huyện Ứng Hịa, Thành phố Hà Nội.
2.2.1. Tình hình thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội.
Hiện tượng công dân, tổ chức khiếu kiện đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là hiện tượng bình thường trong hoạt động quản lý Nhà nước và phát huy quyền dân chủ của nhân dân. Nhưng sẽ là bất bình thường khi cơng dân, tổ chức khiếu kiện liên tục, nhiều lần, đồng người gây mất ổn định tình hình chính trị của địa phương mà chủ yếu là vấn đề đất đai.
Trước đây, khi tỉnh Hà Tây (cũ) còn tồn tại hiện tượng trên, tuỳ theo từng thời kỳ, từng địa bàn một số huyện, thị xảy ra khá nhiều, nay tuy đã nhập về Hà Nội hiện tượng này chưa phải chấm dứt (ví dụ: như vụ Đồng Tâm huyện M Đức….)
Ngun nhân thì có nhiều, nhưng trong lĩnh vực đất đai nổi lên một số ngun nhân chính như sau:
- Trình độ hiểu biết về pháp luật đất đai của cán bộ, nhân dân còn nhiều hạn chế. Lúc đầu xảy ra cịn nhỏ, lẻ khơng được giải quyết, ngăn chặn kịp thời. Việc giải quyết không đúng pháp luật về quyền và lợi ích của cơng dân, dẫn đến người dân bức xúc, kéo dài, xã khơng giải quyết xong thì lên huyện, tỉnh và Trung ương. Do thiếu sự quan tâm của lãnh đạo, nên hầu hết cán bộ cơ sở như cán bộ tư pháp, cán bộ địa chính thiếu năng lực, hạn chế về trình độ pháp luật, lại thêm ở một số cán bộ có những yếu tố tiêu cực tác động.
-Một số cán bộ chủ chốt của cấp xã, thôn vi phạm quản lý đất đai, bán đất tràn lan, tham ô, tham nhũng, kéo dài không được ngăn chặn, xử lý kịp thời cũng tạo cho người dân bức xúc, khiếu kiện.
-Do thụ động, lúng túng nên việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ để kéo dài quá chậm trễ, gây khó khăn cho việc giải quyết của cơ quan có thẩm quyền.
- Cán bộ có thẩm quyền thiếu gương mẫu chấp hành pháp luật, Điều 7 BLTTDS quy định: Cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi nhiệm vụ, quyền
hạn của mình có trách nhiệm cung cấp đầy đủ và đúng thời hạn cho đương sự, Toà án, VKS tài liệu chứng cứ mà mình đang lưu giữ, quản lý khi có u cầu….
-Trường hợp khơng cung cấp được thì phải thơng báo bằng văn bản và nêu rõ lý do cho đương sự, Toà án, VKS.
-Thời hạn cung cấp là 15 ngày nhưng kéo dài hàng tháng, không cung cấp nhưng cũng khơng thơng báo lý do cho Tồ án, VKS biết.
-Việc làm này dẫn đến Tồ án kéo dài thời gian xét xử, cơng dân mòn mỏi chờ đợi.
-Ý thức chấp hành pháp luật hoặc công tác.
Quy hoạch, quản lý, lưu trữ hồ sơ kém nên để không cẩn thận, khơng thể tìm thấy hoặc bị mục nát do lâu ngày. Ngay cả cán bộ lãnh đạo huyện cũng chưa nhận thức được luật pháp về cơng tác này (ví dụ: thu hồi đất chợ vì quan niệm để chuyển đổi mục đích: “đất của ta, nhà của ta, lấy lúc nào thì lấy, việc gì phải có quyết định thu hồi” và dẫn đến dân bức xúc khi cưỡng chế thu hồi, họ hỏi quyết định của các ông đâu mà các ông bắt tôi phải chuyển. Là đất ở khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ lại nói là chuyển đổi mục đích từ ao sang đất ở để ép thu tiền của dân..).
-Sự hiểu biết hạn chế về pháp luật của những người làm công tác quản lý đất đai, của người dân là nguyên nhân dẫn đến xảy ra tranh chấp QSDĐ.
-Để hiểu sâu sát, đầy đủ và áp dụng đúng các quy định của pháp luật như: BLHS, BLTTDS, Luật Đất đai, các nghị định hướng dẫn của Chính phủ, các nghị quyết của HĐTP TANDTC (đội ngũ Thẩm phán và Thư ký của Tồ án phải có sự cố gắng nỗ lực rất lớn)
Qua thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng tại TAND huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội có thể nhận thấy các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ diễn ra ngày càng nhiều, gia tăng về số lượng, gay gắt và phức tạp về tính chất.
