7. Kết cấu của luận văn
3.2. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐÔTHỊ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
3.2.1. Định hướng xây dựng mô hình dân cư theo các khu vực khác nhau
nhau
- Xây dựng khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, thị trấn huyện lỵ, khu vực Tân Quy, và các thị trấn thành những khu đô thị hiện đại, tạo động lực đô thị hóa.
- Hình thành các thị tứ tại khu Trung tâm liên xã, trung tâm xã tạo tiền đề cho xây dựng các khu dân cư và các công trình phúc lợi, công trình phục vụ sản xuất.
- Xây dựng các khu dân cư nông thôn với mục tiêu ổn định cuộc sống của người dân, chuyển dịch cơ cấu sản xuất theo hướng sản phẩm có chất lượng cao và gắn liền với nhu cầu nghỉ ngơi, du lịch sinh thái - dân cư nhà vườn ven sông Sài Gòn.
3.2.2. Định hướng phân khu chức năng khu đô thị huyện Củ Chi theo hướng xác định rõ các khu vực ưu tiên phát triển, khu vực phát triển có kiểm soát và các khu vực dự trữ phát triển trong tương lai
- Khu vực đô thị hóa cao hài hòa với khu dân cư nông thôn. Lấy tiền đề phát triển bền vững và môi trường thân thiện cho nhu cầu cuộc sống của con người. Phân biệt rõ ranh giới giữa dân cư nông thôn và khu đô thị hóa.
Khoanh vùng các khu vực dự kiến xây dựng tạo điều kiện tập trung xây dựng, khắc phục tình trạng xây dựng tràn lan, phân tán và không thuận lợi cho quản lý xây dựng và sử dụng hiệu quả hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị của huyện.
- Xác định cụ thể các khu vực dự kiến dành cho những dự án có quy mô lớn của thành phố và các hành lang kỹ thuật dự kiến sẽ có trên địa bàn huyện Củ Chi, nhằm bảo đảm có đủ quỹ đất cho phát triển và sử dụng có hiệu quả trong đầu tư xây dựng.
+ Các khu và cụm công nghiệp tập trung với loại hình công nghiệp khác nhau: cơ khí, điện…
+ Các khu vực dành cho các dự án xây dựng công trình có quy mô lớn của thành phố: phim trường, khu vui chơi giải trí đa năng…
+ Hành lang dự kiến cho đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Mộc Bài, hành lang đường xe lửa thành phố Hồ Chí Minh - Lộc Ninh - Campuchia (đường sắt Xuyên Á), một số tuyến dự phóng để nối liền các khu chức năng chính tên địa bàn huyện.
3.2.3. Định hướng phát triển các vùng cảnh quan đặc trưng
+ Từ đặc trưng của thảm thực vật và phương thức sản xuất nông nghiệp, quy hoạch một số vùng có cây đặc trưng (ví dụ như rừng tầm vông, rừng trúc, rừng các loại cây ăn quả địa phương, rừng nhiệt đới có nuôi thú,
chim để tham quan và rừng cây cao su) phục vụ cho nghỉ ngơi tham quan giải trí từ một số khu vực đất có năng suất nông nghiệp thấp, chậm phát triển.
+ Phát triển các làng nghề truyền thống kết hợp du lịch: Làng nghề bánh tráng và tiểu thủ công nghiệp đan lát xuất khẩu tại xã Phú Hoà Đông và Thái Mỹ.
3.2.4. Định hướng phát triển dọc theo hành lang sông Sài Gòn
+ Phát triển dọc theo hành lang sông Sài Gòn thành các khu du lịch sinh thái kết hợp bảo tồn các giá trị văn hóa lịch sử và các cụm dân cư mật độ thấp theo hướng nghỉ dưỡng [30].
