Dự án xây dựng khu đô thị mới tây đại lộ Xô Viết -Nghệ Tĩnh là một dự án có quy mô lớn, tập trung nhiều nguồn lực về ngƣời và tài chính của Công ty. Chính vì thế việc lập dự án đầu tƣ, trong đó có phân tích hiệu quả tài chính dự án là một khâu vô cùng quan trọng đối với Công ty. Tại Vinaconex 9, việc lập dự án đầu tƣ, theo dõi, phân tích và báo cáo hiệu quả dự án đầu tƣ đƣợc ban lãnh đạo công ty giao cho phòng Đầu tƣ phối hợp với phòng Tài chính kế hoạch và các phòng ban khác đảm nhiệm.
Nhằm mục đích nắm đƣợc các thông tin sử dụng cho việc phân tích tài chính dự án đầu tƣ, các nhân viên phải thu thập đƣợc thông tin về môi trƣờng
vĩ mô nhƣ: đối thủ cạnh tranh, giá cả thị trƣờng, tình hình phát triển kinh tế xã hội, tỷ lệ lạm phát…; các thông tin về chính sách của Nhà nƣớc và địa phƣơng nhƣ: Chính sách đầu tƣ, chính sách thuế, luật xây dựng…; các thông tin về kỹ thuật, công nghệ áp dụng cho dự án.
Các nhân viên phòng Đầu tƣ của Công ty đã sử dụng các thông tin thu thập đƣợc liên quan tới dự án dựa trên việc khảo sát tình hình thực tế tại thành phố Vinh - Nghệ An, dựa trên các quy định của Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng…(về suất vốn đầu tƣ, giá thiết kế, đơn giá xây dựng, chi phí thẩm tra và tƣ vấn đầu tƣ), các thông tin thông qua internet và báo chí, các thông tin về các dự án khu đô thị khác trên địa bàn, về tình hình kinh doanh của Công ty… Phòng Đầu tƣ sẽ phối hợp với các phòng chức năng xây dựng khác để xây dựng lên kế hoạch chi tiết về quá trình thực hiện dự án và dự kiến những hiệu quả tài chính và kinh tế mà dự án mang lại cho Công ty và cho địa phƣơng. Kế hoạch này nêu nội dung các hạng mục công trình, thời gian thực hiện từng hạng mục, các bƣớc thực hiện, chi phí của từng hạng mục công trình…
Các phòng ban khác với chức năng chuyên môn của mình có thể đề xuất các kiến nghị đối với dự án nhƣ: các giải pháp kỹ thuật, thiết kế, công nghệ và thiết bị sử dụng cho từng hạng mục công trình… nhằm tối ƣu hóa doanh thu và giảm thiểu chi phí đối với dự án.
Tổng vốn đầu tƣ căn cứ theo quyết định đầu tƣ đƣợc phân chia theo các giai đoạn đầu tƣ căn cứ theo tiến độ thực hiện.
Quá trình thực hiện dự án phân làm 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật từ năm 2004-2005 - Giai đoạn 2: Xây dựng hoàn thiện dự án và khai thác từ năm 2005- 2009.
chuyên ngành thẩm định thiết kế và có văn bản thoả thuận của các cơ quan quản lý chuyên ngành.
