DỤNG ĐẤT TẠI VIB
2.1.1. Tổng quan về Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB)
Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam, tên viết tắt là Ngân hàng Quốc tế (VIB) được thành lập ngày 18 tháng 9 năm 1996, trụ sở đặt tại 198B Tây Sơn, quận Đống Đa - Hà Nội.
Đến 20/10/2011, sau 15 năm hoạt động, VIB đã trở thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với tổng tài sản đạt trên 100 nghìn tỷ đồng, vốn điều lệ 4.250 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt trên 8.200 tỷ đồng. VIB hiện có 4.300 cán bộ nhân viên phục vụ khách hàng tại 150 chi nhánh và phòng giao dịch tại trên 27 tỉnh/thành trọng điểm trong cả nước. Trong quá trình hoạt động, VIB đã được các tổ chức uy tín trong nước, nước ngoài và cộng đồng xã hội ghi nhận bằng nhiều danh hiệu và giải thưởng như: danh hiệu thương hiệu mạnh Việt Nam, danh hiệu Ngân hàng có dịch vụ bán lẻ được hài lòng nhất, ngân hàng thanh toán quốc tế xuất sắc, ngân hàng có chất lượng dịch vụ khách hàng tốt nhất, đứng thứ ba trong tổng số 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam về doanh thu do báo Vietnamnet bình chọn.
Năm 2010 ghi dấu một sự kiện quan trọng của VIB với việc Ngân hàng Commonwealth Bank of Australia (CBA) - ngân hàng bán lẻ số một tại
Úc và là ngân hàng hàng đầu thế giới với trên 100 năm kinh nghiệm đã chính thức trở thành cổ đông chiến lược của VIB với tỉ lệ sở hữu cổ phần ban đầu là 15%. Sau một năm chính thức trở thành cổ đông chiến lược của VIB, ngày 20/10/2011, CBA đã hoàn thành việc đầu tư thêm 1.150 tỷ đồng vào VIB, tăng tỷ lệ sở hữu cổ phần của CBA tại VIB từ 15% lên 20% nhằm tăng cường cơ sở vốn, hệ số an toàn vốn, mở rộng cơ hội kinh doanh và quy mô hoạt động cho VIB. Mối quan hệ hợp tác chiến lược này tạo điều kiện cho VIB tăng cường năng lực về vốn, công nghệ, quản trị rủi ro … để triển khai thành công các kế hoạch dài hạn trong chiến lược kinh doanh của VIB và đặc biệt là nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng hướng theo chuẩn mực quốc tế.
Là một trong những ngân hàng tiên phong trong việc cải tổ hoạt động kinh doanh, VIB luôn định hướng lấy khách hàng làm trọng tâm, lấy chất lượng dịch vụ và giải pháp sáng tạo làm phương châm kinh doanh với quyết tâm "trở thành ngân hàng luôn sáng tạo và hướng đến khách hàng nhất tại Việt Nam". Một trong những sứ mệnh được ban lãnh đạo VIB xác định ngay từ ngày đầu thành lập là "Vượt trội trong việc cung cấp các giải pháp sáng tạo nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu khách hàng". Do vậy, hiện VIB đã và đang tăng cường hiệu quả sử dụng vốn, cùng năng lực quản trị điều hành, tiếp tục chú trọng phát triển mạng lưới ngân hàng bán lẻ và các sản phẩm mới thông qua các kênh phân phối đa dạng để cung cấp các giải pháp tài chính trọn gói cho các nhóm khách hàng trọng tâm, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ để phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn.