3.3. Một số giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị tại huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh
3.3.1. Đổi mới công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch
3.3.1.1. Cải tiến công tác quy hoạch và nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch
Từ thực trạng công tác lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch hiện nay và những cơ sở khoa học, bài học kinh nghiệm, xin đề xuất thực hiện:
Xác định tầm quan trọng của công tác quy hoạch, không ngừng đẩy mạnh vai trò công tác lập quy hoạch và nâng cao chất lượng quy hoạch. Trong quản lý đô thị công tác quy hoạch phải được ưu tiên đầu tư đi trước một bước, là tiền đề để định hướng và bảo đảm tính đồng bộ trong quá trình xây dựng phát triển cũng như cải tạo và chỉnh trang đô thị. Trước mắt cần tập trung hoàn thiện quy hoạch phát triển huyện theo hướng đa tâm, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông, quy hoạch cấp thoát nước, quy hoạch công viên, cây xanh... song song với việc áp dụng các tiến bộ trong phát triển đô thị, quy hoạch không những phải đáp ứng yêu cầu cao về tạo dựng chất lượng không gian đô thị, mà còn phải đáp ứng tốt các yêu cầu về dự báo gần sát với thực tiễn và xu hướng phát triển của xã hội, thực sự trở thành nền tảng cho việc tạo dựng và phát triển huyện trong thời gian tới.
Văn kiện Đại hội Đại biểu Đảng bộ huyện lần thứ XI, nhiệm kỳ 2015- 2020 xác định một số nhiệm vụ trọng tâm cần thực hiện trong nhiệm kỳ liên quan đến công tác quản lý quy hoạch đô thị trên địa bàn huyện, nhằm tạo sự
chuyển biến trong phát triển, góp phần nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, cụ thể:
Thứ nhất, quy hoạch, chỉnh trang lại Trung tâm huyện lỵ và các xã cụm kinh tế kỹ - thuật để phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu đời sống vật chất, văn hóa của nhân dân.
Thứ hai, xây dựng, hình thành các khu nông nghiệp dân cư nhà vườn sinh thái kết hợp du lịch, nghỉ dưỡng kết nối chuỗi tham quan du lịch những địa danh lịch sử, làng nghề truyền thống, vườn cây ăn trái ven sông Sài Gòn.
Thứ ba, tiếp tục duy trì, nâng chất 19 tiêu chí xây dựng nông thôn mới tại 20 xã. Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật - xã hội. Xây dựng xã văn hóa nông thôn mới, tổ nhân dân kiểu mẫu văn hóa nông thôn mới, ấp kiểu mẫu văn hóa nông thôn mới, thị trấn văn minh đô thị.
Quy hoạch xây dựng cần có tính chiến lược, linh hoạt hơn trong nền kinh tế thị trường, bối cảnh đất nước đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Các đồ án quy hoạch chi tiết phải có khả năng tự điều chỉnh nhanh chóng trong khuôn khổ chiến lược tổng thể, thích ứng với yêu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Áp dụng biện pháp quy hoạch chiến lược, quy hoạch đô thị hợp nhất thay cho kiểu quy hoạch tổng thể truyền thống bất cập bấy lâu nay.
Định hướng quy hoạch cho từng vùng, khu vực trên cơ sở tăng cường sự phối hợp giữa các ngành và địa phương. Xác định rõ khu vực cần cải tạo chỉnh trang và các khu vực đang đô thị hóa. Đồng thời xác định mục tiêu, chiến lược cho từng vùng, khu vực đô thị hóa nhằm khai thác hiệu quả các nguồn lực từ xã hội, mời gọi đầu tư một cách công khai, minh bạch.
Dựa trên định hướng phát triển kinh tế - xã hội, hiện trạng về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, dân số... cơ quan quản lý nhà nước nên tiến hành lập và phê
duyệt nhiệm vụ thiết kế. Trên cơ sở nhiệm vụ thiết kế, xã hội hóa cho nhà đầu tư tự lập quy hoạch xây dựng, đây là giải pháp tiết kiệm kinh phí từ ngân sách, vừa phù hợp với nguồn lực nhà đầu tư. Chính quyền có nhiều phương án lựa chọn, tham khảo và so sánh; các ưu khuyết điểm từ các phương án sẽ bổ sung cho nhau giúp cho cấp quản lý có dự báo tốt, nâng cao nhận thức và tầm nhìn, đồng thời chọn được phương án tốt nhất để triển khai.
Nâng cao chất lượng các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị thông qua các biện pháp cụ thể như: Cá nhân, tổ chức lập quy hoạch phải có năng lực, kinh nghiệm thực tiễn, đơn giá thiết kế quy hoạch không cứng nhắc theo định mức nhà nước...
