3. Ý nghĩa của đề tài
3.2.3. Tình hình giá đất
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (2014), quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về phương pháp định giá đất xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, qua đó UBND tỉnh Điện Biên đã ban hành các Quyết định số: 36/2014/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên về việc ban hành bảng giá đất và quy định áp dụng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019; Quyết định số: 53/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên về ban hành bảng giá đất và quy định áp dụng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024. Đồng thời hàng năm có ban hành các Quyết định điều chỉnh giá đất với hệ số điều chỉnh bình quân là k = 0,1.
Trên thị trường đất đai hiện nay giá đất vẫn là một trong là những vấn đề bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Giá đất được xác định theo
khung nhà nước không phù hợp và biến động lớn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng, gây thất thoát cho nhà nước trong việc nộp thuế chuyển nhượng khi thực hiện giao dịch mua bán. Đây cũng là vấn đề khá phức tạp khi nhà nước thực hiện quy hoạch và ảnh hưởng đến một phần diện tích của các hộ gia đình, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn vì các hộ dân không chấp nhận mất đất (bị thu hồi) và nhận đền bù với giá không được như mong muốn (giá thị trường). Việc định giá theo quy định và trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu đang còn bất cập.
3.2.3.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định năm 2017-2019
Trong những năm gần đây và đặc biệt là trong giai đoại và địa bàn nghiên cứu, giá đất theo quy định của nhà nước tương đối ổn định. Giá đất năm 2017-2019 không có sự thay đổi và được thể hiện ở bảng 3.3. Tuy vậy, giá giữa các khu vực và tuyến đường thì có sự chênh lệch lớn do nhiều yếu tố khác nhau, nhưng chủ yếu là vì yếu tố vị trí tại các khu trung tâm kinh doanh.
Bảng 3.3: Tình hình biến động giá đất theo quy định năm 2017 - 2019
Khu vực Tuyến đường phố Giá Giá đất năm 2017 (1000đ/m2) Giá đất năm 2019 (1000đ/m2) Gqđ Gqđ KV.I Tuyến 1 Cao nhất 23.640 27.580 Thấp nhất 2.280 2.660 Tuyến 2 Cao nhất 17.940 20.930 Thấp nhất 15.000 17.500 Tuyến 3 Cao nhất 13.680 15.960 Thấp nhất 11.040 12.880 KV.II Tuyến 4 Cao nhất 9.600 11.200 Thấp nhất 4.320 5.040 Tuyến 5 Cao nhất 9.600 11.200 Thấp nhất 8.040 9.380 Tuyến 6 Cao nhất 9.480 11.060
Khu vực Tuyến đường phố Giá Giá đất năm 2017 (1000đ/m2) Giá đất năm 2019 (1000đ/m2) Gqđ Gqđ Thấp nhất 4.560 5.320 KV.III Tuyến 7 Cao nhất 4.440 5.180 Thấp nhất 4.440 5.180 Tuyến 8 Cao nhất 7.440 8.680 Thấp nhất 2.280 2.660 Tuyến 9 Cao nhất 6.840 7.980 Thấp nhất 1.980 2.310 KV.IV Tuyến 10 Cao nhất 2.400 2.800 Thấp nhất 1.824 2.128 Tuyến 11 Cao nhất 4.680 5.460 Thấp nhất 4.680 5.460 Tuyến 12 Cao nhất 1.824 2.128 Thấp nhất 1.824 2.128
(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Điện Biên Phủ) 3.2.3.2. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường năm 2017-2019
Giá đất trên thị trường được thể hiện ở bàng 3.3 cho thấy giá đất có biến động giữa các năm và các khu vực, tuyến đường phố khác nhau, mức biến động cũng khác nhau và tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố.
