PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
Luật Đất đai năm 2003, BLDS 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về GDBĐ với các chế định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của các
chủ sử dụng đất nói chung và đối với chủ sử dụng đất là hộ gia đình nói riêng có một ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo vệ các quyền của người sử dụng đất.
Trên thực tế, hầu hết các NHTM trong đó có VIB đều thực hiện hoạt động cho vay có bảo đảm bằng việc nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Điều này xuất phát từ việc quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn. Do đó, việc nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ chiếm một phần lớn trong tổng cơ cấu tài sản nhận bảo đảm để cấp tín dụng trong hoạt động của các NHTM.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được trong thời gian qua thì các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong Luật Đất đai, BLDS và các văn bản hướng dẫn đã bộc lộ một số quy định không còn phù hợp, thiếu đồng bộ, thậm chí mâu thuẫn, chồng chéo. Trong chương 2 của luận văn tác giả đã nghiên cứu, phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB và qua đó đã chỉ rõ những vướng mắc, bất cập nêu trên. Điều này đã đặt ra yêu cầu cần phải nghiên cứu để có hướng sửa đổi, bổ sung các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong Luật Đất đai, BLDS và các văn bản hướng dẫn cho phù hợp với thực tiễn. Tác giả đề xuất một số vấn đề cần hoàn thiện trong Luật Đất đai 2003, BLDS 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành như sau:
Thứ nhất: Sửa đổi quy định của pháp luật về mục đích thế chấp quyền sử dụng đất
Để khắc phục bất cập quy định tại khoản 7, Điều 113 của Luật Đất đai 2003 về quy định đối với hộ gia đình sử dụng đất không phải là đất thuê
thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại TCTD được phép hoạt động tại Việt
Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân "để vay vốn sản xuất, kinh doanh" [25],
mà không được thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ mục đích khác (ví dụ như: bảo đảm nghĩa vụ cho các hợp đồng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, kể cả vay vốn để học tập, xây dựng, sửa chữa nhà...). Do vậy, về mặt pháp lý, nếu thế chấp quyền sử dụng đất để sử dụng cho những mục đích khác với quy định nêu trên của Luật Đất đai 2003 thì hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu theo quy định của BLDS 2005.
Vì vậy, tác giả đề xuất cần bổ sung và quy định rõ các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất phục vụ các mục đích khác ngoài mục đích vay vốn sản xuất kinh doanh. Sửa đổi quy định tại khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai 2003 và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan theo hướng cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu vay vốn hợp pháp và đảm bảo cho các nghĩa vụ hợp pháp khác.
Thứ hai: Sửa đổi quy định của pháp luật liên quan đến chủ thế hộ gia đình
Xuất phát từ thực tiễn hiện nay, khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cơ quan công chứng có cách hiểu và áp dụng quy định của pháp luật về hộ gia đình chưa thống nhất, đặc biệt là cách hiểu về "hộ gia đình" còn được gắn với "sổ hộ khẩu".
Điều 106 BLDS 2005 quy định: "Hộ gia đình với tư cách là chủ thể tham gia quan hệ dân sự phải bao gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức vào hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định" [26].
Điều 26 Luật cư trú quy định: "Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu" [28]. Ngoài ra,
những người khác không có quan hệ gia đình như ở thuê, ở nhờ vẫn có thể nhập vào hộ khẩu theo Điều 19, Điều 20 của Luật cư trú 2006.
Trong khi đó, khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cơ quan công chứng, chứng thực yêu cầu phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu khi công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ trở nên khó khăn, phức tạp hơn.
Trên cơ sở những bất hợp lý như nêu trên, tác giả kiến nghị cần loại bỏ chủ thể hộ gia đình ra khỏi chủ thể của quan hệ dân sự trong BLDS 2005, Luật Đất đai 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan. Kiến nghị này dựa theo quan điểm của nhiều nhà nghiên cứu pháp lý về việc không nên xem hộ gia đình là chủ thể trong quan hệ dân sự do vai trò và "tính lịch sử" của nó đã lạc hậu trong nền kinh tế thị trường, quá trình áp dụng luôn gặp phải những khó khăn, vướng mắc, trong đó có những vướng mắc như đã nêu ở trên và trên cơ sở kinh nghiệm pháp lý quốc tế không thấy sự xuất hiện của loại chủ thể này.
Trong trường hợp vẫn giữ nguyên như hiện nay và chấp nhận sự tồn tại của chủ thể hộ gia đình như là một "đặc thù" trong hệ thống pháp luật, thì một số giải pháp sau sẽ phần nào giải quyết được khó khăn, vướng mắc nêu trên, cụ thể là:
Tác giả kiến nghị: Sửa đổi quy định trong BLDS 2005, Luật Đất đai 2003 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên của hộ gia đình; có quy định về người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình; căn cứ xác định các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ về tài sản và là chủ thể của giao dịch dân sự; có sự phân loại đối với những người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không có quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Thứ ba: Cần quy định rõ trong Luật Đất đai 2003 các trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất, quy định người sử dụng đất thuê được thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuê
Thứ tư: Tiếp tục rà soát để bãi bỏ những quy định bất hợp lý về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất
Quy định hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất tuy đã góp phần thúc đẩy các hợp đồng về quyền sử dụng đất được ký kết, thực hiện phù hợp với sự vận hành của nền kinh tế, nhưng vẫn còn những hạn chế nhất định cần tiếp tục được rà soát, khắc phục (ví dụ: chưa phân định rõ trách nhiệm của cơ quan đăng ký với tổ chức hành nghề công chứng; còn có sự lẫn lộn giữa quan hệ hành chính với quan hệ dân sự khi người dân thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất).
