IV. ĐỊNH HƯỚNG THIẾT KẾ Đễ THỊ
4.3. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất
4.3.1. Cỏc chỉ tiờu quy hoạch kiến trỳc chớnh:
Tổng õn số trong khu vự : 2683 ngƣời.
+ Tỷ ệ đất ở đụ thị 13,91 ha hiếm khoảng: 19,70% so v i tổng iện tớ h nghiờn ứu.
+ Tỷ ệ ỏ o i đất hỗn hợp ị h vụ u ị h 10,27 ha hiếm khoảng 14,54% so v i tổng iện tớ h nghiờn ứu.
Tổng diện tớch khu đất l p quy ho ch rộng 706220 m2 đƣợ ơ ấu sử dụng đất nhƣ sau:
- Đất ở hiện tr ng cải t o, diện tớch 120015. 90m2, tỷ lệ 16,99%;
- Đất ở xõy m i diện tớch 7156.95m2, tỷ lệ 1.01%;
- Đất nhà ở xó hội hung ƣ, diện tớch 11967.99m2 tỷ lệ 1,69%;
- Đất cụng trỡnh cụng cộng – dịch vụ, diện tớch 15761.57 m2 tỷ lệ 2,23%; - Đất ơ quan, - Đất trƣờng học diện tớch diện tớch 28591.60 m2 63229.89 m2 tỷ lệ tỷ lệ 4,05%; 8,95%; - Đất y tế, diện tớch 12640.81 m2 tỷ lệ 1,79%;
- Đất cõy xanh cụng viờn TDTT diện tớch 46768.88 m2 tỷ lệ 6,62%;
- Đất cõy xanh cảnh quan, diện tớch 8801.85 m2 tỷ lệ 1,25%;
- Đất hỗ hợp (dịch vụ du lịch ), - Đất du lịch t p trung (khỏch s n) - Đất di tớch - Đất văn húa - Đất an ninh quốc phũng - Đất bói tắm - Đất mặt nƣ c - Đất h tầng kỹ thu t - Đất giao thụng Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất diện tớch diện tớch diện tớch diện tớch diện tớch diện tớch diện tớch diện tớch diện tớch 81142.02 m2 21569.88 m2 29232.01 m2 2502.66 m2 18412.99 m2 5031.83 m2 30652.89 m2 9720.10 m2 193020.18m2 tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ tỷ lệ 11,49%; 3,05% 4.14 %; 0.35%; 2.61%; 0.71 %; 4.34 %; 1.38 %; 27.33 %; TT oại đất Diện tớch (m2) Tỷ lệ (%) Mật độ xd(%) Tầng cao tối đa(tầng) 1 Đất ở đụ thị 139140.84 19.70
1.1 Đất ở hiện trạng cải tạo 120015.90 16.99 80 3-5
1.2 Đất ở xõy mới 7156.95 1.01 50 3
1.3 Đất nhà ở xó hội chung cư cao tầng 11967.99 1.69 35-40 5
2 Đất cụng trỡnh cụng cộng- dịch vụ 15761.57 2.23 35-50 3
3 Đất cơ quan 28591.60 4.05 35-40 2-4
4 Đất trường học 63229.89 8.95 45-50 3
5 Đất y tế 12640.81 1.79 50 3
6 Đất cõy xanh cụng viờn-TDTT 46768.88 6.62 - -
7 Đất cõy xanh cảnh quan 8801.85 1.25 - -
8 Đất h n hợp (dịch vụ, du lịch, thương mại, văn phũng) 81142.02 11.49 50 2-5 9 Đất du lịch tập trung(khỏch sạn, dịch vụ du lịch ...) 21569.88 3.05 40-50 3-5 10 Đất di tớch 29232.01 4.14 11 Đất văn húa 2502.66 0.35 12 Đất an ninh quốc phũng 18412.99 2.61 13 Đất bói tắm 5031.83 0.71 14 Mặt nước 30652.89 4.34 15 Đất hạ tầng kỹ thuật 9720.10 1.38 16 Đất giao thụng 193020.18 27.33 TỔNG CỘNG 706220.00 100.00
4.3.1. Định hướng quản lý cỏc khu chức năng:
a) Nhà ở hiện trạng cải tạo
Tầng ao xõy ựng: 2-5 tầng M t độ xõy ựng : 60-80% Khoảng ựi: GXD= GĐĐ
V t iệu màu sắ : Khuyến khớ h sử ụng v t iệu địa phƣơng, màu sắ hũa hợp v i khụng gian xung quanh
Tổ hứ ho t động: Ho t động sinh ho t ộng đồng. Hƣ ng tổ hứ khụng gian:
- ải t o mặt tiền ụng trỡnh, tổ hứ tầng trệt ho ho t động kinh oanh uụn ỏn - Tổ hứ tiện ớ h đƣờng phố mang tớnh õn gió, hài hũa v i khụng gian ở.