Chênh lệch giá đất trên thị thường năm 2017-2019 là biến động có su hướng tăng. Độ chênh lệch, biến động về giá đất trên thị trường năm 2017 và 2019 có với tỷ lệ chênh lệch ít nhất là 1,2 lần (hệ số điều chỉnh giá đất sau 02 năm là 0,2). Giá đất trên tuyến 1, KV.I là cao nhất, đây là khu trung tâm mua bán trọng điểm của thành phố, chủ yếu là các cửa hàng kinh doanh vàng bạc, đá quý và trụ sở các cơ quan của tỉnh. Giá đất Bảng giá nêu trên cơ bản ổn định, mức chênh lệch về giữa 2 năm là 1,2 lần (hệ số k điều chỉnh giá đất của
tỉnh hàng năm là 0,1). Vị trí có mức giá thấp nhất nằm ở khu vực tuyến đường dân cư, vị trí lô đất nằm xa khu trung tâm và không kinh doanh buôn bán.
Bảng 3.4: Giá đất ở trên thị trường năm 2017 – 2019
Đơn vị tính: 1000 đồng
Khu
vực Tuyến đường phố Giá
Giá đất trên thị trường
Năm 2017 Năm
2019
Chênh lệch (lần)
KV.I
Tuyến 1: Đường Võ Nguyên Giáp
Cao nhất 41.000 50.000 1,22 Thấp
nhất 12.000 18.000 1,50 Tuyến 2: Đường Nguyễn Chí
Thanh
Cao nhất 38.000 45.000 1,18 Thấp
nhất 32.000 38.000 1,19
Tuyến 3: Đường Trường Chinh
Cao nhất 35.000 37.000 1,06 Thấp
nhất 30.000 33.000 1,10
KV.II
Tuyến 4: Đường Hoàng Công Chất
Cao nhất 18.000 29.000 1,61 Thấp
nhất 15.000 21.000 1,40 Tuyến 5: Đường Hoàng Văn
Thái
Cao nhất 16.000 17.000 1,06 Thấp
nhất 14.000 15.000 1,07 Tuyến 6: Đường sau chợ Trung
tâm I
Cao nhất 10.000 12.000 1,20 Thấp
nhất 8.000 9.000 1,13
KV.III
Tuyến 7: Đường 20,5 m (Noong Bua-Pú Tửu)
Cao nhất 15.000 18.500 1,23 Thấp
nhất 13.000 15.000 1,15 Tuyến 8: Các đường trong khu
tái định cư phường Noong Bua
Cao nhất 11.000 13.000 1,18 Thấp
nhất 11.000 12.500 1,14 Tuyến 9: Đường Sùng Phái Sinh Cao nhất 15.000 20.000 1,33 Thấp 13.000 15.500 1,19
nhất
KV.IV
Tuyến 10: Đường trong khu dân cư các bản Khá, Pom Loi
Cao nhất 6.000 6.500 1,08 Thấp
nhất 4.500 5.000 1,11 Tuyến 11: Đường Bệnh viện đi
Tà Lèng
Cao nhất 15.000 15.500 1,03 Thấp
nhất 14.000 14.500 1,04 Tuyến 12: Các đường bê tông 3-
5 m trên địa bàn các phường
Cao nhất 8.000 8.500 1,06 Thấp
nhất 7.000 7.500 1,07
(Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra phỏng vấn)
Tại KV.I, hình 3.1 cho thấy cho thấy sự biến động giữa các tuyến đường là tương đối lớn. Trong đó có tuyến 1 có sự chênh lệch về giá cao nhất và thấp nhất trên một trục đường. Thực tế đây là tuyến đường kinh doanh buôn bán tấp nập, tuy nhiên lô đất nằm có giá thấp nhất: 18.000tr/m2 nằm ở vị trí khu vực bắt đầu vào thành phố, mục đích kinh doanh mặt đường vẫn còn hạn chế, sự lợi thế của tuyến đường trung tâm chưa cao, do vậy thửa đất tại vị trí này được định giá rất thấp.
Hình 3.1. Biến động giá đất KV.I trên thị trường năm 2017 -2019
3.2.3.3. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường năm 2017 - 2019
Thị trường đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, trong 2 năm qua giá đất theo khung nhà nước quy định tương đối ổn định. Tuy nhiên nó không phản ảnh đúng thực trạng về giá đất và tình hình phát triển kinh tế. Thực tế ta thấy giá đất theo bảng 3.5 trên 2 thị trường Gqđ và Gtt năm 2017-2019 có sự chênh lệch rất lớn. Qua đó cũng nhận thấy vấn đề bất cập trong công tác định giá đất theo khung giá nhà nước và giá đất trên thị trường chuyển nhượng.
