Pháp luật là một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất bị thu hồi. Với một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, phù hợp sẽ là hành lang pháp lý cho việc đảm bảo quyền của người sử dụng đất bị thu hồi. Nhưng thực tiễn khi áp dụng pháp luật còn một số hạn chế. Do đó, cần hoàn thiện một số quy định pháp luật hiện hành về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi, cụ thể:
Về cân bằng lợi ích của các bên trong thu hồi đất:
Cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư, người sử dụng đất bị thu hồi là điều cần thiết để tạo sự đồng thuận trong quá trình thu hồi đất. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề cân bằng lợi ích giữa các bên trong thu hồi đất còn một số hạn chế nhất định trong đó chủ thể chịu ảnh hưởng nhiều nhất vẫn là người sử dụng đất bị thu hồi, trên cơ sở phân tích những hạn chế trong chương 2 tác giả luận văn đề xuất một số giải pháp cụ thể:
Thứ nhất, khi phê lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện cần xem xét
chủ đầu tư tránh tình trạng sau khi giao đất chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dẫn đến các dự án treo gây lãng phí đất đai.
Thứ hai, cần có sự thay đổi trong việc xác định bồi thường theo hướng mở.
Trong đó, bên cạnh xác định các khoản bồi thường chính là quyền sử dụng đất bị thu hồi, tài sản, chi phí đầu tư vào đất còn lại, thiệt hại do ngưng sản xuất kinh doanh, chi phí di chuyển như hiện nay thì cần có quy định các thiệt hại thực tế phát sinh trong thu hồi đất thì người sử dụng đất bị thu hồi cũng được bồi thường. Khi đó, đối với các thiệt hại thực tế này được bồi thường theo hướng người sử dụng đất phải có đầy đủ những minh chứng chứng minh thiệt hại xảy ra thì có quyền yêu cầu Nhà nước bồi thường theo thực tế.
Thứ ba, trong thu hồi đất những khoản bồi thường, hỗ trợ cần xác định đúng
bản chất để chi trả cho người sử dụng đất. Trong đó, nếu là thiệt hại xảy ra thì cần được bồi tương xứng những thiệt hại đó còn khoản hỗ trợ chỉ là phần hỗ trợ thêm tùy thuộc vào thực tế tại địa phương. Chẳng hạn “trong thời gian chờ được tái định
cư mà người sử dụng đất phải thuê nhà ở thì đây thiệt hại cần được nhà nước bồi thường theo thực tế số tiền mà người sử dụng đất đã bỏ ra để thuê nhà chứ không phải là khoản hỗ trợ thêm như cách xác định từ thực tiễn ở tỉnh Trà Vinh trong các dự án thu hồi đất.”
Thứ tư, xác định các thiệt hại mà người sử dụng đất bị thu hồi gánh chịu trong
các giai đoạn thu hồi đất. Như đã phân tích ở chương 2 thì hạn chế của các quy định pháp luật đất đai hiện hành về quyền của người sử dụng đất đặc biệt là các quyền về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chủ yếu xác định trong giai đoạn Nhà nước thu hồi đất còn các giai đoạn trước và sau thu hồi đất chưa xác định. Do đó, pháp luật cần có thay đổi trong vấn đề này, cụ thể:
Trước thu hồi đất: Trước thu hồi đất thì người sử dụng đất bị giới hạn bởi kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Theo quy định hết thời hạn 03 năm kể từ khi phần diện tích đất bị thu hồi trong kế hoạch được điều chỉnh lại mà phần diện tích này không rơi vào kế hoạch thì người sử dụng đất được tự do thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trong khoản thời gian này có thể phát sinh những thiệt hại
mà người sử dụng đất bị thu hồi có thể phải gánh chịu nhưng rõ ràng thiệt hại này không phát sinh từ phía người sử dụng đất mà phát sinh từ phía Nhà nước hay do chủ đầu tư dẫn đến phải điều chỉnh lại kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, thiệt hại trong giai đoạn này thì pháp luật có quy định liên quan đến bồi thường trong trường hợp này. Do đó, theo quan điểm tác giả “Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được phê duyệt nhưng sau thời gian có sự thay đổi dẫn đến diện tích đất dự kiến thu hồi không rơi vào diện phải thu hồi thì người sử dụng đât nếu chứng minh được những thiệt hại xảy ra trong giai đoạn này thì có quyền yêu cầu bồi thường”. Như vậy, sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền
trong lập kế hoạch sử dụng đất cũng như xét duyệt các dự án có sử dụng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Sau thu hồi đất: Những khoản bồi thường, hỗ trợ hiện nay do pháp luật quy định chủ yếu hướng đến trong giai đoạn thu hồi đất. Nhưng sau thu hồi đất thì người sử dụng đất bị thu hồi cũng chịu nhiều ảnh hưởng, có những ảnh hưởng xuất phát từ người thu hồi đất cũng có những trường hợp xuất phát từ việc Nhà nước thu hồi đất. Nhưng nếu bắt buộc Nhà nước phải bồi thường tất cả những khoản phát sinh về sau là không thể. Do đó, theo tác giả luận văn cần có cơ chế nhằm giúp người sử dụng đất bị thu hồi ổn định cuộc sống sau thu hồi đất tốt hơn hoặc bằng so với cuộc sống trước khi thu hồi đất theo hướng:
+ Chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm hiện hành cần nâng lên thành trách nhiệm của Nhà nước không chỉ dừng lại là khoản hỗ trợ. Trong đó, từng địa phương cần phát huy được vai trò của Sở Lao động, Thương binh và Xã hội, Ủy ban nhân dân cấp huyện trong việc lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Bên cạnh đó, địa phương cần có những chính sách giải quyết việc làm đối với những người sử dụng đất bị thu hồi, con, cháu của những người này bằng việc chủ động gắn kết với các công ty, xí nghiệp tại địa phương trong việc giải quyết việc làm nếu những người này có nhu cầu vào làm việc hay ưu tiên con, cháu của những người họ có trình độ vào làm việc tại tổ chức đơn vị sự nghiệp ở địa phương.