Những năm trở lại đây mặc dù hoạt động kinh doanh của Ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, tuy nhiên tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của VIB vẫn đạt được những kết quả rất khả quan. Theo báo cáo của Hội đồng quản trị VIB trong phiên họp Đại hội đồng cổ đông năm 2011 đã cho thấy kết quả này, cụ thể là:
Bảng 2.1: Báo cáo kết quả kinh doanh của VIB năm 2010 TT Các chỉ tiêu 2009 2010 Tăng (+) 1 Tổng tài sản (tỷ đồng) 56.635 93.827 65,67% 2 Vốn chủ sở hữu (tỷ đồng) 2.945 6.593 123,87% 3 Vốn điều lệ (tỷ đồng) 2.400 4.000 66,67% 4 Thặng dư vốn (tỷ đồng) 26,5 1.653 62,38 lần 5 Huy động vốn (tỷ đồng) 34,210 59.563 74,11% 6 Dư nợ (tỷ đồng) 27.352 41.731 52,57% 7 Tỷ lệ nợ xấu (%) 1,30 1,59 22,3% 8 Dự phòng rủi ro (tỷ đồng) 279 503 80,29% 9 Lợi nhuận trước Thuế (tỷ đồng) 610 1.051 72,3 10 Lợi nhuận sau Thuế (tỷ đồng) 459 791 72,33% 11 Lãi cơ bản trên cổ phiếu (đ/cp) 2.128 2.389 12,27% 12 Số Chi nhánh/Phòng Giao dịch 115 135 17,39%
Nguồn: vib.com.vn.
2.1.2. Giới thiệu chung về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB
Với bản chất là một tổ chức đặc thù có chức năng kinh doanh tiền tệ, NHTM thực hiện hoạt động kinh doanh của mình thông qua các quan hệ tín dụng, từ các quan hệ này, mối quan hệ giữa ngân hàng với các tổ chức, cá nhân được thiết lập và phát triển, gắn ngân hàng với các hoạt động sản xuất kinh doanh trong xã hội. Tuy nhiên, nếu không có những thiết chế cơ bản để bảo đảm các khoản tiền đi vay và cho vay hiệu quả, ngân hàng sẽ tự đặt mình trước những rủi ro khó lường đối với một loại hàng hóa vốn dĩ đã chứa đựng rất nhiều rủi ro, đó là "tiền tệ". Lúc này, những thiết chế cơ bản về các biện pháp bảo đảm trong BLDS 2005 sẽ được ngân hàng lựa chọn. Trong số 07 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp thì các biện pháp: cầm cố, thế chấp và bảo lãnh được ngân hàng sử dụng nhiều hơn cả.
Tùy vào quan điểm về hoạt động kinh doanh, đánh giá rủi ro, phương pháp kinh doanh mà các ngân hàng tự lựa chọn "khẩu vị" các biện pháp bảo đảm tiền vay cho hoạt động cấp tín dụng cho ngân hàng mình. Đối với VIB thì biện pháp bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất gần như được sử dụng nhiều nhất so với các biện pháp bảo đảm khác.
Theo thống kê sơ bộ của VIB tại Báo báo hoạt động bảo đảm tiền vay tại VIB của Khối Quản lý tín dụng năm 2011, thì cứ 10 hồ sơ vay vốn thì có 08 hồ sơ khách hàng bảo đảm bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của mình hoặc của bên thứ ba và tổng số tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo thống kê sơ bộ trong năm 2010 trên toàn hệ thống VIB lên tới con số khoảng 2500 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, trong đó bao gồm cả đất thuê, đất được Nhà nước giao...
Cũng như các TCTD khác, việc VIB ưu tiên sử dụng biện pháp bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ những đặc điểm sau:
- Nhờ tính cố định mà khi nhận làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản;
- Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính "khan hiếm" của bất động sản và sự phát triển của thị trường bất động sản;
- Quyền sử dụng đất nói riêng và bất động sản nói chung là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc, thiết bị;
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường;
- Quyền sử dụng đất là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký GDBĐ. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác.
Hiện nay, trước tình hình kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn, hoạt động kinh doanh bất động sản gần như bị đóng băng từ giữa năm 2011, do đó hoạt động nhận thế chấp quyền sử dụng đất của các ngân hàng nói chung và VIB nói riêng đặt ra nhiều thách thức, cụ thể là:
- Giá trị tài sản bảo đảm hiện tại giảm rất nhiều, thậm chí giảm tới 2/3 so với giá trị tài sản bảo đảm được định giá tại thời điểm cấp tín dụng cho khách hàng;
- Một số nơi xảy ra các vụ vỡ nợ tín dụng đen như: Bắc Ninh, Hà Đông, Thường Tín... các con nợ đều đầu tư vào thị trường bất động sản mà chưa thể rút vốn;
- Việc xử lý tài sản bảo đảm tại VIB để thu hồi nợ gặp rất nhiều khó khăn do không thể phát mại được quyền sử dụng đất thế chấp.