b) Nhà ở biệt thự mới
Tầng ao xõy ựng: 3tầng M t độ xõy ựng : 50% Khoảng ựi: GXD= 4m
V t iệu màu sắ : Khuyến khớ h sử ụng v t iệu địa phƣơng, màu sắ hũa hợp v i khụng gian xung quanh
c) Nhà ở xó hội
Tầng ao xõy ựng: 5 tầng M t độ xõy ựng : 35-40% Khoảng ựi: GXD= 6m
V t iệu màu sắ : V t iệu hiện đ i, hịu nhiệt tốt. Hài hũa v i khụng gian hiện hữu, tụng màu nh nhẹ nhàng.
d) Cụng trỡnh cụng cộng – HTXH
+ TRƢỜNG HỌ
Tầng ao xõy ựng: 3 tầng M t độ xõy ựng : 45-50% Khoảng ựi: GXD>= 6m
V t iệu màu sắ : Khuyến khớ h sử ụng v t iệu địa phƣơng, màu sắ tƣơi m i, ắt mắt thu h t trẻ em.
Tổ hứ ho t động: Ho t động họ sinh. Hƣ ng tổ hứ khụng gian:
- ải t o hàng rào ao quanh ằng ỏ h vẽ tranh tƣờng trang trớ, sơn sửa ằng những màu sắ sinh động, tƣơi m i.
- Ốp ỏt i vỉa hố, đƣờng phố xung quanh . Bố trớ thờm ỏ thiết ị đụ thị nhƣ: Đốn điện, Thựng rỏ , Bồn õy, Ghế ngồi, Dụng ụ vui hơi - TDTT ho trẻ em....
+ ễNG TRèNH ễNG NG- HTXH Tầng ao xõy ựng: 3 tầng
M t độ xõy ựng : 35-50% Khoảng ựi: 6m
Hƣ ng tổ hứ khụng gian:
- Thiết kế và ố trớ đủ ói đỗ xe phụ vụ ngƣời õn.
- ải t o và hỉnh trang i ỏ ụng trỡnh ụng ộng đụ thị ú ấu hiệu xuống ấp - Đồng ộ hỡnh thỏi kiến tr ụng trỡnh để mặt đứng khu vự ú sự thống nhất và hài hũa.
- Khuyến khớ h sử ụng ỏ v t iệu ỏt , sơn, ỏn màu sắ nhó nhặn, hũa hợp v i khụng gian xung quanh
Nguyờn tắ :
- Khu vự õy xanh vƣờn hoa ần tổ hứ đƣờng đi o v i những điểm nghỉ đƣợ ố trớ ghế ngồi xen kẽ õy xanh t o ảm giỏ yờn tĩnh ễ hịu, thoải mỏi...
- Hệ thống hiếu sỏng phõn ố đều trờn ỏ trụ giao thụng và phụ vụ trang trớ. Giải phỏp:
- ỏ kiến tr nhỏ và thiết ị kỹ thu t đụ thị nhƣ iển ỏo hỉ ẫn trờn hố đƣờng ần ú hỡnh ỏng gọn gàng, khụng he khuất tầm nhỡn.
- Khu vự vƣờn hoa ú thể kết hợp ỏ sõn hơi TDTT. Bố trớ trang thiết ị V GT phự hợp v i ứa tuổi, hỡnh ỏng và màu sắ đa ng t o khụng gian sinh ho t văn minh.
- ỏ ụng trỡnh ụng ộng đa ng , khỏ t o điểm nhấn trờn mặt đứng tổng thể.
4.4. Cỏc yờu cầu về quản l quy hoạch xõy dựng
4.4.1. Thiết kế đụ thị đối với cỏc trục tuyến chớnh, quan trọng * Chức năng:
Hỡnh thành cỏc trục khụng gian chớnh cú chứ năng iờn kết cỏc khu chứ năng. Cỏc tuyến khụng gian chủ đ o trong cỏc khu chứ năng, đƣợc tổ chức v i cỏc tuyến đƣờng cú trồng cõy búng mỏt theo từng chủ đề để t o mụi trƣờng cảnh quan hấp dẫn.
