quả chung của Vinaconex9
3.2.4.1 Hiệu quả tài chính dự án KĐTM TĐL XVNT - Lô 2và dự án KĐTM TĐL XVNT - Lô 1.
Đây là 2 dự án xây dựng khu đô thị mới tại thành phố Vinh do công ty Vinaconex 9 làm chủ đầu tƣ.
Dự án ĐTM TĐL XVNT - Lô 1 là dự án xây dựng khu đô thị mới với quy mô 900 dân, diện tích 6.7 ha dự kiến đƣợc thực hiện từ năm 2004 - 2013 với tổng mức đầu tƣ 165 tỷ đồng. Đến nay dự án đã thực hiện xây dựng hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và xây dựng đƣợc 40% căn biệt thự, nhà vƣờn với tổng mức đầu tƣ là 361,227,271,637 đồng.
Bảng 3. 15 Tổng mức đầu tư Khu đô thị mới Tây đại lộ Xô Viết - Nghệ Tĩnh
TT Nội dung chi phí Giá trị trƣớc Thuế GTGT Tổng cộng thuế
I Chi phí xây dựng,thiết bị 182,451,436,137 18,241,109,804 200,692,545,941 1 Xây dựng hạ tầng 24,937,262,539 2,489,692,444 27,426,954,983 2 Xây thô nhà ở thấp tầng 157,514,173,598 15,751,417,360 173,265,590,958 II Đền bù GPMB và nộp tiền sử 134,095,152,436 40,172,595 134,135,325,031 dụng đất 1 Đền bù GPMB 7,220,568,989 40,172,595 7,260,741,584 2 Tiền sử dụng đất 126,874,583,447 0 126,874,583,447
III Chi phí quản lý dự án 7,276,646,310 727,664,631 8,004,310,941 IV Chi phí tƣ vấn 2,534,161,894 253,416,189 2,787,578,083 1 Tư vấn xây dựng hạ tầng 923,237,542 92,323,754 1,015,561,296 2 Tư vấn xây dựng nhà thấp 1,610,924,352 161,092,435 1,772,016,787 tầng V Chi phí khác 625,265,311 62,526,531 687,791,842 1 Chi phí khác phần hạ tầng 625,265,311 62,526,531 687,791,842
2 Chi phí khác nhà xây thô 0 0 0
VI Dự phòng (10% phần còn 13,644,423,303 1,275,296,496 14,919,719,799 phải thực hiện)
Tổng cộng: 340,627,085,391 20,600,186,247 361,227,271,637
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 1)
chênh lệch so với Lô 2 nhƣ sau:
Chi phí xây dựng và thiết bị của dự án Lô 1 chiếm tỷ trọng ít hơn. Nguyên nhân do các hạng mục công trình của Lô 1 ít hơn so với hạng mục công trình của Lô 2.
Chi phí đền bù GPMB và nộp tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn hơn. Nguyên nhân do hạng mục công trình xây dựng của Lô 2 là chung cƣ ( 2 tòa) còn Lô 1 xây dựng là biệt thự liền kề, nhà vƣờn nên tỷ trọng chi phí có sự khác nhau…
Các chi phí còn lại không có sự chênh lệch đáng kể.
