Trong luận văn nghiên cứu, tác giả đã sử dụng các số liệu thu thập đƣợc để tiến hành phân tích và đánh giá.
Để có đƣợc thông tin phục vụ nghiên cứu nhanh chóng và thuận tiện, tác giả đã sử dụng cách thu thập các thông tin từ số liệu đã có sẵn đã đƣợc công bố. Thông tin đƣợc thu thập từ các trang http://moc.gov.vn/, http://giaxaydung.vn/ …
Các thông tin này thƣờng tập trung vào các thông tin chung về hoạt động xây dựng cơ bản chung của nền kinh tế, của các doanh nghiệp tham gia xây dựng các khu đô thị,… mà luận văn sử dụng để làm thông tin mang tính so sánh, thông tin mang tính dự báo,…
Ngoài ra, luận văn sử dụng dữ liệu là các thông tin khai thác tại Vinaconex 9 gồm các báo cáo tài chính hàng năm, báo cáo kinh doanh, báo cáo thƣờng niên, hồ sơ kỹ thuật, sổ sách kế toán, báo cáo nghiên cứu tiền khả thicủa dự án Khu đô thị mới Tây đại lộ Xô Viết - Nghệ Tĩnh…
Tác giả tiến hành thu thập dữ liệu dựa trên các báo cáo về doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cƣ, đất thấp tầng liền kề, nhà vƣờn, chi phí kinh doanh, chi phí xây dựng thô và hoàn thiện của dự án Khu Đô thị mới Tây đại lộ Xô viết - Nghệ tĩnh và các dự án đầu tƣ xây dựng của Vinaconex 9 trong thời gian qua. Các số liệu này dựa trên các báo cáo tổng hợp hàng năm của dự án nên tác giả cũng thu thập thêm các số liệu cụ thể theo từng hạng mục công trình của dự án nhƣ chi phí căn hộ đã xây thô, chi phí kinh doanh…
Các số liệu về cơ cấu tổ chức, đội ngũ, hoạt động kinh doanh đƣợc lấy chủ yếu từ Báo cáo kết quả kinh doanh hàng năm của Vinaconex 9.
Các số liệu và thông tin có liên quan tới dự án đƣợc tác giả tìm hiểu trên thêm trang web:http://www.vinaconex-9.com/
2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn
Trên cơ sở các dữ liệu sơ cấp và thứ cấp thu đƣợc, luận văn sử dụng các phƣơng pháp truyền thống nhƣ:
- Phương pháp thống kê kinh tế:Trên cơ sở các tài liệu, số liệu đã thu thập đƣợc tác giả tiến hành thống kê, đánh giá lại toàn bộ các tài liệu, số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu các cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về hiệu quả đầu tƣ xây dựng dự án khu đô thị mới Tây đại lộ Xô viết - Nghệ tĩnhtrong giai
đoạn từ 2004 - 2015, đồng thời loại bỏ những tài liệu, số liệu không cần thiết và thiếu chính xác.
- Phương pháp so sánh: Tác giả sử dụng phƣơng pháp so sánh để xác định xu hƣớng, mức độ biến động của các chỉ tiêu phân tích, phản ánh chân thực hiện tƣợng nghiên cứu, giúp cho việc tổng hợp tài liệu, tính toán các chỉ tiêu đƣợc đúng đắn, việc phân tích tài liệu đƣợc khoa học, khách quan, phản ánh đúng những nội dung cần nghiên cứu.
Trong luận văn, tác giả sử dụng phƣơng pháp so sánh để so sánh các chỉ tiêu thực tế của dự án và các chỉ tiêu theo dự kiếnđể thấy rõ mức độ phấn đấu của doanh nghiệp.
Đồng thời, tác giả cũng so sánh các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án đối với dự án khác mà công ty làm chủ đầu tƣ để thấy tình hình tài chính và mức độ hiệu quả của dự án đang ở trong tình trạng tốt hay xấu, thuận lợi hay hạn chếso với các dự án khác của công ty.
Sau khi tổng hợp các số liệu, tác giả tiến hành so sánh số liệu giữa các năm. Từ đó đƣa ra đƣợc những nhận xét, đánh giá thông qua kết quả tổng hợp và tính toán số liệu tài chính từ năm 2004-2015. Việc sử dụng phƣơng pháp so sánh cho phép đánh giá đúng đắn sự tăng trƣởng hay suy giảm của các chỉ
tiêu hiệu quả tài chính. Từ đó đƣa ra những nhận xét đánh giá mặt đƣợc, mặt chƣa đƣợc của hoạt động đầu tƣ xây dựng của Vinaconex 9.
- Phương pháp dự báo thống kê: Dự báo là việc xác định các thông tin chƣa biết có thể xảy ra trong tƣơng lai của hiện tƣợng đƣợc nghiên cứu dựa trên cơ sở những số liệu thống kê trong những giai đoạn đã qua.
