3. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất
1.4.1.1. Giá đất và định giá đất
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật đất đai 2013, ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số
tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên thế giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Theo khoản 19, Điều 3, Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật đất đai năm 2013, nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê ... giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định".
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006), “Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa đất hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó”.
Lê Tấn Lợi (2009) cho rằng: “Giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định”.
Như vậy, có thể thấy rằng: Giá đất nó phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức độ thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian và vị trí nhất định.
1.4.1.2. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:
- Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một
thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá đất được hình thành trong một quá trình lâu dài. Công việc định giá đất đưa ra mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng và suất lợi tức hoàn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất.
- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còn giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu, dự toán thu nhập, chi phí…
Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động. Khi định giá cần xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh. - Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất.
1.4.1.3. Các phương pháp định giá đất
Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia
* Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển
Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo chu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:
- Cách tính giá trị khi định giá. Những căn cứ khi định giá: + Các đơn vị tính thuế.
+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường.
Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở.
Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định giá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi tức thu được trong điều kiện bình thường. Nếu phương pháp thu nhập không đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành. Giá xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá.
* Phương pháp định giá đất ở Thái Lan
- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bất động sản đó.
- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp. Từ đó tính được thu nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất. Do đó phải phân tích thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụng phương pháp này.
- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thi trường như trường học, bệnh viện,….Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó. Nhưng đồng thời phương pháp này chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận cao.
- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả cho đất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động sản sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng.
* Phương pháp định giá đất ở Đài Loan
Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất. Cơ quan địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất.
Thuế = Giá đất x Mức thuế
* Phương pháp định giá đất ở Việt Nam qua các thời kỳ:
Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ ban hành Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 (2004), quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 (2004), của Chính phủ thì có 2 phương pháp định giá đất: (1) phương pháp so sách trực tiếp và (2) phương pháp thu thập (Nghị định 188, 2004). Tại Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP (2007), ngày 16/11/2007, ngày 27 tháng 7 năm 2007 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ đã quy định cụ thể 4
phương pháp định giá bất động sản là: (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) thu thập, (4) thặng dư (Nghị định 123, 2007).
Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (2014), ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về Phương pháp xác định giá đất so với Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (2007), ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã bổ sung thêm điểm mới về phương pháp xác định giá đất: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Việc áp dụng bổ sung phương pháp này có hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được thuận lợi hơn. Do đó giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp hơn với thị trường. Về việc điều chỉnh khung giá đất theo Điều 7 Nghị định 44/NĐ-CP (2014), ngày 15 tháng 11 năm 2014 khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất thay vì tăng hoặc giảm 30% và có thời gian từ 60 ngày trở lên như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP (2004), ngày 16 tháng 11 năm 2004. Việc giảm từ biến động 30% xuống còn 20% so với khung giá đất tối đa và tối thiểu như cũ đã sẽ đảm bảo được tính linh hoạt trong việc điều chỉnh khung giá đất có phần diễn biến phức tạp như hiện nay.
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”.
Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 1 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013.
3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013, quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm theo Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003, thay vào đó, "bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ" đây là quy định mới nhằm tạo ra tính ổn định về giá đất.
Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã kế thừa những quy định còn phù hợp