Tuyến đƣờng đƣờng cải t o t i ỏ khu õn ƣ hiện hữu phớa Nam đi qua khu vực cửa ngừ của dự ỏn là tuyến đƣờng đối ngo i chớnh kết nối dự ỏn
Tuyến đƣờng hỗn hợp thƣơng m i dịch vụ nơi huyển đỏi chứ năng từ đất ơ quan thành đất hỗn hợp dịch vụ du lị h (đƣờng Lờ Hồng Phong). Trục cảnh quan chớnh của đụ thị là trung tõm du lịch, trung tõm ở kết hợp nghỉ ƣỡng.
Tuyến thƣơng m i dịch vụ v i chuỗi nhà nghỉ khỏch s n mi ni, hệ thống nhà hàng quỏn ăn ịch vụ t i cỏc tuyến đƣờng (Ph m Văn Đồng, tuyến đƣờng Trần Phỳ).
Tuyến đƣờng văn húa u ịch v i hệ thống liờn hoàn cụng viờn cõy xanh dọc bói tắm (đƣờng Tụn Đức Thắng) à nơi phục vụ du khỏch tham quan du lị h, ỏ điểm dừng chõn ngắm cảnh, hệ thống quảng trƣờng xanh mở phớa bói tắm, hệ thống tuyến đi xe đ p du lịch.
* Yờu cầu tổ chức khụng gian, kiến trỳc, cảnh quan:
- Tuyến đƣờng cải t o t i ỏ khu õn ƣ khuyến khớch chỉnh trang mặt tiền, chuyển đổi mụ hỡnh ở kế hợp làm dịch vụ du lịch, khống chế chiều cao tối đa, khoảng lựi cụng trỡnh nhà ở, ụng trỡnh thƣơng m i dịch vụ.
Tuyến đƣờng hỗn hợp thƣơng m i dịch vụ khống chể khoảng lựi tối thiểu cho tổ hợp cỏc cụng trỡnh khỏch s n, hỗn hợp thƣơng m i văn phũng, khoảng lựi tối thiểu cho cỏc cụng trỡnh hỗn hợp là 6 m. Khuyến khớch cỏc cụng trỡnh t i ỏ n t ngó tƣ tổ chức cỏc thềm cõy xanh quảng trƣờng cho cụng trỡnh nhằm t o hành ang đi ộ, bố trớ cỏc tiện ớch cụng cộng phục vụ khỏch bộ hành.
Tuyến đƣờng thƣơng m i dịch vụ khu õn ƣ hiện hữu cần chỉnh trang bổ xung cỏc hệ thống cõy xanh, cỏc hỡnh thức bố trớ hệ thống đặt vị trớ cỏc thựng rỏc cụng cộng. Trang trớ cỏc biển hiệu và hệ thống chiếu sỏng t o khụng gian sụi động cho khu phố thƣơng m i.
Tuyến đƣờng văn húa u ịch tổ chức hệ thống cụng cộng, ỏ điểm dừng nghỉ bố trớ thờm ghế ngồi cụng viờn, hệ thống chiếu sỏng, khuyến khớch trồng cỏc loài hoa bản địa, cỏc cõy cổ thụ, úng mỏt đặ trƣng nhƣ õy hang àng, hang ừa, cau cảnh t o khụng gian sinh động.
(Sơ đồ thiết kế đụ thị khung tổng thể)
4.4.2. Thiết kế đụ thị đối với cỏc điểm nhấn trọng tõm * Chức năng:
ỏ điểm nhấn quan trọng là cụng trỡnh cao tầng hỗn hợp khỏch s n, nằm trờn trục phố hớnh, à điểm nhấn cửa ngừ vào khu đụ thị, cỏc cụng trỡnh cao tầng cú khối tớch l n kết hợp v i cõy xanh, quảng trƣờng hỡnh thành điểm nhấn đặ trƣng ho hức năng đụ thị. Hệ thống ỏ ụng trỡnh điểm nhấn bao gồm:
- ụng trỡnh điểm nhấn hỗn hợp, thƣơng m i, khỏch s n, văn phũng ho thuờ đặt t i ngó tƣ ột đồng hồ ngó tƣ Nguyễn Huệ- Lờ Hồng Phong. Là ụng trỡnh điểm nhấn trung tõm ụn Sơn.