Theo đó, trong 3 năm gần đây, từ 2016 đến 2018: TAND huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội thụ lý và giải quyết ngày càng nhiều các tranh chấp đất đai,
trong đó các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm khoảng 40%. Cụ thể:
Năm 2016: TAND huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội thụ lý tổng số vụ
tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là 14 vụ bao gồm: -Quyết định công nhận thỏa thuận: 03 vụ
-Đình chỉ: 2 vụ
-Xét xử: 07 vụ.
-Chuyển hồ sơ: 01 vụ
-Tạm đình chỉ: 01 vụ (01 vụ chờ kết quả giải quyết vụ án khác, 01 vụ chờ kết quả ủy thác).
* Kháng cáo 02 vụ. Kết quả: y án sơ thẩm 01 vụ; sửa do lỗi khách quan 01 vụ. TAND huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội thụ lý tổng số vụ tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là 16 vụ bao gồm:
-Quyết định cơng nhận thỏa thuận: 08 vụ
-Đình chỉ: 2 vụ
-Xét xử: 04 vụ.
-Chuyển hồ sơ: 01 vụ
- Tạm đình chỉ: 01 vụ (01 vụ chờ kết quả giải quyết vụ án khác). * Kháng cáo 01 vụ. Kết quả: y án sơ thẩm 01 vụ
Năm 2018:
TAND huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội thụ lý tổng số vụ tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là 21 vụ bao gồm:
-Quyết định cơng nhận thỏa thuận: 10 vụ -Đình chỉ: 03 vụ
-Xét xử: 06 vụ.
-Chuyển hồ sơ: 02 vụ
*Kháng cáo 04 vụ. Kết quả: y án sơ thẩm 03 vụ; sửa do lỗi khách quan 01 vụ; Như vậy, số vụ việc tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ đều tăng và tỷ lệ vụ
việc về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ đều chiếm số lượng lớn trong số các vụ việc dân sự được giải quyết tại tồ án nhân dân huyện Ứng Hịa, thành phố Hà Nội. Mặt khác, thực tiễn xét xử cho thấy, nhiều vụ việc phức tạp, liên quan tới nhiều lĩnh vực khác như: tín dụng, ngân hàng, ủy quyền, có yếu tố nước ngồi... gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho q trình giải quyết, nhiều vụ việc phức tạp, gây tốn nhiều thời gian, công sức và tiền bạc của cả các đương sự cũng như các các cơ quan liên quan và Tồ trong q trình giải quyết vụ án. Cụ thể, nội dung và tính chất vụ việc sẽ được phân tích qua một số dạng tranh chấp ở phần sau của luận văn.
Sau đây là một số vụ án Tòa án đã thụ lý và giải quyết
Nội dung vụ án 1 :
Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án bà Lương Thị Hồng là nguyên đơn trình bày:
Ngày 19/04/2017 bà Lương Thị Hồng có ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Hà trực tiếp thỏa thuận ký kết “Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với vợ chồng ông Trịnh Duy Hân và bà Phạm Thị Phượng. Nội dung đã thỏa thuận là chuyển nhượng phần đất ở diện tích khoảng 50m2 với giá chuyển nhượng là 7.000.000đồng/m2, tổng giá trị là 374.500.000 đồng, tiền đặt cọc khi giao kết là 20.000.000đồng, khi có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã thì thanh tốn trực tiếp 280.000.000đồng, khi có giấy chứng nhận QSDĐ (tức bìa đỏ) thì thanh tốn nốt số tiền cịn lại.
Khi ký kết “Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, bà Hà đã đưa cho 20.000.000đồng tiền đặt cọc cho ông Hân, bà Phượng. Ngày 4/5/2017 hai bên đã lập “Biên bản xác nhận kích thước thửa đất” xác định phần đất chuyển nhượng là 53,5m2 có xác nhận của cán bộ địa chính và Chủ tịch UBND xã Hòa Xá, huyện Ứng Hòa. Đến ngày, 10/5/2017 bà Hà thanh tốn cho ơng Hân, bà Phượng số tiền là 280.000.000 đồng; Ngày 17/05/2017 bà Hà thanh tốn cho ơng Hân, bà Phượng số tiền 20.000.000 đồng. Tổng số tiền bà Hà đã thanh tốn cho ơng Hân, bà Phượng 320.000.000đồng. Cịn lại là 54.500.000 đồng chờ làm thủ tục tách
bìa đỏ xong sẽ thanh tốn nốt số tiền cịn lại. Từ năm 2018 đến nay bà Hà đã kê khai và nộp thuế cho UBND xã Hịa Xá đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng là 53,5m2.
Tuy nhiên, trên thực tế thì ơng Hân, bà Phượng vẫn chiếm giữ khơng bàn giao phần đất chuyển nhượng 53,5m2 nên bà Hà đề nghị UBND xã Hòa Xá giải quyết. Khi giải quyết tại UBND xã Hịa Xá thì mới biết phần đất nhận chuyển nhượng 53,5m2 thuộc thửa đất giãn dân 150m2 đã được UBND huyện Ứng Hịa cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho ơng Trịnh Duy Hân từ năm 2013 nhưng ông Hân không làm thủ tục tách thửa, sang tên cho bà.
Nay bà Lương Thị Hồng khởi kiện yêu cầu được công nhận hiệu lực của “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập ngày 19/04/2017 và buộc ông Trịnh Duy Hân và bà Phạm Thị Phượng phải giao và làm thủ tục tách thửa 53,5m2 đất chuyển nhượng cho bà theo đúng cam kết chuyển nhượng. Nếu hợp đồng chuyển nhượng khơng được pháp luật cơng nhận hiệu lực thì ơng Hân, bà Phượng phải hồn trả số tiền 320.000.000đồng đã nhận và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Ông Trịnh Duy Hân bị đơn xác nhận trình bày:
Năm 2002, UBND huyện Ứng Hịa xét duyệt cho hộ cụ Trịnh Duy Hưởng (bố đẻ ông Hân) 150m2 đất giãn dân nhưng đến năm 2006 mới được giao đất.
Năm 2017, cụ Hưởng có ủy quyền miệng cho vợ chồng ơng Hân, bà Phạm Thị Phượng chuyển nhượng một phần đất trên cho bà Lương Thị Hồng. Theo giấy chuyển nhượng ký kết ngày 19/04/2017 thỏa thuận chuyển nhượng khoảng 50m2 đất, giá chuyển nhượng là 7.000.000đồng/m2. Về phần thanh toán được thỏa thuận đặt cọc 20.000.000 đồng sau khi lập giấy tờ có xác nhận của UBND xã Hịa Xá, phải thanh toán 280.000.000 đồng, ngày 17/05/2017 trả tiếp 20.000.000đồng, đến ngày 10/06/2010 trả số tiền còn lại sẽ bàn giao đất cho bà Hồng được phép xây dựng.
Đến ngày 04/05/2017, ông Hân cùng bà Hồng và anh Trịnh Duy Túy (là môi giới, đã chết năm 2013) ra UBND xã Hòa Xá xác định phần đất chuyển
nhượng là 53,5m2. Bà Hồng đã thanh tốn chuyển cho ơng Hân, bà Phượng số tiền là 320.000.000 đồng, cịn lại chưa thanh tốn là 54.000.000đồng.
Ơng Hân trình bày, ngồi giấy chuyển nhượng viết tay ngày 19/04/2017, hai bên còn ký kết bản hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/05/2017 được UBND xã Hòa Xá chứng thực. Đến ngày 4/6/2017 do bên mua muốn lấy lại tiền nên cụ Trịnh Duy Hưởng đã trả lại cho bà Hồng số tiền 290.000.000đồng, còn lại 30.000.000đồng được trừ vào tiền phạt cọc và tiền tháo dỡ cơng trình trên đất chuyển nhượng. Khi hồn trả tiền thì cụ Hường đã thu lại hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/05/2017 có chứng thực của UBND xã Hịa Xá.
Ông Hân cho rằng việc chuyển nhượng đất đã được các bên thỏa thuận hủy bỏ, cụ Hưởng đã trả lại số tiền nên đã giải quyết xong. Nay ông mới biết người trực tiếp mua đất là bà Nguyễn Thị Hà khơng phải bà Lương Thị Hồng có tên trên giấy chuyển nhượng. Ơng Hân khơng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lương Thị Hồng và đề nghị Tòa án giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.
