3.2.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Biên Hòa
3.2.1.1. Phân vị trí đất ở tại thành phố Biên Hòa (Tiêu chí xác định giá đất)
Theo quy định tại Điều 7 của Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quy định về giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015-2016, vị trí đất đất ở được xác định theo nguyên tắc phân vị trí đất phi nông nghiệp. Đối với địa bàn thành phố Biên Hòa, gồm 2 khu vực được xác định theo nguyên tắc như sau:
* Tại đô thị (địa bàn các các phường): gồm 4 cấp vị trí:
a) Vị trí 1: Các thửa đất mặt tiền đường phố. b) Vị trí 2, bao gồm các trường hợp sau:
- Các thửa đất mặt tiền hẻm có bề rộng ≥5m, cách đường phố ≤600m;
- Các thửa đất mặt tiền hẻm có bề rộng từ ≥3m đến <5m, cách đường phố ≤400m.
c) Vị trí 3, bao gồm các trường hợp sau:
- Các thửa đất mặt tiền hẻm có bề rộng ≥5m, cách đường phố >600m.
- Các thửa đất mặt tiền hẻm có bề rộng từ ≥3m đến <5m, cách đường phố từ >400m đến ≤600m.
- Các thửa đất mặt tiền hẻm có bề rộng <3m, cách đường phố ≤200m. d) Vị trí 4: Các thửa đất còn lại tại đô thị.
Vị trí đất phi nông nghiệp tại đô thị được tham chiếu qua bảng tổng hợp sau: Bảng tóm tắt nguyên tắc xác định vị trí đất phi nông nghiệp tại đô thị
Khoảng cách từ thửa đất đến đường phố Bề rộng hẻm ≥5m ≥3m đến <5m <3m ≤200m VT2 VT2 VT3 >200m đến ≤400m VT2 VT2 VT4 >400m đến ≤600m VT2 VT3 VT4 >600m VT3 VT4 VT4
Thửa đất không thuộc các trường hợp tham chiếu trong bảng trên (trừ các thửa đất thuộc vị trí 1) thì được xác định ở vị trí 4 tính theo đường gần nhất và có mức giá cao nhất đến thửa đất cần định giá.
* Tại nông thôn (địa bàn các xã: Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa, An Hòa, Long Hưng, Phước Tân, Tam Phước). Gồm 4 cấp vị trí:
a) Vị trí 1: Các thửa đất mặt tiền đường giao thông chính. b) Vị trí 2, bao gồm các trường hợp sau:
- Các thửa đất mặt tiền hẻm có bề rộng ≥5m, cách đường giao thông chính ≤1.000m;
- Các thửa đất mặt tiền hẻm có bề rộng từ ≥3m đến <5m, cách đường giao thông chính ≤500m.
c) Vị trí 3, bao gồm các trường hợp sau:
- Các thửa đất mặt tiền hẻm có bề rộng ≥5m, cách đường giao thông chính >1.000m.
- Các thửa đất mặt tiền hẻm có bề rộng từ ≥3m đến <5m, cách đường giao thông chính từ >500m đến ≤1.000m.
- Các thửa đất mặt tiền hẻm có bề rộng <3m, cách đường giao thông chính ≤200m.
d) Vị trí 4: Các thửa đất còn lại tại nông thôn.
Vị trí đất phi nông nghiệp tại nông thôn được tham chiếu qua bảng tổng hợp sau: Bảng tóm tắt nguyên tắc xác định vị trí đất phi nông nghiệp tại nông thôn
Khoảng cách từ thửa đất đến đường giao thông chính
Bề rộng hẻm ≥5m ≥3m đến <5m <3m ≤200m VT2 VT2 VT3 >200m đến ≤500m VT2 VT2 VT4 >500m đến ≤1.000m VT2 VT3 VT4 >1.000m VT3 VT4 VT4
Thửa đất không thuộc các trường hợp tham chiếu trong bảng trên (trừ các thửa đất thuộc vị trí 1) thì được xác định ở vị trí 4 tính theo đường gần nhất và có mức giá cao nhất đến thửa đất cần định giá.
3.2.1.2. Mức giá đất ở quy định tại thành phố Biên Hòa
Căn cứ Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015-2019, đất ở trên địa bàn thành phố Biên Hòa được quy định đối với 155 tuyến đường chính, gồm: 120 tuyến đường tại khu vực đô thị và 35 tuyến đường tại khu vực nông thôn.
