2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
Việc thu thập tài liệu thông tin bao gồm việc sưu tầm và thu thập những tài liệu, số liệu liên quan đã được công bố.
Thu thập các văn bản quy định chính sách đất đai liên quan đến giá đất như: Thông tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài Chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Luật Đất đai 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 28 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định phương pháp định giá đất; trình tự, thủ tục xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách Nhà nước phục vụ công tác định giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất đối với từng loại đất, theo từng vùng quy định tại điều 113 Luật Đất đai; các Quyết định của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành bảng giá đất của các năm 2011, 2012, 2013, 2014 và bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Đồng Nai; các Quyết định của UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
Các báo cáo, tài liệu, số liệu, liên quan đến việc quy định bảng giá đất, tài liệu, số liệu đã được công bố về tình hình Kinh tế - Xã hội, các số liệu về giá đất được thu thập từ Cục thuế tỉnh Đồng Nai, Sở Tài chính tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Biên Hòa, Chi Cục thuế thành phố Biên Hòa;….
Các sách, báo, tạp chí, các văn kiện Nghị quyết, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ quan nghiên cứu, giáo trình của các nhà khoa học trong và ngoài nước, các tài liệu trên internet...
Tiếp cận, thu thập thông tin có liên quan;
Tham vấn ý kiến các chuyên gia và các cơ quan liên quan, cụ thể là các cán bộ lãnh đạo của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thị xã Long Khánh và thành phố Biên Hòa; đặc biệt là các thành viên Hội đổng thẩm định bảng giá đất tỉnh Đồng Nai, thành viên Tổ chuyên viên,...
2.4.2. Phương pháp chọn điểm và điều tra số liệu sơ cấp
2.4.2.1. Chọn điểm nghiên cứu
Căn cứ vào Bảng giá đất quy định của UBND tỉnh Đồng Nai áp dụng trên địa bàn thành phố Biên Hòa và điều kiện thực tế của thành phố Biên Hòa. Khi nghiên cứu về giá đất ở chúng tôi lựa chọn 3 khu vực điều tra phản ánh được đặc thù việc phát triển kinh tế - xã hội, cũng như sự biến động của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực. Cụ thể như sau:
- Khu vực I: điều tra giá đất ở tại khu vực 3 tuyến đường gồm: Bùi Trọng Nghĩa, Trần Văn Xã và Nguyễn Khuyến thuộc địa bàn phường Trảng Dài, thành phố Biên Hòa.
Đây là địa bàn phường có mật độ dân cư đông, nhưng quá trình phát triển chủa yếu mang tính tự phát, chưa có sự đầu tư của Nhà nước để phát triển hạ tầng đồng bộ. Số lượng trường hợp chuyển nhượng đã điều tra là 104 trường hợp (104 phiếu).
Hình 2.1: Sơ đồ khu vực điều tra I
- Khu vực II: điều tra tại 3 tuyến đường: Quốc lộ 51, Phùng Hưng và Dương Diên Nghệ thuộc địa bàn các xã Phước Tân, Tam Phước. Đây là địa bàn các xã mới được chuyển từ huyện Long Thành về thành phố Biên Hòa theo nghị quyết số 05/NQ- CP… có tốc độ đô thị hóa nhanh, thu hút nhiều dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị,… Số lượng trường hợp chuyển nhượng đã điều tra là 102 trường hợp (102 phiếu).
- Khu vực III: điều tra tại 3 tuyến đường gồm: Đường 30 tháng 4 (đoạn từ Cách Mạng Tháng 8 đến Ngã năm Biên Hùng); đường Cách Mạng Tháng 8 (đoạn từ Ngã ba mũi tàu đến đường Nguyễn Văn Trị); đường Hà Huy Giáp (đoạn từ Võ Thị Sáu đến ngã 5 Biên Hùng). Đây là khu vực trung tâm thành phố Biên Hòa, có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, cơ sở hạ tầng được đầu tư tương đối hoàn thiện. Số lượng trường hợp chuyển nhượng đã điều tra là 60 trường hợp (60 phiếu).
