quản lý nhà nƣớc đối với đất đai của chính quyền cấp huyện
3.2.1. Kiến nghị với nhà nước:
3.2.1.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai.
Thứ nhất, Pháp luật là sự thể chế hóa đầy đủ, kịp thời đường lối, chủ trương của
Đảng và Nhà nước đi vào cuộc sống. Trên con đường quá độ đi lên chủ nghĩa xã hội,
trong mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, Đảng, Nhà nước ta phải điều chỉnh đường lối cho phù hợp với tình hình phát triển KT-XH của đất nước. Mặt khác, kinh tế càng phát triển, xã hội càng đổi mới thì hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về QLNN đối với đất đai nói riêng càng nhanh chóng bị lạc hậu, những quy định trước đây là phù hợp thì nay lại không áp dụng được nữa; nhiều vấn đề mới nảy sinh chưa được pháp luật điều chỉnh, do đó hệ thống pháp luật về QLNN đối với đất đai cũng cần được bổ sung, sửa đổi hoàn thiện.
Luật đất đai năm 2003 được ban hành và thực hiện đến nay đã được gần 10 năm, là công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, phát huy được tiềm năng đất đai vào công cuộc xây dựng, phát triển đất nước. Tuy nhiên qua thực tiễn thi hành, đến nay nhiều nội dung quy định không còn khù hợp đồng thời
cũng có nhiều vấn đề mới nảy sinh cần phải được điều chỉnh. Chỉ thị số 1315/CT-TTg ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 cũng đã chỉ ra rằng: “...thực tế triển khai thi hành Luật Đất đai trong thời gian qua đã phát sinh những nội dung cần phải điều chỉnh như: chính sách giao đất nông nghiệp, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm đã giao theo Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ; chính sách điều tiết lợi ích từ đất đai giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân; cơ chế chính sách tạo quỹ đất của Nhà nước phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ, tái định cư; thu hồi đất, bồi thường GPMB để thực hiện các dự án đầu tư của Nhà nước, của
các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế…cần sửa đổi Luật Đất đai nhằm đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của nước ta đến năm 2020 và những năm tiếp theo là rất cần thiết và cấp bách”.
Thứ hai, Quản lý nhà nước đối với đất đai có vai trò, ý nghĩa đặc biệt quan trọng
đối với nền kinh tế, sự ổn định chính trị và an ninh quốc gia: Hoạt động giao đất, cho thuê
đất, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; thu thuế, phí đất đai … là một trong những hoạt động tạo ra nguồn thu cơ bản cho ngân sách, phục vụ tăng trưởng, phát triển kinh tế. Thông qua quản lý, vận hành thị trường bất động sản, QLNN về đất đai tạo môi trường để đất đai tham gia trực tiếp như một nguồn vốn nội lực phát triển các ngành công nghiệp, xây dựng, sản xuất nông nghiệp, thương mại dịch vụ,... Bên cạnh đó, thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất thúc đẩy xản xuất phát triển, tạo công ăn việc làm cho xã hội, góp phần xóa đói giảm nghèo là những điều kiện góp phần vào sự ổn định chính trị, an ninh quốc gia.
Thứ ba, Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai phải dựa trên
cơ sở bám sát hoạt động sản xuất kinh doanh và hoạt động giao, cho thuê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai: Yêu cầu đặt ra đối với việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật là phải
căn cứ vào thực tiễn và nhằm giải quyết những vấn đề từ thực tiễn phát sinh. Mặt khác, mục tiêu chính của sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật về QLNN đối với đất đai nhằm hướng tới làm cho KT-XH phát triển mà gốc của nó chính là các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Bởi vậy, để đạt được mục đích, yêu cầu đặt ra thì việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật về QLNN đối với đất đai phải xuất phát từ những yêu cầu của hoạt động sản
104
xuất kinh doanh, nhằm tháo gỡ những khó khăn vướng mắc cho hoạt động sản xuất kinh doanh phát triển. Những bất cập của những quy định trong giao đất, cho thuê đất, cấp giấy CNQSD đất phải được đánh giá dựa trên cơ sở của việc nó gây cản trở cho các quá trình, các hoạt động sản xuất kinh doanh và việc sửa đổi bổ sung chúng nhằm hướng tới mục tiêu tạo môi trường thuận lợi cho sản xuất kinh doanh phát triển.
Thứ tƣ, Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai phải dựa trên cơ sở tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm của nước ngoài để đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong nước: QLNN nói chung và QLNN đối với đất đai nói riêng là
lĩnh vực khó. Để có được mô hình quản lý phù hợp, hiệu quả một mặt cần tăng cường nghiên cứu rút kinh nghiệm từ thực tiễn để sửa đổi, bổ sung cho hoàn thiện, mặt khác cần cũng cần học hỏi những kinh nghiệm quản lý tiến bộ, khoa học của nước ngoài phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của nước ta như: những kinh nghiệm về lập và quản lý quy hoạch SDĐ, giao đất, thu hồi đất GPMB … để phát huy được cao nhất tiềm năng đất đai phục vụ phát triển KT-XH của đất nước.