Luận văn dự báo sự biến động các chỉ tiêu nghiên cứu trong năm tiếp theo (2016) nhƣ: nhu cầu mua bất động sản của khách hàng trong tƣơng lai, chi phí đầu tƣ xây dựng và hoàn thiện công trình… dự báo xu hƣớng tăng trƣởng dòng tiền thu và dòng tiền chi của dự án phải căn cứ vào chiến lƣợc phát triển, quy hoạch phát triển của Vinaconex 9 dựa vào số liệu thống kê đã thu thập đƣợc trong thời gian qua.
2.3 Công cụ phân tích dữ liệu
Phần mềm excel đƣợc tác giả sử dụng để thống kê hệ thống dữ liệu, số liêụ nghiên cƣ u đểđánh giáHiệu quả dự án đầu tƣ của Vinaconex9.
Kết luận: Trên đây là quy trình nghiên cứu và các phƣơng pháp nghiên
CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 9
3.1 Giới thiệu sơ lƣợc về Công ty Vinaconex 9
Tên gọi : CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 9 Tên giao dịch :Construction Joint Company No 9 Tên viết tắt:VINACONEX 9- JSC
Trụ sở chính:Tầng 4 &5, Tòa nhà VINACONEX -9 Lô HH2-2, KĐT Mễ Trì Hạ, Đƣờng Phạm Hùng,Hà Nội
Vốn điều lệ của doanh nghiệp: 120.000.000.000 (Một trăm hai mươi tỷ đồng).
Cơ cấu bộ máy tổ chức của doanh nghiệp
(Nguồn:http://www.vinaconex-9.com)
Sơ đồ 3. 1 Cơ cấu tổ chức của Vinaconex 9
Lĩnh vực hoạt động của công ty:
+ Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp, xây dựng nhà ở, các công trình giao thông, thủy lợi, bƣu điện, cấp thoát nƣớc, nền móng, các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu công nghiệp, các công trình đƣờng dây và trạm biến thế điện.
+ Kinh doanh phát triển khu đô thị mới, hạ tầng khu công nghiệp và kinh doanh bất động sản.
+Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, vật tƣ thiết bị ngành xây dựng.
+ Xuất nhập khẩu máy móc, thiết bị và vật liệu xây dựng… + Khai thác nƣớc sạch và kinh doanh năng lƣợng điện.
3.1.1 Các dự án đầu tư, xây dựng của Công ty
- Các dự án đã và đang đầu tƣ xây dựng: Dự án xây dựng Khu đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh - Thành phố Vinh - Nghệ An. Dự án ĐTXD hạ tầng kỹ thuật KĐT Chi Đông - Mê Linh - Tp. Hà Nội. Dự án trụ sở công ty kết hợp văn phòng cho thuê (Vinaconex 9 Tower)…
- Các dự án lớn vừa đƣợc ký kết của công ty: Dự án nhà máy lọc dầu Nghi Sơn, nhà máy lúa mỳ Cái Lân, đài truyền hình Nghệ An, Cầu Bắc Giang, Silo Ninh Thủy Quảng Ninh…
3.1.2 Những kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.
Bảng 3. 1 Chỉ tiêu báo cáo tài chính năm 2015 của Vinaconex 9
Chỉ tiêu Năm 2014 Năm 2015 % tăng
giảm
DT bán hàng và cung 670,072,384,276 755,092,566,898 12.69 cấp dịch vụ
Giá vốn 580,298,044,502 695,368,705,817 19.83 Kết quả kinh doanh bộ 89,744,339,774 59,723,861,081 (33.45) phận
Doanh thu tài chính 3,553,151,554 4,843,167,574 36.31 Chi phí tài chính 40,730,173,409 24,961,489,540 (38.71) Chi phí quản lý, chi phí 31,430,554,211 26,103,499,460 (16.95) bán hàng
Thu nhập khác 226,876,334 1,426,560,728 528.78 Chi phí khác 1,960,029,738 261,153,534 (86.68) Lợi nhuận thuần sau 19,433,610,304 14,667,446,849 (24.53) thuế
Tổng tài sản 1,476,078,259,191 1,340,439,330,526 (9.19) Tổng nợ phải trả 1,284,079,104,979 1,145,893,419,762 (10.76) Vốn chủ sở hữu 191,999,154,212 194,545,910,764 1.33
(Nguồn: Trích Báo cáo tài chính năm 2015 - Vinaconex 9)
Trong cơ cấu tổng tài sản, hàng tồn kho giảm 48.3 tỷ đồng, đây là dấu hiệu tích cực trong giải phóng hàng tồn kho, gia tăng thu hồi vốn cho đầu tƣ, thanh toán các khoản vay cho đầu tƣ đến hạn thanh toán. Tổng nợ phải trả giảm tạo thành đã cho thấy nỗ lực thanh toán của công ty cho các đối tác cung cấp hàng hóa và dịch vụ trong quá trình thực hiện dự án đầu tƣ.