+ Đối với phần diện tích đất của người sử dụng đất bị thu hồi có thể chia sẻ lợi ích với chủ đầu tư bằng các hình thức góp vốn quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp thu hồi đất phi nông nghiệp sản xuất kinh doanh thì nên ưu tiên bồi thường bằng đất phi nông nghiệp tại các dự án đầu tư.
Về nguyên tắc bồi thường về đất:
“Khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng nếu không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất”. Với nguyên tắc này thì có thể hiểu khi thu hồi đất thì Nhà nước ưu tiên
bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích, chỉ khi nào không có đất để bồi thường thì mới áp dụng hình thức bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng trên thực tế khi Nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi chủ yếu nhận bồi thường bằng tiền, bởi quỹ đất tại các địa phương sử dụng vào việc bồi thường ngày càng hạn hẹp. Bên cạnh đó, hiện nay khi Nhà nước thu hồi đất ở thì hình thức bồi thường bằng đất không được ưu tiên, Nhà nước chỉ bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư chỉ áp đối với người có đất bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở; phần đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ để ở và không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn và việc quy định bồi thường đối với đất ở như vậy là hoàn toàn hợp lý, bởi nếu khi thu hồi đất ở mà ưu tiên cho việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư cho tất cả những người có đất ở bị thu hồi có thể sẽ không đủ diện tích đất ở để bồi thường. Do đó, với quy định bồi thường đất ở, nhà ở tái định cư hiện nay nhằm đảm bảo cho người có đất bị thu hồi mà không còn chỗ ở có thể tạo lập chỗ ở mới sau khi thu hồi đất. Từ đó, cho thấy nguyên tắc ưu tiên bồi thường bằng đất không còn phù hợp với thực tế hiện nay, theo người viết nguyên tắc này cần được sửa đổi theo hướng vẫn giữ nguyên hai hình thức bồi thường đất hiện nay nhưng không ưu tiên cho hình thức bồi thường bằng đất thay vào đó nên quy định theo hướng Nhà nước có quyền lựa chon một trong hai hình thức để bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cụ thể: “Khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích nào thì
bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm thanh toán tiền bồi thường”.
Về giá đất tính tiền bồi thường:
Giá đất tính tiền bồi thường là vấn đề đang được quan tâm nhất hiện nay khi Nhà nước thu hồi đất. Mặc dù pháp luật đất đai hiện hành có những tiến bộ nhất định trong việc xác định giá đất tính tiền bồi thường so với Luật Đất đai trước đây. Tuy nhiên, những quy định về giá đất tính tiền hiện nay còn một số hạn chế và trên cơ sở lý luận cũng như thực tiễn về giá đất tính tiền bồi thường tác giả đề xuất một số giải pháp liên quan đến giá đất bồi thường như sau:
Thứ nhất, theo quy định pháp luật giá đất tính tiền là giá đất cụ thể tại thời
điểm quyết định thu hồi đất. Thời điểm xác định giá đất cụ thể theo quy định trên là không thể bởi giá đất cụ thể đã được quyết định trước đó và đã thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Do đó, thời điểm xác định giá đất tính tiền bồi thường theo quy định là không phù hợp nên theo quan điểm tác giả chỉ cần quy định “giá đất tính tiền bồi thường theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định” và miễn sao giá đất bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi phù
hợp với giá thị trường thì đã tạo được sự đồng thuận trong bồi thường.