Bảng 3.5. Tình hình biến động giữa giá quy định và giá thị trường năm 2017 - 2019
Khu
vự Tuyến đường phố Giá
Giá đất năm 2017 (1000đ/m2) Giá đất năm 2019 (1000đ/m2) Gqđ Gtt Gqđ Gtt KV.I Tuyến 1 Cao nhất 23.640 41.000 27.580 50.000 Thấp nhất 2.280 12.000 2.660 18.000 Tuyến 2 Cao nhất 17.940 38.000 20.930 45.000 Thấp nhất 15.000 32.000 17.500 38.000 Tuyến 3 Cao nhất 13.680 35.000 15.960 37.000 Thấp nhất 11.040 30.000 12.880 33.000 KV.II Tuyến 4 Cao nhất 9.600 18.000 11.200 29.000 Thấp nhất 4.320 15.000 5.040 21.000 Tuyến 5 Cao nhất 9.600 16.000 11.200 17.000 Thấp nhất 8.040 14.000 9.380 15.000 Tuyến 6 Cao nhất 9.480 10.000 11.060 12.000 Thấp nhất 4.560 8.000 5.320 9.000 KV.III Tuyến 7 Cao nhất 4.440 15.000 5.180 18.500 Thấp nhất 4.440 13.000 5.180 15.000 Tuyến 8 Cao nhất 7.440 11.000 8.680 13.000 Thấp nhất 2.280 11.000 2.660 12.500 Tuyến 9 Cao nhất 6.840 15.000 7.980 20.000
Thấp nhất 1.980 13.000 2.310 15.500 KV.IV Tuyến 10 Cao nhất 2.400 6.000 2.800 6.500 Thấp nhất 1.824 4.500 2.128 5.000 Tuyến 11 Cao nhất 4.680 15.000 5.460 15.500 Thấp nhất 4.680 14.000 5.460 14.500 Tuyến 12 Cao nhất 1.824 8.000 2.128 8.500 Thấp nhất 1.824 7.000 2.128 7.500
(Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra phỏng vấn)
Hình 3.2 cho thấy giá đất ở theo khung giá quy định so với giá đất trên thị trường biến động lớn. Giá đất năm 2017 theo quy định tại KV.I cao nhất là 23.640.000/m2, trong khi đó giá đất trên thị trường cùng khu vực là 41.000.000/m2 chênh 1,73 lần. Đây là sự chênh lệch khá lớn và phản ảnh đúng thực trạng giá đất giữa Gqđ và Gtt.
Hình 3.2: So sánh giá đất quy định với giá đất trên thị trường năm 2017
Tại KIII.IV, các tuyến đường được định giá thấp nhất, đây là các lô đất nằm ở vị trí trong khu dân cư các phường, ở tuyến đường dân cư của các phường trên địa bàn nghiên cứu được thể hiện ở bảng 3.5.
Trên các khu vực nghiên cứu, so sánh giá cao nhất trên các tuyến đường năm 2017 và 2019, theo hình 3.3 ta thấy giá đất ở KV.III ở các tuyến 10,11,12 giá đất năm 2019 cao hơn giá đất 2017 không đáng kể, đây là các tuyến đường mà việc giá đất chênh lệch ít do các vị trí trên nằm trong khu dân cư, mục đích sử dụng chủ yếu để ở, không có giá trị sinh lời nhiều, tuy nhiên trên thực tế giá đất theo quy định vẫn không được điều chỉnh cho phù hợp với hiện trạng thửa đất.
Hình 3.3: So sánh mức chênh lệch giá cao nhất giữa các tuyến và khu vực
(Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra phỏng vấn)
Mức chênh lệch giữa các khu vực và các tuyến đường nghiên cứu căn cứ theo hình 3.3 mức chênh lệch cao nhất và thấp nhất năm 2017 lần lượt là 1,05 lần và 6,57 lần , còn năm 2019 lần lượt là 1,08 lần và 6,71 lần
Hình 3.4: So sánh giá quy định và trên thị trường ở mức cao nhất trên các khu vực nghiên cứu