Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền SDĐ phải tiến hành song song với việc đ y mạnh cải cách hành chính. Chính sách quản lý của Nhà nước
71
được ghi nhận trong pháp luật và trở thành khung pháp lý quản lý Nhà nước đối với đất đai; trong đó xác định rõ quyền và nghĩa vụ của người SDĐ (trong đó có TCKT) khi thực hiện giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất; trách nhiệm, nghĩa vụ của cơ quan quản lý Nhà nước khi thực hiện giải quyết các thủ tục cho các chủ thểtham gia giao dịch dân sự về chuyển quyền SDĐ. Như thế, chính sách tốt thì quản lý Nhà nước có hiệu lực, hiệu quả và các giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền SDĐ phát triển và tuân thủ đ ng pháp luật:
Các chính sách quản lý đất đai cần được nghiên cứu ban hành đầy đủ, ổn định, tránh tình trạng các văn bản quy định chi tiết không thống nhất với nhau, hoặc sự không thống nhất giữa các văn bản quy định của các ngành liên quan đến chính sách quản lý đất đai nói chung và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng; nhất là chính sách về thuế chuyển nhượng quyền SDĐ, lệ phí trước bạ và các nghĩa vụ khác. Không đảm bảo được điều này sẽ tạo ra tâm lý chờ đợi, hi vọng của nhân dân vào Nhà nước về nghĩa vụ thực hiện thấp nhất của người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền SDĐ. Sự bất cập trên cũng tạo ra nhiều phức tạp cho các cơ quan chức năng trong việc làm thủ tục cho các đối tượng chuyển nhượng quyền SDĐ. Các quy phạm pháp luật của mỗi ngành luật và giữa các ngành luật với nhau có mối quan hệ tương tác, th c đ y nhau cùng phát triển. Đối mới và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng đòi hỏi phải được đặt trong mối quan hệ hữu cơ của cả hệ thống pháp luật. Luật Đất đai có mối quan hệ mật thiết với các ngành luật khác như: pháp luật dân sự, pháp luật về đầu tư, pháp luật về ngân hàng, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh BĐS… Do vậy, cần thực hiện rà soát lại tất cả các văn bản pháp quy của Nhà nước đã ban hành trong việc quản lý quyền sử dụng đất để điều chỉnh, bổ sung, bãi bỏ hoặc ban hành mới cho phù hợp với thực tế cuộc sống, phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS nhằm tạo ra khung pháp lý đồng bộ thuận lợi, thông thoáng về vấn đề này.
Chính quyền các cấp cần cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản và minh bạch; đơn giản hóa về thủ tục đăng ký chuyển quyền SDĐ, trong đó có đăng ký chuyển nhượng quyền SDĐ. Mục đích của việc đăng ký chuyển
72
nhượng quyền SDĐ là công khai quyền của chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý; do vậy, Nhà nước phải tôn trọng và tạo điều kiện để người sửdụng đất thực hiện quyền tự do định đoạt trong việc chuyển nhượng quyền SDĐ, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết đối với việc chuyển nhượng quyền SDĐ. Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo những quy luật khách quan của kinh tế thị trường. Quyền SDĐ là quyền tài sản, người SDĐ được thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của Bộ luật dân sự.
Đăng ký chuyển nhượng quyền SDĐ là công việc bắt buộc, là điều kiện tiên quyết để quản lý Nhà nước đối với hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai; mặt khác đảm bảo sự thuận tiện cho các bên chuyển nhượng quyền SDĐ. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký nhằm giảm tối đa thời gian cho người dân khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền SDĐ; để các giao dịch đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, khuyến khích người SDĐ thực hiện.
Trong quy định của pháp luật và quy định tại các địa phương, cần đ y nhanh tiến độcấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) là cơ sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản của người SDĐ. Nó cũng có vai trò như các loại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu khác như đăng ký ô tô, xe máy. Giấy chứng nhận là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhượng hợp pháp cũng như các giao dịch quyền SDĐ nói chung.
Để xây dựng thị trường quyền SDĐ chính quy và vận hành đ ng quy luật thì việc đầu tiên cần phải làm là phải tạo ra được hàng hóa của thị trường đó với các tiêu chu n rõ ràng và hợp pháp. Quyền SDĐ với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt khi tham gia vào thị trường này cũng phải đạt những tiêu chu n nhất định như đòi hỏi của thị trường, phải có nhãn mác chứng tỏ nguồn gốc xuất xứ như các hàng hóa thông thường khác. Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc hợp pháp chính là Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
73
Việc triển khai thực hiện mô hình một cửa của Văn phòng Đăng ký đất đai tại Trung tâm phục vụ hành chính công tỉnh Quảng Ninh, cũng như tại một số địa phương đã phát huy hiệu quả.Từ những thực tế đã thực hiện thì tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức một cách đồng bộ, thực sự trong sạch, vững mạnh, có đủph m chất và năng lực, tạo bước chuyển biến mạnh về ph m chất, đạo đức, về chấp hành kỷ luật, kỷ cương hành chính, về ý thức, trách nhiệm đối với nhiệm vụ được giao, tận tụy phục vụ nhân dân của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, nhất là cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp là một yếu tố quan trọng trong việc đ y nhanh thời gian việc thực hiện các thủ tục đất đai nói chung và đối với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.
Việc bố trí, phân công nhiệm vụ đối với cán bộ, công chức, viên chức cần bảo đảm sự ổn định, chuyên môn hóa. Tăng cường đào tạo nâng cao ph m chất, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, lý luận chính trị, quản lý nhà nước..., đặc biệt chú trọng đến đào tạo, bồi dưỡng kỹ năng thực thi nhiệm vụ, công vụ phù hợp vị trí công tác của cán bộ, công chức, viên chức; thực hiện đ ng quy định về bồi dưỡng kiến thức, kỹ năng chuyên ngành hàng năm đối với cán bộ, công chức. Nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách hỗ trợ, đãi ngộ ngoài lương hợp lý, bảo đảm ổn định đời sống đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức. Thực hiện chế độ tiền thưởng đối với cán bộ, công chức, viên chức hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, công vụ theo quy định. Đồng thời, tăng cường quản lý và kiểm tra, giám sát cán bộ, công chức, viên chức; xử lý nghiêm các trường hợp sai phạm, đưa ra khỏi bộ máy những người không đủ ph m chất và năng lực, không hoàn thành nhiệm vụ được giao.
Hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới, mục đích SDĐ cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước; do vậy phải kh n trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp Giấy chứng nhận, để xác định quyền SDĐ của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người SDĐ được chuyển nhượng quyền SDĐ. Việc chuyển nhượng quyền SDĐ và việc quản lý Nhà nước về đất đai phải được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ
74
thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan có th m quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ SDĐ khi chuyển nhượng quyền SDĐ. Tài liệu địa chính phải được phản ánh đ ng hiện trạng quản lý, SDĐ và phải được cập nhật thường xuyên.