Qua các thông tin thu thập đƣợc, phòng Đầu tƣ của Công ty đã tiến hành phân tích tài chính dự án. Theo tính toán của, tổng mức vốn đầu tƣ của dự án đƣợc xác định nhƣ sau:
Bảng 3. 2 Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án
TT Danh mục Thành tiền (đồng)
1 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 5,095,426,000 2 Chi phí chuyển quyền sử dụng đất 58,675,441,000
3 Chi phí hạ tầng 24,890,912,000
4 Chi phí xây dựng nhà ở 247,464,880,000
5 Chi phí khác 10,427,472,000
6 Chi phí quản lý doanh nghiệp 2,703,558,000
7 Dự phòng phí (10%) 34,200,642,000
8 Trả lãi vay ngân hàng 14,220,573,000
Tổng mức đầu tƣ 397,678,904,000
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2) Giải pháp tài chính của dự án:
Nguồn vốn tài chính của dự án đƣợc thực hiện bằng các nguồn vốn tự có của Chủ đầu tƣ, vốn huy động của các đơn vị, các cá nhân có nhu cầu về nhà ở, vốn vay và các nguồn vốn hợp pháp khác. Vốn đầu tƣ dự kiến đƣợc phân bổ nhƣ sau:
- Đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án trong phạm vi đất dự án (không tính hạ tầng kỹ thuật cấp thành phố).
- Đầu tƣ xây dựng các công trình phải đền bù (hạ tầng kỹ thuật) nhƣ mƣơng, cống thoát nƣớc, giải pháp đƣờng điện chạy qua khu đấtv.v...
- Đầu tƣ xây dựng hệ thống cấp nƣớc, thoát nƣớc, cấp điện tạm từ điểm đầu nguồn trạm về khu đất trong khi chờ quy hoạch hoàn chỉnh của thành phố để đấu nối.
Ngoài nguồn vốn tự có chủ đầu tư có thể tạo nguồn vốn bằng cách sau:
- Vốn huy động: huy động từ các chủ đầu tƣ thứ phát, các tổ chức cá nhân có nhu cầu về nhà ở theo phƣơng thức tạm ứng trƣớc hoặc cùng tham gia đầu tƣ ngay từ giai đoạn đầu, giai đoạn xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
- Vốn vay: Để góp phần bảo đảm vốn thực hiện dự án, chủ đầu tƣ dự án kiến nghị đƣợc vay một phần vốn từ quỹ phát triển nhà của thành phố và đƣợc trả chậm.
Trong đó, cơ cấu nguồn vốn của dự án nhƣ sau:
Bảng 3. 3Cơ cấu nguồn vốn dự kiến của dự án
TT Nguồn vốn Giá trị (đồng) Tỷ lệ (%)
1 Vốn tự có 31,177,913,000 7.8
2 Vốn vay tín dụng thƣơng mại 93,533,740,000 23.6 3 Vốn huy động của khách hàng 272,967,251,000 68.6
Tổng 397,678,904,000 100
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2) Kế hoạch huy động vốn theo dự kiến của công ty như sau:
Kế hoạch sử dụng vốn đƣợc xây dựng trên cơ sở tổng vốn đầu tƣ của dự án và tiến độ triển khai của dự án. Về nguyên tắc, toàn bộ vốn đầu tƣ của dự án là một phần vốn tự có và vốn vay ngân hàng thƣơng mại. Tuy nhiên, trong thực tế, khi xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án, chủ đầu tƣ sẽ sử dụng một phần tiền thu đƣợc từ việc khai thác tiền ứng trƣớc của ngƣời sử dụng đất.
Căn cứ vào doanh thu và chi phí đã đƣợc dự kiến, nhu cầu vốn đƣợc Công ty xác định bằng tổng vốn đầu tƣ các kỳ trừ đi doanh thu của các kỳ.
Nhƣ vậy, nhu cầu vốn chính là dòng tiền sau thuế của dự án trong trƣờng hợp dự án không đầu tƣ bổ sung ngoài kế hoạch và lƣợng phát sinh đã dự kiến. Trong đó 25% vốn đầu tƣ ban đầu là vốn tự có và vay ngân hàng 75%. Từ năm 2005, doanh thu vƣợt quá chi phí nên không cần huy động vốn bổ sung vốn:
Bảng 3. 4Kế hoạch huy động vốn của dự án
Đơn vị tính: 1000đ
STT Chỉ tiêu Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 1 Doanh thu 0 117.674.270 117.674.270 141.209.124 47.069.708 47.069.708 2 Tổng chi phí 6.627.704 235.758.219 60.483.732 30.987.307 30.987.307 18.614.063 3 Nhu cầu vốn 124.711.653 4 Vốn tự có 31.177.913 5 Vốn vay 93.533.740 NHTM
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2)
Theo ƣớc tính, mỗi năm Công ty sẽ huy động vốn của khách hàng thông qua việc chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng, thu từ việc kinh doanh nhà xây thô, các căn hộ chung cƣ tại các tòa 9 tầng và 12 tầng, thu chuyển nhƣợng hạ tầng đất nhà trẻ, mẫu giáo.