- ụng trỡnh điểm nhấn cú giỏ trị văn húa à ỏ ụng trỡnh i tớ h ịch sử (nhà h a Đảo, Sở ũ. Nhà ụng quỏn). Là ụng trỡnh điểm nhấn hƣ ng tiếp c n từ Biền vào khu trung tõm đảo
- ụng trỡnh điểm nhấn khu õn ƣ à khu hung ƣ ao tầng v i khối tớch l n, là ụng trỡnh điểm nhấn cửa ngừ phớa Bắc toàn khu trung tõm.
- ụng trỡnh điểm nhấn cụng trỡnh giỏo dục v i hỡnh thức kiến trỳc hiện đ i, khang trang mang tờn cỏc vị anh hựng cỏch m ng dõn tộ (trƣờng trung họ ơ sở Lờ Hồng Phong, trƣờng cấp 2, 3 Vừ Thị Sỏu, trƣờng tiểu họ ao Văn Ngọc).
* Yờu cầu tổ chức khụng gian, kiến trỳc, cảnh quan:
ỏ ụng trỡnh điểm nhấn hỗn hợp, khỏch s n dịch vụ cao tầng đảm bảo tuõn thủ cỏc yờu cầu về tổ chức khụng gian kiến trỳc cảnh quan nhƣ sau:
- Tầng cao cụng trỡnh tối đa, tối thiểu phải đỏp ứng theo theo quy định đó đƣợc xỏc l p trong quy ho ch tổng mặt bằng sử dụng đất, đảm bảo hài hũa, thống nhất và tƣơng quan về chiều cao v i cỏc cụng trỡnh lõn c n trong khu chứ năng
- ỏ ụng trỡnh thƣơng mai- dịch vụ cao 5 tầng khụng chỉ à điểm nhấn của cửa ngừ vào khu đụ thị, mà cũn là những vị trớ cú tầm nhỡn quan trọng nhất đối v i toàn bộ khụng gian xung quanh .
- ỏ ụng trỡnh điểm nhấn trung tõm khu đụ thị vừa là cụng trỡnh t o tuyến v i ỏ khụng gian đúng - mở linh ho t, vừa à điểm nhấn t o hƣ ng chuyển tiếp khụng
gian giữa cỏc chứ năng khỏ trong đụ thị.
(Phúi cảnh ngó tư trung tõm cột đồng hồ)
4.4.3. Thiết kế đụ thị đối với cỏc khụng gian mở * Chức năng:
- Cỏc khụng gian mở: khụng gian cụng viờn cõy xanh thể dục thể thao, cảnh quan, khu cõy xanh kết hợp cỏc cụng trỡnh nhà ở, cụng cộng; Cụng viờn mở.
(sơ đồ hệ thống khụng gian mở
Yờu cầu tổ chức khụng gian, kiến trỳc, cảnh quan:
- Quy mụ đất xõy dựng tuõn thủ quy mụ đó đƣợc xỏc l p trong quy ho ch tổng mặt bằng sử dụng đất.
- Tuõn thủ cỏc yờu cầu về tổ chức khụng gian, kiến trỳc cảnh quan đối v i từng ụ quy ho ch.
- Phải đảm bảo tớnh hài hũa, thống nhất về chiều ao ỏ ụng trỡnh trong ụ đất quy ho ch và khu vực lõn c n.
- Tỷ lệ đất trồng õy xanh trong ỏ ụ đất cõy xanh, cụng viờn, khụng gian mở khụng thấp hơn ỏ quy định đó đƣợc xỏc l p trong Tiờu chuẩn, Quy chuẩn xõy dựng Việt Nam, khuyến khớch t o l p hệ thống cõy xanh l n hơn quy định. Cụ thể:
- Đối v i ỏ khu vƣờn hoa: Nằm ở vị trớ trung tõm, giữa cỏc cụng trỡnh là những khu vƣờn cõy xanh thõn thiện v i mụi trƣờng, à nơi mọi ngƣời cú thể gặp gỡ và giao
tiếp v i nhau. Tựy theo từng khu vƣờn l n hay nhỏ đƣợc bố trớ hợp lý theo hỡnh dỏng khu đất và đảm bảo đa ng về mặt cảnh quan v i m ng đƣờng d o bộ và khụng gian mở thoỏng đóng.