Trong giai đoạn thiết kế quy hoạch nên có sự tham vấn của tất cả các bên liên quan, đó là người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư nhằm đảm bảo đồ án quy hoạch đáp ứng nhu cầu thực tế của họ. Việc phê duyệt các đồ án quy hoạch cũng cần minh bạch hơn bằng cách tạo điều kiện cho người dân bị ảnh hưởng được quyền tham gia vào quá trình này.
Xây dựng quy trình thực hiện thiết kế quy hoạch rõ ràng, dễ hiểu và phù hợp với từng vùng, khu vực, địa phương. Đồng thời công bố công khai để các bên liên quan nắm đầy đủ các thông tin về cách thức thực hiện.
3.3.1.2. Đổi mới công tác phân cấp lập, thẩm định, phê duyệt và giám sát quy hoạch đô thị
Để các đồ án quy hoạch khi thực hiện có tính khả thi và hiệu quả, cần phân cấp mạnh hơn nữa thẩm quyền quyết định cho chính quyền cấp huyện, nên có sự tham gia của đóng góp ý kiến của chính quyền cấp cơ sở xã, thị trấn. Đối với việc tăng quyền hạn cho chính quyền cấp huyện và cấp cơ sở phải xây dựng cơ chế thưởng phạt, giải trình rõ ràng.
Đối với việc kiểm soát quy hoạch cần xây dựng các quy định cũng như chế tài rõ ràng, phù hợp với quy định. Xây dựng các quy định như tỷ lệ xây dựng các công trình khai thác kinh doanh phải tương đồng với các công trình tiện ích kỹ thuật và xã hội (giao thông, cây xanh, y tế, trường học...).
Đối với quy hoạch cơ sở hạ tầng nên thay thế việc áp dụng các quy chuẩn quy định của nhà nước bằng các quy chuẩn vận hành thích hợp và tiện ích, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
3.3.1.3. Đổi mới công tác cấp phép quy hoạch và giấy phép xây dựng
Việc cấp phép quy hoạch và giấy phép xây dựng hiện nay do hai cơ quan khác nhau thực hiện (Sở Quy hoạch Kiến trúc hoặc Sở Xây dựng), nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, các cơ quan chức năng nên hợp nhất hai giấy phép trên thành một với mục tiêu rút ngắn thời gian triển khai, góp phần mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cho dự án.
Đơn giản hóa hơn nữa thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để có cơ sở thực hiện nhanh chóng trong thủ tục cấp phép quy hoạch, xây dựng.
Việc cấp phép quy hoạch, xây dựng phải đảm bảo nguyên tắc có hạ tầng kỹ thuật mới cho xây dựng công trình, công trình được cấp phép xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã quy hoạch.
Nhanh chóng điều chỉnh, hoàn thiện các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 kết hợp với quy hoạch hạ tầng kỹ thuật. Đối với những khu vực đô thị hóa, không cho phép xây dựng công trình, đặc biệt là nhà ở khi chưa có mốc giới, các tuyến giao thông và hành lang kỹ thuật đã quy hoạch.
Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, căn cứ theo quy hoạch chung, cập nhật biên các công trình hạ tầng kỹ thuật, phân vùng phát triển làm cơ sở cấp phép.
Căn cứ theo Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, chính quyền thành phố xây dựng và ban hành các quy trình cấp giấy phép quy hoạch, cấp giấy phép xây dựng theo hướng cải cách hành chính, theo tiêu chuẩn ISO nhằm nâng cao hiệu quả chất lượng công việc và rút ngắn thời gian thụ lý, giải quyết hồ sơ. Điều này sẽ giúp cho nhà đầu tư không có tâm lý ngại khó khăn trong việc xin phép mà sẽ được tạo điều kiện thuận lợi để được giải quyết một cách nhanh chóng.
Đẩy mạnh và thực hiện tốt hơn nữa cơ chế cải cách hành chính một cửa trong công tác cấp phép thông qua 03 mục tiêu sau:
- Giải quyết đúng luật pháp. - Không gây phiền hà nhà đầu tư.
- Giải quyết thủ tục đảm bảo đúng chế độ nhanh chóng.
Tin học hóa vấn đề cấp phép, cập nhật các thông tin, quy trình thủ tục cấp phép chuẩn, mẫu lên website hoặc các phương tiện truyền thông khác.
3.3.2. Đổi mới nội dung, phương pháp quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị sau khi được phê duyệt
3.3.2.1. Phân kỳ đầu tư trong quá trình thực hiện xây dựng theo quy hoạch đô thị
Huyện Củ Chi với lợi thế diện tích lớn, đất nông nghiệp, quỹ đất trống còn khá nhiều, do vậy phương án hiệu quả và hợp lý nhất là quan tâm đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật trước khi đầu tư phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà ở hoặc ít nhất là cùng thời điểm.
Trong khi chưa có điều kiện huy động nguồn tài chính, cần phân kỳ đầu tư hợp lý và tạo ra quỹ đất dự trữ cho nhu cầu phát triển hạ tầng trong tương lai. Ví dụ, một con đường huyết mạch được thiết kế với 8 làn xe, giai đoạn đầu có thể đầu tư 4 làn ở bên ngoài, phần còn lại bên trong giữ quỹ đất trồng cây xanh và tiếp tục đầu tư xây dựng khi mật độ giao thông trong khu vực tăng lên.
Trên cơ sở nhiệm vụ quy hoạch được phê duyệt, lập danh mục các hạng mục cần đầu tư trước, đặc biệt chú trọng vào tiến độ kế hoạch thực hiện kết cấu hạ tầng khung đô thị (hệ thống giao thông chính như đường sắt đô thị, đường vành đai, cao tốc...) triển khai cắm mốc, kiên quyết bảo vệ đất hạ tầng kỹ thuật phục vụ phát triển đô thị.
Công bố công khai, xác định quỹ đất cấm xây dựng (qũy đất dự trữ phát triển), quỹ đất dành cho cây xanh, phát triển công trình công cộng. Tuy nhiên cần lưu ý những nhu vực dân cư hiện hữu để đảm bảo quyền và lợi ích của người dân trong thời gian chưa triển khai thực hiện quy hoạch.
3.3.2.2. Hoàn thiện, mở rộng mô hình đấu thầu rộng rãi trong lĩnh vực xây dựng đô thị
Nghiên cứu thực hiện quản lý xây dựng đô thị theo các chương trình, dự án lớn là biện pháp tốt nhất để huy động tổng lực các nguồn vốn trong và ngoài nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển đô thị theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Hoàn thiện mô hình đấu thầu, đấu giá rộng rãi chọn nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và cải tạo chỉnh trang đô thị, không chỉ áp dụng đối với các dự án trọng điểm mà mở rộng cho tất cả các dự án lớn nhằm dần bỏ cơ chế “xin - cho” trong hình thức giao thuê đất hiện nay. Áp dụng thí điểm mô hình tổng thầu xây dựng đô thị, chính quyền đô thị lập nhiệm vụ quy hoạch,
ban hành các nhiệm vụ, cơ chế kiểm soát từng khu vực, mức độ đóng góp tài chính và năng lực kinh nghiệm nhà đầu tư làm cơ sở chọn thầu.
Xã hội hóa việc lập quy hoạch xây dựng đô thị cho các nhà đầu tư có năng lực trong và ngoài nước. Nhà nước chỉ cần lập quy hoạch chi tiết xây dựng ở các khu vực nhà nước đầu tư hoặc khu vực cần thiết cải tạo, chỉnh trang đô thị, phần còn lại các khu vực mới nên giao cho các chủ đầu tư thực hiện theo định hướng quy hoạch chung và quy chế quản lý đô thị.
3.3.2.3. Tăng cường huy động tối đa các nguồn tài chính để phát triển đô thị trên địa bàn huyện Củ Chi
Huy động tối đa các nguồn tài chính, đặc biệt là chú trọng đổi mới cơ chế, chính sách phát triển đô thị trong các lĩnh vực quản lý nhà nước, quản lý quy hoạch, quản lý đất đai, quản lý nhà ở, quản lý khai thác sử dụng công trình đô thị, kết hợp với các chính sách phù hợp để huy động sự tham gia của các thành phần kinh tế trong xã hội, nội lực trong nhân dân, thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư cho phát triển đô thị để tập trung đầu tư hoàn chỉnh kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, nâng cao chất lượng, tiện nghi, môi trường sống cho nhân dân trên địa bàn huyện nói riêng cũng như thành phố nói chung.
Tăng cường hợp tác quan hệ đối ngoại trong và ngoài nước, tận dụng các nguồn vốn đàu tư từ các nhà tài trợ như ODA, ABD, WB... để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội tại các khu vực ngoại thành.
Đa dạng hóa các nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu vực