Dự tính Vinaconex 9 sẽ chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng ngay khi đƣợc cấp giấy phép đầu tƣ. Bởi vì đây là nguồn huy động vốn nhanh nhất của Công ty từ dự án. Đối với đất thấp tầng, Công ty chia thành các lô đất với diện tích khác nhau nhằm đa dạng hóa sản phẩm. Diện tích thấp nhất của các lô đất là 129.5m2, diện tích lớn nhất của lô đất là 500m2. Trong đó, đa phần chủ yếu các lô đất đƣợc chia thành các lô có diện tích nhỏ.
Đối với các nguồn huy động vốn dựa trên việc kinh doanh nhà xây thô, căn hộ… đòi hỏi Công ty phải đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng và xây thô sau đó mới thực hiện việc huy động vốn từ các nguồn này đƣợc. Chính vì thế, khi
bắt đầu xây dựng, Công ty ƣu tiên xây dựng hạ tầng trƣớc để tạo điều kiện cho việc chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng.
Dự kiến dự án sẽ đƣợc xây dựng từ năm 2004 - 2012, Vinaconex 9 bắt đầu huy động vốn từ năm 2005 và đầu tƣ xây dựng chi phí hạ tầng và chi phí xây dựng tòa nhà chung cƣ 9 và 12 tầng. Công ty sẽ ƣu tiên hoàn thiện 2 chung cƣ trƣớc để nhanh chóng đƣa vào kinh doanh. Do Vinaconex 9là đơn vị có nhiều kinh nghiệm trong thi công xây dựng nhiều công trình khác nhau nên việc tính toán chi phí xây dựng tƣơng đối đầy đủ và chi tiết với các hạng mục công trình cụ thể.
Để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án hai chỉ tiêu quan trọng bậc nhất trong phân tích hiệu quả của dự án đƣợc xác định là NPV và IRR. Ngoài ra dự án cũng tính thêm một số chỉ tiêu khác nhƣ thời gian hoàn thành vốn giản đơn và thời gian hoàn thành vốn chiết khấu. Tỷ lệ chiết khấu của dự án (chi phí cơ hội của vốn) xác định bằng 12% năm.