- Tại đô thị, mức giá đất ở vị trí 1 cao nhất là 25 triệu đồng/m2 thuộc đường 30 tháng 4, đoạn từ đường Cách Mạng Tháng 8 đến ngã năm Biên Hùng; thấp nhất là 1,5 triệu đồng/m2
thuộc đường Hoàng Văn Bổn, đoạn từ ranh giới phường Tân Hòa đến hết ranh giới thành phố Biên Hòa (tiếp giáp với xã Thiện Tân, huyện Vĩnh Cửu).
- Tại nông thôn, mức giá đất ở vị trí 1 cao nhất là 8 triệu đồng/m2 thuộc đường Bùi Văn Hòa (qua xã: Phước Tân, An Hòa); thấp nhất là 400.000 đồng/m2
thuộc Hương Lộ 2.
Giá đất quy định của UBND tỉnh áp dụng đối với 9 tuyến đường thuộc khu vực nghiên cứu thể hiện tại Bảng 3.4.
Bảng 3.3: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại một số tuyến đường trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
TT Đường giao thông
Giá đất năm 2011 (1000 đ/m2
)
Giá đất năm 2012 (1000 đ/m2
)
Giá đất năm 2013 (1000 đ/m2
)
Giá đất năm 2014 (1000 đ/m2 ) Giá đất 2015 - 2019 (1000 đ/m2 ) VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 1 Đường Bùi Trọng Nghĩa - Đoạn từ đường Đồng Khởi đến ngã ba cây xăng khu phố 3 - phường Trảng Dài 7.000 3.800 2.900 2.100 7.000 3.800 2.900 2.100 7.000 3.800 2.900 2.100 7.000 3.800 2.900 2.100 7.000 3.800 2.900 2.100 2 Đường Nguyễn Khuyến (từ đường 768B đến ngã tư Phú Thọ) - Đoạn từ đường Trần Văn Xã đến ngã tư Phú Thọ 3.000 2.000 1.500 1.000 3.000 2.000 1.500 1.000 3.000 2.000 1.500 1.000 3.000 2.000 1.500 1.000 3.000 2.000 1.500 1.000 3 Đường Trần Văn Xã 6.000 3.200 2.500 1.800 6.000 3.200 2.500 1.800 6.000 3.200 2.500 1.800 6.000 3.200 2.500 1.800 6.000 3.200 2.500 1.800 4 Quốc Lộ 51
- Đoạn từ ranh giới xã Phước Tân đến đường Phùng Hưng
1.800 720 540 360 1.800 720 540 360 1.800 720 540 360 2.000 800 540 360 2.500 800 540 360
5
Đường Phùng Hưng (đường chất thải rắn cũ)
- Đoạn từ QL51 đến giáp trường Đại học Tài nguyên và Môi Trường
1.700 720 540 360 1.700 720 540 360 1.700 720 540 360 1.700 720 540 360 2.500 1.200 800 450
- Đoạn từ trường Đại học Tài nguyên và Môi Trường đến đường Nguyễn Khắc Hiếu
TT Đường giao thông (1000 đ/m2 ) (1000 đ/m2 ) (1000 đ/m2 ) (1000 đ/m2 ) (1000 đ/m2 ) VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 6 Dương Diên Nghệ (Hương lộ 21 đoạn qua xã Tam Phước cũ) 850 480 360 240 1.000 520 390 260 1.000 520 390 260 1.000 600 400 300 1.000 600 400 300 7 Đường 30 Tháng 4 - Đoạn từ Cách Mạng Tháng 8 đến ngã năm Biên Hùng 25.000 10.000 7.800 5.600 25.000 10.000 7.800 5.600 25.000 10.000 7.800 5.600 25.000 10.000 7.800 5.600 25.000 10.000 7.800 5.600 8 Đường Cách Mạng Tháng 8 - Đoạn từ ngã ba mũi tàu (giáp đường Hà Huy Giáp) đến đường Nguyễn Văn Trị 13.000 5.900 4.600 3.300 13.000 5.900 4.600 3.300 13.000 5.900 4.600 3.300 13.000 5.900 4.600 3.300 13.000 5.900 4.600 3.300 9 Đường Hà Huy Giáp - Đoạn từ đường Võ Thị Sáu đến ngã năm Biên Hùng (giáp đường Hưng Đạo Vương)
20.000 8.100 6.300 4.500 20.000 8.100 6.300 4.500 20.000 8.100 6.300 4.500 20.000 8.100 6.300 4.500 20.000 8.100 6.300 4.500
Nguồn tài liệu:
- Quyết định số 79/2010/QĐ-UBND ngày 24/12/2010 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai năm 2011; - Quyết định số 72/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai năm 2012; - Quyết định số 76/2012/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai năm 2013; - Quyết định số 75/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai năm 2014;
Qua xem xét giá đất trong Bảng 3.3 cho thấy, mức giá đất quy định khá ổn định qua các năm, tại một số tuyến đường thuộc khu vực các xã đang phát triển (khu vực nghiên cứu II) có sự thay đổi tùy theo từng đoạn, nhưng mức tăng được điều chỉnh từ từ qua các năm. Tại các tuyến đường có tăng mức giá đều có sự thay đổi về hạ tầng giao thông, tạo điều kiện thuận lợi hơn và làm cho giá đất thị trường biến động. Như:
+ Quốc lộ 51 được điều chỉnh tăng tùy theo từng đoạn, mức tăng cao nhất tại vị trí 1 (đoạn từ cầu Đen đến đường Nguyễn Trung Trực), tăng từ 4 triệu đồng/m2
(2013) lên 5 triệu đồng/m2
(2014) và tăng lên 6,5 triệu đồng/m2 (2015-2019); tăng thấp nhất từ 1,5 triệu đồng/m2 (2014) lên 2 triệu đồng/m2 (2015-2019).
