ĐÌNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC PHÁT SINH
2.2.1. Mục đích, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB
* Mục đích thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB Cũng như các NHTM khác, với mục đích chính là kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận ngân hàng VIB cũng tiến hành hoạt động bảo đảm tiền vay trong đó
có biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm sự an toàn trong hoạt động tín dụng cho các khách hàng của mình.
Trong thực tiễn thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất, VIB gặp một số vướng mắc từ những các quy định của pháp luật về vấn đề này. Đó là việc xác định mục đích thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể là:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam "để vay vốn" (khoản 2 Điều 110), mà không được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho các nghĩa vụ khác (ví dụ như: phát hành bảo lãnh, mở L/C, bao thanh toán...). Trong khi đó, đối với Hộ gia đình sử dụng đất không phải là đất thuê thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân "để vay vốn sản xuất, kinh doanh" (khoản 7 Điều 113), mà không được thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ mục đích khác (ví dụ như: bảo đảm nghĩa vụ cho các hợp đồng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, kể cả vay vốn để học tập, xây dựng, sửa chữa nhà...). Do vậy, về mặt pháp lý, nếu thế chấp quyền sử dụng đất để sử dụng cho những mục đích khác với quy định nêu trên của Luật Đất đai 2003 thì hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu theo quy định của BLDS 2005.
Trong khi đó, nhu cầu vay vốn của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trên thực tế rất đa dạng. Vì vậy, nếu quy định về mục đích vay vốn như trong Luật Đất đai năm 2003 thì không phù hợp với Luật các TCTD, BLDS năm 2005 và hạn chế khả năng khai thác, phát huy giá trị kinh tế của thửa đất, cũng như nhu cầu tiêu dùng của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
Mặc dù vậy, trên thực tế VIB vẫn thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để bảo đảm nhiều mục đích của khách hàng như: hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh, LC và các nghĩa vụ khác của Bên vay tại VIB. Nội dung này được thể hiện cụ thể trong Điều 1 mẫu hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng tại VIB được ban hành kèm theo Quyết định 3639/2008/QĐ-TGĐ của Tổng giám đốc VIB, cụ thể như sau:
Điều 1. Nghĩa vụ được bảo đảm
1. Bên thế chấp đồng ý thế chấp những tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của Bên vay đối với VIB (Bên nhận thế chấp), bao gồm: tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi quá hạn, chi phí xử lý tài sản thế chấp, các khoản chi phí khác theo Hợp đồng tín dụng số ngày và các Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo lãnh, LC và các nghĩa vụ khác của Bên vay tại VIB được ký giữa hai bên trong khoảng thời gian từ ngày đến ngày .
2. Hai bên nhất trí rằng với tài sản này, VIB đồng ý cho Bên vay vay tổng số tiền (nợ gốc) cao nhất là đồng.
3. Tài sản này được đảm bảo/nhưng không giới hạn đảm bảo chỉ cho khoản vay nêu trên. Phần giá trị chênh lệch thừa (nếu có) giữa giá trị tài sản bảo đảm và tổng các nghĩa vụ trả nợ nêu tại khoản 1 Điều này được đảm bảo cho toàn bộ các nghĩa vụ trả nợ khác của Bên vay cho VIB [21].
Với quy định mở tại khoản 1, và khoản 3 Điều 1 của mẫu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của VIB như ở trên thì có thể thấy, VIB chấp nhận rủi ro là hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu về nội dung này nếu các nhà thực thi pháp luật, bảo vệ pháp luật (cơ quan tòa án, thi hành án...) có quan điểm cho rằng như vậy sẽ trái với quy định của Luật Đất đai năm 2003 như được phân tích ở trên. Mặc dù vậy, trên thực tế thì chưa xảy ra vụ việc nào hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu toàn bộ hoặc một phần đối với trường hợp này.
* Điều kiện nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại VIB
Trên cơ sở các quy định cụ thể của pháp luật về việc xác định được quyền sử dụng đất được nhận thế chấp, VIB xây dựng trong quy định nội bộ
cụ thể hóa những quy định của pháp luật. Ngoài ra, VIB còn quy định bổ sung thêm các điều kiện khác khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất của khách hàng để bảo đảm khả năng xử lý tốt tài sản bảo đảm trong trường hợp khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
Theo quy định về điều kiện thủ tục nhận bảo đảm tiền vay của VIB tại Quy chế Bảo đảm tiền vay số 1676/2009/QĐ-VIB thì:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất được nhận thế chấp khi có đủ 4 điều kiện dưới đây: (i) Đất không có tranh chấp; (ii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iii) Trong thời hạn sử dụng đất và (iv) có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó ghi một trong những nội dung dưới đây:
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và được miễn tiền sử dụng đất, trừ trường hợp miễn tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế;
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và được giảm tiền sử dụng đất…;
Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần;
Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và được miễn tiền thuê đất;
Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và được miễn tiền thuê đất… năm;
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
Thuê đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc khu kinh tế, khu công nghệ cao);
Chuyển sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Đơn đề nghị ngày …/…/20… (ghi ở phần theo dõi biến động);
Sở hữu căn hộ nhà chung cư; và
Các nội dung khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận [22].