Chi phí dự án lô 1 27,422,576,088
0.19% 4.13% 55.56% 37.13% 11,670,869,276
0.77% 24,104,143,265
26,046,493,899
2.22% 4,963,682,718
4,394,675,470
Doanh thu và chi phí của Lô 1thực tế và dự kiến các năm tiếp theo:
Bảng 3. 16 Doanh thu, chi phí và lợi nhuận 2004 - 2017 của KDDTM TĐL XVNT - Lô 1
Năm Doanh thu Chi phí Lợi nhuận
2004 2,162,789,564 6,310,402,258 (4,147,612,694) 2005 8,651,158,258 6,721,242,828 1,929,915,430 2006 992,684,881 1,679,707,309 (687,022,428) 2007 11,799,963,478 6,194,800,774 5,605,162,704 2008 27,422,576,088 10,965,451,640 16,457,124,448 2009 11,670,869,276 5,058,361,320 6,612,507,956 2010 24,104,143,265 92,577,760,679 (68,473,617,415) 2011 26,046,493,899 18,910,950,132 7,135,543,767 2012 4,963,682,718 9,203,205,510 (4,239,522,791) 2013 4,394,675,470 3,650,370,044 744,305,425 2014 34,019,451,044 27,201,298,231 6,818,152,813 2015 56,501,123,159 50,797,533,342 5,703,589,817 Dự kiến 2016 71,798,244,105 55,252,819,818 16,545,424,287 Dự kiến 2017 109,734,686,099 77,630,164,039 32,104,522,060 Tổng cộng 394,262,541,305 372,154,067,925 22,108,473,380
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2)
Ta thấy rằng: dự án đầu tƣ xây dựng Đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh - Lô 1và Lô 2 đều tăng tổng mức đầu tƣ so với dự kiến ban đầu, thời gian thực hiện dự án kéo dài.
Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án Lô 1 đƣợc tác giả tính toán nhƣ sau:
Với r=6% , t= 14 năm NPV = 4.085.844.607 đồng IRR = 9.1%
B/C = 1.02
Bảng 3. 17 So sánh chỉ tiêu hiệu quả đầu tư dự án lô 1 và lô 2
TT Chỉ tiêu Lô 1 Lô 2
1 NPV 4.085.844.607 đồng 2,779,578,681 đồng
2 IRR 9.1% 9.39%
3 B/C 1.02 1.007
Ngoài ra: Lợi nhuận dự kiến của Lô 2 là: 13,685,093,371 đồng< Lợi nhuận dự kiến của Lô 1 là: 22,108,473,380 đồng.
Nhƣ vậy ta thấy rằng so với dự án KĐTM TĐL XVNT - Lô 1 thì dự án KĐTM TĐL XVNT - Lô 2 có mức hiệu quả tài chính kém hơn. Tuy nhiên, theo đánh giá của tác giả, doanh thu của dự án Lô 1 đa phần là từ việc kinh doanh đất ở thấp tầng và kinh doanh nhà xây thô. Nhƣ đã phân tích ở trên, thị trƣờng nhà xây thô hiện nay đang đóng băng. Khách hàng ít có xu hƣớng mua các căn biệt thự liền kề xây thô mà đa phần sẽ tập trung vào mua các căn hộ tại chung cƣ cao tầng.
3.2.4.2 Hiệu quả tài chính dự án KDDTM TĐL XVNT - Lô 2 với tình hình chung của Vinaconex 9.
Theo dự kiến các năm tiếp theo, doanh thu của KĐTM TĐL XVNT - Lô 2 sẽ chiếm 40.17% doanh thu đã kinh doanh của dự án. Cụ thể nhƣ sau:
Bảng 3. 18 Doanh thu dự kiến các năm tới của KĐTM TĐL XVNT - Lô 2
Nội dung Diện tích (m2) Đơn giá Thành tiền
Căn hộ chung cƣ CT,A 101.40 9,000,000 912,600,000 Văn phòng, T.mại 1,109.00 11,088,909 12,297,600,000 Đất ở thấp tầng 2,163.00 10,145,631 21,945,000,000 Nhà xây thô chƣa KD 62,250.05 2,625,000 163,406,381,250
Tổng cộng: 65,623.45 198,561,581,250
thuê văn phòng thƣơng mại chiếm 6.19% và doanh thu từ căn hộ chung cƣ CT A chiếm 0.46%. Chủ yếu doanh thu trong các năm tới của dự án đa phần là doanh thu từ việc kinh doanh nhà xây thô chiếm 82.3 %.
Điều này cho thấy hạng mục nhà xây thô của dự án đang tồn lại rất nhiều.
