nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài chuyển thành tổ chức kinh tế có 100 % vốn nước ngoài thì diện tích đất đã góp vốn vào liên doanh phải chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất và được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc sẽ trả tiền theo năm.
2.2. Đối tƣợng góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất, kinh doanh doanh
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn không chỉ đối với hộ gia đình, cá nhân mà cả với các tổ chức trong nước trong việc góp vốn để hợp tác kinh doanh. Tuy nhiên, không phải bất cứ tổ chức nào sử dụng đất cũng được pháp luật cho phép dùng giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để góp vốn trong kinh doanh. Pháp luật đất đai hiện hành quy định cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
* Đối với Hộ gia đình, cá nhân: Hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Điều 113 Luật Đất đai năm 2003) khi có một trong các điều kiện sau đây:
36 1. Đất được Nhà nước giao;
2. Đất do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;
3. Đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.”
* Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 119, khoản 1, 2 Điều 120 Luật Đất đai năm 2003).
* Đối với tổ chức: Tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 110, 111, 112 Luật Đất đai năm 2003) khi có một trong các điều kiện sau đây:
1. Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
2. Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
3. Đất do nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất hợp pháp;
4. Đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm;
5. Đất do Nhà nước cho các doanh nghiệp nhà nước thuê trả tiền thuê đất hàng năm; nếu góp vốn bằng quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được Thủ tướng Chính phủ cho phép.”
37
Từ các quy định trên đây, chúng ta rút ra được một số nhận xét sau:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân chỉ được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân trong nước, trong khi đó tổ chức kinh tế không chỉ góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân trong nước mà còn đối với cả tổ chức, cá nhân nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Thứ hai, đối với đất do Nhà nước cho thuê thì tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, hộ gia đình, cá nhân chỉ được góp vốn bằng quyền sử dụng khi đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. Trong khi đó, pháp luật không quy định điều kiện chặt chẽ như vậy đối với doanh nghiệp nhà nước. Doanh nghiệp Nhà nước thuê đất bất kể trả tiền thuê đất một lần hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm hay trả tiền thuê đất hàng năm đều được góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình muốn được góp vốn bằng quyền sử dụng còn phải có “Giấy tờ để thực hiện quyền của người sử dụng đất” theo quy định của Luật Đất đai. Đó là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử đất) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
Hồ sơ gốp vốn bằng quyền sử dụng đất:
Theo quy định hiện hành, hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
+ Tờ khai góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo mẫu ; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
38
+ Chứng từ nộp tiền thuê đất (bản sao có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất).
Đối với chứng từ nộp tiền thuê đất, pháp luật chỉ chấp nhận bản sao có chứng nhận, chứng thực với hồ sơ góp vốn của hộ gia đình, cá nhân, còn đối với tổ chức khi nộp hồ sơ phải là chứng từ nguyên gốc.
Theo quy định hiện hành, thì tờ khai góp vốn được lập theo mẫu ban hành kèm theo Nghị định số 181/2004/NĐ-CP [24] ngày 29/10/2004. Cũng theo quy định này thì tờ khai góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân với nhau hoặc với tổ chức kinh tế được lập theo mẫu do pháp luật quy định. Các tổ chức kinh tế “có quyền tự lập và thỏa thuận các điều khoản trong tờ khai góp vốn bằng quyền sử dụng đất sao cho phù hợp với quy định của pháp luật nhưng phải có phần xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”. Như vậy, mẫu tờ khai góp vốn bằng quyền sử dụng đất không bắt buộc đối với các tổ chức kinh tế. Qua đây cho thấy, Nhà nước rất quan tâm đến đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước và luôn tạo điều kiện giúp đỡ họ đơn giản hóa mọi thủ tục trong việc thực hiện quyền của mình.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ duy nhất được pháp luật đất đai quy định làm điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người đang sử dụng đất mà có một trong các giấy tờ hợp lệ được quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ thì cần phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
39
Trích lục bản đồ thửa và chứng từ nộp tiền thuê đất trong trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất là những căn cứ để các bên thỏa thuận lượng vốn góp cụ thể. Do đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải đưa cả hai loại giấy tờ vào hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Bảo đảm cho việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh được thực hiện trên thực tế thì các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải thỏa mãn những điều kiện về góp vốn do Luật Đất đai quy định mà họ còn phải lập hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ được đề cập trên đây.