Hình 2.3: Sơ đồ khu vực điều tra III
2.4.2.2. Điều tra số liệu sơ cấp
Tiến hành phỏng vấn người dân qua mẫu phiếu điều tra (mẫu phiếu được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường) có biên soạn và bổ sung thêm một số thông tin cần thiết khác;
Trên cơ sở điểm nghiên cứu đã lựa chọn, tổng số phiếu đã điều tra của 3 khu vực là 266 phiếu (đây là những trường hợp đã chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa từ năm 2011-2016). Cụ thể như sau: Khu vực I điều tra 104 phiếu; khu vực II điều tra 102 phiếu; khu vực III điều tra 60 phiếu.
Hình thức điều tra: phối hợp với cán bộ địa chính xã hoặc cán bộ khu phố (thôn, ấp) tiến hành phỏng vấn trực tiếp chủ sử dụng đất (người chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng) để xác định các thông tin của thửa đất theo mẫu phiếu. Trong đó, giá chuyển nhượng là giá thực tế giao dịch, không phải giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
2.4.3. Các phương pháp xử lý số liệu
- Thống kê: Thống kê toàn bộ số liệu đã thu thập được, từ đó phân loại các số liệu để tìm ra những hiện tượng bất thường, hay những trường hợp đặc biệt.
- Phân tích, tổng hợp để xác định những nguyên nhân…
Sau khi số liệu được thống kê, tiến hành phân tích các số liệu đã thu thập được một cách cụ thể, chi tiết từ đó xác định những nguyên nhân.
Việc phân tích số liệu thống kê được thực hiện trên cơ sở các phép toán, trong đó ứng dụng phần mềm SPSS để phân tích, xác định các hệ số tương quan của các yếu tố đến giá đất
- Lựa chọn và so sánh giữa các hiện tượng với cơ sở pháp lý…
So sánh là phương pháp không thể thiếu, việc so sánh được thực hiện thông qua các cặp mẫu điều tra để so sánh chênh lệch về mức giá đất, sự khác nhau giữa các yếu tố của từng cặp mẫu; từ đó xác định mức độ ảnh hưởng của yếu tố. Cũng thông qua việc so sánh để tìm ra sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất quy định của Nhà nước.
- Dự báo, để đưa ra những giải pháp phù hợp…
Sau tìm ra các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố, có thể đưa ra các dự báo tình huống, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp để giải quyết vấn đề bất cập hoặc đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của bảng giá đất.
- Phương pháp bản đồ, để xác định vị trí các thửa đất điều tra; so sánh sự tương quan giữa các vị trí về mặt không gian,…
Chương 3
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1. ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ BIÊN HÒA HÒA
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Biên Hòa nằm ở phía Tây Nam tỉnh Đồng Nai, có 30 đơn vị hành chính (gồm: 23 phường và 7 xã), tổng diện tích tự nhiên là 26.352,15 ha, chiếm 4,47% diện tích tự nhiên của tỉnh Đồng Nai. Ranh giới hành chính tiếp giáp như sau:
Thành phố Biên Hòa Tỉnh Đồng Nai
Hình 3.1: Sơ đồ vực nghiên cứu - thành phố Biên Hòa
- Phía Bắc giáp huyện Vĩnh Cửu; - Phía Nam giáp huyện Long Thành; - Phía Đông giáp huyện Trảng Bom;
- Phía Tây giáp huyện Dĩ An, Tân Uyên tỉnh Bình Dương và giáp Quận 9 thành phố Hồ Chí Minh.
