trong thời gian cam kết
Khách hàng phải có năng lực tài chính lành mạnh đủ để đảm bảo hồn trả tiền vay đúng hạn đã cam kết. Việc sử dụng vốn vay ngân hàng luôn gắn liền với thời hạn trả nợ. Cho nên, trước khi quyết định cho vay, các ngân hàng luôn yêu cầu khách hàng cung cấp thơng tin, tài liệu về khả năng tài chính của mình để thẩm định nguồn trả nợ và thời hạn trả nợ. Thời hạn cho vay không chỉ được xác định theo mục đích vay vốn mà cịn căn cứ vào dịng trả nợ của khách hàng (chu kì sản xuất kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn của dự án đầu tư), khả năng trả nợ của khách hàng, nguồn vốn cho vay của ngân hàng (vốn huy động ngắn hạn, trung hạn và dài hạn…). Do đó, nếu khách hàng chứng minh được khả năng tài chính của mình (thu nhập hàng tháng, doanh thu, lợi nhuận từ công việc kinh doanh…) đảm bảo trả nợ đầy đủ đến hạn cho các ngân hàng và được đánh giá, thẩm định có cơ sở thì các ngân hàng mới phê duyệt cho vay đối với những khách hàng đó.
2.1.4.Thực trạng quy định về điều kiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, có hiệu quả và phù hợp với quy định của pháp luật
So với quy định tại Quyết định 1627, Thông tư 39 đã bỏ quy định về đảo nợ tại Quyết định 1627 và kế thừa các quy định hiện hành tại Quyết định 1627, bổ sung một số nhu cầu vốn không được cho vay nhằm kiểm sốt chặt chẽ chất lượng tín dụng, nhưng vẫn đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế. Theo Thông tư 39, các nhu cầu không được vay vốn gồm: (i) Để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề mà pháp luật cấm đầu tư kinh doanh; (ii) Để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm; (iii) Để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề mà pháp luật cấm đầu tư kinh doanh; (iv) Để mua vàng miếng; (v) Để trả nợ khoản nợ vay tại chính TCTD cho vay; (vi) Để trả nợ khoản nợ vay tại TCTD khác và trả nợ khoản vay nước ngồi.
Tuy nhiên, Thơng tư 39 có quy định ngoại lệ đối với hai nhu cầu vay vốn, cụ thể:
Thứ nhất, cấm cho vay để trả nợ khoản cấp tín dụng tại chính TCTD cho vay, trừ trường hợp cho vay để thanh toán lãi tiền vay phát sinh trong quá trình thi cơng xây dựng cơng trình, mà chi phí lãi tiền vay được tính trong tổng mức đầu tư xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật;
Thứ hai, cấm cho vay để trả nợ khoản cấp tín dụng tại TCTD khác và trả nợ khoản vay nước ngoài, trừ trường hợp cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: (i) Là khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh; (ii) Thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ; (iii) Là khoản vay chưa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.
Luật Các TCTD năm 2010 đã xác định những nguyên tắc cơ bản trong việc cấp tín dụng, theo đó TCTD chủ động tìm kiếm các dự án sản xuất, kinh doanh đầu tư khả thi, có hiệu quả để cho vay. Khách hàng phải cung cấp cho các ngân hàng các tài liệu chứng minh phương án sử dụng vốn khả thi để thẩm định. Dự án đầu tư, phương án vay vốn của khách hàng phải có khả năng trên thực tế và hiệu quả thông qua việc thẩm định các nội dung: dự tính mức đầu tư và nguồn vốn huy động, báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm/từng giai đoạn và xác định dòng tiền, các chi tiêu phân tích tài chính.
2.1.5.Thực trạng quy định về điều kiện tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh
Khoản 5 Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN nêu rõ:
“Trường hợp khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng theo lãi suất cho vay quy định tại khoản 2 Điều 13 Thơng tư này, thì khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh”.
39/2016/TT-NHNN:
“Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về lãi suất cho vay ngắn hạn bằng đồng Việt Nam nhưng không vượt quá mức lãi suất cho vay tối đa do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định trong từng thời kỳ nhằm đáp ứng một số nhu cầu vốn:
a) Phục vụ lĩnh vực phát triển nông nghiệp, nông thơn theo quy định của Chính phủ về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nơng nghiệp, nơng thơn;
b) Thực hiện phương án kinh doanh hàng xuất khẩu theo quy định tại Luật thương mại và các văn bản hướng dẫn Luật thương mại;
c) Phục vụ kinh doanh của doanh nghiệp nhỏ và vừa theo quy định của Chính phủ về trợ giúp phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa;
d) Phát triển ngành công nghiệp hỗ trợ theo quy định của Chính phủ về phát triển công nghiệp hỗ trợ;
đ) Phục vụ kinh doanh của doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao theo quy định tại Luật công nghệ cao và các văn bản hướng dẫn Luật công nghệ cao”.