3.2 Phân tích hiệu quả của dự án xây dựng KĐTM TĐL XVNT- Lô 2
3.2.1Giới thiệu chung về dự án
Tên dự án: Dự án xây dựng Khu đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh - Lô 2, Xóm 19 Xã Nghi Phú - Thành phố Vinh - Nghệ An
Địa điểm đầu tƣ: Xóm 19 Xã Nghi Phú -Thành phố Vinh - tỉnh Nghệ An
Nguồn vốn: Vốn đầu tƣ phát triển và vốn huy động từ khách hàng. Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ phần Xây dựng số 9 (VINACONEX 9)
Đây là dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị mới quy mô dân số 2000 dân, diện tích 13.5 ha gồm 293 lô đất thấp tầng với diện tích từ 120m2 đến 575m2 bao gồm các hạng mục công trình nhƣ: biệt thự, liền kề và nhà vƣờn để đáp ứng nhu cầu cho mọi khách hàng, 1 chung cƣ 9 tầng với 64 căn hộ, 1 chung cƣ 12 tầng với 70 căn hộ và 32 căn thông tầng. Ngoài ra, dự án còn quy hoạch 1591.4 m2 nhà trẻ,mẫu giáo dành cho cƣ dân khu đô thị.
Dự án trên là một trong những dự án đầu tƣ quan trọng của Vinaconex 9 trong lĩnh vực đầu tƣ xây dựng khu đô thị. Trƣớc đây, Vinaconex 9 đa phần thực hiện công tác thi công xây lắp các công trình xây dựng là chủ yếu. Chính vì thế, dự án khu đô thị mới Tây đại lộ Xô viết - Nghệ tĩnh đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với công ty. HIệu quả mà dự án mang lại sẽ tạo nên một hƣớng đi mới cho công ty nhằm đa dạng hóa sản phầm kinh doanh, nâng cao vị thế cạnh tranh đối với các doanh nghiệp xây dựng khác trong ngành.
Chủ đầu tƣ là Vinaconex 9 sẽ trực tiếp quản lý dự án: Chủ đầu tƣ sẽ lập Ban quản lý dự án là đơn vị trực thuộc Chủ đầu tƣ. Cơ cấu tổ chức Ban quản lý dự án và Trƣởng Ban quản lý dự án do Chủ đầu tƣ quyết định. Sau khi dự án đã hoàn thành Ban quản lý dự án sẽ đƣợc giải thể.
Sơ đồ tổ chức:
Chủ đầu tƣ
Ban Quản lý dự án
Phó ban Phòng Tổng hợp - Kế hoạch tài chính - Kinh doanh - Hành chính Trƣởng ban Phòng Dự án - Tiếp nhận dự án - Khai thác, ứng dụng công nghệ Phó ban Phòng Kế hoạch kỹ thuật - Điều hành dự án - Xây dựng và quản lý
Sơ đồ 3. 2 Cơ cấu tổ chức của Ban quản lý dự án KĐTM TĐL XVNT
Mục tiêu của dự án
- Đầu tƣ xây dựng dự án đồng độ hoàn thiện hiện đại sau khi xây dựng xong.
- Công trình phúc lợi công cộng chủ đầu tƣ kết hợp với địa phƣơng lập phƣơng án khai thác, kinh doanh.
- Đất xây dựng liền kề, biệt thự và công trình hỗn hợp nhà ở cao tầng chủ đầu tƣ sẽ kinh doanh.
- Đất giao thông, cây xanh bàn giao lại cho địa phƣơng.
- Cụ thể hoá quá trình phát triển của thành phố Vinh, góp phần hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể thành phố.
- Đầu tƣ xây dựng Khu đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh Thành phố Vinh Nghệ An bằng việc huy động các nguồn vốn đầu tƣ hợp pháp để phát triển đồng bộ hiện đại khu nhà ở đạt tiêu chuẩn cao về môi trƣờng, chất lƣợng sống, góp phần đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của Tỉnh
Nghệ An.
- Phát triển quỹ nhà ở của Thành phố và kinh doanh nhà ở, thiết thực góp phần vào chƣơng trình phát triển nhà ở, nhằm đáp ứng yêu cầu cấp bách về nhà ở, cải thiện thay đổi điều kiện sống, không gian kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật, bảo tồn bản sắc văn hoá của Thành phố.
- Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia dự án phát triển ngành nghề đầu tƣ xây dựng và kinh doanh nhà có môi trƣờng hoạt động lành mạnh vừa tạo thêm của cải vật chất cho xã hội, vừa tạo việc làm cho ngƣời lao động và lợi ích của doanh nghiệp tham gia dự án.
- Huy động mọi nguồn vốn hợp pháp tham gia dự án .
- Sau khi xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật Chủ đầu tƣ thiết kế các loại hình nhà ở, trình cấp có thẩm quyền, UBND Tỉnh phê duyệt đồng thời Chủ đầu tƣ có thể xây dựng hoặc ngƣời mua có nhu cầu mua các lô đất, đầu tƣ xây dựng nhƣng tuân theo đồ án thiết kế đã đƣợc phê duyệt và tiến độ thực hiện mà Chủ đầu tƣ yêu cầu.
- Phát triển khu đô thị mới tạo lập quỹ nhà và đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở của Nghi Phú, các vùng lân cận và thành phố Vinh, nâng cao điều kiện sống và làm việc cho nhân dân lao động.
- Đầu tƣ xây dựng đồng bộ các công trình kiến trúc trong khu vực đi đôi với việc giải quyết đồng bộ các nhu cầu và hệ thống kỹ thuật đô thị nhƣ: giao thông, cấp điện, cấp thoát nƣớc, vệ sinh môi trƣờng...
- Đầu tƣ xây dựng, trong đó ƣu tiên khai thác các khu vực đất trống, canh tác nông nghiệp kém hiệu quả. Đồng thời huy động đƣợc mọi nguồn vốn tham gia đầu tƣ xây dựng khu đô thị mới.
- Tạo đƣợc một khu đô thị mới hoàn chỉnh, đáp ứng đƣợc yêu cầu kiến trúc quy hoạch chung, kỹ thuật hạ tầng đồng bộ, tạo nên một môi trƣờng sống
và làm việc hiện đại văn minh, có đóng góp to lớn cho cảnh quan đô thị Vinh và các vùng phụ cận của Nghệ An ngày càng trở nên giàu đẹp.
- Phát huy đƣợc động lực to lớn về tiềm năng của nhân dân và của mọi thành phần kinh tế. Chung sức, phát huy nội lực xây dựng thành phố, đất nƣớc ngày càng vững mạnh.
- Làm cơ sở chủ đạo cho việc quản lý xây dựng và đầu tƣ phát triển, theo định hƣớng chung, theo quy hoạch đã đƣợc UBND tỉnh Nghệ An và chính phủ hoạch định.
Hiệu quả của dự án về mặt xã hội
Dự án đầu tƣ xây dựng khu đô thị mới Tây đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh ngoài việc tạo quỹ đất, quỹ nhà cho phát triển nhà ở, hạ tầng xã hội và các nhu cầu làm việc dân sinh cho thành phố mà còn tạo ra cảnh quan đô thị mới, đảm bảo và hƣớng dẫn, định hƣớng cho nhân dân có điều kiện sống tốt hơn. Tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế, thu hút các nguồn vốn đầu tƣ khai thác trên cơ sở hạ tầng đô thị và cơ sở vật chất kiến trúc đã đƣợc hình thành. hỗ trợ các chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng tạo niềm tin cho nhân dân, đƣa pháp luật đi vào đời sống của ngƣời dân đô thị.
3.2.2 Dự kiến và kỳ vọng hiệu quả tài chính của dự án của Vinaconex 9.
Dự án xây dựng khu đô thị mới tây đại lộ Xô Viết -Nghệ Tĩnh là một dự án có quy mô lớn, tập trung nhiều nguồn lực về ngƣời và tài chính của Công ty. Chính vì thế việc lập dự án đầu tƣ, trong đó có phân tích hiệu quả tài chính dự án là một khâu vô cùng quan trọng đối với Công ty. Tại Vinaconex 9, việc lập dự án đầu tƣ, theo dõi, phân tích và báo cáo hiệu quả dự án đầu tƣ đƣợc ban lãnh đạo công ty giao cho phòng Đầu tƣ phối hợp với phòng Tài chính kế hoạch và các phòng ban khác đảm nhiệm.
Nhằm mục đích nắm đƣợc các thông tin sử dụng cho việc phân tích tài chính dự án đầu tƣ, các nhân viên phải thu thập đƣợc thông tin về môi trƣờng
vĩ mô nhƣ: đối thủ cạnh tranh, giá cả thị trƣờng, tình hình phát triển kinh tế xã hội, tỷ lệ lạm phát…; các thông tin về chính sách của Nhà nƣớc và địa phƣơng nhƣ: Chính sách đầu tƣ, chính sách thuế, luật xây dựng…; các thông tin về kỹ thuật, công nghệ áp dụng cho dự án.
Các nhân viên phòng Đầu tƣ của Công ty đã sử dụng các thông tin thu