7. Kết cấu của Luận văn
1.2.2. Nội dung hoạt động sử dụng quỹ bảo trì chung cư
Pháp luật về sử dụng quỹ bảo trì chung cư thương mại là tổng hợp các quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội xảy ra có liên quan đến hoạt động sử dụng quỹ bảo trì. Kinh phí bảo trì được phép sử dụng vào các hạng mục thuộc sở hữu chung như: phần diện tích ngoài phần diện tích sở hữu riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi,
cứu hoả12… cùng các phần không thuộc sở hữu riêng. Ngoài ra còn sử dụng
thêm vào các hạng mục sở hữu chung khi cả hai bên chủ đầu tư và chủ sở hữu có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, ngoài chi các hạng mục trên nếu trường hợp chung cư bị hư hỏng trong thời gian bảo hành thì CĐT (bên bán) phải có trách nhiệm sửa chữa. Chủ sở hữu chung cư có quyền yêu cầu ban quản lý, CĐT sửa chữa và khắc phục. Nhưng đối với trường hợp các hư hỏng do chủ quan, lỗi của người sử dụng, chủ sở hữu lắp đặt các thiết bị hoặc do bất khả kháng CĐT sẽ không
bảo hành, từ đó, theo tác giả pháp luật nên quy định rõ trong trường hợp do ảnh hưởng bất khả kháng, thì trách nhiệm của các bên liên quan trong việc bảo trì các hạng mục bị ảnh hưởng bởi bất khả kháng, tránh tình trạng các bên liên quan đùn đẩy trách nhiệm cho nhau, dẫn đến việc kiểu như “cha chung không ai khóc”.
Nếu trong trường hợp kinh phí bảo trì sử dụng chưa hết nhưng chung cư buộc phải tháo dỡ thì sẽ dùng kinh phí này vào việc hỗ trợ tái định cư hoặc quỹ bảo trì cho chung cư mới sau khi được xây dựng lại. Tuy nhiên, việc sử dụng kinh phí buộc phải công khai, minh bạch rõ ràng và phải có đầy đủ sổ sách, hóa đơn chứng từ, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính. Thực tế hiện này trường hợp này hầu như chưa xảy ra, bởi thông thường những chung cư thực hiện theo luật nhà ở năm 2014 có kinh phí bảo trì thường là những chung cư mới xây dựng trong thời gian gần đây, chưa phát sinh việc hết niên hạn sử dụng đến mức tới thời hạn phải phá dỡ để xây mới nên chế định này nhà làm luật đưa vào nhằm mục đích cho việc điều chỉnh sau này. Theo tác giả, luật quy định là cần thiết, bởi số tiền quỹ bảo trì không hề nhỏ, một khi nhà chung cư phải tháo dỡ trường hợp kinh phí bảo trì còn thì có hướng xử lý rõ ràng chứ không bị vướng mắc dẫn đến bị chiếm dụng trái phép.
Pháp luật quy định về sử dụng phí bảo trì sẽ do Hội nghị nhà chung cư họp và quyết định. Do đó, kinh phí này chỉ được sử dụng bảo trì các phần sở hữu chung của chung cư, không được sử dụng kinh phí vào mục đích khác. Như vậy, theo tác giả nên quy định phần trách nhiệm về việc sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm, phải bảo trì theo kế hoạch đưa ra. Bên cạnh đó nên quy định đối với trường hợp thành viên Ban quản trị sử dụng kinh phí không đúng mục đích thì bị chịu xử lý theo quy định của pháp luật phải bồi thường thiệt hại, ngoài ra nên đưa hành vi chiếm dụng tiền bảo trì chung cư vào truy cứu trách nhiệm hình sự, pháp luật cần mạnh tay hơn nữa mới có thể ngăn ngừa tình trạng tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư.
Ngoài ra, các kế hoạch bảo trì phải được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập các Kế hoạch bảo trì trình và báo cáo Hội nghị nhà chung cư xem xét thông qua. Từ đó pháp luật nên quy định cụ thể Hội nghị nhà chung cư phối hợp cùng đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập ra các Kế hoạch bảo trì để trình và báo cáo Hội nghị nhà chung cư thông qua để nhằm đảm bảo quy trình bảo trì đúng tiến độ, và đúng chất lượng dịch vụ bảo trì. Bên cạnh đó nên quy định cho các chủ sở hữu có quyền giám sát, kiểm tra hoạt động bảo trì để tránh trường hợp việc thực hiện chức năng kiểm tra, giám sát, phát hiện sai phạm trong quá trình bảo trì chung cư thương mại.