Thành phố nằm hai bên bờ sông Đồng Nai (chủ yếu bên phía tả ngạn), giáp Quận 9 của thành phố Hồ Chí Minh, cách thành phố Hồ Chí Minh 30 km (theo xa lộ Hà Nội và QL1), cách thành phố Vũng Tàu 90 km (theo QL51); có đầu mối giao thông quan trọng, hội tụ nhiều tuyến đường giao thông huyết mạch của cả vùng (QL1A,
QL51, đường sắt Bắc Nam, đường thuỷ trên sông Đồng Nai,…), gần với điểm kết nối các tuyến đường cao tốc (thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây,…); có các khu công nghiệp phát triển; hệ thống cơ sở hạ tầng tương đối phát triển, có điều kiện thuận lợi thu hút đầu tư,… Ở vị trí này, Biên Hòa có một vai trò đặc biệt quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội và an ninh, quốc phòng không chỉ riêng tỉnh Đồng Nai mà cả vùng Đông Nam Bộ.
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Biên Hòa có địa hình rất phức tạp và đa dạng gồm đồng bằng, chuyển tiếp giữa đồng bằng và trung du, có xu hướng thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây. Phần lớn diện tích có dạng đồng bằng, trong số đó khu vực phía Tây và Tây Nam ven sông Đồng Nai bị chia cắt nhiều bởi các sông và kênh rạch tạo thành các cù lao (cù lao Hiệp Hòa, cù lao Ba Xê, cù lao Cỏ,..., xã Long Hưng), thuận lợi cho phát triển các khu đô thị, nghỉ dưỡng kết hợp với phát triển du lịch, thương mại. Phần diện tích có địa hình cao, độ dốc nhỏ ở khu vực phía Đông Nam chủ yếu đang được sử dụng cho các mục đích Quốc phòng và các khu công nghiệp.
3.1.1.3. Khí hậu
Biên Hòa nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm với các đặc trưng của vùng khí hậu miền Đông Nam Bộ; đặc điểm nắng nhiều, mưa tập trung theo mùa, tạo sự khác biệt theo mùa khô và mùa mưa. Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, thường đến sớm hơn miền Tây Nam Bộ và mùa khô bắt đầu từ tháng 11 và kết thúc vào tháng 4 năm sau; sự chênh lệch về nhiệt độ giữa các mùa không lớn (trung bình năm là 26,70
C; cao nhất trung bình năm là 32,50
C; thấp nhất trung bình năm là 230
C); quanh năm nắng và gió, nhưng không quá gay gắt, không bị thiên tai như bão, lũ, nên là khu vực khá lý tưởng để sinh sống và phát triển kinh tế.
3.1.1.4. Thủy văn
Chế độ thủy văn của sông Đồng Nai phụ thuộc vào chế độ bán nhật triều không đều của biển Đông, ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống sông rạch trong khu vực. Ngoài việc cung cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt, sông Đồng Nai còn có tác dụng rất lớn trong hệ thống giao thông thủy không chỉ riêng cho thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai mà cả thành phố Hồ Chí Minh và vùng Đông Nam Bộ.
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên
a) Tài nguyên đất
Theo tài liệu “Điều tra, đánh giá tài nguyên đất đai theo phương pháp FAO/UNESCO” ở tỷ lệ 1:50.000, kết quả điều tra chỉnh lý bản đồ đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa tỷ lệ 1:10.000 cho thấy, thành phố có 6 nhóm đất chính gồm: đất xám 17.927,36 ha, chiếm 68,02% diện tích tự nhiên; đất phù sa 4.497,80 ha, chiếm
17,07%; đất gley 1.222,63 ha, chiếm 4,64%; đất phèn 361,28 ha, chiếm 1,37%; đất tầng mỏng 202,46 ha, chiếm 1,31% và đất nâu 160,02 ha, chiếm 0,61%.
Phần lớn đất đai trên địa bàn đã được sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp (xây dựng các khu công nghiệp, khu dân cư và cơ sở hạ tầng,...), một số diện tích đất nông nghiệp còn lại không phải là vùng chuyên canh, mà chủ yếu đất dự trữ đang trong quá trình chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp theo quy hoạch chung của thành phố. Vì vậy, các nhóm đất và nguồn gốc phát sinh của các loại đất ít tác động đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích, mà chủ yếu phụ thuộc vào các điều kiện kinh tế - xã hội, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng và vị trí của khu đất.
b) Tài nguyên nước
Ngoài nguồn nước mặt được cung cấp bởi song Đồng Nai, nguồn nước ngầm trên địa bàn rất phong phú, với nhiều phân vị chứa nước khác nhau, nhưng trong môi trường đô thị công nghiệp như thành phố Biên Hòa thì việc khác thác nguồn nước ngầm phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt không phải là giải pháp tốt, trong khi nguồn nước mặt khá rồi rào và có chất lượng tốt.
c) Tài nguyên rừng
Thành phố có khoảng 1.177 ha đất rừng trồng, phân bố chủ yếu ở vùng ven như Phước Tân, Tam Phước, Trảng Dài, Tân Biên, Tân Hòa, Long Bình,... trong đó có 153 ha đất rừng phòng hộ do Trung tâm lâm nghiệp Biên Hòa quản lý. Đối với đô thị công nghiệp thì diện tích rừng và cây xanh trong thành phố rất có giá trị trong việc bảo vệ môi trường, tạo cảnh quan tự nhiên, là lá phổi của thành phố cung cấp lượng ôxi lớn cho các hoạt động sống của con người.
d) Tài nguyên khoáng sản
Chủ yếu là đá xây dựng và sét làm gạch ngói. Mặc dù việc khai thác đá xây dựng phục vụ tốt cho nhu cầu trên địa bàn thành phố cũng như các khu vực khác trong tỉnh, nhưng tồn tại về môi trường từ hậu quả của quá trình khai thác đá cũng làm chậm phát triển đối với các khu vực lân cận (như: bụi và hư hại hạ tầng do việc vận chuyển đá,...).
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Trong giai đoạn 2011 - 2016, kinh tế thành phố phát triển với nhịp độ tăng trưởng cao so với mức tăng bình quân trong toàn tỉnh, tăng bình quân giai đoạn 2011-2016 đạt 12,63% (tốc độ tăng trưởng năm 2016 của tỉnh là 8,18%).
Bảng 3.1: Tăng trưởng tổng sản phẩm (GDP) giai đoạn 2011 - 2016
Chỉ tiêu ĐVT Năm 2011 Năm 2015 Năm 2016 Tăng trưởng bình quân 2011-2016 (%) 1. GDP (giá cố định 2010) Triệu đồng 48.228.544 77.884.002 87.372.457 12,62
- Công nghiệp - Xây dựng Triệu đồng 29.113.694 44.757.144 49.456.644 11,18 - Thương mại - Dịch vụ Triệu đồng 19.007.125 33.060.286 37.854.027 14,77 - Nông, lâm, thủy sản Triệu đồng 107.725 66.572 61.785 -10,52
2. Tốc độ tăng trưởng
hàng năm % 14,46 12,65 12,18
3. GDP/người (giá hiện
hành) 1000 đồng 63.546 104.360 109.805 11,56
Nguồn: Báo cáo số 174 BC/UBND ngày 12 tháng 8 năm 2015 của UBND thành phố Biên Hòa; báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa năm 2016.
GDP bình quân đầu người năm 2016 (khoảng 109 triệu) tăng 1,7 lần so với năm 2011 (khoảng 63 triệu). So với toàn tỉnh, GDP bình quân của thành phố cao gấp 1,36 lần (bình quân GDP của tỉnh 80 triệu đồng/người, trong khi của thành phố Biên Hòa 109 triệu đồng/người).
Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng, tăng tỷ trọng ngành Dịch vụ từ 39,4% năm 2011 lên 43,3% năm 2016; ngành Công nghiệp giảm từ 60,4% năm 2011 xuống 56,6% vào năm 2016; ngành Nông - Lâm - Thủy sản giảm từ 0,22% năm 2011 còn