2.1.3.1. Quy định về các trường hợp thu hồi đất: Điều 38, LĐĐ 2003 và Điều 36,
NĐ 181 quy định, thu hồi đất được thực hiện theo 2 trường hợp:
Một là, Những trường hợp thu hồi đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch SDĐ chi
tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt bao gồm: Thu hồi đất để SDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, như: SDĐ để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ; SDĐ để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; SDĐ để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; SDĐ để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn; SDĐ để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; SDĐ cho các cơ sở tôn giáo; SDĐ làm nghĩa trang, nghĩa địa. Thu hồi đất để phát triển kinh tế, gồm có: SDĐ để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế; SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); SDĐ để thực hiện dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Hai là, Những trường hợp thu hồi đất mà không cần căn cứ vào quy hoạch SDĐ,
kế hoạch SDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt, bao gồm: Người sử dụng SDĐ không đúng mục đích, SDĐ không có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; tự nguyện trả lại đất; đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm hoặc đất không được chuyển QSD đất mà người SDĐ do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; cá nhân SDĐ chết mà không có người thừa kế; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn; đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền; đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng
40
liền hoặc tiến độ SDĐ chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép [14];[36].
Khi thu hồi đất, ngoài việc người sử dụng được bồi thường về tài sản trên đất, người SDĐ hợp pháp còn được bồi thường giá trị của QSD đất.
2.1.3.2. Quy định về quản lý quỹ đất đã thu hồi: Điều 41, LĐĐ 2003 và Điều 36,
NĐ 181 quy định, việc quản lý quỹ đất đã thu hồi thực hiện theo 03 trường hợp:
Một là, Trường hợp có dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt thì đất sau khi thu hồi, bồi thường, GPMB được giao cho nhà đầu tư để thực hiện dự án.
Hai là, Trường hợp chưa có dự án đầu tư, sau khi có quyết định thu hồi, đất được
giao đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi.
Ba là, Đối với các trường hợp phải thu hồi đất mà không cần căn cứ vào quy
hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt thì đất thu hồi, GPMB được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đó thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị, hoặc giao đất đó cho UBND xã nơi có đất thu hồi [14]; [36].
2.1.3.3. Quy định về thẩm quyền thu hồi đất: Pháp luật giao thẩm quyền thu hồi
đất cho 2 cơ quan:
Một là, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam.
Hai là, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối
với HGD&CN, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam. Trường hợp thu hồi đất để giao, cho thuê đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà trên khu đất bị thu hồi có HGD&CN đang sử dụng hoặc có cả tổ chức, HGD&CN đang sử dụng thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất. Căn cứ vào quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng HGD&CN.
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài SDĐ để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích SDĐ do điều chỉnh dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho phép chuyển mục đích SDĐ. Đồng thời, để đảm bảo chặt chẽ trong việc quyết định thu hồi đất, tránh trường hợp đùn đẩy trách nhiệm cho nhau giữa các cơ quan nhà nước khi thu hồi đất, Luật Đất đai 2003 còn quy định các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất không được uỷ quyền [14];[36].
2.1.3.4. Quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất: Với các trường hợp thu hồi đất khác nhau thì trình tự, thủ tục cũng được pháp luật đất đai quy định khác nhau.
Thứ nhất, Thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cấp có thẩm quyền
xét duyệt có 2 trường hợp:
Trường hợp 1. Thu hồi để giao đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Điều 29, NĐ 69 quy định trình tự, thủ tục thực hiện như sau:
Một, Giới thiệu địa điểm đầu tư và thông báo thu hồi đất: Chủ đầu tư hoặc cơ
quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình UBND cấp tỉnh xem xét giới thiệu địa điểm; UBND cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tư; trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố. Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: lý do thu hồi đất, diện tích và vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển. Việc thông
42
báo thu hồi đất được thực hiện trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi.
Hai. Cho phép khảo sát lập dự án đầu tư: Chủ tịch UBND cấp tỉnh cho phép chủ
đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư để phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư. Chủ tịch UBND cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp. Đối với các địa phương đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất thì UBND cấp có thẩm quyền có thể giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ đất. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu vực dự án và yêu cầu người sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư.
Đối với dự án quan trọng quốc gia sau khi được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án nhóm A, dự án xây dựng hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không phải thực hiện thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư. Thời hạn ra văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư; thông báo thu hồi đất; thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không quá 30 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ về đầu tư hợp lệ.
Ba, Chủ đầu tư lập dự án đầu tư, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
Sau khi đã được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng; lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Nội dung dự án đầu tư phải thể hiện phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm: tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất; diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị
thiệt hại; các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội; số tiền bồi thường, hỗ trợ; việc bố trí tái định cư; việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư; việc di dời mồ mả.
Bốn, Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Niêm yết công
khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến. Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi. Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi (20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết.
Năm, Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Hết thời hạn niêm
yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn chỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quan TN&MT để thẩm định. Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cơ quan TN&MT thẩm định. Cơ quan TN&MT chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chuẩn bị hồ sơ thu hồi trình UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất.
Sáu, Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và giao đất, cho thuê đất: Trường hợp thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất
thuộc thẩm quyền của một cấp thì việc thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất được thực hiện trong cùng một quyết định. Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất, UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người
44
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan TN&MT trình UBND cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định sau: Sở TN&MT trình UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất liên quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên; Phòng TN&MT trình UBND cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp còn lại.
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB.
Trong thời hạn hai mươi (20) ngày, kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB.
Trường hợp việc bồi thường được thực hiện theo tiến độ GPMB thì chủ đầu tư