Vòng đời của dự án là 5 năm chi phí quản lý doanh nghiệp đƣợc phân bổ đều cho 5 năm hoạt động của dự án. Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án đƣợc xác định bằng tổng luồng tiền sau thuế do năm đầu chi phí lớn hơn doanh thu tƣơng đối nhiều, dòng tiền thuần, theo luật thuế thu nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp đƣơc chuyển lỗ sang năm sau để tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Hiệu quả dự án đƣợc tính nhƣ sau :
Bảng 3. 5 Chỉ tiêu dự kiến hiệu quả kinh tế của dự án
Đơn vị tính: 1000 đ
Chỉ tiêu Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Tổng doanh thu 0 117.674.270 117.674.270 141.209.124 47.069.708 47.069.708 Tổng chi phí 6.627.704 235.758.219 60.483.732 30.987.307 30.987.307 18.614.063 Nhu cầu vốn 124.711.653 Vốn tự có 31.177.913 Vốn vay 93.533.740 Luồng tiền trƣớc -118.083.949 57.190.538 110.221.817 16.082.401 28.455.645 thuế Thuế 28% 4.503.072 7.967.581
Luồng tiền sau thuế -118.083.949 57.190.538 110.221.817 11.579.329 20.488.065
Chiết khấu 1,12 1,25 1,40 1,57 1,76
Luồng ròng tiền -6.627.704 -105.432.097 45.591.947 78.453.713 7.358.873 11.625.478
Suất chiết khấu 12%
NPV 30.970.209
IRR 13,58%
T 2 năm
Lãi gộp 81.395.800
Lãi ròng 30.970.209
(Nguồn: Trích Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án KĐTM TĐL XVNT-Lô 2)
Luồng tiền ròng của dự án sau 5 năm là 30.970.209.000 đồng, hệ số IRR là 13.58%.Thời gian hoàn vốn của dự án đƣợc tính theo phƣơng pháp thông thƣờng bao gồm lợi nhuận thuần và khấu hao. Phần khấu hao trong thi công đã đƣợc tính trong giá trị xây lắp theo thông tƣ 09 của Bộ Xây dựng. Do vậy thời gian hoàn vốn sẽ đƣợc xác định bằng luồng ròng tiền sau thuế. Thời gian hoàn vốn là 2 năm .
án còn có thể hiệu quả hơn nữa nếu có chính sách tiếp thị hợp lý, thúc đẩy nhằm tăng doanh thu và tốc độ xây dựng của dự án.
Căn cứ vào các chỉ tiêu đã đƣợc tính toán và phân tích, Vinaconex 9 đƣa ra kết luận là dự án “Khu đô thị mới Tây Đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh - Lô 2, Xóm 19 Xã Nghi Phú -TP. Vinh - Nghệ An” khả thi và tiến hành đầu tƣ xây dựng.
3.2.3 Thực trạng tài chính của dự án KĐTM TĐL XVNT - Lô 2
Trên thực tế, dự án không sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng. Công ty sử dụng vốn tự có và phần tiền có đƣợc từ việc kinh doanh các sản phẩm của dự án (Phụ lục 2).
3.2.3.1 Tổng mức đầu tư và chi phí của dự án
Theo tính toán của Vinaconex 9, tổng chi phí đầu tƣ của dự án nhƣ sau:Tổng mức đầu tƣ của dự án tính tới thời điểm hiện tại và dự kiến cònphải thực hiện là: 623,358,743,509 đồng ( Phụ lục 1)
1.90% 1.51%2.44% 0.28% Chi phí xây dựng và thiết bị
Chi phí đền bù GPMB và nộp tiền sử dụng đất Chi phí quản lý dự án 26.73% Chi phí tư vấn 67.15% Chi phí khác Dự phòng phi
Biểu Đồ 3. 1 Chi phí của dự án
Tổng mức đầu tƣ đƣợc tính dựa trên các khoản chi phí thực tế cần thiết để xây dựng dự án. Các chi phí này bao gồm:
- Chi phí xây dựng, thiết bị bao gồm các chi phí xây dựng hạ tầng, xây dựng nhà chung cƣ 9 tầng, nhà chung cƣ 12 tầng và xây thô nhà ở thấp tầng chiếm 67.15% TMĐT.
-Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất chiếm 26.73% TMĐT.
-Chi phí quản lý dự án chiếm 1.9% TMĐT.
-Chi phí tƣ vấn bao gồm các chi phí tƣ vấn xây dựng hạ tầng, tƣ vấn xây dựng chung cƣ 9 & 12 tầng, tƣ vấn xây dựng nhà ở thấp tầng chiếm 1.51% TMĐT.
- Chi phí khác bao gồm các chi phí khác xây dựng hạ tầng, tƣ vấn xây dựng chung cƣ 9 & 12 tầng, tƣ vấn xây dựng nhà ở thấp tầng chiếm 0.28% TMĐT.
-Dự phòng phí (10% còn phải thực hiện) chiếm 2.44% TMĐT.