+ Đường Dương Diên Nghệ tăng không đáng kể, tại vị trí 1 tăng một lần từ 850.000 đồng/m2
(2011) lên 1.000.000 đồng/m2 (2012); các vị trí 2, 3, 4 có điều chỉnh tăng ở các năm 2012 và 2014, chủ yếu là điều chỉnh lại cho phù hợp với các đoạn đường, tuyến đường có liên quan trong khu vực.
+ Đường Phùng Hưng có mức giá quy định ổn định qua các năm 2011, 2012, 2013 và 2014, bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015-2019 có điều chỉnh tăng ở 2 đoạn và điều chỉnh giảm ở 1 đoạn. Trong đó, đoạn từ đường Nguyễn Khắc Hiếu đến ranh giới huyện Trảng Bom giảm mức giá tại vị trí 1 từ 3,5 triệu đồng/m2
xuống 2,5 triệu đồng/m2, tại vị trí 3 và vị trí 4 cũng được điều chỉnh giảm để phù hợp với các đoạn đường khác liên quan, các đoạn khác được điều chỉnh tăng từ 1,4 triệu đồng/m2
lên 2,5 triệu đồng /m2
.
+ Các tuyến đường thuộc khu vực nghiên cứu I (Bùi Trọng Nghĩa, Trần Văn Xã và Nguyễn Khuyến) và khu vực nghiên cứu III (đường 30 tháng 4, Cách Mạng Tháng 8, Hà Huy Giáp) có mức giá quy định ổn định qua các năm. Các tuyến đường nói trên đã được xây dựng ổn định từ lâu, chưa có thay đổi về hạ tầng và các công trình công cộng liên quan, nên bảng giá đất chưa xem xét đến việc điều chỉnh mức giá đất.
Như vậy, có thể thấy giá đất quy định tại các tuyến đường thuộc khu vực nghiên cứu tương đối ổn định, một số đường có sự thay đổi về mức giá đều nằm ở khu vực đang phát triển. Việc điều chỉnh tăng mức giá tại các tuyến đường nói trên là hợp lý, ngoài việc có sự đầu tư về hạ tầng giao thông, các công trình công cộng liên quan, thì mật động dân số ngày càng tăng, người dân ở lấp dần các khoảng chống trong khu dân cư cũng làm cho giá đất thị trường luôn có xu thế tăng.
3.2.2. Giá đất ở theo giá thị trường tại một số khu vực đại diện thuộc thành phố Biên Hòa
Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015-2019 và tình hình thực tế trên địa bàn thành phố Biên Hòa, chúng tôi tiến hành điều tra, tổng hợp giá đất thị trường tại 9 tuyến đường thuộc 3 khu vực đã được lựa chọn đại diện cho đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội và mức độ biến động về giá đất trên địa bàn.
Điều tra, tổng hợp thông tin giá đất thị trường thực hiện như sau:
- Kế thừa các trường hợp đã điều tra giá đất thị trường để phục vụ xây dựng bảng giá đất hàng năm (2011, 2012, 2013); bảng giá đất 5 năm giai đoạn 2015-2019 (thực hiện năm 2014) và các trường hợp điều tra phục vụ xác định giá đất cụ thể trên địa bàn.
- Căn cứ vào danh sách các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thống kê, tổng hợp trên hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính tại Trung tâm Công nghệ thông tin, để rà soát, lựa chọn các trường hợp chuyển nhượng trong khu vực nghiên cứu để điều tra bổ sung.