3.2.1.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai. Hiệu
quả quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp huyện phụ thuộc rất lớn vào hệ thống pháp luật đất đai. Nhằm tăng cường hiệu quả QLNN đối với đất đai của chính quyền cấp huyện, Luận văn kiến nghị Nhà nước tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai theo hướng như sau:
Thứ nhất, Các quy định về lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để hạn
chế tình trạng quy hoạch “manh mún”, các quy định của pháp luật về quy hoạch phải được hoàn thiện để định hướng: quy hoạch SDĐ theo hướng phân vùng SDĐ theo không gian, đâu là vùng chuyên lúa, vùng rừng đặc dụng cần phải bảo vệ, giữ nguyên, đâu là vùng sẽ sử dụng để phát triển đô thị, phát triển công nghiệp, cần phải cho chuyển đổi... Mặt khác, nên bỏ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã vì đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng “manh mún” trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ hai, Các quy định về giao, cho thuê, cho chuyển mục đích sử dụng và thu hồi
đất:
Ban hành bổ sung quy định cụ thể hoá nguyên tắc và các điều kiện để được xét giao đất ở không thông qua hình thức đấu giá QSD đất cho HGD&CN. Tuy nhiên để đảm
bảo tạo được quỹ đất cần quy định mức thu tiền SDĐ phù hợp, đảm bảo các dự án thu hồi, chuyển mục đích sang đất ở để giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền dụng đất có thể thực hiện được.
Để quản lý được quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích có hiệu quả, đúng mục đích, hạn chế được tình trạng giao đất trái thẩm quyền, cho thuê đất vượt thời hạn quy định, người SDĐ tự ý chuyển mục đích SDĐ, Nhà nước cần ban hành các quy định tăng cường trách nhiệm cá nhân chủ tịch UBND, công chức địa chính xã, phường, thị trấn trong việc quản lý đất công ích; mặt khác cần quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục cho thuê đối với loại đất này; có chế tài đủ mạnh để hạn chế được việc giao, cho thuê đất quá thời hạn quy định và xử lý người SDĐ thuê tự ý chuyển mục đích SDĐ.
Để đảm bảo khách quan, chính xác đồng thời hạn chế tiêu cực trong việc xác định nguồn gốc, thời điểm SDĐ đối với các trường hợp người SDĐ không có giấy tờ về QSD đất khi thu hồi đất, các quy định của pháp luật cần được điều chỉnh theo hướng: quy định rõ việc rà soát, kiểm tra, lấy ý kiến xác nhận về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất là một thủ tục bắt buộc trong quy trình lập hồ sơ thu hồi đất; giao trách nhiệm xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất cho Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn trên cơ sở lấy ý kiến của của khu dân cư gồm những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu SDĐ vào mục đích hiện tại của thửa đất như trong trường hợp xác nhận nguồn gốc, thời điểm cấp giấy CNQSD Đất. Tuy nhiên cũng cần gắn rõ trách nhiệm của chủ tịch UBND và công chức địa chính xã, phường, thị trấn trong việc đảm bảo tính khách quan, chính xác về nguồn gốc thời điểm sử dụng đất được xác nhận.
Để hỗ trợ cho các dự án do nhà đầu tư tự nhận chuyển nhượng QSD đất có tính khả thi, tránh hiện tượng thực hiện dự án bị dở dang, gây lãng phí đất, đồng thời cũng tránh được tình trạng lợi dụng quy định của pháp luật đầu cơ đất đai, pháp luật đất đai cần có các quy định cụ thể hỗ trợ như: trong trường hợp nhà đầu tư đã nhận chuyển quyền được phần lớn đất cho dự án, còn lại một phần đất không thể thương thảo thành công với người SDĐ thì nhà đầu tư có thể đệ trình cơ quan nhà nước can thiệp bằng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc hoặc thu hồi đất đối với phần đất còn lại.
106
Để tháo gỡ những vướng mắc trong việc cấp giấy CNQSD đất cho người SDĐ do được giao trái thẩm quyền, pháp luật đất đai cần mở rộng điều kiện và tài liệu làm căn cứ chứng minh đã nộp tiền vào ngân sách nhà nước ngoài biên lai, hóa đơn thu tiền như: giấy trích sổ thu có xác nhận của chủ tịch UBND và công chức tài chính xã đang quản lý sổ thu; trường hợp phiếu thu tiền hoặc trong sổ thu ghi tên người khác thì có giấy trích sổ thu kèm theo giấy xác nhận của người có tên trong phiếu thu tiền hoặc trong sổ thu ký tên được UBND xã chứng thực.
Thứ tƣ, Các quy định quản lý tài chính đất đai. Cần bổ sung các căn cứ để xác
định “giá đất thực tế trên thị trường” và nên theo hướng hình thành hệ thống tổ chức dịch vụ chuyên khảo sát, cung cấp thông tin về giá đất làm căn cứ xác định giá đất trên thị trường để đảm bảo công bằng và hạn những khiếu kiện kiện, thắc mắc về giá đất; cần quy định rõ căn cứ để xác định cá nhân “chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” để áp dụng thống nhất, tránh trường hợp lợi dụng để trốn thuế hoặc không áp dụng gây thiệt hại cho những đối tượng chính sách.
