lý quy hoạch xây dựng đô thị góp phần nâng cao hiệu quả của công tác cấp phép xây dựng
1.3.4. Cơ sở pháp lý
Pháp lý cũng là một nguyên nhân quan trong ảnh hƣởng đến công tác cấp phép xây đựng. Việc thƣờng xuyên thay đổi những quy chế mới, tiêu chuẩn mới về định mức, tiêu chuẩn mới, đơn giá hay hình thức xử lỷ vi phạm... Khiến việc thẩm định hồ sơ và tính toán chi phí xây đựng cho từng công trình và hạng mục công trình của các chù đầu tƣ phải tính lại nhiều lần, gây mất thời gian và tăng chỉ phí,
Quy định pháp lý chƣa thực sự rõ ràng khiến cho việc hiểu sai và vận dụng ở các đơn vị là khác nhau. Tạo kẽ hở cho việc vi phạm trật tự xây dựng diễn ra.
1.3.5. Quản lý trật tự xây dựng
Quản lý trật tự xây dựng là một khâu rất quan trọng trong quân lý xây dụng. Bằng những quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể của đô thị nóì riêng và của nhà nƣớc nóí chƣng, cơ qƣan qƣản lý nhả nƣớc về hoạt động xây dựng quản lý mọi hoạt động xây dựng trên địa bàn đô thị theo đúng trật tự, đảm bảo nguyên tắc, quy tắc và mỹ quan, môi trƣởng đô thị. Quản lý trật tự xây dựng
cũng là việc đi dà soát kiểm tra những công trình xây dựng trên địa bàn xây dựng mà không đúng nhƣ yêu cầu trong GPXD đã đƣợc cơ quan cấp phép cấp cho và có biện pháp xừ lý theo luật đã định. Quản lý trật tự xây dựng là khâu tiếp theo của khâu cấp phép. Quản lý trật tự xây dựng dựa trên căn cứ chủ yếu là GPXD và các tiêu chuẩn đã đƣợc duyệt. Công tác quản lý trật tự xây dựng đảm bảo cho công tác cấp phép đƣợc thực thi có hiệu lực.
1.4. Kinh nghiệm trong quản lý cấp phép nhà ở riêng lẻ đô thị và bài họckinh nghiệm cho quận Hai Bà Trƣng kinh nghiệm cho quận Hai Bà Trƣng
1.4.1. Thành phố Đà Nẵng
Trong lịch sử dân tộc, Đà Nẵng đƣợc biết đến không chỉ là một thành phố cảng lớn nhất miền Trung Việt Nam mà còn là một địa danh gắn liền với công cuộc mở mang bờ cõi Đại Việt từ nhiều thế kỉ trƣớc. Thành phố Đà Nẵng phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên- Huế, phía Tây và Nam giáp tỉnh Quảng Nam, phía đông giáp biển Đông. Trung tâm thành phố cách thủ đô Hà Nội 764km về phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh 964km về phía Nam, cách thành phố Huế 108km về hƣớng Tây Bắc. Đây là một thành phố vừa có núi cao, sông sâu, đồi dốc trung du xen kẽ vùng đồng bằng ven biển hẹp. Chỉ trong mấy năm trở lại đây, Đà Nẵng đã khác trƣớc nhiều. Những vận động nội lực đã khiến Đà Nẵng ngày càng mở rộng tầm vóc của mình. Bắt đầu từ