7. Kết cấu của Luận văn
1.2.1. Nội dung hoạt động quản lý quỹ bảo trì chung cư
Dựa trên những nhu cầu, xu hướng sử dụng chung cư thương mại hiện nay, nhằm giúp cải thiện tình trạng xuống cấp của chung cư sau một thời gian đi vào hoạt động nhằm giảm thiểu các thiệt hại về người và của có thể xảy ra do cơ sở vật chất của chung cư gặp các vấn đề hư hỏng hoặc đã cũ cần thay mới, tác giả cho rằng, hoạt động quản lý quỹ bảo trì chung cư thương mại thực sự cần thiết vì những lý do sau đây:
Thứ nhất, xuất phát từ đây là quan hệ xã hội, hiện nay nhà chung cư xuất hiện ngày càng nhiều tại các đô thị và điển hình như ở Thành phố Hồ Chí Minh tăng sức ép lên cơ sở hạ tầng như điện, cầu đường, … Do vậy, việc công tác quản lý quỹ bảo trì chung cư, nhà ở thương mại phải được nâng cao đồng thời phải kết hợp hệ thống dịch vụ. Đó là một yêu cầu hết sức cấp bách và cần đặt ra trong giai đoạn này.
Thứ hai, quỹ bảo trì thường có giá trị lớn so với thu nhập bình quân của người dân Việt Nam, nguy cơ xảy ra các rủi ro khá cao, vì thế pháp luật cần phải can thiệp điều chỉnh và định hướng phát triển các quan hệ theo một trật tự nhằm thúc đẩy quan hệ xã hội phát triển nhưng vẫn đảm bảo trật tự xã hội. Trong những năm qua, hệ thống luật pháp nước ta liên tục được cập nhật, bổ
sung và hoàn thiện, theo đó, việc điều chỉnh quan hệ quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư thương mại cũng được chú trọng, bởi hiện nay quỹ bảo trì đang ngày càng đóng vai trò quan trọng, giải quyết nhu cầu để cải thiện tình trạng xuống cấp của chung cư sau thời gian đưa vào sử dụng. Do đó, cần định hướng hoàn thiện cũng như cần thiết coi nguồn kinh phí bảo trì là một quỹ bảo trì có chức năng vai trò và nhiệm vụ theo đúng là một dòng quỹ tài chính để đảm bảo thể hiện đúng bản chất, từ đó có cơ chế hoạt động, vận hành có quy chế chặt chẽ theo quy định. Ở đó các chủ thể có trách nhiệm cũng như mô hình hoạt động phù hợp nhằm đáp ứng tình hình thực tiễn và bản chất của dòng quỹ mà nơi đó, chủ đầu tư, Ban quản trị, tổ chức tín dụng có trách nhiệm liên đới quản lý và chịu chế tài nếu việc quản lý, sử dụng trong từng khâu, từng giai đoạn việc các chủ thể này vi phạm gây ảnh hưởng cũng như thất thoát, lãng phí nguồn tiền quỹ.
Tuy nhiên, thực tế thực hiện pháp luật cho thấy, các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động tranh chấp quỹ bảo trì nhà ở chung cư thương mại vẫn thường xuyên nảy sinh, trong khi quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ quản lý chưa đủ, chưa theo kịp, hoặc khó dự liệu hết được,… Vì vậy, thời gian tới, pháp luật về hoạt động quản lý quỹ bảo trì chung cư thương mại cần được ưu tiên nghiên cứu một cách toàn diện, có hệ thống nhằm tìm ra những bất cập, từ đó khắc phục những vướng mắc, tạo hành lang pháp lý vững chắc, tiến tới lành mạnh, góp phần bảo vệ quyền của các chủ thể.
Chủ thể của hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì bao gồm tất cả các đối tượng có trách nhiệm liên quan từ giai đoạn hình thành quỹ đến khi chuyển giao và sử dụng quỹ, bao gồm chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư. Chủ đầu tư được xem là chủ thể thu và quản lý thay cho Ban quản trị từ thời điểm người mua nhà chung cư đóng góp khoản tiền 2% đến khi bàn giao lại cho Ban quản trị. Pháp luật quy định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng
đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam để quản lý kính phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết11. Quy định này góp phần đảm bảo được sự chính xác, minh bạch trong việc thu, chi liên quan đến quỹ bảo trì khi có sự tham gia của đơn vị trung gian là ngân hàng, đồng thời cơ quan nhà nước cũng nắm bắt được việc chủ đầu tư có tuân thủ hay không đối với quy định đặt ra. Ngoài mục đích tạo ra giá trị gia tăng của quỹ bảo trì khi gửi tại tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại ngân hàng, quy định nêu trên còn giúp cư dân – những người đóng góp trực tiếp cho quỹ bảo trì yên tâm hơn về sự an toàn của khoản tiền mình đóng góp, hạn chế được phần nào nguy cơ bị lạm dụng, trục lợi của chủ thể quản lý quỹ bảo trì.
Tuy nhiên, theo tác giả pháp luật nên quy định việc lập tài khoản vốn chuyên dùng để người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, CĐT nộp kinh phí bảo trì vào tài khoản này thay vì gửi vào tài khoản tiết kiệm. Như vậy, sẽ nhằm bảo đảm tài khoản vốn chuyên dùng được thực hiện như dạng tài khoản “đóng”, vì vậy, người mua, thuê mua nộp tiền trực tiếp vào tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư, không nên nộp trực tiếp cho CĐT. Để nhằm khống chế được việc lạm quyền của chủ thể sử dụng khi được giao quyền để tránh việc sử dụng tiền sai mục đích và chiếm dụng.
Pháp luật cũng quy định người mua và chủ đầu tư đều có nghĩa vụ đóng KPBT, và số tiền kinh phí này phải đóng theo giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua. Theo tác giả quy định này chưa hợp lý, bởi vì, đối với chủ đầu tư về việc tự nguyện nộp các khoản kính phí này khó thực thi, từ đó tác giả cho rằng phải bắt buộc có đơn vị giám sát, quản lý chủ đầu tư trong việc đóng khoản tiền kính phí này có phù hợp hay không để nhằm đảm bảo việc đóng kính phí bảo trì của cư dân một cách minh bạch và rõ ràng hơn đó cũng là một phương án để giảm thiểu sự mâu thuẫn. Bên cạnh đó, theo quan điểm của tác giả phải cần có sự cố gắng của Ban quản lý chung cư, phải tuân thủ quy định của pháp luật, sự tuân thủ của chủ đầu tư cùng Ban quản trị.
Bên cạnh đó, việc chuyển giao quỹ bảo trì từ chủ đầu tư sang Ban quản trị tuy được pháp luật quy định rõ ràng về mặt thời gian, thủ tục nhưng lại bị phụ thuộc hoàn toàn vào việc thành lập được Ban quản trị. Nghĩa là, một trong những điều kiện tiên quyết để chủ đầu tư đủ điều kiện tiến hành bàn giao được quỹ bảo trì cho Ban quản trị là khi Ban quản trị chung cư được thành lập và có tư cách pháp nhân, xác nhận của chính quyền. Chính vì vậy, nếu việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị bị trì hoãn vì bất kỳ lý do gì cũng đều ảnh hưởng đến việc bàn giao quỹ.
Dù thế nào, thì tác giả cho rằng việc quy định chủ thể quản lý là cần thiết. Pháp luật nên quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý chuyên trách, nên lập từng quận hoặc giao cho công chức cấp huyện phụ trách về việc giám sát, bên cạnh đó phải có kế hoạch thanh tra thường xuyên, đặc biệt về phí bảo trì chung cư trên địa bàn phụ trách, từ đó sẽ giảm tình trạng xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân, tránh tình trạng xảy ra tranh chấp liên quan phí bảo trì tại các chung cư như hiện nay.
Bên cạnh đó, đại diện cho cư dân là Ban quản trị chung cư do Hội nghị chung cư – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư bầu ra; được thành lập theo quy định của Luật Nhà ở; Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu. Hiện nay luật quy định khuyến khích những người có kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, điện, điện tử, phòng cháy chữa cháy, tài chính, luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư theo tác giả là chưa hợp lý, thay vào đó nên quy định bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về trình độ chuyên môn; đồng thời phải đưa ra trách nhiệm của từng thành viên trong Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm.
Pháp luật quy định về các khoản thu do Ban quản trị quản lý, tên người đứng chủ tài khoản hoạt động, tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do Ban quản trị quản lý, quy định về kỳ hạn tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là cần thiêt, hợp lý. Tuy nhiên, theo tác giả cần có chế tài cũng như quy trách nhiệm cụ thể từng cá nhân trong việc xử lý vi phạm việc quản lý, sử dung kinh phí bảo trì, bởi các thành viên Ban quản
trị mang tính tập thể, dẫn đến trách nhiệm không được cao và dẫn đến sử dụng rất là tùy tiện; cá nhân các thành viên Ban quản trị hoạt động theo kiểu bán chuyên nghiệp cho nên không được chuyên sâu dẫn đến cách vận hành chưa tốt; một số cá nhân vào Ban quản trị để nhằm trục lợi; Luật hiện nay không có quy định cụ thể rõ ràng chi tiết việc trách nhiệm và nghĩa vụ quyền hạn của Ban quản trị trong vấn đề sử dụng quản lý phí bảo trì; Ban quản trị thực ra chỉ là một tổ chức dân chủ đại diện quyền lợi cho các cư dân; Thành viên trong Ban quản trị cũng là các cư dân ở chung cư bầu ra nên đây không phải là một tổ chức có chuyên môn về quản lý chuyên nghiệp; Ban quản trị mang tính kiêm nhiệm nên các thành viên Ban quản trị giữa các chung cư không có năng lực đồng nhất, dẫn đến khó bảo đảm chất lượng quản lý.