CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI VIỆT NAM
Lược sử pháp luật về thế chấp ở Việt Nam
Trong lịch sử cổ đại Việt Nam, với nền kinh tế nông nghiệp thủ công, thế chấp được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được xây dựng dựa trên cơ sở hai loại tài sản chủ yếu đó là ruộng đất và sức lao động. Với hình thức thế chấp ruộng đất, trong cổ luật Việt Nam được hiểu là bán với điều kiện được chuộc lại, theo đó người bán chuyển nhượng quyền sở hữu ruộng đất cho người mua đổi lấy một số tiền và trong một thời hạn nào đó, người bán có quyền chuộc lại tài sản đã đem bán. Với hình thức bảo đảm bằng sức người: Công lao động hoặc chính con người là tài sản bảo đảm. Đây là những người dân không có tài sản hoặc có nhưng không muốn cầm cố, họ vẫn có thể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ bằng sức lao động của mình hoặc của một hay nhiều người thân thuộc của mình - gọi là "đợ người". Trong mọi trường hợp người bị đợ phải đến ở tại nhà của chủ nợ để phục dịch, công sức lao động bỏ ra có thể được thanh toán dưới hình thức trừ nợ hoặc chỉ trừ tiền lãi.
Luật cận đại Việt Nam bị ảnh hưởng chủ yếu của dân luật Pháp, các BLDS Bắc Kỳ, Trung Kỳ đều ghi nhận sự bảo đảm đối vật - cầm cố bất động sản, cầm cố bất động sản và để đương - được thiết lập trên nguyên tắc, theo
Hợp đồng. Riêng để đương có thể được áp đặt bằng con đường tư pháp theo yêu cầu của người bán, trao đổi, phân chia tài sản chung, trong trường hợp những người này không giao kết việc để đương trong hợp đồng mua bán, trao đổi phân chia nhằm bảo đảm việc chi trả tiền mua, tiền chênh lệch cho mình. (Điều 1363 BLDS Bắc Kỳ và điều 1588 BLDS Trung Kỳ).
Trong luật Việt Nam hiện đại, vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay được giải quyết lần đầu không phải bằng văn bản của cơ quan lập pháp mà bằng một văn bản lập quy của Ngân hàng Nhà nước - Quy định về việc thế chấp tài sản để vay vốn Ngân hàng, ban hành kèm theo Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Văn bản này dù chỉ chính thức ghi nhận một hình thức bảo đảm nghĩa vụ duy nhất là thế chấp nhưng đã xây dựng được những quy tắc sơ khai của 03 chế định bảo đảm: cầm cố, thế chấp bất động sản và bảo lãnh đối vật. Trong trường hợp người vay không trả nợ, thì Ngân hàng có quyền yêu cầu bán tài sản thế chấp và được quyền ưu tiên nhận tiền thanh toán từ giá bán (điểm a Điều 8-3); trong thời gian nợ còn chưa được trả đủ, người vay không được phép bán, cầm cố, chuyển nhượng, trao đổi tài sản thế chấp (Điều 7.4).
Thế chấp (cùng với cầm cố) cũng được nhắc đến tại Bộ luật Hàng Hải ngày 30/6/1990 như một quyền đối vật mà chủ tàu biển có được đối với loại tài sản đặc biệt này (điều 29) nhưng các đặc điểm của quyền chủ nợ có bảo đảm bằng biện pháp cầm cố hoặc thế chấp tàu biển lại không được xác định trong văn bản luật.
Pháp lệnh Hợp đồng dân sự ngày 29/4/1991 dự liệu 04 hình thức bảo đảm nghĩa vụ dân sự: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và đặt cọc. Thế chấp được coi như một hình thức bảo đảm đối vật với đối tượng là bất động sản và tàu biển (điều 30). Quyền của chủ nợ có bảo đảm bằng thế chấp tài sản hầu như không khác so với thời kỳ có hiệu lực của Quyết định 156/NH-QĐ đã nói: quyền ưu tiên được thanh toán bằng số tiền bán tài sản thế chấp và quyền kiện
yêu cầu tuyên bố vô hiệu việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản liên quan trong thời gian biện pháp thế chấp có hiệu lực. Riêng về phương thức xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp người thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, Pháp lệnh cho phép các bên liên quan được tự do thỏa thuận. Tức là tài sản có thể được bán theo thủ tục thông thường hoặc giao cho chủ nợ nhận thế chấp để trừ nợ chứ không nhất thiết phải đem bán đấu giá (cũng giống luật cổ khi chủ nợ và con nợ có thể giao kết trước về việc hứa bán tài sản cho chủ nợ).
