Báo cáo Chính trị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X nêu rõ rằng phát triển thị trường BĐS, bao gồm thị trường quyền SDĐ và BĐS gắn liền với đất, phảiđạt được mục tiêu là: “Bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho sự phát triển; từng bước làm cho thị trường BĐS trong nước có sức cạnh tranh so với các thịtrường trong khu vực, có sức thu h t các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lí đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường BĐS vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất 36. Như vậy, mục tiêu của Đảng ta là mong muốn sao cho quyền SDĐ được chuyển thành hàng hóa để lưu thông trên thị trường - thị trường kinh doanh BĐS - một cách thuận lợi nhất. Đây là đường lỗi lãnh đạo của Đảng ta trong giai đoạn hiện nay và trong tương lai. Đường lối này chỉ có thể thực hiện được nếu pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ nói riêng được hoàn thiện theo hướng mở.
Tại Việt Nam, như Hiến pháp 2013 đã khẳng định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý. Các chủ thể khác như cá nhân, pháp nhân, TCKT chỉ có quyền kinh doanh BĐS theo những hình thức kinh doanh đã được quy định tại khoản 1 Điều 3 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, theo đó kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện
36Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Nội dung văn kiện đại hội Đảng,
http://www.chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/NuocCHXHCNVietNam/ThongTinTongHop/noidungv
ankiendaihoidang?categoryId=10000715&articleId=10038386, truy cập ngày 12/9/2018
64
hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Trong số các hình thức kinh doanh này, chuyển quyền SDĐ và nhận chuyển nhượng quyền SDĐ để bán là hai hình thức phổ biến hiện nay vì BĐS theo các hiểu của pháp luật của nước ta chính là quyền SDĐ. Để có quyền chuyển nhượng quyền SDĐ thì TCKT - bên chuyển nhượng - phải có quyền SDĐ. Quyền SDĐ được hóa thân vào chính thửa đất đó.
Tuy nhiên khái niệm về quyền SDĐ lại chưa được làm rõ trong BLDS 2015 và trong bất kỳ văn bản pháp luật hiện hành nào có liên quan (như Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014) cho đến thời điểm hiện nay. Do đó tác đề xuất giải pháp là để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ nói chung và quyền SDĐ nói riêng của TCKT thì trước mắt cần phải bổ sung khái niệm này nào các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ nói chung và quyền SDĐ nói riêng của TCKT.
Đề thực hiện giải pháp này, tác giả đề xuất kiến nghị là bổ sung khái niệm về quyền SDD vào BLDS 2015. Lý do cần bổ sung khái niệm về quyền SDĐ vào BLDS 2015 là vì BLDS 2015 là Luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự (như khoản 1 Điều 4 BLDS 2015 khẳng định) và BLDS cũng quy định tại Điều 115, rằng quyền SDĐ là một loại quyền tài sản, theo đó “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Một khi đã quy định như vậy thì khái niệm về quyền sử dụng đất cũng cần phải được ghi nhận ngay ở đây trong BLDS. Do đó, tác giả kiến nghị là bổ sung tại đây thêm Điều 116 trong đó qquy định khái niệm về quyền SDĐ. Cụ thể:
Điều 116. Quyền sử đụng đất.
Quyền SDĐ là quyền tài sản trị giá được bằng tiền của người có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình được Nhà nước trao quyền sử dụng và giao diện tích đất đó để sử dụng trong khoảng thời gian theo quy định của pháp luật.
65
Tương tự như vậy, khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ không được quy định trong BLDS 2015 và cũng không được quy định trong Luật Đất đai 2013 và Luật kinh doanh BĐS 2014. Điều này sẽ gây khó khăn cho các chủ thể KD BĐS nói chung và các TCKT chuyển nhượng quyền SDĐ nói riêng khi họ muốn chuyển nhượng quyền SDĐ thông qua việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ. BLDS 2015 không đưa ra khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ mà chỉ có khái niệm hợp đồng về quyền SDĐ (nêu tại Điều 500), theo đó quy định tằng Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Theo tác giả, bất cập là ở chỗ khái niệm này vẫn rất chung chung, chưa cho thấy được thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ và bất cập này sẽ gâu khó khăn cho các TCKT cũng như các chủ thể kinh doanh BĐS khi họ muốn thông qua việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ để chính thức đưa tài sản này vào giao dịch trên thị trường BĐS. Trong khi đó, khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ đã được ghi nhận trong BLDS 2005 và do ý nghĩa quan trọng của nó, BLDS 2005 đã có hằn chế định về hợp đồng chuyển nhượng quyền tại Chương VIII, từ Điều 697 đến Điều 702.
Vì vậy, tác giả cho rằng để loại bỏ bất cập và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ của TCKT thì cần bổ sung khái niệm cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ vào chính BLDS 2015 vì BLDS 2015 là luật chung quy định về hợp đồng.
Để thực hiện giải pháp này, tác giả đưa ra kiến nghị là bổ sung khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ vào BLDS 2015 và xếp nó ở Điều 501. Nội dung của khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ nên giữ lại nguyên nội dung khái niệm về hợp đồng này như quy định tại Điều 697 BLDS 2005. Cụ thế như sau:
Điều 501. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
66
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.