Thứ năm: Cần hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm
Một là, cần bãi bỏ quy định về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003.
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 thì "trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện việc nộp hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất" [25]. Quy định này không phù hợp với thực tế và quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là: thực tế cho thấy, quy định nêu trên không cần thiết vì pháp luật hiện hành quy định hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi thực hiện đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền, khi đó quyền và lợi ích hợp pháp của các bên mới được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Do đó, đương nhiên họ phải thực hiện việc đăng ký để bảo đảm lợi ích của mình mà không cần Nhà nước can thiệp vào. Mặt khác, theo quy định tại Điều 319 BLDS 2005 thì tài sản (bao gồm quyền sử dụng đất) có thể được bảo đảm cho các nghĩa vụ trong tương lai.
Trường hợp quyền sử dụng đất được bảo đảm cho một khoản vay trong tương lai thì hợp đồng thế chấp sẽ được ký kết trước khi ký kết hợp đồng tín dụng. Do vậy, quy định thời hạn thực hiện đăng ký thế chấp không phù hợp với quy định về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nghĩa vụ hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, Luật Các TCTD cũng cho phép NHTM có thể cho khách hàng vay mà không yêu cầu có tài sản bảo đảm, nhưng sau một thời gian NHTM và khách hàng có thể thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm cho khoản vay này. Do đó, quy định về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp là không phù hợp.
Hai là, về xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh và thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp [25].
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành về đăng ký GDBĐ (Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT) quy định việc xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trên cơ sở Đơn yêu cầu xóa đăng ký (có sự đồng ý của bên nhận thế chấp). Việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ là quan hệ dân sự, kinh tế thuộc quyền tự định đoạt, thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch, Nhà nước không cần thiết can thiệp vào mối quan hệ này bằng việc giao trách nhiệm cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đó.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định 01 trường hợp xóa đăng ký thế chấp là sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ. Quy định này không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 717 BLDS năm 2005 là xóa đăng ký khi hợp đồng thế chấp chấm dứt gồm các trường hợp như: hợp đồng
đã hoàn thành, theo thỏa thuận của các bên…Như vậy, quy định của Luật Đất đai năm 2003 không phù hợp với nguyên tắc tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch trong việc xóa đăng ký GDBĐ.
Trên cơ sở các lý do trên, tác giả kiến nghị sửa đổi điểm b, khoản 2,
Luật Đất đai 2003 theo hướng bỏ nội dung: "...Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xóa đăng ký thế chấp."
Thứ sáu: Cần hoàn thiện các quy định của pháp luật trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp
Một là, tạo cơ chế chủ động cho TCTD xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Mặc dù pháp luật cho phép cho bên nhận thế chấp có toàn quyền thực hiện các biện pháp cần thiết đối với tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay của khách hàng nhưng lại chưa có các quy định cụ thể để tạo cơ chế thực hiện các quyền đó cho bên nhận thế chấp là TCTD. Cụ thể, khi thu giữ tài sản của khách hàng mà khách hàng không hợp tác, không bàn giao tài sản thì ngân hàng cũng không thể làm gì được. Hoặc khi khách hàng đã bàn giao tài sản, các bên đã ký biên bản thỏa thuận bàn giao và khách hàng cho phép TCTD toàn quyền xử lý tài sản thế chấp nhưng khi tiến hành thủ tục sang tên cho TCTD hoặc cho bên thứ ba do TCTD chỉ định, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu phải có chữ ký của khách hàng là chủ sở hữu hoặc có nơi, cơ quan nhà nước trả lại hồ sơ, từ chối thực hiện sang tên hoặc yêu cầu phải có bản án của Tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án thì mới thực hiện. Do đó, trên thực tế, đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, nếu muốn xử lý được hầu hết các TCTD đều phải qua thủ tục khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu cơ quan thi hành án mới có thể thu hồi được nợ.
Vì vậy, tác giả kiến nghị: đề nghị có các quy định cụ thể hơn trong Luật Đất đai, BLDS, và Nghị định 163/2006/NĐ-CP để tạo cơ chế thực hiện
quyền cho TCTD trong việc xử lý tài sản bảo đảm, tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp có thể tự mình thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm mà không phụ thuộc vào bên thế chấp.
Hai là, quy định cơ chế hỗ trợ xử lý tài sản bảo đảm từ phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo Điều 721 BLDS 2005 quy định:
Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án [26].
Khoản 3 Điều 130 Luật đất đai 2003 quy định:
Khi bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận của hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật [25].
Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: "Trong trường hợp
các bên không có sự thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất được bán đấu giá" [9].
Như vậy, với việc quy định thiếu thống nhất và đồng bộ như trên trong các văn bản pháp luật đã gây khó khăn cho các ngân hàng khi xử lý tài
sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Mặt khác, theo Điều 130 Luật đất đai, việc cho phép bên nhận thế chấp được "chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ" [25] là rất khó và gần như bất khả thi nếu không có quyết định của các cơ quan pháp luật có liên quan và sự đồng ý của bên thế chấp.
Vì vậy, để quy định của pháp luật đất đai có cơ chế đảm bảo đảm được thi hành trên thực tế, tác giả kiến nghị: Luật Đất đai 2003 cần có quy định cụ thể chế tài và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan liên ngành như Ngân