- Đƣờng d o cụng viờn – khụng gian xanh hung toàn đụ thị: Một cụng viờn xanh kộo dài liờn tụ trong tũan khu đụ thị là chủ đề hớnh, vựng “ iển õy” này à ý tuởng đầu tiờn và là nền tảng ơ sở của dự ỏn. T i đụ thị m t độ cao này, hệ thống cõy sẽ chiếm ƣu thế chủ đ o
- Cụng viờn trung tõm : đƣợc phỏt triển theo hƣ ng Tõy Nam kộo dài lờn phớa Đụng Bắc về phớa đƣờng đi nghĩa trang Hàng Dƣơng trờn ơ sở khai thỏc yếu tố cõy xanh mặt nƣ đặ trƣng ủa dự ỏn. ụng viờn đụ thị đƣợc chia thành nhiều chủ để kết hợp v i hệ thống cụng trỡnh dịch vụ cung cấp nhu cầu vui hơi nghỉ ngơi ho ngƣời õn toàn đụ thị. Hệ thống thảm thực v t là những cõy cao che búng mỏt: Liễu, hoa sữa, cõy xoan, sẽ đƣợc phõn chia trồng ở tất cả cỏc khu vực xung quanh cỏc con đƣờng d o. Những cõy cúthõn cõy to, nhiều hỡnh dỏng và màu sắ đặc biệt.đƣợc trồng dọ ỏ on đƣờng d o, t i trung tõm của cỏc quảng trƣờng nhỏ hoặ trờn ỏ ỏn đảo, hoàn toàn khỏc biệt v i cỏc lo i cõy trồng khỏc trong toàn khu.
- Cỏc lo i cõy trang trớ: Nhỏ nhƣng nhiều màu sắc, cỏc lo i cõy này sẽ tụ điểm cho vựng đất ch y dọ ỏ on đƣờng d o cụng viờn. Trồng theo từng cụm l n trờn cỏ t o thành một khu rừng nhỏ và một khụng gian riờng biệt.
- Đảm bảo giao thụng đƣờng phố t i khu vực của ngừ ra vào cỏc khụng gian mở. Bố trớ diện tớch t p kết ngƣời và xe trƣ c lối ra vào, trỏnh ựn tắc giao thụng, mất mỹ quan đụ thị
4.4.4. Thiết kế đụ thị đối với mật độ, tầng cao xõy dựng
Quy định m t độ xõy dựng, tầng ao trung ỡnh trong đồ ỏn thiết kế đụ thị v i từng chứ năng sử ung đất nhƣ sau:
- Khu đất trung tõm hỗn hợp ở kết hợp dịch vụ du lị h : ỏ ụ đất cú ký hiệu (HH-01,..., HH-26) Là nơi t p trung cỏc cụng trỡnh nhiều lo i hỡnh dịch vụ du lịch v i tổ hợp cỏc cụng trỡnh nhà nghỉ khỏch s n, văn phũng ho thuờ, hỡnh thức cỏc cụng trỡnh t o dựng điểm nhấn cho toàn khu vực, yờu cầu m t độ xõy dựng 50% tầng cao trung bỡnh từ 4- 5 tầng.
- Khu đất du lịch t p trung cú ký hiệu (DL-01, DL-02) ụ đất DL-01 à khu đất xõy dựng s n Phi Yến m t độ khống chế là 50 % tầng cao tối đa à 5 tầng, khu đất cú ký hiệu (DL-02) à khu đất thuộc quản lý cụng ty Sài Gũn Tourist nằm trong vựng bảo vệ 2 h n chế xõy dựng trỏnh phỏ vỡ cảnh quan kiến trỳc cỏc khu vực di tớch xung quanh, m t độ xõy dựng tối đa 50% và tầng cao tối đa 3 tầng.
(Sơ đồ mật độ xõy dựng )
Đối v i khu vực nhà cải t o ở liền kề chia lụ : M t độ xõy dựng tối đa 80%, tầng cao xõy dựng tối đa 5 tầng.
Đối v i khu vự nhà vƣờn hiện tr ng chia lụ tỏch thửa khuyến khớch xõy tỏch thửa khụng ƣ i 75 m m t độ xõy ƣng tối đa à 80 % tầng cao tối đa à 5 tầng
Đối v i khu vực nhà ở biệt thự : M t độ xõy dựng tối đa à 60%, tầng cao xõy dựng tối đa à 3 tầng
Đối v i khu hung ƣ nhà ờ xó hội: M t độ xõy dựng là 35-40 % tầng cao tối đa là 5 tầng.
- Khu õn ƣ m i : là khu biệt thự nhà vƣờn m t độ xõy dựng tối đa à 50 % và