Tiếp sau đó, BLDS 1995 ra đời và thế chấp được điều chỉnh rõ hơn trong Quy chế thế chấp, cầm cố và bảo lãnh vay vốn ngân hàng ban hành kèm theo quyết định số 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.
Các quy định của pháp lệnh Hợp đồng dân sự, về quyền của chủ nợ đối với các tài sản thế chấp, được thừa kế trong BLDS 1995. Đặc biệt tài sản thế chấp, từ nay có thể được chuyển nhượng với điều kiện có sự đồng ý của người nhận thế chấp; hợp đồng chuyển nhượng sẽ đồng thời là hợp đồng bảo lãnh và người được chuyển nhượng sẽ trở thành bảo lãnh đối vật.
BLDS 2005 đã thay đổi khái niệm cầm cố và thế chấp khi không phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản như trước để coi đó là quan hệ cầm cố hay thế chấp mà chỉ xét tới việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm: nếu chuyển giao tài sản bảo đảm sẽ gọi là cầm cố, còn nếu chỉ chuyển giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của tài sản bảo đảm mà không chuyển giao vật cho bên nhận bảo đảm thì gọi là thế chấp.
Việc đăng ký thế chấp cũng đã có những chuyển biến về nhận thức, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp tốt hơn. Chẳng hạn, luật chỉ rõ chủ thể có quyền yêu cầu đăng ký thế chấp, cơ quan đăng ký thế chấp, thời hạn nhận hồ sơ v.v...
Trên đây tác giả đã trình bày lược sử pháp luật về thế chấp ở Việt Nam để chúng ta có cái nhìn tổng quát về quá trình hình thành, phát triển
hành lang pháp luật về thế chấp ở Việt Nam trước khi đi sâu vào nghiên cứu thực trạng pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình như dưới đây.
1.2.1. Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình Theo quy định của Luật Đất đai (Điều 106) thì có thể thấy rằng hộ gia đình được thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại các TCTD khi thỏa mãn các điều kiện nhất định, cụ thể là:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.
Theo nghĩa chung thì chúng ta có thể hiểu: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, mối quan hệ này được thể hiện ở các quyền nghĩa vụ pháp lý của chủ sử dụng đất và Nhà nước. Một thực tế là người sử dụng đất có thể có nhiều loại giấy tờ khác nhau để chứng minh quyền sử dụng của mình đối với mảnh đất nhất định như: các giấy tờ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế cũ để lại, các giao dịch hợp đồng mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế v.v... Để Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu toàn dân của mình, Nhà nước đã ban hành các chính sách pháp luật trong việc thống nhất quản lý đất đai, trong đó có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mỗi người/mỗi hộ gia đình, tổ chức để có thể thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc. Với việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chủ sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, với việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để hộ gia đình bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp với các chủ thể khác về các vấn đề có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đất không có tranh chấp
Để hiểu được nội dung thế nào là đất không có tranh chấp chúng ta cần làm rõ nội hàm khái niệm tranh chấp đất đai là gì. Đất đai là tài sản có giá
trị lớn đối với mỗi cá nhân, hộ gia đình và các vấn đề liên quan đến đất đai cũng rất rộng và phức tạp. Hơn nữa với hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh về đất đai ở nước ta lại có sự không đồng bộ thì tranh chấp đất đai lại càng phổ biến trong xã hội. Xét về mặt lịch sử thì tranh chấp đất đai cũng đã xuất hiện từ lâu, kể từ khi xã hội phân chia giai cấp đối kháng nhau thì đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa chúa đất và nông nô trong thời kỳ chiếm hữu nô lệ, giữa địa chủ và nông dân trong chế độ xã hội phong kiến… những tranh chấp này đã biểu hiện mâu thuẫn đối kháng giữa các giai cấp. Khi xung đột, mâu thuẫn này không thể điều hòa được thì dẫn đến giải quyết mâu thuẫn bằng các cuộc cách mạng xã hội để thay thế chế độ sở hữu đất đai này bằng chế độ sở hữu đất đai khác tiến bộ hơn.