Như vậy, pháp luật quy định về chủ thể có thẩm quyền ký kết hợp đồng bảo trì đó là Ban quản trị nhà chung cư nếu trong trường hợp chưa thành lập được Ban quan trị thì chủ đầu tư sẽ trực tiếp ký hợp đồng với đơn vị bảo trì. Theo tác giả, để giảm thiểu sự tranh chấp và gây bất lợi cho chủ sở hữu nhà chung cư, pháp luật nên quy định trong trường hợp này phải có sự giám sát của đại diện chủ sở hữu về việc kiểm tra hoạt động bảo trì. Bên cạnh đó, bắt buộc phải thông báo cho các chủ sở hữu và phải báo cáo cho cơ quan quản lý để nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Bởi lẽ, kinh phí quỹ bảo trì do chủ sở hữu đóng là một khoản tiền không nhỏ, từ đó theo tác giả phải có quyền được biết, được giám sát, kiểm tra về việc quản lý, sử dụng số tiền này đảm bảo và phù hợp và đúng hạng mục phần diện tích sở hữu chung cần bảo trì theo quy định.
Tác giả cho rằng pháp luật về nội dung sử dụng quỹ bảo trì chung cư đó là tổng hợp những quy phạm pháp luật điều chỉnh những mối quan hệ xã hội có liên quan đến nội dung sử dụng kinh phí bảo trì, từ đó tác giả cho rằng quản lý Nhà nước trong hoạt động này là cần thiết, nội dung pháp luật về sử dụng quỹ trong hoạt động quản lý của Nhà nước thể hiện trong việc pháp luật xác định chủ thể có thẩm quyền sử dụng quỹ; vi phạm và chế tài xử phạt hành chính, hình sự trong hoạt động sử dụng quỹ bảo trì chung cư. Đây đều là những vấn đề mà tác giả thấy xuất hiện nhiều vấn đề bất cập qua thực tiễn thực
hiện pháp luật; thi hành, tuân thủ, sử dụng và áp dụng pháp luật về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì hiện nay.
Tiểu kết chương 1
Nội dung chương 1, tác giả đã tập trung làm rõ những vấn đề lý luận về quan hệ xã hội có liên quan đến quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, từ đó tác giả đã tìm hiểu, nghiên cứu và hệ thống được một số vấn đề có nội dung liên quan đến các vấn đề bao gồm: Khái niệm chung cư thương mại; khái niệm nhà ở thương mại; khái niệm và đặc điểm quỹ bảo trì chung cư; hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư.
Theo đó, tác giả đã xây dựng những khái niệm và phân tích những đặc điểm của quỹ bảo trì, thông qua đặc điểm của các quan hệ xã hội từ đó, làm cơ sở để tác giả xây dựng những vấn đề lý luận pháp luật về hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư.
Từ đó, tác giả xây dựng khái niệm và nội dung pháp luật điều chỉnh về hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư với những nội dung lớn như sau: Nội dụng quản lý quỹ; nội dụng sử dụng quỹ. Từ những quy định của pháp luật có thể thấy rằng hệ thống về pháp luật quản lý, sử dụng quỹ bảo trì đã được Nhà nước luôn quan tâm, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho các CĐT ngày càng phát triển. Những nội dung trên thể hiện quan điểm của tác giả trong việc xây dựng cơ sở lý luận về đối tượng nghiên cứu làm thước đo để tác giả có thể đánh giá thực trạng của pháp luật về hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư ở Chương 2 của Luận văn.
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
2.1. Thực trạng pháp luật về hoạt động quản lý quỹ bảo trì chung cư
2.1.1. Nguồn hình thành, mức đóng, chủ thể đóng và thời điểm đóng (i) Nguồn hình thành, mức đóng và căn cứ tính phí bảo trì:
Nguồn hình thành quỹ: Theo quá trình phát triển của đất nước, thấy rằng mô hình nhà chung cư tại Việt Nam phát triển mạnh và phổ biến trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây, trước đó tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh cũng có các nhà chung cư thấp tầng với kết cấu đơn giản, hoạt động theo mô hình tự quản là chủ yếu hoặc nhà chung cư được xây dựng và cải tạo lại từ những năm 60, 70 của thế kỷ trước (thường gọi là nhà tập thể). Do thời gian gần đây, kinh tế phát triển khiến nhu cầu người dân cần mua nhà tại các thành phố lớn ngày càng tăng, trong khi quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố này ngày càng hạn chế, giải pháp đáp ứng như cầu nhà ở cho người dân về phát triển loại hình nhà chung cư là hữu hiệu, vừa tiết kiệm quỹ đất vừa phù hợp với tình hình phát triển chung tại các đô thị lớn trên thế giới. Tuy nhiên, khi các dự án nhà chung cư hình thành ngày càng nhiều, kéo theo đó là hệ luỵ từ các tranh chấp phức tạp về các vấn đề liên quan, trên cơ sở đó nhà nước không ngừng sửa đổi bổ sung các quy định pháp luật nhằm phù hợp để điều chỉnh mối quan hệ xã hội phát sinh trong giao dịch đối với loại hình nhà này. Do cấu trúc nhà ở chung cư hình thành theo phương thẳng đứng, được thiết kế gồm nhiều tầng và mỗi tầng được bố trí nhiều căn hộ nên ngoài phần diện tích bên trong căn hộ, khi mua người mua nhà được quyền sở hữu riêng, nhà chung cư còn có phần diện tích thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư như kết cấu khung tường bao của toà nhà, cầu thang máy, cầu thang bộ, hệ thống ống thoát nước ngầm, hệ thống điện chiếu sáng, khu vui chơi công cộng… Do vậy, để đảm bảo các hạng mục công trình và các trang thiết bị của phần diện tích chung luôn vận hành, hoạt động đúng mục đích thiết
kế ban đầu thì cần có nguồn kinh phí bảo trì các hạng mục công trình phần diện tích chung này theo kế hoạch và định kỳ, thường xuyên.
Mức đóng quỹ: Về mức đóng quỹ bảo trì, Luật Nhà ở năm 2014 ban hành đã thể hiện rõ mức đóng, căn cứ đóng, thời điểm đóng, chủ thể có trách nhiệm đóng quỹ bảo trì nhà chung cư, cụ thể mức và căn cứ đóng, theo Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 quy định “… Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua; đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó…”13. Theo đó, mức và căn cứ đóng phí bảo trì nhà chung cư được quy định đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; căn cứ tính trên phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Như vậy, trên cơ sở pháp luật quy định, có thể thấy, hiện nay về mức đóng quỹ bảo trì là 2% được tính trên giá trị của căn hộ, phần diện tích mà các bên thoả thuận tại hợp đồng mua bán.
Chủ thể đóng quỹ: Theo quy định Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ thể đóng phí bảo trì nhà chung cư, về nguyên tắc đối với phần diện tích chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì người mua, thuê mua nhà là chủ thể có nghĩa vụ đóng
phần kinh phí bảo trì, tuy nhiên pháp luật quy định Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Về chủ thể có trách nhiệm đóng quỹ, theo quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở 2014 thì có hai đối tượng thuộc chủ thể có trách nhiệm đóng quỹ bảo trì là chủ đầu tư và người mua nhà chung cư. Theo đó, người mua nhà có trách nhiệm đóng quỹ theo giá mua bán căn hộ và đóng vào thời điểm nhận bàn giao nhà. Còn đối với chủ đầu tư, họ có trách nhiệm đóng quỹ trong trường hợp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Tương tự như người mua nhà, trường hợp chủ đầu tư giữ lại không bán, chưa bán căn hộ, phần diện tích khác của nhà chung cư tính tới thời điểm nhà chung cư đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm đóng 2% quỹ bảo trì, căn cứ giá trị cao nhất của căn hộ đã bán để tính số tiền cụ thể mà chủ đầu tư phải đóng.
Ngoài ra, để xác định mỗi thời điểm nhất định sẽ căn cứ đối chiếu xác định cụ thể chủ thể liên quan có nghĩa vụ đóng phí bảo trì, cụ thể:
Thứ nhất, trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư
họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