Tỷ lệ doanh thu dự kiến
90.00 82.30 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 11.05 20.00 6.19 0.46 10.00
0.00 Căn hộ chung Văn Đất ở thấp Nhà xây thô cư CT,A phòng, T.mại tầng chưa KD
Biểu Đồ 3. 7 Tỷ lệ doanh thu dự kiến lô 2
Doanh thu từ các hạng mục trên sẽ giúp cho công ty có một khoản thu khá lớn. Chiếm 26.30% so với doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2015 của Vinaconex 9. Đây là một nguồn thu đáng kể và mang lại nhiều kỳ vọng cho công ty. Tuy nhiên, doanh thu trên chỉ đạt đƣợc khi có đƣợc sự thuận lợi từ phía thì trƣờng bất động sản, chính sách của Nhà nƣớc hoặc thị hiếu của khách hàng thay đổi.
3.3 Đánh giá chung về hiệu quả đầu tƣ dự án tại Vinaconex 9
3.3.1 Các điểm mạnh
Do nguồn vốn đầu tƣ của dự án không sử dụng vốn vay ngân hàng nên đòi hỏi công ty phải có công tác và phân tích hiệu quả tài chính của dự án phải nâng cao. Trên thực tế, công tác phân tích hiệu quả tài chính của Vinaconex 9 đã có rất nhiều tiến triển và đạt hiệu quả cao. Thực hiện dự án
trong giai đoạn nền kinh tế khó khăn, tuy không hoàn thành dự án nhƣ dự kiến nhƣng Công ty vẫn thực hiện xây dựng và đầu tƣ vào dự án để dự án tiếp tục đƣợc hoàn thiện và đi vào khai thác. Đây là nhờ sự cố gắng của tập thể cán bộ công nhân viên của Vinaconex 9 nhằm đƣa Công ty vƣợt qua giai đoạn khó khăn và thách thức.
Công tác nâng cao trình độ cho cán bộ phòng Đầu tƣ cũng đã đƣợc ban lãnh đạo quan tâm sâu sắc. Công ty đã có các buổi tổ chức các chƣơng trình đào tạo nhằm nâng cao nghiệp vụ của các cán bộ, chuyên viên. Các cán bộ, chuyên viên thƣờng xuyên trao đổi, góp ý kiến và đánh giá lại những ƣu, khuyết điểm trong quá trình làm việc để tự thay đổi và hoàn thiện hơn trong công việc. Đồng thời, công ty trang bị các trang thiết bị làm việc, máy móc… giúp cho các cán bộ, chuyên viên phân tích tài chính có điều kiện hoàn thành tốt các công việc trong quá trình lập và phân tích dự án.
Cơ cấu tổ chức của Công ty cũng đƣợc phát triển theo hƣớng chuyên môn hóa cao. Các bộ phận, phòng ban trong công ty luôn phối hợp, hỗ trợ với phòng Đầu tƣ trong công tác lập và phân tích dự án từ lúc bắt đầu đến khi kết thúc dự án.
Vinaconex 9 là đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trong viêc thi công các công trình xây dựng. Nguồn nhân lực và các trang thiết bị có sẵn giúp Công ty giảm các chi phí xây dựng và tăng hiệu quả và chất lƣợng cho công trình xây dựng
Vinaconex 9là đơn vị có uy tín trong ngành xây dựng, các công trình xây dựng có chất lƣợng tốt là điều kiện thuận lợi để Công ty huy động nguồn vốn từ khách hàng cho hoạt động đầu tƣ xây dựng dự án của doanh nghiệp. Hiện nay, các dự án khác của công ty nhƣ dự án Khu đô thị Tây Đại lộ Xô viết - Nghệ Tĩnh - Lô 1 cũng không sử dụng nguồn vốn vay từ phía ngân hàng mà sử dụng vốn tự có và các nguồn vốn huy động từ khách hàng.
Dự án đƣợc tạo điều kiện giúp đỡ của các cơ quan Nhà nƣớc trong quá trình đầu tƣ qua đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế -xã hội đối với xã Nghi Phú nói riêng và thành phố Vinh nói chung.