Điều kiện khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh có thể được hiểu từ nhiều góc độ khác nhau. Đối với những khách hàng vay là doanh nghiệp. Khi nói đến tính minh bạch trong thơng tin tài chính, ta có thể hiểu theo nghĩa báo cáo tài chính phải được lập theo đúng các quy định, chuẩn mực về Kế tốn-Tài chính.Bên cạnh đó, tính minh bạch cịn được thể hiện ở việc khách hàng thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của NHNN. Hiện nay, biện pháp bảo đảm tiền vay khơng cịn là điều kiện bắt buộc cho vay đối với khách hàng nhưng các ngân hàng ở Việt Nam có quyền lựa chọn, quyết định cho vay có bảo đảm đối với từng khách hàng cụ thể. Bảo đảm tiền vay có thể thực hiện bằng thế chấp, cầm cố tài sản hoặc bảo lãnh của bên thứ ba hoặc bảo đảm bằng chính tài sản được hình thành từ vốn vay và vốn chủ sở hữu của bên vay hoặc bảo đảm bằng uy tín của tổ chức, cá nhân. Cho vay vốn luôn đi kèm
với rủi ro và rủi ro là một đặc trưng cơ bản của vay vốn ngân hàng. Khác với các quan hệ kinh doanh khác, hợp đồng tín dụng làm phát sinh quan hệ kinh doanh mang tính kéo dài về mặt thời gian giữa các ngân hàng ở Việt Nam với khách hàng. Cho nên, bản thân các ngân hàng không thể dự liệu trước được hết các rủi ro khi giải ngân vốn vay. Vì vậy, các ngân hàng vẫn muốn áp dụng các biện pháp bảo đảm để phòng ngừa rủi ro, làm cơ sở pháp lý và kinh tế cho việc thu hồi nợ trong trường hợp bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ nợ đến hạn (bao gồm cả gốc, lãi và phí, nếu có).
Về ngun tắc, khi khách hàng khơng trả được nợ vay đến hạn mà không được cơ cấu nợ (điều chỉnh kỳ hạn trả nợ hoặc gia hạn nợ) và khơng cịn nguồn trả nợ, thì bên cho vay (bên nhận bảo đảm – ngân hàng) có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc ngân hàng tự xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ có thể gặp một số vướng mắc nhất định và phát sinh nhiều chi phí khơng cần thiết ảnh hưởng đến khả năng thu nợ của ngân hàng, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay sức mua yếu, nền kinh tế cịn nhiều khó khăn và thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng. Cho nên, tài sản bảo đảm rất khó bán và thường có giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị tài sản bảo đảm lúc định giá để cho vay. Hơn nữa, tư cách chủ thể tham gia giao dịch mua bán tài sản bảo đảm của ngân hàng vẫn cịn có các ý kiến khác nhau. Trong quá trình thực hiện các thủ tục xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ, một số cơ quan chức năng cho rằng, ngân hàng không đủ tư cách đại diện được ủy quyền của chủ sở hữu để bán/chuyển nhượng tài sản bảo đảm vì các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành (pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở…) quy định bên bán/chuyển nhượng tài sản phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền. Ngân hàng là một tổ chức có tư cách pháp nhân, nên ngân hàng không thuộc đối tượng được ủy quyền theo quy định của Bộ luật Dân sự. Trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ, các cơ quan chức năng ở một số địa phương (điển hình là cơ quan cơng chứng, cơ quan cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản…) không chấp nhận ngân hàng là người được ủy quyền để bán/chuyển nhượng tài sản bảo đảm cho tổ chức/cá nhân khác. Các cơ quan chức năng này cho rằng, người được ủy quyền để xử lý tài sản bảo đảm chỉ có thể là cá nhân (người), khơng thể là tổ chức. Bởi vì khoản 1 Ðiều 143 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “Cá nhân, người đại diện theo pháp luật của pháp nhân có thể ủy quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự” và khoản 1 Ðiều 139 Bộ luật Dân sự 2005 cũng quy định “Ðại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện”. Ðại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện. Do đó, nội dung ủy quyền để xử lý tài sản bảo đảm, dù được quy định trong hợp đồng bảo đảm hoặc được lập thành văn bản riêng, đã không được một số cơ quan chức năng chấp nhận để thực hiện trên thực tế. Tuy nhiên, ngược với quan điểm nêu trên, một số cơ quan và chuyên gia cho rằng, khái niệm “người” trong Bộ luật Dân sự cần được hiểu bao gồm cả pháp nhân và cá nhân. Tiếc thay, quan điểm này lại thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng để bảo vệ vì cả Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn đều khơng quy định hoặc có giải thích rõ từ “người” trong Bộ luật Dân sự. Chính vì thế, mà quy định “Người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm” rất khó được thực hiện thống nhất ở tất cả các địa phương trên cả nước.
Trong quan hệ vay vốn, các ngân hàng là bên có quyền, cịn người sử dụng vốn là bên có nghĩa vụ. Nếu khơng tính các biện pháp bảo đảm được xác lập thì việc hồn trả vốn vay hồn tồn phụ thuộc vào ý chí của bên vay. Do đó, tùy từng trường hợp và từng khách hàng, các ngân hàng có quyền yêu cầu bên vay phải có tài sản bảo đảm để giành quyền chủ động thu hồi nợ trong trường hợp bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ nợ đến hạn. Trong thời
gian qua, bên cạnh việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản hiện có, các ngân hàng cịn cho khách hàng vay vốn có bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai là nhà ở và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Song việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở còn nhiều vướng mắc trên thực tế do quy định của pháp luật không phù hợp với thực tế và thiếu nhất quán. Hiện tại, pháp luật chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (như cơng chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nào; giấy tờ gì cần xuất trình tại cơ quan cơng chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm…) dẫn đến hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khó và/hoặc khơng được cơng chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc có thể được cơng chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng sau đó cơ quan có thẩm quyền xác định việc cơng chứng/đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản này là không phù hợp với quy định của pháp luật. Lý do như đã nêu ở trên, tài sản thế chấp tại thời điểm công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm chưa phải vật có thực và chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu; trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả nhà ở đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận), người yêu cầu đăng ký thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Khắc phục sự bất cập và hạn chế nêu trên, Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực kể từ 01/07/2015 (thay thế Luật Nhà ở năm 2005) quy định điều kiện nhà ở phải có Giấy chứng nhận khơng áp dụng trong trường hợp giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (27, Điều 118)nhưng không quy định quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc từ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay ngân hàng, nên nhiều ngân hàng đã ký văn bản thông báo ngừng nhận thế chấp quyền tài sản này để xét duyệt cho vay. Thực tế, các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở 2014
chưa được ban hành kịp thời để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất giữa văn bản luật và văn bản dưới luật, nên một số quy định của Luật Nhà ở 2014 vẫn chưa thể áp dụng ngay sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực. Do đó, ngay cả khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực nhưng chưa có đầy đủ các văn bản dưới luật hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 (thay thế các văn bản dưới luật hướng dẫn Luật Nhà ở 2005) thì việc ngân hàng nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng khó thực hiện được đầy đủ các thủ tục liên quan để hợp đồng thế chấp loại tài sản này có hiệu lực theo quy định của pháp luật (công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm). Gần đây, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường ký ban hành Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thơng tư này có hiệu lực kể tư ngày 08 tháng 08 năm 2016 và thay thế cho Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về cùng nội dung trên; bãi bỏ Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Với những quy định mới của Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT nêu trên, những vướng mắc về việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất về cơ bản đã được khắc phục, giải quyết để tạo cơ sở pháp lý thuận tiện cho các bên hoàn thiện thủ tục vay vốn ngân hàng trên cơ sở thế chấp bằng các loại tài sản nêu trên. Đối với những trường hợp cho vay khơng có bảo đảm, ngồi các điều kiện vay vốn nêu trên, các ngân hàng thường áp dụng đối với khách hàng lớn, có uy tín, xác định nguồn trả nợ rõ ràng, ổn định, khơng có nợ quá hạn hoặc sắp đến hạn có giá trị lớn. Mặc dù vậy, việc cho vay khơng có tài sản bảo đảm khơng có cơ sở chắc chắn cho việc thu hồi tiền vay khi đến
hạn. Bởi vì từ thời điểm vay vốn đến thời điểm hồn trả tiền vay là khoảng thời