Thứ hai, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004, đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, thì được thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất, để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thứ ba, người thuê lại đất đã trả tiền cho cả thời gian thuê lại đất, đối với đất đã được đầu tư xây dựng xong kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm, để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp và các khu vực tương tự trong khu kinh tế, khu công nghệ cao, thì được thế chấp quyền sử dụng đất thuê.
Thứ tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, đã thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì được thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuê.
Ngoài ra, để để thuận tiện trong việc áp dụng trên thực tế VIB còn quy định cụ thể các trường hợp quyền sử dụng đất không được nhận thế chấp tại VIB, cụ thể là:
Thứ nhất, đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Thứ hai, đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước trong các trường hợp sau đây:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời được ngân sách nhà nước chi trả trực tiếp cho việc nộp tiền sử dụng đất, trả
tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khoản tiền này tổ chức kinh tế không phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc không phải ghi nhận nợ với Nhà nước;
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế, đồng thời tổ chức kinh tế này không phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc nợ phải trả cho ngân sách nhà nước;
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nhưng cho miễn tiền sử dụng đất;
- Trước ngày Nhà nước giao vốn cho công ty nhà nước hoặc doanh nghiệp nhà nước này đã được chuyển đổi thành công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên sử dụng quỹ phát triển sản xuất, tiền khấu hao cơ bản, tiền thanh lý tài sản cố định để nộp tiền sử dụng đất, trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Thứ tư, đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất (chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê) trong các trường hợp dưới đây:
- Đất thuê từ ngày 01/7/2004 trở đi, mà trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi một trong những nội dung dưới đây:
+ Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm;
+ Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và được miễn tiền thuê đất; + Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và được miễn tiền thuê đất … năm;
+ Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và được giảm tiền thuê đất... năm, mức giảm...
- Đất thuê trước ngày 01/7/2004, mà thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lại dưới 5 năm;
- Đất thuê trước ngày 01/7/2004, mà thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lại từ 5 năm trở lên, nhưng số tiền thuê còn lại không bảo đảm để thu hồi vốn nếu phải xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thuê.
Thứ năm, đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
Thứ sáu, đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền.
Thứ bảy, đất thuê cảng hàng không, sân bay.
Thứ tám, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
Thứ chín, đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.
Thứ mười, đất sử dụng không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Thứ mười một, đất bị lấn, chiếm; đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
Thứ mười hai, đất do cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
Thứ mười ba, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.
Thứ mười bốn, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Với việc quy định rõ ràng trong văn bản nội bộ của VIB về các loại quyền sử dụng đất được nhận thế chấp và không được nhận thế chấp như ở trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho các cán bộ, nhân viên các bộ phận có liên quan của VIB dễ dàng trong quá trình thực hiện cũng như tạo một hành lang an toàn, ngăn chặn rủi ro có thể xảy ra cho VIB.
2.2.2. Phạm vi bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại VIB Theo quy định tại Điều 716 BLDS 2005 thì phạm vi thế chấp quyền sử đất được quy định như sau: "Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận" [26]. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Vận dụng quy định trên của pháp luật thì VIB, trong mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của VIB đều ghi nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều thuộc tài sản thế chấp. Việc quy định này nhằm tạo lợi thế, bảo đảm hơn cho VIB vì việc thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ làm tăng giá trị của tài sản thế chấp, thuận lợi hơn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm. Trong trường hợp chỉ thế chấp đối với quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì quá trình xử lý tài sản thế chấp sẽ gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc nhất là trường hợp chủ sử dụng đất và tài sản trên đất là hai chủ thể khác nhau.
Để có căn cứ xác định giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ngân hàng thường tiến hành định giá tài sản. Để bảo đảm tính khách quan, VIB thường yêu cầu khách hàng thuê công ty định giá bên ngoài VIB để xác định giá trị tài sản tại thời điểm định giá. Trong một số trường hợp thì các cán bộ tín dụng, giám đốc các chi nhánh, phòng giao dịch chính là bên định giá.
Giá trị định giá tài sản sẽ là cơ sở để VIB xác định giá trị khoản vay tối đa được bảo đảm bằng tài sản thế chấp đó. Tuy nhiên, trong các hợp đồng thường ghi nhận nội dung giá trị định giá không phải là căn cứ xác định giá khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ.
2.2.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình áp dụng tại VIB
* Về việc áp dụng mẫu hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất Căn cứ vào quy định BLDS 2005 và vận dụng Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Thực tế hiện nay, cũng như các NHTM khác, VIB xây dựng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất áp dụng cho hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân hàng mình trên cơ sở các mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ban hành kèm theo thông tư hướng dẫn của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, VIB có bổ sung, sửa đổi các nội dung này một mặt giữ nguyên các điều khoản bắt buộc theo quy định của BLDS 2005, mặt khác bổ sung các điều khoản khác để bảo vệ chặt chẽ hơn quyền lợi của VIB khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng mẫu của VIB được xây dựng áp