- Hình thức điều tra: phối hợp với cán bộ địa chính xã hoặc cán bộ khu phố (thôn, ấp) tiến hành phỏng vấn trực tiếp chủ sử dụng đất (người chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng) để xác định các thông tin của thửa đất theo mẫu phiếu. Trong đó, giá chuyển nhượng là giá thực tế giao dịch, không phải giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
Việc tham gia của cán bộ địa chính xã hoặc cán bộ khu phố (ấp) chủ yếu để kiểm chứng các thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đảm bảo các thông tin khách quan, trung thực.
Qua kết quả điều tra giá đất thị trường tại một số khi vực đại diện trong khoảng thời gian từ năm 2011-2015 cho thấy, giá đất thị trường có biến động tăng qua các năm và đều cao hơn giá đất quy định trong bảng giá đất, mức độ chênh lệch về giá tùy thuộc vào mức độ thuận lợi trong kinh doanh và từng vị trí cụ thể của thửa đất. Giá đất ở theo giá thị trường tại các khu vực như sau:
3.2.2.1. Giá đất thị trường tại khu vực I
Hình 3.2: Sơ đồ vị trí điều giá đất tại khu vực I
Từ số liệu điều tra giá đất thị trường tại khu vực I (Bảng 3.4) cho thấy, giá đất thị trường có sự chênh lệch khá lớn so với mức giá quy định trong bảng giá đất. Trong đó:
- Mức giá tại vị trí 1 (tiếp giáp đường phố): có mức giá giao dịch cao hơn từ 2,0 đến 4,3 lần so với mức giá quy định. Mức chênh lệch về giá cao nhất tập trung tại các khu vực đầu mối giao thông (gần ngã ba, ngã tư giao nhau giữa các tuyến đường) hoặc các tụ điểm kinh doanh buôn bán tự phát (các điểm chợ tự phát).
Tăng cao nhất là 4,3 lần tại các vị trí trên đường Nguyễn Khuyến. Nguyên nhân do khu vực này mới được đầu tư xây dựng khu dân cư Phú Gia II và trường tiểu học Hà Huy Giáp, bên cạnh đó hạ tầng giao thông cũng được nâng cấp cải tạo nên mức giá thị trường biến động và cao hơn giá đất quy định.
Mức giá thị trường biến động tăng qua các năm, trong đó giai đoạn từ 2011 đến cuối 2014 tương đối ổn định, mức biến động tăng hàng năm từ 10-20% tùy từng vị trí cụ thể. Từ cuối năm 2014 đến nay, mức giá thị trường biến động tăng rất lớn, có vị trí tăng từ 40 đến trên 80%.
- Mức giá tại các vị trí 2, 3, 4 (các thửa đất trong hẻm): Tùy điều kiện cụ thể của thửa đất mà có mức giá giao dịch cao hay thấp, nhưng đều cao hơn giá đất quy định
trong bảng giá đất từ 3 đến 5 lần. Tại các khu vực có mật độ dân cư đông, các đường hẻm được bê tông hoặc nhựa hóa và độ rộng hẻm lớn thì mức giá giao dịch cao hơn. Mặc dù địa bàn phường Trảng Dài là khu vực tự phát, nhưng các hẻm giao thông đa số đều có độ rộng từ 4 mét trở lên, đủ để xe ô tô đi vào, một số ít các hẻm có độ rộng nhỏ dưới 3 mét thì mức giá giao dịch thấp so với các hẻm rộng.
Mức độ biến động về giá cũng tương tự như giá đất tại vị trí 1, nhưng biên độ giao động thấp hơn. Giai đoạn từ 2011 đến cuối 2014, mức giá đất biến động tăng hàng năm từ 10-20% tùy từng vị trí cụ thể; từ đầu năm 2015 đến nay, mức giá thị trường biến động tăng cao hơn từ 40 đến trên 80%.
Nguyên nhân: do địa bàn phường Trảng Dài đang trong quá trình phát triển, mật độ dân cư hàng năm đều tăng và dần lấp đầu các khoảng trống trong khu dân cư, kéo theo các hoạt động kinh doanh thương mại tại các vị trí đất mặt tiền ngày càng phát triển, dẫn đến giá đất thị trường luôn biến động theo xu thế tăng. Trong đó, giai đoạn từ sau năm 2014, giá đất thị trường tại hầu hết các khu vực trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đều tăng, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển thì mức giá quy định và giá thị trường lúc đầu còn ở mức thấp, nên khi có các điều kiện thuận lợi để phát triển