Chi phí phải thực hiện chiếm 27% TMĐT, chi phí này phần lớn công ty dùng để xây dựng phần thô nhà ở thấp tầng chiếm 56% tổng chi phí còn phải thực hiện; chi phí hoàn thiện hệ thống giao thông, hệ thống nƣớc, hệ thống điện và chỉnh trang đô thị chiếm 35% tổng chi phí còn phải thực hiện và còn lại là dự phòng phí.
Các chi phí trên cho thấy khối lƣợng công việc còn phải hoàn thành của doanh nhiệp còn rất lớn. Điều này có thể ảnh hƣởng tới tiến độ thực hiện dự án và các chi phí phát sinh nếu thời gian kéo dài.
Ngoài ra, các chi phí phản ánh thực trạng và chiến lƣợc của công ty đối với dự án đầu tƣ trên. Công ty ƣu tiên xây dựng, hoàn thiện và chuyển nhƣợng các căn hộ khu chung cƣ 9 tầng và 12 tầng đồng thời chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng để tiếp tục đầu tƣ xây dựng các hạng mục tiếp theo của dự án. Đây là hƣớng đi đúng và hợp lý của Vinaconex 9 để đảm bảo nguồn vốn cho dự án khi Công ty không sử dụng nguồn vốn vay của ngân hàng.
Nhƣ vậy, tổng mức đầu tƣ của dự án trong thực tế đã tăng lên 152,661,663,509 đồng. Nguyên nhân do các chi phí trong quá trình thực hiện dự án tăng mạnh( Phụ lục 2). Cụ thể nhƣ sau:
Chi phí xây dựng, thiết bị tăng lên : 146,240,514,578đồng.
102,847,717,074đồng.
Chi phí quản lý dự án tăng lên : 9,122,906,412đồng.
Chi phí tƣ vấn tăng lên : 9,382,769,152 đồng.
Chi phí khác giảm xuống : (8,705,923,028) đồng.
Theo phân tích, tác giả nhận thấy nguyên nhân dẫn tới việc chi phí thay đổi so với dự tính ban đầu của công ty là do các nguyên nhân sau đây:
Đối với chi phí xây dựng, thiết bị tăng do có sự thay đổi về giá cả nguyên vật liệu trong quá trình thực hiện dự án so với dự tính ban đầu tại thời điểm năm 2004. Tuy thị trƣờng vật liệu xây dựng cũng gặp nhiều khó khăn cùng với thị trƣờng bất động sản và do các năm khủng hoảng kinh tế nên hàng tồn kho nhiều và chịu cạnh tranh lớn nên các doanh nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng phải chịu bán lỗ. Khi thị trƣờng vật liệu xây dựng “ấm lên”, các doanh nghiệp tranh thủ tăng giá để bù lỗ. Điều này dẫn đến việc khi xây dựng và hoàn thiện các căn hộ hoặc các căn nhà xây thô của dự án đòi hỏi chi phí cao hơn so với dự kiến.
Đối với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng chủ yếu do tiền sử dụng đất mà Vinaconex 9 còn phải nộp tăng. Nguyên nhân do có sự thay đổi về văn bản quy phạm pháp luật khiến cho tiền sử dụng đất của Công ty tăng lên cao. Ngoài việc phải đóng tiền sử dụng đất cho phần đất kinh doanh, Công ty còn phải đóng tiền sử dụng đất cho phần đất sử dụng làm công viên, công trình công cộng.
Chi phí quản lý dự án, chi phí tƣ vấn tăng do thời gian thực hiện dự án kéo dài so với dự kiến.
Chi phí khác của doanh nghiệp giảm xuống do các chi khác phát sinh thực tế thay đổi so với dự kiến ban đầu của dự án.
3.2.3.2 Doanh thu của dự án
9 đã thu 8,691,760,368 đồng tiền chuyển nhƣợng đất ở thấp tầng. Từ năm