Nhìn chung, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án và các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tƣ của dự án cũng đạt đƣợc những kết quả nhất định. Lợi nhuận từ dự án cũng góp phần tăng lợi nhuận chung của Công ty, những hiệu quả đạt đƣợc từ dự án cũng giúp Công ty tăng thêm uy tín và vị thế của mình trong lĩnh vực xây dựng. Đó cũng là những yếu tố giúp Vinaconex 9 tìm kiếm đƣợc các cơ hội đầu tƣ và trúng thầu những hợp đồng xây dựng lớn.
3.3.2 Các tồn tại
Vinaconex 9 là đơn vị có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng. Tuy nhiên, trong lĩnh vực đầu tƣ doanh nghiệp còn nhiều mặt hạn chế, cần nâng cao hơn nữa. Theo đánh giá của tác giả, các tồn tại trong lĩnh vực đầu tƣ của Công ty khi đầu tƣ vào dự án KĐTM TĐL XVNT nhƣ sau:
Thời gian thực hiện dự án kéo dài: Thời gian thực hiện dự án KĐTM TĐL XVNT từ năm 2004 - 2012. Tuy nhiên, tới thời điểm hiện tại công trình vẫn còn tiếp tục hoàn thiện xây dựng các căn biệt thự nhà vƣờn liền kề còn lại. Điều này khiến cho các chi phí quản lý dự án, chi phí nhân công.. tăng khiến Công ty gặp nhiều khó khăn. Tiến độ thực hiện dự án không hoàn thành theo đúng kế hoạch khiến cho Vinaconex 9 phải phân bổ lại nguồn lực của mình.
Chịu ảnh hƣởng từ các chính sách kinh tế - xã hội của đất nƣớc: Trong quá trình thực hiện dự án, có nhiều những thay đổi về chính sách và pháp lý.
Tiến độ thực hiện dự án phụ thuộc vào doanh thu bán hàng: Đây vừa là một điểm mạnh vừa là một tồn tại của Vinaconex 9. Dự án sử dụng vốn huy động của khách hàng chiếm tỷ trọng cao trong tổng nguồn vốn đầu tƣ vào dự
án. Nếu nhƣ việc doanh thu bán hàng không đạt đƣợc nhƣ sự kỳ vọng sẽ khiến cho Công ty thi công cầm chừng, kéo dài thời gian thực hiện dự án…
Chịu sự cạnh tranh từ các dự án khác trong khu vực: Đối với các thành phố có sự phát triển kinh tế nhanh. Việc đầu tƣ các dự án nâng cao cơ sở hạ tầng và các dự án dành cho khu vực dân sinh càng nhiều. Chính vì thế nên dự án của Vinaconex 9 gặp nhiều đối thủ cạnh tranh trong từng phân khúc sản phẩm nhƣ căn hộ chung cƣ…
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án thay đổi theo thời gian: Đối với dự án chịu nhiều sự chi phối bởi nguồn vốn của khách hàng thì việc các chỉ tiêu đánh giá NPV, IRR… thay đổi theo thời gian là điều dễ hiểu. Điều này khiến cho công tác đánh giá tính hiệu quả của dự án gặp nhiều khó khăn.
3.3.3 Các nguyên nhân
Các tồn tại của dự án do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan tạo thành. Vinaconex 9 cần nâng cao hơn nữa cách nhận biết rủi do, dự báo, đề phòng và khắc phục những tồn tại đang đối mặt. Từ đó cần rút ra bài học kinh nghiệm cho các dự án sau này.
Các nguyên nhân chính của các tồn tại khi thực hiện dự án của công ty là do chƣa nhận biết đƣợc rủi ro để tìm cách đề phòng khiến cho công ty gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện dự án.
Công ty cần xác định rõ đối với dự án KĐTM TĐL XVNT trong nguồn vốn đầu tƣ dự án chiếm tỷ trọng lớn nhất là nguồn vốn huy động từ phía khách hàng. Nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều các yếu tố nhƣ sự phát triển của nền kinh tế, thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng chứng khoán…Đây là một nguồn vốn không có tính ổn định cao khiến cho hoạt động đầu tƣ sẽ gặp nhiều biến động khó lƣờng trƣớc nhƣ: thời gian và tiến độ thực hiện thực hiện dự án kéo dài, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án thay đổi theo thời
gian.
Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh. Chính vì thế, các chính sách pháp luật, các Nghị định, các Thông tƣ … đều có sự thay đổi để phù hợp với nền kinh tế của đất nƣớc. Có rất nhiều những văn bản quy phạm pháp luật gây ảnh hƣởng tới dự án từ các Bộ, ban ngành có liên quan nhƣ: Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Bộ Khoa học Công nghệ…những thay đổi này rất khó để Công ty có thể dự báo trƣớc đƣợc.
CHƢƠNG 4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ ĐỐI VỚI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 9
4.1 Định hƣớng phát triển của Vinaconex 9
Hiện nay, nền kinh tế Việt Nam đang đứng trƣớc sự phát triển mạnh mẽ và hội nhập với quốc tế. Ngành xây dựng nói chung và Vinaconex9 nói riêng đang đứng trƣớc thách thức và cơ hội lớn để phát triển lớn mạnh hơn. Vinaconex 9 là một trong những đơn vị có kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực xây dựng. Công ty luôn chú trọng đến mục tiêu phát triển trong tƣơng lai một cách bền vững và ổn định.
Với mục tiêu xây dựng công ty trở thành đơn vị nòng cốt của Tổng công ty Vinaconex trong lĩnh vực thi công xây lắp và là đơn vị đi đầu trong ứng dụng công nghệ, khoa học kỹ thuật. Thực hiện công tác tìm kiếm cơ hội đầu tƣ và tập trung vào các dự án có dòng tiền ổn định phù hợp với năng lực con ngƣời, năng lực thiết bị công nghệ của Công ty. Tìm kiếm các dự án bất động sản tại khu vực Hà Nội phù hợp với năng lực tài chính của Công ty. Chú trọng tăng cƣờng công tác quản trị tài chính, tạo dòng tiền ổn định, đáp ứng hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.
Từng bƣớc triển khai và phát huy những thành quả đã đạt đƣợc trong những năm qua, đẩy nhanh tốc độ phát triển Công ty bền vững trên cơ sở phát huy tối đa sức mạnh nội lực, củng cố và phát huy ngành nghề truyền thống, mở rộng sản xuất kinh doanh cả về chiều rộng và chiều sâu, đổi mới công tác quản lý đầu tƣ, tăng năng xuất lao động và hiệu quả sản xuất kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh đƣa Công ty phát triển ổn định và bền vững. Đây là vấn đề mang tính chiến lƣợc xuyên suốt quá trình phát triển của Công ty trong thời gian tới.
Tiếp tục tổ chức sắp xếp đổi mới doanh nghiệp, nhanh chóng xây dựng phƣơng thức quản lý mới, phù hợp với sự phát triển, nhằm không ngừng nâng
cao hiệu quả sản xuất kinh doanh.
Tập trung thực hiện các dự án đầu tƣ mới có hiệu quả cao: Dự án nhà ở, đô thị, thi công xây lắp, đầu tƣ tài chính.
Xây dựng và phát triển nguồn lực con ngƣời đủ về số lƣợng, có chất lƣợng cao để đảm bảo hoàn thành tốt kế hoạch đề ra. Không ngừng nâng cao tính chuyên nghiệp từ đội ngũ cán bộ quản lý, điều hành đến CBCNV.
Không ngừng ứng dụng khoa học công nghệ tiên tiến vào mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh của Công ty, nhằm nâng cao năng xuất lao động, hiệu quả SXKD, tạo bƣớc đột phá phát triển của Vinaconex 9.
Thƣờng xuyên chăm lo nâng cao đời sống vật chất, văn hóa tinh thần cho CBCNV.
Tăng cƣờng công tác tiếp thị đấu thầu, hợp tác đầu tƣ, liên doanh, liên