Thứ năm, Các quy định về quản lý thị trường bất động sản trong thị trường quyền sử dụng đất, các dịch vụ công về đất đai:
Nhà nước cần sớm ban hành Quy chế thành lập và quản lý các tổ chức trung gian dịch vụ, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS như tổ chức định tư vấn giá đất, tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn cung cấp thông tin về BĐS, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp
lý về BĐS, tổ chức kinh doanh, bảo hiểm BĐS ….
Thứ sáu, Các quy định về thanh tra, xử lý vi phạm trong quản lý và sử dụng đất
đai:
Cần xây dựng bổ sung các quy định về thanh tra lại các cuộc thanh tra có dấu hiệu chưa khách quan, nghiêm túc; bổ sung cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quyết định xử lý sau thanh tra; có cơ chế phát huy vai trò của các tổ chức chính trị, xã hội và của nhân dân tham gia giám sát, phát hiện yêu cầu đề nghị xử lý các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất.
Để khắc phục mâu thuẫn trong quy định của pháp luật đất đai về xử lý lấn, chiếm đất chưa sử dụng, cần hủy bỏ quy định: lấn, chiếm đất chưa sử dụng là vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Thứ bảy, Các quy định về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực
đất đai:
Để có cách hiểu thống nhất khi áp dụng pháp luật xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa UBND và Tòa án nhân dân, pháp luật đất đai nên sửa đổi khái niệm “đương sự” thành “người khởi kiện”. Để đảm bảo quyền lợi cho bất cứ người nào bị xâm hại về quyền lợi đối với QSD đất đều có thể khởi kiện, cần quy định người khởi kiện là người có một trong các loại giấy tờ về QSD đất hoặc có văn bản xác nhận của Văn phòng đăng ký QSD đất là đã có giấy tờ về QSD đất. Cần xác định rõ Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất khi đất đã có giấy tờ về QSD đất, trường hợp chưa có giấy tờ về QSD đất thì không giải quyết và chỉ giải quyết sau khi đã được cấp giấy CNQSD đất để tránh trường hợp cùng một tranh chấp có 2 cơ quan UBND và Toàn án nhân dân giải quyết và cách giải quyết lại mâu thuẫn nhau.
Cần bổ sung các quy định về trách nhiệm của Chủ tịch UBND cấp xã trong giải quyết hòa giải tranh chấp đất đai; bổ sung các thủ tục hòa giải theo nguyên tắc đảm bảo sự linh hoạt, phát huy được tính chủ động, sáng tạo, phù hợp với pháp luật và tình hình thực tiễn nhằm nâng cao chất lượng hòa giải; bổ sung các quy định theo hướng công nhận tính pháp lý của các biên bản hòa giải thành đã được tiến hành công khai, dân chủ, bình đẳng, đúng theo thủ tục quy định làm căn cứ buộc các bên liên quan phải thực hiện. Cần ban hành quy định, hướng dẫn cụ thể nguyên tắc áp dụng các căn cứ để giải quyết tranh chấp trong các trường hợp căn cứ áp dụng có mâu thuẫn với nhau.
Cần sửa đổi cụm từ “có quyền khiếu nại” ở Điều 162, Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thành cụm từ
“có quyền gửi đơn tranh chấp” tránh những cách hiểu khác nhau trong quá trình áp dụng. 3.2.1.3. Đẩy mạnh các biện pháp tổ chức thực hiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai: Cần chỉ đạo các Bộ, ngành, các địa phương làm tốt công tác tuyên truyền
giáo dục pháp luật trong nhân dân, từng bước nâng cao ý thức trách nhiệm của người dân trong quản lý và SDĐ. Nhà nước cần quy định chế độ phối hợp giữa các cơ quan QLNN và thông tin báo cáo theo hướng nhanh gọn và rõ ràng. Tiếp tục phân công, phân cấp, phân quyền hạn trong QLĐĐ, có gắn với trách nhiệm của các cấp rõ ràng; quy định chế độ trách nhiệm đối với các chức vụ QLĐĐ. Tăng cường nhiệm vụ, quyền hạn và trách
108
nhiệm cho cấp xã. Hoàn thiện các quy chế, tiêu chuẩn bổ nhiệm đề bạt cán bộ, quy chế xử lý đối với người đề bạt cán bộ, nếu lựa chọn những cán bộ không đủ tiêu chuẩn, đạo đức vào các vị trí quản lý cũng sẽ phải chịu trách nhiệm. Xây dựng quy chế xử lý kỷ luật, bãi miễn, cách chức đối cán bộ vi phạm cũng như tiêu chuẩn cán bộ làm công tác quản lý đất đai ở các cấp. Quy định chế độ thưởng phạt rõ ràng. Tiếp tục nghiên cứu cải cách chế độ tiền lương để lương của cán bộ công chức phải đủ sống và chi trả các nhu cầu cần thiết. Đẩy mạnh chương trình chống tham nhũng. Chỉ đạo tăng cường các hoạt động thanh tra,