Bà Nguyễn Thị Hà người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:
Do biết gia đình ơng Trịnh Duy Hân, bà Phạm Thị Phượng cần bán đất giãn dân để trả nợ nên bà giới thiệu cho bà Lương Thị Hồng mua đất. Bà Lương Thị Hồng nhất trí mua nên đã ủy quyền cho bà trực tiếp thỏa thuận, chuyển nhượng, thanh toán tiền và làm các thủ tục chuyển nhượng khác. Bà Nguyễn Thị Hà xác nhận đã ký thay tên bà Lương Thị Hồng trên giấy chứng nhận QSDĐ ngày 19/04/2019 và ký nhận các lần giao tiền với vợ chồng ông Hân, bà Phượng là 320.000.000 đồng, cịn lại là 54.500.000đồng chưa thanh tốn do chờ làm thủ tục tách bìa đỏ xong sẽ thanh tốn theo thỏa thuận.
Bà Hà khẳng định chỉ thỏa thuận mua bán đất với vợ chồng ông Hân, bà Phượng theo giấy chuyển nhượng QSDĐ ngày 19/04/2017 và Biên bản xác nhận kích thước thửa đất ngày 4/5/2017, ngồi ra khơng có bản hợp đồng nào khác, việc cụ Hưởng trả lại cho bà số tiền là 290.000.000đồng và hủy bỏ hợp đồng như trình bày của ơng Hân là khơng đúng, u cầu ông Hân phải có chứng cứ chứng minh. Bà Nguyễn Thị Hà đề nghị Tòa án giải quyết theo yêu cầu khởi kiện của
bà Lương Thị Hồng.
Tại bản án Dân sự sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 17/5/2018 của TAND huyện Ứng Hòa khẳng định:
Căn cứ khoản 3 Điều 26, các Điều 35,39,147, 227, 228, 271, 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015
Căn cứ Điều 124,128,410 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 127 Luật Đất đai năm 2013. Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003
Căn cứ khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội
1) Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Lương Thị Hồng 2) Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng QSDĐ xác lập dưới hình thức giấy chuyển nhượng QSDĐ ký kết ngày 19/04/2017 giữa bên chuyển nhượng là ông Trịnh Duy Hân, bà Phạm Thị Phượng với bên nhận chuyển nhượng là bà Lương Thị Hồng (do bà Nguyễn Thị Hà ký thay) bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
3) Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc ông Trịnh Duy Hân, bà Phạm Thị Phượng phải liên đới hoàn trả bà Lương Thị Hồng số tiền là 320.000.000đồng, phân chia nghĩa vụ mỗi người phải hoàn trả bà Lương Thị Hồng số tiền là 160.000.000 đồng.
Khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày người được thi hành án yêu cầu thi hành án thì người phải thi hành án cịn phải chịu lãi suất trên số tiền chậm trả theo mức lãi suất 10%/năm tương ứng với thời gian chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Ngồi ra, Tịa án cấp sơ thẩm cịn quyết định về án phí, quyền u cầu thi hành án và tuyên bố quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.
Hai bên khơng có ai kháng cáo, khơng có kháng nghị, vụ án có hiệu lực pháp luật.
Phân tích đánh giá về vụ án:
Đây là vụ án xét xử đúng pháp luật
Về Tố tụng: Vụ án thụ lý ngày 18/10/2017, xét xử ngày 10/05/2018 (7 tháng). So với quy định BLTTDS quá hạn 1 tháng. Về thực tế đã đáp ứng được yêu cầu là nhanh chóng, kịp thời.
Tịa án căn cứ khoản 3 Điều 26 và Điều 35, 39 BLTTDS để xét xử sơ thẩm là đúng thẩm quyền vì xác định đúng quan hệ pháp luật là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
- Bản án sơ thẩm đã thể hiện rõ ý kiến phát biểu của VKS cùng cấp tham gia phiên tòa về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng (Điều 262 BLTTDS)
-Việc đưa bà Nguyễn Thị Hà tham gia tố tụng theo quy định của BLTT là chính xác.
- Nguồn gốc phần đất 53,5m2 thuộc thửa đất 150m2 được xác định là hộ của cụ Trịnh Duy Hưởng (bố đẻ ông Hân) (QĐ số: 835/QĐ/UBND ngày
30/12/2002 của UBND huyện Ứng Hòa đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ). Ông Hân và bà Phượng chuyển nhượng cho bà Hồng bằng ủy quyền miệng của cụ Hân, ủy quyền miệng khơng có giá trị pháp lý.
Hộ gia đình của cụ Hường có 5 thành viên là Trịnh Duy Hưởng, cụ Nguyễn Thị M (vợ cụ Hưởng) cùng 3 con là Trịnh Duy Dân, Trịnh Duy Hướng, Nguyễn Thị Hà. Tại thời điểm chuyển nhượng năm 2017 thì hộ cụ Trịnh Duy Hướng vẫn là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất.