3.2.3.1. Cần đổi mới hệ thống tài chính liên quan đến đất đai và giá đất
Vấn đề đặt ra trong thời gian tới là UBND Tỉnh phải đổi mới hệ thống tài chính đất đai để góp phần đưa giá đất trở về đ ng giá trị thực. Điều vướng mắc trong vấn đề giá đất hiện nay không phải là ở Luật, vì Luật đã xác định nguyên tắc giá thị trường là nguyên tắc không gì có thể thay thế được (trừ khi ch ng ta thay đổi quan điểm định giá theo một nguyên tắc khác), mà vướng mắc chủ yếu là ở khâu hướng dẫn và thực hiện, UBND cấp tỉnh vì nhiều lý do khác nhau thường xác định giá đất thấp hơn so với giá thị trường và lại không nhất quán trong việc xây dựng và thực hiện các phương án đền bù, tái định cư nên dẫn đến tình trạng không công bằng, đểxảy ra tình trạng khiếu kiện nhiều, khiếu kiện đông người và kéo dài, gây mất ổn định xã hội. Do đó, cũng có thể ở thời điểm hiện nay không nhất thiết phải sửa Luật Đất đai về vấn đề giá mà có thể sửa đổi các quy định dưới luật để giải quyết những vướng mắc, bất cập trong định giá đất; trong đó phải hướng dẫn thật rõ ràng 03 khía cạnh của nguyên tắc định giá (thế nào là giá phổ biến trên thị trường? thế nào là phù hợp với giá phổ biến trên thị trường?) và đặc biệt là cần chấn chỉnh công tác xác định giá đất, thủ tục đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư của UBND cấp tỉnh. Thậm chí, cần phải có biện pháp chế tài thích đáng, nhằm bảo đảm việc định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường theo quy định của Luật và các Nghịđịnh của Chính phủ. Đã là phù hợp với giá phổ biến trên thị trường thì Nhà nước không nên tạo ra 2 bảng giá khác nhau như: giá của Chính phủ và giá của UBND cấp tỉnh, thậm chí khung giá của Chính phủ có khi lại là rào cản cho việc xác định giá cụ thể của UBND cấp tỉnh khi khung giá Chính phủ quá lạc hậu so với giá thị trường. Theo quan điểm của tác giả, tốt nhất chỉ nên có một
75
giá đất do UBND cấp tỉnh xác định theo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thịtrường và dùng để tính trong mọi trường hợp liên quan đến thuế, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai (tất nhiên, đối với các dự án đầu tư của các nhà đầu tư thì phải chuyển hoàn toàn sang cơ chế đấu giá quyền sửdụng đất hoặc đấu thầu dự án có SDĐ).
Hoàn chỉnh tổ chức cơ quan định giá đất ở các địa phương có nhiệm vụ thống kê giá đất thực tế, xây dựng hệ thống giá đất hợp lý của Nhà nước, tạo điều kiện phát triển các cơ quan dịch vụ công vềđịnh giá đất, th m định giá đất, tư vấn giá đất phục vụ nhu cầu của quản lý nhà nước và nhu cầu của người SDĐ; tạo cơ chế để người SDĐ tự đăng ký giá đất.
3.2.3.2. Tăng cường về bình ổn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Ổn định quy hoạch SDĐ.Việc quy hoạch SDĐ sẽ định ra tính chất, quy mô, phương châm để phát triển kinh tế, xã hội, đưa ra kế hoạch SDĐ trong dài hạn, dựa trên những thực trạng SDĐ sẵn có. Thực tế cho thấy rằng, khi có bất kì việc thay đổi trong kế hoạch, quy hoạch SDĐ, đặc biệt là tại các khu đô thị sẽ tạo ra một sự biến động trong giá đất, nguy cơ cao hình thành những cơn sốt đất ảo. Việc có kế hoạch SDĐ minh bạch, rõ ràng, ổn định sẽ giúp ổn định được giá đất trên thị trường chuyển nhượng quyền SDĐ.
- Khi Nhà nước thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng, để tránh những khiếu kiện không đáng có của nhân dân về giá đất đền bù, Nhà nước cần chủ động thông qua 2 biện pháp: Một là, thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng ngay từ khi có quy hoạch xây dựng mà chưa có dự án xây dựng để giá trị bồi thường sát với mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng công trình; Hai là, thu hồi đất rộng hơn phần xây dựng công trình trong một quy hoạch tổng thể công trình gắn với khu dân cư phụ cận để đảm bảo công bằng giữa người bị thu hồi toàn bộ đất, người thu hồi một phần đất, người có đất liền kề không bị thu hồi; Nhà nước giao việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho doanh nghiệp nhà nước phát triển quỹ đất thực hiện và quản lý sử
76
dụng đất trong thời gian từ khi thu hồi cho tới khi bàn giao mặt bằng cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng công trình.
3.2.3.3. Đổi mới hệ thống thuế có liên quan tới đất đai
Trên nguyên tắc điều tiết thu nhập giữa người có thu nhập cao và người có thu nhập thấp, cần thống nhất một loại thuế sử dụng đất bao gồm thuếsửdụng đất nông nghiệp, thuế bổ sung khi sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức, thuế nhà - đất. Lệ phí trước bạ, các loại thuế liên quan đến việc chuyển quyền SDĐ (như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp...) cũng như tiền sử dụng đất đều nên xem xét để khuyến khích người thực hiện giao dịch nộp nghĩa vụ tài chính, không nên áp dụng theo quan điểm tận thu.