Thứ hai, theo tác giả nên sửa đổi quy định về tính thuế thu nhập khi chuyển
quyền sử dụng đất. Theo đó nên xác định “giá tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất do Nhà nước quy định” thay vì như quy định hiện hành. Với
việc quy định giá tính thuế theo giá đất do Nhà nước quy định một mặt sẽ hạn chế các bên thỏa thuận giá ảo ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng gì dù ghi thấp hay cao hơn thì giá tính thuế vẫn theo giá Nhà nước quy định. Khi các bên ghi giá thực tế chuyển nhượng thì các cơ quan có thẩm quyền tiến hành khảo sát, lập giá đất sẽ có căn cứ xác định giá trên thị trường đã chuyển nhượng. Mặt khác với việc quy định giá tính thuế theo giá do Nhà nước quy định sẽ đề cao tinh thần trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong khảo sát, lập giá đất sao cho phù hợp với thị trường để tránh thất thoát khoản thu thuế cho Nhà nước. Với quy định thay đổi giá tính thuế không những giúp cho giá đất do Nhà nước ban hành phù hợp với giá thị
trường hơn còn hạn chế tình trạng các bên thỏa thuận giá ảo ghi trên hợp đồng, một số trường hợp dẫn đến tranh chấp ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, nên thống nhất giữa giá đất tính tiền bồi thường với giá tính đất tính
tiền hỗ trợ, và giá đất tính tiền sử dụng đất tại khu tái định cư. Như đã phân tích trong phần những hạn chế về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi thì giá đất tính tiền hỗ trợ trong một số trường hợp thì vẫn xác định theo giá đất theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành 05 năm một lần và đối với giá đất tính tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hiện nay cũng không theo giá đất cụ thể hay bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mà là giá khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trên tinh thần đảm bảo quyền của người sử dụng đất bị thu hồi theo tác giả luận văn nên quy định theo hướng “giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền hỗ trợ,
tiền sử dụng đất tại khu tái định cư xác định theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”. Như vậy, một mặt tạo ra sự thống nhất giữa giá đất tính tiền
bồi thường với hỗ trợ và mặc khác số tiền bồi thường về đất bị thu hồi so với giá đất tại khu tái định cư không có sự chênh lệch lớn.
Thứ tư, theo quy định pháp luật đất đai hiện hành thì chứng thư định giá đất
của các tổ chức có chức năng định giá đất được xem là căn cứ để cơ quan có thẩm quyển xem xét quyết định giá đất cụ thể trong trường hợp khi xác định giá đất cụ thể có thuê tổ chức định giá đất. Nhưng theo quy định thì chứng thư này chỉ có giá trị khi xuất phát từ phía chủ thể quyết định giá đất cụ thể thuê định giá mà chưa có quy định nào cho phép các chứng thư định giá đất do người sử dụng đất bị thu hồi thuê định giá buộc chủ thể có thẩm quyền định giá đất cụ thể phải xem xét quyết định ngay cả khi có khiếu nại và người sử dụng đất có căn cứ cho rằng giá đất tính tiền bồi thường là thấp hơn giá thị trường. Do đó, theo quan điểm tác giả pháp luật cần có quy định theo hướng “trong trường hợp người sử dụng đất bị thu hồi không
đồng ý với giá đất cụ thể tính tiền bồi thường thì có quyền thuê tổ chức định giá đất định lại giá và chứng thư định giá đất do người sử dụng đất bị thu hồi thuê định giá
là một trong những căn cứ để Nhà nước xem xét giải quyết khiếu nại về giá đất tính tiền bồi thường”.
Về các quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
Thứ nhất, sửa đổi quy định về bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Trong bồi thường về đất thì nguyên tắc bồi thường bằng đất có cùng
mục đích sử dụng được ưu tiên nhưng với quỹ đất hiện nay để bồi thường rất hạn chế hoặc có thì cũng không đủ để bồi thường và nếu bồi thường bằng đất sẽ dẫn đến trường hợp so sánh giữa những người sử dụng đất. Đất nước ta mặc dù trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa nhưng phần lớn người dân sinh sống chủ yếu là nông nghiệp để đảm bảo nguồn lương lực quốc gia. Do đó, theo tác giả cần sửa đổi những quy định trong bồi thường đất nông nghiệp đặc biệt là đất trồng lúa, cụ thể:
Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất sản xuất nông nghiệp thì bồi thường bằng tiền.
Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì:
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân còn đất nông nghiệp để sản xuất thì bồi thường bằng tiền, nếu tại địa phương còn quỹ đất nông nghiệp trống thì được xem xét bồi thường bằng đất.
+ Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp mà người sử dụng đất không