Với chế độ xã hội chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay thì tranh chấp đất đai không thể hiện các mâu thuẫn đối kháng giai cấp như chế độ xã hội chiếm hữu nô lệ, chế độ phong kiến mà mang nhiều nội dung kinh tế và chính trị hoàn toàn khác. Bởi vì chế độ sở hữu đất đai ở nước ta hiện nay là chế độ sở hữu của toàn dân, trong đó Nhà nước chỉ là người đại diện thực hiện quyền chủ sở hữu mà thôi. Do đó các tranh chấp đất đai ở nước ta được xem xét ở các mâu thuẫn của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về đất đai.
Tóm lại, tranh chấp đất đai được hiểu là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
Căn cứ vào tính chất pháp lý của các tranh chấp, tranh chấp đất đai có thể được chia ra làm một số dạng như sau:
Dạng thứ nhất đó là, tranh chấp về quyền sử dụng đất đó là tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất trong quan hệ thừa kế, quan hệ ly hôn của vợ chồng; tranh chấp về đòi lại đất nhà ở, tài sản gắn liền với đất…
Dạng thứ hai đó là, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đó là việc tranh chấp mà một bên vi phạm nghĩa vụ dẫn tới ảnh hưởng đến lợi ích, quyền của bên kia như: tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để thực hiện các mục đích quốc phòng, an ninh quốc gia, lợi ích công cộng v.v...
Dạng thứ ba đó là, tranh chấp về mục đích sử dụng đất như tranh chấp về mục đích đất nông nghiệp với mục đích phi nông nghiệp, đất hương hỏa với đất thổ cư…
Như vậy, việc nghiên cứu, phân tích làm rõ được các tranh chấp về đất đai là gì, đã cho chúng ta thấy rằng đất không có tranh chấp là đất thuộc quyền sử dụng của chủ thể một cách ổn định và không phát sinh các tranh chấp như các dạng tranh chấp nêu ở trên.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án. Trong thời gian kê biên, đối tượng bị áp dụng bị hạn chế quyền về tài sản. Trong hoạt động thi hành án dân sự, khi một bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật thì sẽ được các cơ quan thi hành án tổ chức cưỡng chế thi hành án theo yêu cầu của người được thi hành án. Việc kê biên quyền sử dụng đất phải tuân theo các thủ tục, trình tự chặt chẽ của pháp luật. Quyền sử dụng đất bị kê biên sẽ bị hạn chế thực hiện các giao dịch dân sự, hay nói cách khác khi quyền sử dụng đất đã bị kê biên để bảo đảm thi hành một bản án, quyết định của tòa án thì mọi giao dịch có liên quan như: chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê… sẽ không có giá trị pháp lý và do đó cũng không thể thực hiện việc thế chấp để vay vốn tại các Ngân hàng được.
Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất sử dụng, trong thời gian này người sử dụng đất được thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất của mình. Việc pháp luật quy định về thời hạn sử dụng đất nhằm đáp ứng mục đích tạo cho người sử dụng đất có tâm lý ổn định, giúp những người sử dụng đất có thể xây dựng kế hoạch, chủ động lựa chọn phương án sử dụng đất phù hợp với thời hạn sử dụng để đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất. Mặt khác, việc quy định thời hạn sử dụng đất góp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Bởi lẽ, với việc quy định thời hạn sử dụng đất có nghĩa là người sử dụng đất là các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sẽ không được sử dụng đất vĩnh viễn. Hết thời hạn sử dụng đất nếu người sử dụng đất chấp hành tốt đường lối, chính sách của đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai mới được Nhà nước xem xét tiếp tục sử dụng đất.
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, Luật Đất đai năm 2003 chia làm các loại đất như sau:
Loại đất sử dụng ổn định, lâu dài, bao gồm: các loại đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh, đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất - kinh doanh và đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn văn hóa dân tộc, cụ thể là: Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc chủng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; đất ở; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;...
Loại đất sử dụng có thời hạn: Người sử dụng đất sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp như quy định tại Điều 67 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể là:
- Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là năm mươi
năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;
- Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn được